EURE vol 37 no 111 maio 2011 pp. 25-45, por por Beatriz Cuenya e Manuela Corral, out 2010
Empresarialismo, economía del suelo y grandes proyectos
urbanos: el modelo de Puerto Madero en Buenos Aires
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El
Clarín 27-12-2005
Ilustração
acrescida por à beira do urbanismo
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(..) Además del principio de recomponer la imagen de la ciudad
para atraer capitales (rasgo recurrentemente mencionado en la literatura sobre
el tema), el eje clave y peculiar que orienta el empresarialismo en los grandes
proyectos se ubica en el proceso de producción de esta nueva geografía urbana.
Los grandes proyectos urbanos son una herramienta de creación y captación de
rentas y ganancias, cuyo montaje exige una articulación entre actuaciones inmobiliarias,
actuaciones urbanísticas y desarrollo constructivo, a cargo del sector público
y los agentes privados. Hay un encadenamiento entre las siguientes cuatro
operaciones: i) el fraccionamiento de grandes extensiones de tierras públicas
desnudas o casi vacantes, ii) la comercialización de las parcelas resultantes
bajo nuevas normas urbanísticas, iii) la construcción de edificios de alta gama
y iv) la posterior venta de los inmuebles a usuarios de elevado poder
adquisitivo. La naturaleza de estas actividades y su encadenamiento abren al
sector público y a los agentes privados involucrados la posibilidad de capturar
las plusvalías y ganancias que se generan, precisamente, por efecto de los
cambios urbanísticos notables que tienen lugar en el área.
Desde cierta óptica,
la combinación de recursos públicos y capitales privados es considerada una
estrategia empresarial innovadora a la que acude el sector público para
financiar el desarrollo urbano en épocas de crisis presupuestaria. Pero también
es claramente una estrategia especulativa.
Como advierten los expertos en el
mercado del suelo urbano, cuando los terrenos pasan de un uso a otro que es
superior y/o aumentan su capacidad de edificación, suben rápidamente sus
precios y se crean las condiciones propicias para prácticas especulativas
orientadas a capturar esos incrementos de valor del suelo. Dos tipos de
prácticas especulativas pueden ponerse en práctica en los grandes proyectos
urbanos: la “especulación pasiva”, también llamada “especulación del suelo”, y
la “especulación inductiva” o “especulación inmobiliaria” ( Jaramillo, 2003;
Topalov, 1984). La primera es ejercida por los propietarios del suelo, que
disponen el suelo (o lo compran) antes de que se generen los aumentos de
precios y, sin realizar ninguna acción productiva, lo venden luego,
apropiándose de las plusvalías. En los grandes proyectos el primer rol
corresponde típicamente al Estado nacional en tanto propietario mayoritario de
grandes extensiones de tierras que quedaron desafectadas de sus usos previos
(ferrocarriles y puertos) y que se ponen a la venta para usos jerárquicos. El
otro tipo de especulación es ejercida por actores capaces de generar
externalidades que inciden en el precio del suelo dentro de ese espacio. Esta
especulación es típicamente ejercida por dos tipos de agentes: i) los
promotores/desarrolladores que compran el suelo a precios de un uso que arroja
rentas moderadas y luego de su acción transformadora venden el espacio
construido con los precios que corresponden a ese nuevo uso jerarquizado, es
decir, con rentas superiores ( Jaramillo, 2003, p. 59)4 ; ii) el gobierno
local, que invierte en obras de infraestructura para acondicionar el suelo y
aprueba normativas asignando nuevos usos y coeficientes constructivos.
El Estado despliega los dos tipos de especulación que
afectan al mercado del suelo. Sin embargo, hay una distinción que es muy
importante advertir: los distintos roles que cumplen el Estado
nacional-propietario y el Estado local-promotorregulador condicionan la legitimidad
de las políticas que se llevan adelante. Hay un consenso bastante amplio entre
especialistas y académicos en este sentido: mientras las prácticas
especulativas de propietarios pasivos deben ser penalizadas, inhibidas y/o
grabadas fiscalmente, las actuaciones públicas del gobierno local invirtiendo
en obras de infraestructura y aprobando normativas urbanas que valorizan el
suelo deben tener una contraparte fiscal que puede y debe ser utilizada en
beneficio de la comunidad. Las herramientas de captura de plusvalías,
contempladas en las legislaciones más avanzadas de América Latina (como en
Brasil y Colombia) se apoyan precisamente en la idea de que el gobierno local
debe recuperar en beneficio de la comunidad al menos una parte de los
beneficios que capturan los terrenos por efectos de obras públicas y normativa
urbana. Los grandes proyectos ponen a la luz la paradoja de que sea el sector
público el que cumpla estos dos roles. (..)
2011-06-10
