Nabil fiscal da moradia social 2

Facebook 14-04-2026, por Nabil Bonduki
https://www.facebook.com/photo/?fbid=10163991035519663

Vou continuar denunciando. Chega de desvios na política de habitação social da cidade. Cada um na sua esfera, incorporadoras, plataformas, compradores e a própria Prefeitura, deve ser responsabilizado. Vou seguir cobrando e investigando por meio da CPI e do meu gabinete até mudar essa situação.

2026-04-22

Nabil fiscal da moradia social

Facebook 13-03-2026, por Nabil Bonduki
https://www.facebook.com/reel/2159673584871147

Acesse o video pelo link
https://www.facebook.com/reel/2159673584871147

Mais um absurdo envolvendo habitação popular na nossa cidade. Agora descobrimos um hotel inteiro que foi construído com incentivos destinados a proporcionar moradia digna a famílias que necessitam de imóveis com faixas de preço mais acessíveis.

Não bastassem todas as denúncias que temos feito na CPI das fraudes da HIS, desta vez o problema envolve a Habitação de Mercado Popular (HMP), um programa criado para atender famílias com renda um pouco acima das faixas da HIS.

Fui pessoalmente a um edifício que consta na Prefeitura como HMP e, para a minha indignação, o prédio funciona como um hotel. Claro que tínhamos checado as informações antes, mas confirmar a situação de perto foi estarrecedor.

São 91 apartamentos, distribuídos em 14 andares — todos operando como unidades hoteleiras. Há placa na fachada, site, recepção. Basta entrar e fazer uma reserva, presencialmente ou online.

E foi exatamente isso que eu fiz: acessei o site, simulei uma reserva e, se concluísse, pagaria uma tarifa padrão de R$ 733 pela hospedagem no fim de semana.

Isso é um absurdo.

É jogar no lixo uma política pública que deveria garantir moradia digna. Vale lembrar: a construtora ou incorporadora recebeu incentivos fiscais, como descontos e isenções, para produzir esse tipo de habitação.

E esse não é um caso isolado. É apenas mais um entre vários exemplos na cidade de São Paulo: empreendimentos que se beneficiam da legislação de HIS ou HMP, mas acabam sendo usados pelo mercado para outras finalidades.

Já vimos investidores comprando unidades de HIS para lucrar com aluguel de curta temporada. Agora, vemos um edifício inteiro de HMP funcionando como hotel.

Não podemos aceitar que a Prefeitura siga sem fiscalizar.

Essa é uma das questões que queremos enfrentar na CPI das fraudes da HIS. Estamos investigando para responsabilizar e corrigir essas distorções. Só assim teremos uma política pública que funcione para quem realmente precisa de moradia.

2026-04-15

E o Minha Casa Minha Vida?

BBC Brasil 26-03–2026, por João Fellet
https://www.bbc.com/portuguese/articles/c4gjvwv0ryqo

A pressão sobre o Airbnb para tirar do ar todos os anúncios de moradia social em São Paulo

O Airbnb, maior empresa de locação temporária de residências do mundo, disse que removerá de sua plataforma todos os anúncios de imóveis considerados moradias populares na cidade de São Paulo. 

A companhia afirmou que fará a remoção dos anúncios assim que a Prefeitura de São Paulo lhe enviar uma lista com os endereços destes imóveis, classificados como Habitações de Interesse Social (HIS) e Habitações de Mercado Popular (HMP). (..)

2026-04-01

Minha Favela Minha Vida

Agência Brasil 04-03-2026, por Fabíola Sinimbú
https://agenciabrasil.ebc.com.br/meio-ambiente/noticia/2026-03/area-ocupada-por-favelas-quase-triplicou-em-40-anos-no-brasil

Área ocupada por favelas quase triplicou em 40 anos no Brasil

Tânia Rêgo/Agência Brasil

As favelas brasileiras cresceram e ocuparam uma área de 92,3 mil hectares nos últimos 40 anos, aponta o Mapeamento Anual das Áreas Urbanizadas no Brasil, do Mapbiomas, divulgado nesta quarta-feira (4). De acordo com o estudo, as favelas quase triplicaram de tamanho em quatro décadas, e se tornaram 2,75 vezes maiores, enquanto as cidades, de forma geral, cresceram 2,5 vezes. O aumento foi observado entre os anos de 1985 e 2024, quando a área urbana de favelas saltou de 53,7 mil hectares para 146 mil hectares.

