terça-feira, 13 de julho de 2021

No Porto Maravilha, a moradia é à bangu

Deu n'O Dia online
07-07-2021, por Redação
Porto Maravilha ganha segundo empreendimento residencial

A "planta de gabaritos" é o que de mais
assemelhado tem a OUC Porto Maravilha
com um plano de urbanismo.
Os pequenos círculos vermelhos indicam
a localização dos novos empreendimentos
residenciais. O círculo azul indica a
 Estação Rodoviária Novo Rio. 

Não é de hoje que critico a OUC Porto Maravilha por não ter planejado seriamente a formação de novos bairros residenciais na região portuária do Rio de Janeiro, com subsídios e regramentos especiais que incentivassem a mescla de usos e de famílias de distintas faixas de rendimento - além, é claro, da expansão do próprio centro de negócios em escala compatível com o fato de que a sua principal força motora, a Petrobrás, já fizera uma clara opção pelo corredor Castelo - Cidade Nova.   

Para tanto seriam necessários não apenas uma estratégia condizente com o tamanho da área e as incertezas da economia - a onda de choque da debacle global de 2008 não era, como se viu, uma simples marolinha -, mas também um plano urbanístico digno desse nome e, o que é decisivo, uma gerência de projeto com reconhecido saber e larga experiência em desenvolvimento urbano, capaz de lidar com as imensas dificuldades que aqueles objetivos supõem.

Em nenhum caso seria admissível a alienação da totalidade dos direitos de edificabilidade, principal ativo da Operação, a uma entidade financeira, no caso o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha (FIIPM) administrado pela Caixa Econômica Federal, para revenda a incorporadoras. Houve aqui uma dupla perda para a municipalidade: financeira, correspondente ao deságio no preço do CEPAC decorrente da "venda para revenda"[1] e, pior ainda, urbanística, por abrir mão da principal ferramenta de comando e controle da Operação.

Não bastasse, inexiste perspectiva de o Metrô ter uma estação sequer no Porto Maravilha e o sistema de VLT não é dele uma extensão: tem a sua própria tarifa e não é simbólica. Para deslocar-se do Instituto Nacional do Câncer, no Santo Cristo, ao bairro do Catete, a menos de 5 km de distância, um trabalhador tem de pagar R$ 3,80 no VLT + R$ 5,80 no Metrô. São R$ 500,00 mensais com uma semana de 6 dias, o equivalente a 45% do Salário Mínimo. 

Não vejo, portanto, com nenhum otimismo as recentes matérias da imprensa popular - o que não deixa de ser significativo - sobre os emprendimentos habitacionais que uma construtora está lançando na OUC, o primeiro deles com unidades compactas de 1 e 2 quartos com 32-51 m2 privativos e preços de R$ 191 mil a R$ 342 mil (até R$ 240 mil com juros subsidiados pelo Minha Casa Verde e Amarela). [2]  

Na sua última gestão, o prefeito Paes divisava, no Porto Maravilha, um portentoso (500 hectares!) centro de negócios e turismo de padrão global, com a pseudo-moradia gentrificada e altamente rotativa que lhe corresponde. Agora, sem que tenha vindo a público qualquer balanço das notórias dificuldades financeiras, gerenciais e urbanísticas da OUC, que renderam, aliás, não pouca lavação de roupa suja no jornalismo de negócios, o mesmo Paes aparece como animador da venda em massa de CEPACs para habitação de faixa de rendimento C-D nas imediações da Estação Rodoviária Novo Rio.

Parece confirmar-se o vaticínio por mim proferido neste blog em agosto de 2018, quando o nefando ex-prefeito Crivella trompeteou a construção, na área do Porto, de 5 mil unidades do recém-expurgado programa Minha Casa Minha Vida:

Salvo uma mudança radical, o mais provável é que os subsidiados, que estão sendo chamados de urgência para salvar a PPP, venham a ocupar algum lugar do Porto que não atrapalhe a Maravilha. [3]

É a vantagem de se ter uma OUC sem projeto nem comando urbanístico. No fim das contas, o plano urbanístico do Porto Maravilha se resume a uma "planta de gabaritos" para um campo de pelada onde os prefeitos de plantão possam praticar o seu esporte favorito - bajular os incorporadores e iludir os desavisados:  

"Sempre focamos para que se tenham lançamentos residenciais aqui nessa região, queremos gente morando no Centro do Rio de Janeiro. Esse é um projeto que sempre dissemos que era viável e possível. Nós vamos priorizar essa região da cidade. Quem topar investir, fazer lançamento e comprar imóvel no Centro da cidade vai ter uma região valorizada pela prefeitura", afirmou o prefeito [Eduardo Paes]. [4] 


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NOTAS

[1] A propósito vale lembrar a tese do então diretor-presidente da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro - CDURP, num artigo de julho de 2015 intitulado "De onde vem o dinheiro do Porto Maravilha?", de que a revenda pelo FIIPM ao setor imobiliário em 2012, por R$ 1.150,00, de CEPACs arrematados à prefeitura do Rio no leilão de 2011 por R$ 545,00 foi uma "clara demonstração de seu potencial de valorização" e não do fato de terem sido leiloados em lote único pela metade de seu valor de mercado. Acesse o artigo “De onde vem o dinheiro do porto maravilha?”, Porto Maravilha 28-07-2015, por Alberto Silva, diretor-presidente da Cdurp, pelo link
http://portomaravilha.com.br/noticiasdetalhe/3663-de-onde-vem-o-dinheiro-do-porto-maravilha?
 
[2] “Rio Wonder Residences Porto Maravilha”
https://lancamentos-rj.com/lancamento/wonder-rio-centro-rj/

[3] "De volta ao Porto Maravilha". À beira do urbanismo 03-09-2018

[4] "Porto Maravilha ganha segundo empreendimento residencial". O Dia online 07-07-2021

Leia também
“Estande do primeiro empreendimento residencial do Porto Maravilha é inaugurado nesta sexta-feira”. Extra online 04-06-2021, por Pedro Madeira
https://extra.globo.com/noticias/rio/estande-do-primeiro-empreendimento-residencial-do-porto-maravilha-inaugurado-nesta-sexta-feira-25047661.html

2021-07-12
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