à beira do urbanismo: Preço, custo, lucro e renda do solo: habitação de mercado x Minha Casa Minha Vida

sábado, 28 de dezembro de 2019

Preço, custo, lucro e renda do solo: habitação de mercado x Minha Casa Minha Vida - um esboço de interpretação

Terra 05-12-2019

https://www.terra.com.br/noticias/dino/imoveis-do-minha-casa-minha-vida-se-tornam-a-bola-da-vez-no-mercado-imobiliario,f2538e5f0c9a0d5f6640cf79bff1deb16vtumv6r.html

MCMV representou 51% das vendas de imóveis no 3º trimestre de 2019

Mais da metade do número de imóveis que foram vendidos no último trimestre de 2019 no Brasil estão enquadrados no Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) de acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), que divulgou os Indicadores Imobiliários Nacionais. Outro dado apontado é que cresceu de 45,9% para 56,9% a representatividade de imóveis do MCMV sobre o total de lançamentos em relação aos demais padrões imobiliários em relação ao último ano. No estudo Indicadores Imobiliários Nacionais foram analisados dados de 17 das maiores cidades brasileiras e as regiões metropolitanas de 10 capitais.

Com todos os defeitos que lhe possamos imputar, o principal deles a reprodução em larga escala do velho esquema de assentamento de famílias de baixa renda em periferias distantes, escassamente urbanizadas e inapelavelmente mal servidas de transportes públicos, fato é que o programa Minha Casa Minha Vida representa hoje 50% da produção habitacional no país.

Não admira que as contínuas ameaças governamentais de cortar as fontes dos subsídios que o alimentam, ou dilapidá-las em políticas de incentivo ao consumo, venha causando um frenesi de maus augúrios na imprensa em geral e, muito especialmente, nos jornais de negócios; menos, é certo, pelos belos olhos das populações beneficiadas pelo Programa do que pelo olho gordo de incorporadores acostumados a um amplo mercado cativo para seus investimentos.

Espicaçado por aquele número impressionante, decidi - apesar de já ter dado por encerrada a minha contribuição ao tema da recuperação da renda da terra - resgatar e aperfeiçoar um gráfico, por mim mesmo esboçado há algum tempo, que utiliza o método residual dedutivo de avaliação de terrenos, 'espelho' da estrutura econômica dos empreendimentos imobiliários, para representar em um mesmo marco conceitual - o continuum de preços do m2 privativo - a relação entre preço, custo, lucro e renda do solo na produção habitacional de mercado e do MCMV.

À beira do urbanismo

Observações

O preço do m2 privativo de um imóvel novo equivale à soma

+ custo total de construção e comercialização
+ remuneração do incorporador
+ oferta de renda dos demandantes pela localização urbana (fração de terreno)

O eixo das coordenadas é uma escala crescente de rendimentos das famílias demandantes de produtos habitacionais (com variação não linear para benefício do grafismo), às quais correspondem grupos de localizações urbanas; o eixo das abscissas é uma escala de valores monetários.

A curva azul representa os preços que as famílias se mostram aptas e dispostas a pagar pelo m2 privativo dos produtos-localização que a indústria da moradia é capaz de produzir, dividida em dois segmentos: o de mercado, com aspecto similar à dos preços de imóveis novos em qualquer grande cidade em um momento dado (ver figura); e o subsidiado (juros e/ou construção) pelo programa Minha Casa Minha Vida, variando linearmente entre zero e o preço mínimo de mercado.

Rio de Janeiro: unidades lançadas jan2005-nov2006 e preços médios m2
Pesquisa do autor com base em dados ADEMI-O Globo 15-12-2006

A curva marrom representa o custo total de construção e comercialização do m2 privativo, incluídas as remunerações da construtora e do capital incorporador, mas não o solo.

A variação dos preços dos produtos-localização muito mais que proporcional aos custos totais de produção é crítica para a indústria da incorporação. Ela é a fonte do sobrelucro, ou lucro excedente ao retorno exigido pelo capital investido no empreendimento, que, por não ter relação com a produtividade do trabalho empregado na construção, mas com o puro direito à ocupação e uso do solo, chama-se 'renda da terra'. O preço da terra é o valor capitalizado da renda periódica que se exige pelo direito de ocupá-la.