O estudo revelou ainda que a dinâmica de crescimento das favelas foi mais intensa nas regiões metropolitanas do país, que em 2024, abrigavam 82% das áreas urbanizadas em favelas. O geógrafo e coordenador do Mapiomas, Júlio Pedrassoli, considera que o crescimento mais acelerado das áreas de favelas em comparação com a média nacional e sua forte concentração em regiões metropolitanas sugerem uma tendência conhecida e preocupante. "As metrópoles concentram muita riqueza, mas também intensificam problemas estruturais. (..)

Apesar da surpreendente dificuldade de se obterem, na Internet, dados atualizados e consistentes da evolução da distribuição de rendimentos familiares no Brasil, alguma pesquisa que acabo de fazer indica que as chamadas classes D e E - grosso modo as faixas 1 e '1,5' do programa Minha Casa Minha Vida - constituem há 10 anos uma proporção aproximada de 50% das famílias brasileiras, vale dizer, um número crescente a despeito da substancial redução recente da pobreza extrema e da pobreza. [1]

No que se refere à moradia, a imensa maioria dessas famílias só tem, portanto, duas opções: conseguir uma vaga na faixa 1 do MCMV, que regra geral quer dizer uma residência de qualidade duvidosa em algum conjunto habitacional distante de quaisquer facilidades urbanas, ou alugar moradia numa favela dos morros e periferias metropolitanas. À parte a (in)capacidade do MCMV de ofertar apartamentos em quantidade suficiente nessa faixa, quero crer que, nas favelas, a despeito da moradia e da urbanização precárias, as famílias se beneficiam não apenas das redes sociais de apoio comunitário, mas também de uma economia às vezes fervilhante [2] [3] - o “circuito inferior” de Milton Santos: comércio, indústria e prestação de serviços, ainda que amplamente informais, precários e, às vezes, como também acontece em muitos bairros 'nobres' da cidade, ilegais. 

Ao contrário da maioria dos conjuntos habitacionais da Faixa 1 do MCMV, a favela também é, à sua maneira, cidade [4], locus de produção e circulação de riqueza na economia de mercado - com suas virtudes e aleijões - razão pela qual os recentes sucessos no combate à pobreza não são, em minha opinião, suficientes para o fim, ou mesmo a redução substancial, da informalidade. 

Isto que nós, urbanistas, chamamos de “o direito à cidade”, vale dizer à cidade formal adequadamente urbanizada e regida pelas instituições do Estado de direito, tem um preço em dinheiro: a capacidade que tenha a família de ofertar renda por um imóvel numa boa localização e de arcar com as demais despesas dessa opção. Embora totalmente favorável a programas de urbanização e regularização fundiária nas favelas, sou de opinião que a solução da moradia informal não está na ‘redução da desigualdade’: está na elevação radical e sustentada - isto é, não sujeita aos retrocessos das crises econômicas recorrentes - do padrão de vida da imensa maioria trabalhadora da nação, com tudo que isso possa implicar no plano da organização econômica da sociedade. Um problema, claro está, que transcende em muito o âmbito do urbanismo, ainda que necessariamente o inclua.

