à beira do urbanismo: Medianera americana

terça-feira, 11 de julho de 2017

Medianera americana

Manhatttan

Sempre me intrigou, nas ocasiões que tive de visitar Nova York, a profusão de janelas abertas nas empenas* das edificações, antigas e novas, clássicas e modernas, residenciais e comerciais - algo que, de modo geral, inexiste no Brasil.

E a razão é simples: nossas leis urbanísticas e códigos de obras não permitem a abertura de janelas sujeitas - ainda que apenas teoricamente em uma infinidade de casos - a acabar bloqueadas por uma futura incorporação no lote vizinho.

Uma janela deve, obrigatoriamente, abrir para o espaço aéreo do lote em que está construída a edificação.

Ocorre que esta regra geral vigora também nos Estados Unidos! Uma rápida pesquisa na Internet me leva a pensar que a diferença reside na maneira como, nesse país, a norma tem sua aplicação balizada de um lado pela circunstância, de outro pelo mercado.

Manhattan

Me explico. A janela aberta na empena, dita lot line window - literalmente “janela na divisa do terreno” - é um direito precário, vale dizer, o proprietário do imóvel tem a obrigação de emparedá-la no caso de incorporação (development) do lote vizinho, sob pena de infração das normas de segurança contra incêndio. O licenciamento da edificação admite a abertura de janelas de empena, mas o atendimento das normas de ventilação e iluminação natural supõe a existência, em cada cômodo, de pelo menos uma que não o seja!

Manhattan

Esta é a razão pela qual as janelas de empena constituem um tema recorrente em saites dedicados à compra-venda (nem tanto aluguel, por razões óbvias) de apartamentos e salas comerciais. Eles alertam para a incidência, nos preços de oferta dos imóveis, de benefícios derivados da existência de janelas de empena, a serem descontados nas transações considerando a probabilidade de seu fechamento compulsório no futuro. Um cômodo exclusivamente iluminado e ventilado por uma janela de empena não pode ser computado como tal para nenhum fim juridicamente relevante. Um dormitório ventilado e iluminado por uma janela de empena não é um dormitório.

Outro aspecto da janela de empena norte-americana decorre do amplo desenvolvimento, no país, do mercado privado de espaço aéreo. Um incorporador que pretenda construir uma torre de 80 pavimentos colada a um antigo edifício de 10 ou 20 pode adquirir daquele condomínio, em perpetuidade, o direito ao espaço aéreo acima da sua cobertura, de maneira a tornar viável a produção de unidades dotadas de fachadas inteiras, envidraçadas inclusive, na empena lateral do lote.

Washington DC

A consequencia mais relevante dessas regras para a arquitetura urbana talvez seja o aumento relativo das superfícies "vivas" no interior das quadras, proporcionando interessantes efeitos volumétricos e soluções tridimensionais onde, em condições "normais", não haveria mais que a relação entre a altura da edificação e o desenho da fachada.

Do ponto de vista da experiência latino-americana, a primeira impressão é a substancial redução do número de “empenas cegas” virtualmente perenes, inconveniente estético e ambiental típico do processo de formação da cidade segundo o sistema de edificação lote a lote, amplificado nos grandes centros - que dirá nos grandes centros norte-americanos - pela superposição de ciclos de valorização imobiliária e seus respectivos gabaritos construtivos. As empenas cegas são, pode-se dizer, um traço distintivo da arquitetura das nossas grandes cidades.

Cito três exemplos que tenho ao alcance da mão: a Figura 1 mostra a justaposição de edificações de dois pavimentos sujeitas à legislação de proteção do patrimônio cultural com edifícios de 10-12 pavimentos construídos no ciclo de valorização imobiliária que a precedeu, na região da Lapa, centro do Rio de Janeiro; a Figura 2 mostra a justaposição de edifícios de apartamentos colados nas divisas, erguidos, talvez, em distintas fases do ciclo de renovação urbana, o primeiro com fachada sujeita ao afastamento frontal mínimo, o segundo com afastamento frontal ampliado em troca de maior altura, na Rua Moreira César, Niterói; a Figura 3 exibe a justaposição de um edifício de apartamentos colado na divisa com o lote de esquina, isolado pela aleatoriedade do próprio mercado, na Avenida Roberto Silveira, também em Niterói.

O fato de o urbanismo contemporâneo ter encontrado na propaganda e na arte do grafitti - não necessariamente nessa ordem - usos públicos alternativos para as empenas cegas das edificações, com resultados ora detestáveis ora bem interessantes, não nega a dificuldade histórica da nossa disciplina de ajustar as mudanças abruptas dos paradigmas normativos, quase sempre ditadas por novos ciclos de valorização do solo, a uma reconstrução urbana satisfatória sob os ângulos estético, funcional e ambiental.

Janelas a título precário e mercado de espaço aéreo tampouco são respostas suficientes para a distopia que o cineasta e roteirista argentino Gustavo Taretto identifica como a segunda natureza da sua Buenos Aires: “Irregularidades estéticas - e éticas - de edifícios que se sucedem sem nenhuma lógica, demonstrando total ausência de planejamento; exatamente como a nossa vida”.

Movido pela mesma perplexidade, eu escrevi esta postagem ruminando a ideia de que a poesia urbana quintessencialmente nova-iorquina de Medianeras talvez não pudesse ter sido concebida e realizada - que ironia! - em Nova York, a pátria dos arranha-céus e das lot line windows.