Terra / DINO 05-12-2019
https://www.terra.com.br/noticias/dino/imoveis-do-minha-casa-minha-vida-se-tornam-a-bola-da-vez-no-mercado-imobiliario,f2538e5f0c9a0d5f6640cf79bff1deb16vtumv6r.html
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Com todos os defeitos que lhe possamos imputar, o principal deles a reprodução em larga escala do velho esquema de assentamento de famílias de baixa renda em periferias distantes, escassamente urbanizadas e inapelavelmente mal servidas de transportes públicos, fato é que o programa Minha Casa Minha Vida representa hoje 50% da produção habitacional no país.
A 'linha de corte' da curva de preços corresponde ao valor de venda do m2 privativo abaixo do qual os incorporadores não vislumbram rentabilidade suficiente para investir - salvo se estimulados por um programa governamental de subsídios à oferta ou à demanda; é o valor de venda do m2 privativo mais barato disponível no mercado não subsidiado, capaz de cobrir os custos de construção, o retorno do capital com um mínimo prêmio de risco (TMA) e uma proporção mínima da renda a ser repartida com o proprietário do solo - a essência do negócio da incorporação. Admitindo-se que abaixo desse valor não há empreendimento, segue-se que os produtos imobiliários vendidos por esse preço não podem pagar Outorga Onerosa do Direito de Construir. Observe-se, contudo, que as porcentagens mínimas relativas ao custo, ao lucro e à repartição da renda variam a depender da cidade e das circunstâncias do mercado, razão pela qual devemos falar de uma zona, ou faixa, de transição entre o mercado imobiliário e a habitação subsidiada.
Nas grandes cidades, a Outorga Onerosa do Direito de Construir poderia ser alternativamente interpretada como compensação, paga ao município pela produção habitacional de mercado, ao subsídio federal concedido à produção 'sub-mercado' no âmbito do MCMV, boa parte do qual se converte em renda fundiária.
2019-12-28
Não admira que as contínuas ameaças governamentais de cortar as fontes dos subsídios que o alimentam, ou dilapidá-las em políticas de incentivo ao consumo, venha causando um frenesi de maus augúrios na imprensa em geral e, muito especialmente, nos jornais de negócios; menos, é certo, pelos belos olhos das populações beneficiadas pelo Programa do que pelo olho gordo de incorporadores acostumados a um amplo mercado cativo para seus investimentos.
Espicaçado por aquele número impressionante, decidi - apesar de já ter dado por encerrada a minha contribuição ao tema da recuperação da renda da terra - resgatar e aperfeiçoar um gráfico, por mim mesmo esboçado há algum tempo, que utiliza o método residual dedutivo de avaliação de terrenos, 'espelho' da estrutura econômica dos empreendimentos imobiliários, para representar em um mesmo marco conceitual - o continuum de preços do m2 privativo - a relação entre preço, custo, lucro e renda do solo na produção habitacional de mercado e do MCMV.
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| À beira do urbanismo |
Observações
O preço do m2 privativo de um imóvel novo equivale à soma
+ custo total de construção e comercialização+ remuneração do incorporador+ oferta de renda dos demandantes pela localização urbana (fração de terreno)
O eixo das coordenadas é uma escala crescente de rendimentos das famílias demandantes de produtos habitacionais (com variação não linear para benefício do grafismo), às quais correspondem grupos de localizações urbanas; o eixo das abscissas é uma escala de valores monetários.
A curva azul representa os preços que as famílias se mostram aptas e dispostas a pagar pelo m2 privativo dos produtos-localização que a indústria da moradia é capaz de produzir, dividida em dois segmentos: o de mercado, com aspecto similar à dos preços de imóveis novos em qualquer grande cidade em um momento dado (ver figura); e o subsidiado (juros e/ou construção) pelo programa Minha Casa Minha Vida, variando linearmente entre zero e o preço mínimo de mercado.