2026-03-15

______

NOTAS

[1] “Brasil chega aos menores níveis de pobreza e extrema pobreza da série histórica do IBGE”, G1 GLOBO 03/12/2025, por Micaela Santos
https://g1.globo.com/economia/noticia/2025/12/03/brasil-extrema-pobreza-da-serie-historica-do-ibge.ghtml 

[2] Segundo o Instituto Data Favela, a renda das favelas brasileiras somou cerca de R$300 bilhões em 2025, maior que a de 22 estados da federação e que o PIB do Uruguai e do Peru. Ver "Pesquisa revela que favelas têm renda de R$ 300 bilhões ao ano". EBC Radioagência 27-07-2025, por Madson Euler.

https://agenciabrasil.ebc.com.br/radioagencia-nacional/economia/audio/2025-07/pesquisa-aponta-que-favelas-tem-renda-de-r-300-bilhoes-ao-ano

[3] Ver também: “Favelas têm renda total de R$ 300 bi por ano e 90% dos moradores estão otimistas com o futuro, diz pesquisa”. O Globo 18-07-2025, por Guilherme Queiroz
https://oglobo.globo.com/economia/noticia/2025/07/18/favelas-tem-renda-total-de-r-300-bi-por-ano-e-90percent-dos-moradores-estao-otimistas-com-o-futuro-diz-pesquisa.ghtml

[4] CARVALHO Camila L S, “Escalas da Desigualdade Urbana: a Cidade do Rio de Janeiro e as Favelas”. Cadernos do Desenvolvimento Fluminense No. 11 (2016)
https://www.e-publicacoes.uerj.br/.../view/35870/25569

Krugman: sobre a crise de moradia nos EUA

Substack 03-09-2025, por Paul Krugman 
https://paulkrugman.substack.com/p/yes-america-has-a-housing-emergency (pago)

 

Yes, America Has a Housing Emergency

But Trump will make it worse

(..) We do, in fact, have a housing emergency. Over the past decade home prices have risen much faster than the overall cost of living, so the popular perception that housing has become unaffordable is grounded in reality:

Why has this been happening? The home price surge since 2015 looks very different from the housing bubble of the 2000s. That bubble was largely driven by speculation, with house prices rising much faster than rents. The price surge also bypassed sunbelt cities like Atlanta, Houston and Dallas, where housing supply expanded to meet rising demand.

This time, however, we’re looking at a truly national phenomenon. As Edward Glaeser and Joseph Gyourko document in a recent paper, housing prices have risen rapidly, without eliciting a large increase in homebuilding, even in cities that avoided the 2000s bubble.

Back in July, looking at the case of Atlanta, I suggested that we might be looking at the limits of sprawl. In the 2000s cities like Atlanta could add housing by spreading ever further out, adding single-family homes at their edges. At this point, however, they’ve sprawled so far that this doesn’t work anymore. Another recent academic paper, by Orlando and Redfearn, argues that sprawl has been

pushing single-family home builders farther away from the amenities that make these urban areas attractive. Eventually, this progression reaches a limit in which commuting back to these amenities is too costly. At this point, the greenfield land is effectively “built out.”

The obvious answer is to turn inwards — to build more housing by increasing population density, in particular by building multifamily housing. As I noted in my Atlanta piece, sunbelt cities still have extremely low population densities compared with blue-state cities:

So they could add a lot more housing and bring prices down — if local politics would allow it. Unfortunately, it generally won’t. Glaeser and Gyourko conclude their paper on a despairing note, suggesting that all our major cities, in red states as well as blue, have become places where existing homeowners have become effective at stopping new construction.

Which brings me back to Bessent saying that we have a housing emergency. What will he do about it?

Another man, in another administration, might go YIMBY — “yes in my backyard” — and try to tackle the political obstacles to housing construction. But take a look at Mandate for Leadership, the manifesto issued by the Heritage Foundation’s Project 2025. It’s all for deregulation when it comes to things like pollution controls. But when it comes to housing, it goes full NIMBY:

Congress should prioritize any and all legislative support for the single-family home … American homeowners and citizens know best what is in the interest of their neighborhoods and communities. Localities rather than the federal government must have the final say in zoning laws and regulations, and a conservative Administration should oppose any efforts to weaken single-family zoning.

So no, the Trump administration won’t do anything to expand housing supply, which is the only way to make housing more affordable. (..)

