O Zoneamento Inclusivo e a Outorga Onerosa do Direito de Construir

Publiquei há poucos dias neste blog um esquema explicativo do efeito das leis municipais californianas - recentemente legitimadas pelo Supremo Tribunal do estado - que permitem aos governos locais exigir que sejam ofertados, nos novos empreendimentos imobiliários, 15% de unidades habitacionais com preços acessíveis a famílias de menor rendimento (política denominada Zoneamento Inclusivo) ou o pagamento, ao poder público, de equivalente em dinheiro.

Esta segunda alternativa é, sob certo aspecto, análoga ao nosso instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir - no caso californiano, uma contrapartida pelo direito de dar a 100% da edificabilidade do terreno o seu uso mais rentável, isto é, excluindo usos acessíveis a demandantes de menor poder aquisitivo (por exemplo, apartamentos com plantas, materiais e acabamentos "econômicos").

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Com o objetivo de explicitar, para o leitor leigo e o estudante, o mecanismo da equivalência entre essas duas modalidades de recuperação e destinação social da valorização do solo, apresento acima duas versões do gráfico anteriormente publicado, representativas de como opera cada uma delas na estrutura de um empreendimento imobiliário. 

O modelo utilizado é uma adaptação simplificada do método de avaliação de terrenos denominado involutivo, também dito residual dedutivo, "espelho" da estrutura do empreendimento que destaca a natureza residual do valor da terra urbana.  

Vale notar que essa equivalência não apenas se expressa como igualdade de custos monetários para o empreendedor, mas redunda em igual redução do valor provável de transação do terreno objeto da incorporação, vale dizer, do seu valor de mercado - uma propriedade importante, mas pouco discutida e raramente explorada, dos instrumentos de recuperação da valorização da terra urbana, em especial o IPTU. 

Zoneamento Inclusivo
No primeiro caso (figura da esquerda), a desvalorização de 15% dos metros úteis produzidos acarreta a redução do Valor Geral de Vendas, efeito que se propaga "em cascata" proporcionalmente a cada componente de custo  (construção, administração, comercialização e capital, este último aqui representado pela Taxa Mínima de Atratividade) até chegar ao Valor Residual do terreno, isto é, a renda fundiária total gerada no empreendimento. A proporção do valor residual que este segmento do mercado reserve rotineiramente ao proprietário do terreno será o seu valor de mercado.

Contrapartida em Dinheiro
No segundo caso (figura da direita), o Valor Geral de Vendas corresponde ao somatório do preço do produto mais rentável que a demanda está disposta e apta a comprar, também dito "o maior e melhor uso do terreno". Subtraídos o custo total de produção e o custo de capital, obtém-se o Valor Residual. 

Antes, porém, de repartirem entre si o Valor Residual, incorporador e proprietário do terreno terão de arcar com a parte da renda que cabe à coletividade: no caso da Outorga Onerosa do Direito de Construir, como contrapartida pela intensificação do adensamento e consequente sobrecarga das infraestruturas e redes de serviços urbanos; no caso do Zoneamento Inclusivo californiano, como contrapartida pelo direito de explorar em benefício exclusivo as vantagens socialmente construídas das redes de serviços públicos e da localização - sendo essas razões duas faces da mesma moeda.   

A proporção do novo resíduo (aqui denominado Valor Residual Depois da OODC) que consigam, em média, os proprietários de terrenos neste segmento constitui o seu valor de mercado.  

Conclusão
Sendo monetariamente equivalentes a diminuição do resíduo (1) pela desvalorização de 15% do produto total e (2) pela contrapartida em dinheiro paga à municipalidade, a redução do valor de mercado do terreno a incorporar será a mesma. Como mostra a figura, partimos do mesmo VGV potencial do empreendimento e chegamos, por caminhos diferentes, ao mesmo valor de mercado do terreno.

Observação: em qualquer dos dois casos, se o valor da contrapartida for muito baixo a redução no valor de mercado do terreno será pouco perceptível, confundindo-se com as flutuações normais dos preços. 


2015-07-03