Copan rotativo

BBC Brasil 09-02-2026, por Vítor Tavares
https://www.bbc.com/portuguese/articles/cre2pxrw1l9o

'Vivendo em um hotel': a disputa pela transformação do 'maior edifício residencial do Brasil' em Airbnb

(..) Dos 1.160 apartamentos do Copan, mais de 200 hoje já são destinados ao aluguel de curta temporada, especialmente pela plataforma Airbnb, a mais popular do gênero, segundo a administração do condomínio. (..) O número de apartamentos disponibilizados para aluguel de temporada faz com que o prédio tenha hoje um número de unidades de hospedagem semelhantes a de hotéis de médio porte, como a movimentada unidade da rede Ibis que fica na Avenida Paulista, [com] 236 quartos. (..)

Hoje, o Copan tem 1.112 moradores, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), com base no último Censo. Mas a estimativa mais recente da administração do condomínio é bem superior: seriam 3.500 residentes, número que pode incluir pessoas cadastradas como moradoras sem morar ali de fato (..) um número bem menor do que os 5 mil divulgados antigamente pela própria administração do condomínio e replicados em muitas reportagens sobre a magnitude do Copan. O cálculo mais modesto do IBGE — que corresponde a menos de uma pessoa por apartamento em média — já sinaliza um esvaziamento do edifício para moradia fixa. Com a valorização dos imóveis, está mais caro viver de aluguel ali. (..)

Enquanto algumas das cidades mais visitadas mundo, como Barcelona, têm aprovado leis restritivas em relação ao Airbnb, São Paulo tem visto se espalhar pelo Centro e bairros mais cobiçados novos edifícios que atraem compradores justamente com a proposta de fazer dinheiro com o imóvel por meio do aluguel por temporada.

Mas as discussões entre urbanistas, moradores e governos têm caminhos diferentes. A crise de moradia em cidades da Europa é causada por uma combinação de turismo, aluguel de curta duração, limites à verticalização e preservação histórica. Já em São Paulo, a última atualização do Plano Diretor, de 2023, busca atrair novos moradores para adensar regiões como o Centro, incentivando construção de novas moradias, serviços e empregos perto dos eixos de transporte público. Para incentivar essas novas moradias, há prédios financiados pelo programa Minha Casa Minha Vida e com incentivos fiscais da Prefeitura. Há denúncias, porém, de que alguns prédios não estão servindo como residência, e sim como hospedagem temporária. "Com esses aluguéis por temporada, a gente tem uma diminuição cada vez maior do número de pessoas vivendo nesses eixos de transporte, nessas zonas onde as construções novas foram cada vez mais sendo permitidas", avalia Maíra Rosin [moradora do Copan, historiadora e doutora em Arquitetura e Urbanismo com pesquisas sobre o Centro de São Paulo]. (..)

Hoje, está em andamento no Congresso um projeto de lei (PL 4/2025), do senador Rodrigo Pacheco (PSD-MG), que trata da reforma do Código Civil, em que são contemplados especificamente os aluguéis por temporada. (..) O Airbnb informa que acompanha atentamente as discussões legais e defende ser "importante diferenciar a locação por curta temporada dos meios de hospedagem, que seguem regras próprias. Locar um imóvel residencial por curtos períodos não configura atividade comercial, nem sujeita o proprietário às obrigações de estabelecimentos hoteleiros", diz a empresa. (..)

2026-02-11

Cidade linear vira... centro de informática!

Terra 29-01-2026
https://www.terra.com.br/byte/a-arabia-saudita-encara-a-realidade-o-projeto-the-line-e-caro-demais-e-em-vez-de-cidade-vai-virar-um-centro-de-dados,82f7a95684ae6a811db63b77d7854504n2ju6d2f.html

2026-02-08

O negócio imobiliário encontra a cidade ideal

Jornal do Comércio / Cidades 23-01-2026, por Gabriel Margonar
https://www.jornaldocomercio.com/jornal-cidades/2026/01/1234480-predios-de-100-metros-em-torres-reacendem-debate-sobre-verticalizacao.html

Montagem: À beira do urbanismo

2026-01-28

Bonduki 2024: verticalização e adensamento

BONDUKI N, "O adensamento populacional é necessário, mas verticalização precisa ter limites e respeitar a memória e o ambiente de São Paulo". Estudos Avançados 38 (111), 2024

https://www.scielo.br/j/ea/a/sfQYHrXtMhX6kvfHJW6ZG6n/

Montagem: À beira do urbanismo

(..) O debate entre cidades compactas e cidades dispersas é clássico no urbanismo. O senso comum, o mercado imobiliário e até mesmo alguns especialistas relacionam cidades compactas a aglomerações mais verticais e cidades dispersas a aglomerações mais horizontais. Análises de situações concretas, no entanto, mostram que essa relação não é, necessariamente, assim tão direta. 

Para muitos, o adensamento, a verticalização e a concepção de uma cidade mais compacta são sinônimos de especulação imobiliária. Para outros, os opositores da verticalização são pessoas ou organizações egoístas, chamados do NIMBY “not in my backyard” (“não em meu quintal”) e defendem a máxima verticalização possível, argumentando que seria a única forma de adensar a cidade. 