2025-09-03

O MCMV e o subsídio público à renda - de incorporação e de aluguel

O Estado de S Paulo 25-07-2025
https://www.estadao.com.br/economia/localizacao-tamanho-do-imovel-interessa-ao-mais-jovem-nprei/

Montagem: Àbeiradourbnanismo

Mesmo sabendo que o Minha Casa Minha Vida está longe de resolver o problema do imenso contingente de trabalhadores cujos rendimentos só lhes dá acesso à moradia informal, julgo que o programa é um sucesso no que tange à ampliação da demanda solvável de incorporações imobiliárias, portanto do acesso de trabalhadores qualificados à casa própria, pelo qual já foi dito, por gente da própria incorporação, a “salvação do setor imobiliário brasileiro”.

Há que considerar, porém, dois aspectos.

Primeiro, o inevitável - a conversão, por intermédio do adquirente, do subsídio ao juro fornecido pela CEF em renda imobiliária nos cofres das incorporadoras - objeto do negócio da incorporação sem o qual não haveria a sua participação no MCMV. Isso torna a cobrança da Outorga Onerosa do Direito de Construir nas faixas superiores da demanda habitacional, para além da elementar ‘obrigação de urbanizar’, uma incontornável política compensatória do subsídio federal (CEF) à renda de incorporação, ainda que em favor dos municípios.

Segundo, o inaceitável - o uso de uma parte substancial do subsídio da CEF aos juros imobiliários para a produção de unidades destinadas ao aluguel rotativo nas regiões centrais das grandes metrópoles, sob a confortável cobertura do adensamento planejado dos corredores de transporte a da “preferência dos jovens por apartamentos compactos em lugares onde as coisas acontecem” - o que significa a conversão (aparentemente descontrolada) do subsídio ao juro destinado às famílias adquirentes em renda apropriada por investidores em moradia de aluguel.

2025-07- 25

O inferno (ou paraíso?) dos alugueis

Não tenho a pretensão de saber as causas desse grave problema. Mas para uma publicação da natureza, tamanho e prestígio da FT, a explicação apresentada é nada menos que risível: 

“(..) Rents have been rising sharply for the past two years as landlords passed on rising costs, amid a shortage of properties to rent and strong demand from tenants who could not afford higher mortgage payments. (..)”

Observando o gráfico abaixo, extraído da própria reportagem, a primeira pergunta que me ocorre é: o que é que Londres tem que as demais regiões não tem? Minha resposta: um imenso afluxo de estrangeiros endinheirados - a negócios, turismo e estudo - boa parte deles em caráter temporário. Uma bênção dos céus para as finanças do Reino, por sinal. O resto vem depois.

Clique na imagem para ampliar

2025-01-05

Se a moda pega…

El País 11-12-2024
https://elpais.com/espana/catalunya/2024-12-11/el-sindicato-de-inquilinas-anuncia-las-dos-primeras-huelgas-de-alquiler-en-dos-edificios-en-cataluna.html
Vecinos de fincas de Salou y Sentmenat han comenzado o se disponen a dejar de pagar el alquiler a la propiedad y lo ingresarán en una cuenta común

Tres semanas después de [la masiva manifestación] que pidió en Barcelona una bajada del precio de los alquileres y que apuntaba a la convocatoria de una huelga de alquileres, el Sindicato de Inquilinas ha presentado este miércoles el caso de los dos primeros edificios de Cataluña que recurrirán a esta fórmula para mejorar la situación de sus inquilinos. Son dos inmuebles de Salou (Tarragona) y Sentmenat (Barcelona) que en origen eran [de protección, promovidos por la obra social de La Caixa y ahora gestionados por InmoCriteria], a quienes los inquilinos llevaron a los tribunales por supuestas cláusulas abusivas en sus contratos. En el caso de Salou, el edificio [acaba de ser comprado por la Generalitat. Los vecinos han comenzado o se disponen a protagonizar en marzo huelgas que consisten en dejar de pagar el alquiler a la propiedad, pero lo ingresarán en una cuenta común. El objetivo es presionar para mejorar sus condiciones. (..)"

