Começando pelo fim, a minha resposta é uma pergunta: a campeã da Outorga Onerosa do Direito de Construir é a cidade que arrecada mais dinheiro ou a que recupera uma proporção maior da renda fundiária?
Não é preciso ser nenhum Sherlock para perceber que o mote dessa discussão é a Outorga Onerosa tal como se aplica em Niterói, cidade da RM do Rio de Janeiro onde nasci e voltei recentemente a residir (ver postagem "Em Niterói, o que o IPTU faz a OODC desfaz"). [1]
Para mim, a campeã é Onerópolis, que recupera quase 30% da renda gerada na incorporação de um terreno de 1000m2 contra 20% de Outorgolândia para um terreno de igual tamanho e uso.
E por que a proporção da renda fundiária gerada é mais importante do que a quantidade de dinheiro arrecadado? Porque, como apontou com argúcia a arquiteta-leitora Ti, estamos falando do valor da contrapartida privada pelo aumento da densidade construtiva na cidade.
Ti se propôs a calculá-lo supondo o Coeficiente Básico 1 para ambas as cidades. Concluiu que, para cada 100% de aumento de densidade, Onerópolis cobra R$ 373.333,00 por 1000m2 de terreno e Outorgolândia cerca de metade desse valor, isto é, R$ 187.500,00.
Levando mais a fundo a linha de raciocínio de Ti, talvez fosse mais exato dizer que se trata da relação entre o adensamento construtivo urbano e o valor da contrapartida necessária para financiar o aumento de oferta de serviços básicos.
Visto sob este ângulo, o montante absoluto de arrecadação com Outorga Onerosa do Direto de Construir pode ser enganoso: tanto por ocultar um nível relativamente baixo de recuperação da renda fundiária (caso de Outorgolândia) quanto – o que é mais importante – por resultar de um adensamento que gera custos maiores do que o acréscimo de receita da OODC e até da receita fiscal total (provavelmente o caso de Niterói).
No plano teórico, podemos considerar o problema à luz do comportamento provável das curvas de custos e receitas públicas em face do aumento da densidade urbana. Supomos ambas as curvas crescentes, mas com convexidade invertida. A curva de receita subiria a taxas decrescentes porque, mesmo em potentes surtos construtivos, o escasseamento do solo numa região urbana traz consigo a desaceleração do crescimento do estoque de benfeitorias. Além de certo limiar de adensamento, os aumentos exponenciais de custos - em infraestruturas e sistemas de serviços, especialmente transportes - já não podem ser cobertos pelo aumento das receitas correntes, quer oriundas do solo, como o IPTU e a Outorga Onerosa do Direito de Construir , quer de outras fontes potencialmente beneficiárias do adensamento, como o ICMS e o ISS. Passamos do campo das economias para o das deseconomias de urbanização.
Isto quer dizer que as infraestruturas e serviços demandados pelo adensamento só são “autofinanciáveis” em determinado intervalo – acima e abaixo de “limites críticos” mínimos e máximos de adensamento, como sugerido na Fig. 1.
 |
| Fig 1 |
Observe-se, por outro lado, que todas essas considerações repousam exclusivamente sobre o conceito de “autofinanciamento” do adensamento, sem levar em conta o uso dos recursos da sobrevalorização do solo em ações de urbanização e habitação social em áreas relativamente desvalorizadas da cidade. Vale dizer que, se estipularmos uma “cota social” (redistributiva) de aplicação obrigatória das receitas do adensamento, reduzir-se-á, em igual valor, a capacidade de autofinanciamento das infraestruturas e serviços das regiões adensadas.
 |
| Fig 2 |
Uma cidade que recupere mais renda por unidade de adensamento terá, por conseguinte, não apenas menor gasto relativo com o autofinanciamento de suas infraestruturas como, também, maior capacidade de aplicação de recuperação da renda fundiária em programas de urbanização social.
 |
| Fig 3 |
A conclusão é: tratar a questão da destinação dos recursos da Outorga Onerosa em termos exclusivamente distributivos pode ser um equívoco metodológico relevante, por ocultar, em regiões urbanas de alta densidade construtiva, a formação de crises urbanístico-ambientais a médio prazo (já que a longo, como lembrou Keynes, estaremos todos mortos) sob a cobertura conveniente - e eleitoralmente eficaz - de uma política robinhoodiana de recuperação da valorização do solo.
Lançando mão de uma "analogia edilícia", eu diria que a Outorga Onerosa do direito de Construir está para o adensamento urbano como uma viga para o conjunto do edifício: ela tem um peso próprio cuja sustentação há de estar assegurada antes de se começar a pensar em fazê-la suportar o restante da estrutura. Do contrário... a casa cai.
Nos próximos capítulos da série "Duas ou Três Coisas Que Sei Dela (a OODC)", darei minha visão sobre a estimativa da valorização fundiária na construção em altura e sobre o papel dos coeficientes máximo e básico na determinação do valor da contrapartida (preço da OODC). A conferir.
2012-05-28
____
NOTA
[1] http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2012/04/em-niteroi-o-que-o-iptu-faz-oodc-desfaz.html