Embora apareça a cada incorporador, e muito especialmente ao pequeno construtor, como um custo dado, independente do seu empreendimento, o preço do solo é determinado pela própria indústria da incorporação. Ele gravita, conforme o poder de negociação e o nível de informação dos proprietários de terrenos, ao redor do que restará (resíduo) do Valor Geral de Vendas das unidades depois de descontados todos os custos de construção, a remuneração mínima exigida pelo capital incorporador e os eventuais encargos municipais derivados da 'obrigação de urbanizar', como a Outorga Onerosa do Direito de Construir. Dito de outra forma, o preço do solo deriva da máxima oferta de preço por m2 privativo que a demanda está propensa a pagar por unidades de certo tamanho numa dada localização urbana. O preço de transação do terreno é o 'termo de repartição' do valor residual do empreendimento negociado entre o proprietário e o incorporador.

Também em prol do grafismo, tomo como estritamente linear a variação do custo total do m2 privativo dos empreendimentos segundo a qualidade do produto.

A 'linha de corte' da curva de preços corresponde ao valor de venda do m2 privativo abaixo do qual os incorporadores não vislumbram rentabilidade suficiente para investir - salvo se estimulados por um programa governamental de subsídios à oferta ou à demanda; é o valor de venda do m2 privativo mais barato disponível no mercado não subsidiado, capaz de cobrir os custos de construção, o retorno do capital com um mínimo prêmio de risco (TMA) e uma proporção mínima da renda a ser repartida com o proprietário do solo - a essência do negócio da incorporação. Admitindo-se que abaixo desse valor não há empreendimento, segue-se que os produtos imobiliários vendidos por esse preço não podem pagar Outorga Onerosa do Direito de Construir. Observe-se, contudo, que as porcentagens mínimas relativas ao custo, ao lucro e à repartição da renda variam a depender da cidade e das circunstâncias do mercado, razão pela qual devemos falar de uma zona, ou faixa, de transição entre o mercado imobiliário e a habitação subsidiada.

Para cada oferta de preço existe no mercado, em dado momento, uma certa quantidade de produto novo - a terceira dimensão de nosso gráfico para quem se disponha a imaginá-la. Este aspecto é crítico para a compreensão do papel crucial do Programa Minha Casa Minha Vida na indústria brasileira da incorporação. Embora a ‘renda de incorporação’ seja relativamente pequena - e decrescente - nessa seção do gráfico, os empreendimentos das faixas de renda limítrofes ao mercado não-subsidiado (Faixa 3) podem ser altamente rentáveis devido à escala e ao tamanho das unidades. Vale dizer, a fração ideal (direito à terra-localização) vendida pelo incorporador ao adquirente é, de fato, bem mais barata do que nos empreendimentos de classe média e alta, mas multiplicada por muitas centenas de unidades de custo de construção e comercialização substancialmente mais baixos.

Pressuponho uma relação razoavelmente padronizada entre o preço e o custo total de construção e comercialização dos bens representados no eixo das coordenadas.

O subsídio governamental aos juros do financiamento, agregado como valor presente à capacidade de pagamento das famílias, reparte-se entre o custo total de construção e a renda da terra onde se constrói o empreendimento. Nos empreendimentos destinados às famílias de menor rendimento, a terra é cedida pelas municipalidades e a construção contratada sem a interveniência do incorporador, razão pela qual o subsídio se aplica exclusivamente ao custo de construção, incluída a remuneração do construtor.

Nas grandes cidades, a Outorga Onerosa do Direito de Construir poderia ser alternativamente interpretada como compensação, paga ao município pela produção habitacional de mercado, ao subsídio federal concedido à produção 'sub-mercado' no âmbito do MCMV, boa parte do qual se converte em renda fundiária.

Para melhor entendimento do Programa MCMV, reproduzo abaixo a descrição das distintas faixas de rendimento familiar tal como apresentada no saite da Caixa Econômica Federal:

Faixa 1 – Famílias com renda bruta mensal de no máximo R$ 1800,00. Para esse grupo as mensalidades podem ser parceladas em 120 vezes e as prestações são definidas entre no mínimo R$ 80,00 e no máximo R$ 270,00. O imóvel financiado é usado como garantia do financiamento;

Faixa 1,5 – Essa faixa foi recentemente criada e agrupa famílias com renda bruta de até R$ 2600,00 mensais. Nesse perfil as taxas de juros são de 5% ao ano. O prazo para pagamento pode chegar a até 30 anos e o valor do subsídio é de até R$ 47.500,00;