2024-12-11

Moradia x alojamento turístico

O Globo 29-06-2024
https://oglobo.globo.com/mundo/noticia/2024/06/29/espanhois-protestam-contra-o-turismo-de-massa-e-o-aumento-dos-precos-da-moradia-no-pais.ghtml

Àbeiradourbanismo

Milhares de pessoas protestaram neste sábado (29) nas cidades andaluzas de Málaga e Cádiz, no protesto mais recente na Espanha contra o turismo de massas, que os manifestantes culpam pela falta de moradia acessível.

Sob o lema “Málaga para viver, não para sobreviver”, o protesto nesta cidade de 570 mil habitantes foi convocado por cinquenta associações locais.

Com faixas que diziam “Proibição de habitação turística”, ou “Salário 1.300, aluguel 1.100, como viver?”, os manifestantes percorreram o centro histórico desta cidade andaluza à beira-mar, onde Picasso nasceu em 1881 em uma casa que constitui uma das suas principais atrações turísticas. (..)

2024-07-03

Encruzilhada portuguesa com certeza

El País 30-09-2023
https://elpais.com/economia/2023-09-30/los-portugueses-se-movilizan-por-todo-el-pais-contra-la-crisis-de-la-vivienda.html

"(..) El mismo día que Portugal se coronaba como mejor destino turístico de Europa, miles de portugueses salían a la calle para protestar contra los efectos perversos de ese éxito. La crisis de la vivienda en el país, que viene de lejos, se ha agudizado con las políticas públicas que han impulsado la expansión de pisos turísticos y la concesión de visados de oro a extranjeros por inversiones inmobiliarias. “Hola, ¿están disfrutando? Esto va con ustedes”, le decían en la tarde del sábado algunos manifestantes a los turistas que se asomaban a los balcones de Lisboa para ver la marcha.

La protesta ha sido multitudinaria en Lisboa, pero también ha tenido réplicas en una veintena de ciudades, incluidas Oporto y Faro, donde la dificultad para acceder a viviendas dignas a un precio asequible es casi tan grave como en la capital. El impacto más extremo de la crisis podía verse en una de las avenidas por las que discurrió la marcha, con varias tiendas de campaña instaladas bajo soportales ocupadas por gente que no tiene techo. (..)"

2023-10-01

Tem o meu apoio!

Uma estranha e gigantesca ave sobre Barcelona 29-05-2023
https://avebarna.blogspot.com/2023/05/metaverso-avebarna.html

2023-05-31

Socialismo de rendas: contas a pagar

Público 01-04-2023
https://www.publico.pt/2023/04/01/fotogaleria/manif-porto-410021

Milhares de pessoas por todo o país saíram à rua este sábado contra a crise nacional na habitação, com preços cada vez mais altos a obrigar muitos a abandonarem os centros urbanos. As cidades de Lisboa, Porto, Viseu, Aveiro, Coimbra e Braga encheram-se de cartazes a pedir o direito a viver, com dignidade, nas cidades. "Queremos casas para viver", "Ter casa é um direito, não um privilégio", e "Tanta gente sem casa, tantas casas sem gente" foram alguns dos slogans exibidos durante a tarde. O PÚBLICO preparou uma fotogaleria dos protestos no Porto e em Lisboa.

 

2023-04-05

O beco sem saída das cidades globais

BBC News 16-02-2023
https://www.bbc.com/news/uk-64625435
El País 18-02-2023
https://elpais.com/economia/negocios/2023-02-18/la-locura-inmobiliaria-expulsa-a-los-neoyorquinos-de-manhattan.html
La Vanguardia 21-02-2023
https://www.lavanguardia.com/economia/bolsillo/20230221/8771271/alquilar-barcelona-alquiler-pisos-baratos-imposible-feos-600-euros.html

2023-03-08

Dubliners' conundrum

Bloomberg CityLab 17-05-2021, por Peter Flanagan

https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-05-17/private-equity-spends-big-on-irish-homes

Dublin’s Bulk Home Sales Spur Backlash Against Big-Money Buyers

Empreendimento Mullen Park, Maynooth, Irlanda

Foto (detalhe): Paulo Nunes dos Santos/Bloomberg

A private equity firm’s swoop for family-friendly homes sparks uproar over crowding out individual buyers.