O fato é que uma cidade mais compacta, menos dispersa e mais densa pode ser obtida sem, necessariamente, aceitar uma verticalização sem limites, em qualquer lugar, a qualquer custo. Cidades como Paris e Barcelona são densas e compactas sem serem verticais. Já São Paulo, apesar do intenso processo de verticalização, em especial nos bairros mais bem estruturados do quadrante sul e sudoeste, a área urbana do município (excluindo a zona rural) tem uma baixa densidade demográfica, em torno de 110 habitantes por hectare. Se considerarmos apenas o chamado centro expandido, podemos dizer que São Paulo é um exemplo de verticalização sem adensamento.

O censo de 2022 (IBGE, 2024) confirmou uma situação que se observa desde os aos 1980, mostrando que distritos muito bem localizados em termos de infraestrutura, serviços e empregos e que têm bairros fortemente verticalizados, com empreendimentos voltados a média e alta rendas, têm baixa densidade demográfica. Esses distritos, situados no centro expandido (ou na Macroárea de Urbanização Consolidada, de acordo com a divisão estabelecida no Plano Diretor Estratégico), têm densidade populacional inferior à média da cidade, como Lapa (73,5 hab./ha), Pinheiros (77,8 hab./ha), Moema (89,9 hab./ha), Itaim Bibi (101,1 hab./ha) e Mooca (101,9 hab./ha). 

Por outro lado, vários distritos não verticalizados com o padrão convencional do mercado imobiliário formal paulistano têm alta densidade demográfica. 

São distritos que apresentam grande concentração de favelas e loteamentos irregulares e estão localizados nas periferias, ou na Macroárea de Redução da Vulnerabilidade Urbana e Social. Distritos como Cidade Ademar (203,7 hab./ha), Capão Redondo (196,3 hab./ha), Sapopemba (195,8 hab./ha), Campo Limpo (187,7 hab./ha) e Lageado (184,6 hab./ha) têm densidade populacional muito superior à média da cidade e mais que o dobro dos distritos com maior verticalização, nos bairros de alta e média renda. 

Ambos os padrões são inadequados. O alto adensamento nos distritos periféricos, em geral resultante do autoempreendimento das moradias, sem assistência técnica, em favelas e loteamentos irregulares, é indesejável, porque ele se caracteriza por uma péssima qualidade urbanística e edilícia.

O sistema viário é insuficiente, caracterizado por ruas e vielas estreitas, ausência de calçadas; inexistência de praças e áreas livres; falta de recuos entre as construções, gerando moradias inacabadas e insalubres, sem iluminação e ventilação; e adensamento construtivo precário de média altura (de três a cinco pavimentos), com a sobreposição de lajes sem projeto estrutural. A casa própria se mistura com moradias alugadas e/ou cedidas, em muitos casos cômodos com banheiros coletivos. Cada vez mais os loteamentos irregulares, as favelas e os cortiços se assemelham e estão mesclados nos territórios periféricos.

Já nos distritos do centro expandido, que concentram 70% dos empregos formais da cidade, um conjunto de fatores gera um adensamento construtivo com baixo adensamento populacional. Ocupado por uma população de alta e média alta rendas, mais idosa e majoritariamente branca, as famílias são menores e ocupam moradias de maior dimensão. 

Por isso, os empreendimentos imobiliários voltados para esse segmento têm alto adensamento construtivo, mas baixo adensamento populacional, com extensas áreas condominiais privadas e, em geral, no modelo decorrente da Lei de Zonemaneto de 1972, só alterada no Plano Diretor de 2014, uso exclusivamente residencial, o que torna necessário que outros imóveis sejam destinados aos usos não residenciais.

Ademais, em vários desses distritos, coexistem Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER), de ocupação unifamiliar horizontal, com lotes grandes e famílias cada vez menores, o que as caracteriza como verdadeiros vazios demográficos em regiões de alto padrão urbanístico. Distritos como Morumbi (38,1 hab./ha) e Alto de Pinheiros (49,8 Hab./ha), onde esse modelo predomina, têm as menores densidades demográficas da zona urbana da cidade e estão decrescentes.

Entre 2010 e 2022, a perda de população no Alto de Pinheiros foi de 13,7%, e no Morumbi, 7,0%. Reverter a perda de população em ZER é urgente. A análise da dinâmica demográfica da cidade em um largo prazo mostra que nem sempre verticalização gera adensamento populacional. Em 1980 e 2000, quando estava em vigor o zoneamento de 1972, todos os distritos do centro expandido de São Paulo sofreram um forte esvaziamento. Na década de 1990, 55 dos 96 distritos da cidade tiveram redução da população, e em seis o decréscimo alcançou de 2,5% a 4,0% ao ano. Por outro lado, todos os distritos periféricos, assim como maioria dos municípios da região metropolitana que ficam no entorno de São Paulo sofreram grande crescimento demográfico que chegou a alcançar no máximo 13% ao ano.

Nesse período, a redução da população ocorreu nos dez distritos do centro histórico e bairros centrais, onde o processo imobiliário estava estagnado, mas também em todos os distritos onde o mercado imobiliário foi dinâmico e provocou verticalização. Prédios mais altos não garantiram adensamento populacional no centro expandido, que concentra 69% dos empregos do município. (..)

2026-02-04