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| Rio de Janeiro: unidades lançadas jan2005-nov2006 e preços médios m2 Pesquisa do autor com base em dados ADEMI-O Globo 15-12-2006 |
A curva marrom representa o custo total de construção e comercialização do m2 privativo, incluída a remuneração do capital de investimento, mas não o solo.
Embora apareça a cada construtor como um custo dado, independente do seu empreendimento, o preço do solo não é outra coisa que a parte dos proprietários, conforme o poder de negociação de cada um, no resíduo dos negócios imobiliários depois de descontados, do provável preço de venda do produto-localização, os custos de construção e a remuneração do capital incorporador. Também em prol do grafismo, tomo como estritamente linear a variação do custo total do m2 privativo dos empreendimentos segundo a qualidade do produto.
A variação dos preços dos produtos-localização muito mais que proporcional aos custos totais de produção é crítica para a indústria da incorporação. Ela é a fonte do sobrelucro, ou lucro excedente ao retorno exigido pelo capital investido no empreendimento, que, por não ter relação com a produtividade do trabalho empregado na construção, mas com o direito à ocupação e uso do solo, chama-se 'renda da terra'. Em cidades onde vigora a Outorga Onerosa do Direito de Construir, este valor, que também é renda do solo e provém da 'obrigação de urbanizar', deve ser descontado do resíduo a ser repartido entre o proprietário e o incorporador. O preço de transação do terreno a ser incorporado é a parcela do resíduo (renda do solo) que cabe ao proprietário.
Para cada oferta de preço existe no mercado, em dado momento, uma certa quantidade de produto novo - a terceira dimensão de nosso gráfico para quem se disponha a imaginá-la. Este aspecto é crítico para a compreensão do papel crucial do Programa Minha Casa Minha Vida na indústria brasileira da incorporação. Embora a ‘renda de incorporação’ seja relativamente pequena - e decrescente - nessa seção do gráfico, os empreendimentos das faixas de renda limítrofes ao mercado não-subsidiado (Faixa 3) podem ser altamente rentáveis devido à escala e ao tamanho das unidades. Vale dizer, a fração ideal (direito à terra-localização) vendida pelo incorporador ao adquirente é, de fato, bem mais barata do que nos empreendimentos de classe média e alta, mas multiplicada por muitas centenas de unidades de custo de construção e comercialização substancialmente mais baixos.
Pressuponho uma relação razoavelmente padronizada entre o preço e o custo total de construção e comercialização dos bens representados no eixo das coordenadas.
O subsídio governamental aos juros do financiamento, agregado como valor presente à capacidade de pagamento das famílias, reparte-se entre o custo total de construção e a renda da terra onde se constrói o empreendimento. Nos empreendimentos destinados às famílias de menor rendimento, a terra é cedida pelas municipalidades e a construção contratada sem a interveniência do incorporador, razão pela qual o subsídio se aplica exclusivamente ao custo de construção, incluída a remuneração do construtor.
Para melhor entendimento do Programa MCMV, reproduzo abaixo a descrição das distintas faixas de rendimento familiar tal como apresentada no saite da Caixa Econômica Federal:
Faixa 1 – Famílias com renda bruta mensal de no máximo R$ 1800,00. Para esse grupo as mensalidades podem ser parceladas em 120 vezes e as prestações são definidas entre no mínimo R$ 80,00 e no máximo R$ 270,00. O imóvel financiado é usado como garantia do financiamento;
Faixa 1,5 – Essa faixa foi recentemente criada e agrupa famílias com renda bruta de até R$ 2600,00 mensais. Nesse perfil as taxas de juros são de 5% ao ano. O prazo para pagamento pode chegar a até 30 anos e o valor do subsídio é de até R$ 47.500,00;
Faixa 2 – Esta faixa reúne as famílias com renda mensal máxima de até R$ 4000,00. O valor do subsídio é de n máximo R$ 29.000,00;
Faixa 3 – Compreende as famílias com renda mensal bruta de no máximo R$ 7000,00. As taxas de juros são diferenciadas.
2019-12-28