The mass purchase of affordable houses — on the market for about 400,000 euros ($490,000) — set off a public firestorm and highlights the growing tension over the squeeze in urban housing and the role of large investors.
 
“These big wealthy funds can swoop in and gobble up those houses that workers and families should expect to be able to afford,” said Mary Lou McDonald, who leads Sinn Fein, Ireland’s main opposition party. “No person trying to buy a home could possibly compete with them.”  (..)

Authorities broadly welcomed their arrival for stabilizing the sector and replacing local landlords who were decimated when the fallout from 2008 financial crash dried up their funding. But in the media, investment firms have been regularly portrayed as “vultures” for buying debt and property at depressed prices and crowding out private buyers.

Even so, there are few alternative sources for that kind of capital, according to Ronan Lyons, an economist at Trinity College in Dublin who compiles the Daft.ie report on the Irish rental market.

“The presence of these investors is more part of the solution than the problem,” he said. “When we had small mom and pop landlords we didn’t want them, now we have large institutions we don’t want them either. What do we want?””

2021-05-22

Republicanização da moradia

Thomson Reuters Foundation News 15-12-2020, por Carey L Biron
https://news.trust.org/item/20201215111858-2n2we/

Under one roof: U.S. cities look to co-living to ease housing crisis

Often 30% cheaper than a studio apartment, shared housing units give tenants more options and frees up homes for families to rent

Imagem: Internet

(..) Informal shared housing - when someone finds roommates and splits the cost of an apartment - remains a key way for young people to move to urban areas and join the workforce.

Formal shared housing - also known as co-living when it refers to tenants from higher income levels - differs in that a specialized firm vets applicants and typically deals with utility bills so tenants have just one monthly payment.

The rise of this type of housing has also allowed companies to construct or refurbish buildings specifically for this use.

The idea is not a new one but it is seeing a resurgence in U.S. cities as both residents and housing providers grapple with an ongoing shortage of affordable units. (..)

2021-01-11

Legislação inepta ou falha de mercado?

New Cities 18-09-2020, por Anthony Flint, Senior Fellow, Lincoln Institute of Land Policy 

https://newcities.org/the-big-picture-zoning-and-land-use-rules-are-the-key-to-affordability/

Zoning and Land Use Rules are the Key to Affordability

If there’s anything the year of 

2020 has shown us, it’s that 

institutional structures and 

government policy really 

do guide what the outcomes are 

in our society. This is perhaps 

nowhere more vividly true than 

in the matter of housing, where 

racial disparities and lack of 

affordability persist, 

associated with years of rules 

and regulations that in many 

cases have made things worse, 

not better.(..)

Discordo, senão de toda a matéria, com certeza de boa parte de seu conteúdo, a começar da primeira linha: 

“If there’s anything the year of 2020 has shown us, it’s that institutional structures and government policy really do guide what the outcomes are in our society. This is perhaps nowhere more vividly true than in the matter of housing (..).”

Prefiro, como marco de referência para avaliar o sucesso ou fracasso das políticas governamentais de urbanismo e habitação, o ponto de vista insuspeito de Lowdon Wingo: 

"So long as the market, circumscribed as it may be by public policy, is the principle machinery allocating urban space among competitive use, this interaction will be the dominant city shaping force in our society." [Wingo, Transportation and Urban Land, 1961] 

E embora seja certo que a maior parte da área urbanizada das grandes cidades dos EUA está “reservada” à habitação unifamiliar, contribuindo para a escassez de oferta de unidades habitacionais, fato é que Flint não toca neste ponto nevrálgico da cultura urbana estadunidense: ao contrário, advoga uma política de desregulamentação de varejo para permitir, por exemplo, o uso de anexos, garagens e basements como unidades habitacionais. “Every bit of new housing helps”, é a sua consigna para combater “disparidades raciais e falta de capacidade econômica para acessar o mercado de moradias.” Culmina, para minha surpresa, arguindo que a exigência de área mínima de garagem em empreendimentos multi-familiares acrescenta pelo menos 50 mil dólares ao custo de uma habitação.

Ora, assim como a revogação de boa parte da “reserva unifamiliar” instituída pelo zoning não poderia garantir que a oferta e a demanda “se encontrassem” nessas áreas, geralmente muito distantes dos pontos de acesso aos transportes públicos e dos núcleos de comércio e serviços, tampouco se pode ter por certo que os 50 mil dólares economizados com a vaga de garagem não acabem apropriados, no todo ou em parte, pelos promotores como mais-valia do embutida no preço de venda do imóvel – algo que depende muito menos da política do governo do que do quanto as famílias estejam aptas e dispostas a pagar. 

2020-09-27

Cortiços com serviços

VC S/A 22-03-2020, por Mariana Poli 

https://vocesa.abril.com.br/empreendedorismo/uliving-moradia-estudantil/

Mais barato do que apê, melhor do que república: hotel para estudantes urbanoides em geral

A dinâmica de “república”, em que universitários dividem o mesmo teto para baratear custos, não agrada a todo tipo de jovem. Muitos, aliás, fogem da ideia de ter de enfrentar cozinha bagunçada, banheiro sujo e desentendimentos com colegas.

É nesse público que aposta a Uliving, empresa especializada em moradia estudantil que acaba de inaugurar um prédio de 11 andares só para abrigar universitários em São Paulo. O edifício, original da década de 70, foi todo adaptado.

Além de espaços compartilhados, como cozinha, lavanderia, sala de jogos e coworking, ganhou 157 quartos. Com cerca de 10 metros quadrados, eles lembram os de um hotel e custam de 1 400 a 2 600 reais mensais — os pais não precisam comprovar renda, apenas pagar o mês adiantado.

Esses valores dão direito a banheiro individual ou compartilhado, cama, armário, escrivaninha, ar-condicionado, frigobar e cota-namorado de três pernoites por mês (se exceder esse limite, o custo é 50 reais por noite). O prédio conta com um gerente de comunidade, responsável por promover a interação entre os moradores, e um staff 24 horas por dia com sete profissionais que se revezam em turnos. (..) 

2020-03-22

Preço, custo, lucro e renda do solo: habitação de mercado x Minha Casa Minha Vida - um esboço de interpretação

Terra 05-12-2019 

https://www.terra.com.br/noticias/dino/imoveis-do-minha-casa-minha-vida-se-tornam-a-bola-da-vez-no-mercado-imobiliario,f2538e5f0c9a0d5f6640cf79bff1deb16vtumv6r.html

MCMV representou 51% das vendas de imóveis no 3º trimestre de 2019

Mais da metade do número de imóveis que foram vendidos no último trimestre de 2019 no Brasil estão enquadrados no Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) de acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), que divulgou os Indicadores Imobiliários Nacionais. Outro dado apontado é que cresceu de 45,9% para 56,9% a representatividade de imóveis do MCMV sobre o total de lançamentos em relação aos demais padrões imobiliários em relação ao último ano. No estudo Indicadores Imobiliários Nacionais foram analisados dados de 17 das maiores cidades brasileiras e as regiões metropolitanas de 10 capitais.

Com todos os defeitos que lhe possamos imputar, o principal deles a reprodução em larga escala do velho esquema de assentamento de famílias de baixa renda em periferias distantes, escassamente urbanizadas e inapelavelmente mal servidas de transportes públicos, fato é que o programa Minha Casa Minha Vida representa hoje 50% da produção habitacional no país.

Não admira que as contínuas ameaças governamentais de cortar as fontes dos subsídios que o alimentam, ou dilapidá-las em políticas de incentivo ao consumo, venha causando um frenesi de maus augúrios na imprensa em geral e, muito especialmente, nos jornais de negócios; menos, é certo, pelos belos olhos das populações beneficiadas pelo Programa do que pelo olho gordo de incorporadores acostumados a um amplo mercado cativo para seus investimentos.

Espicaçado por aquele número impressionante, decidi - apesar de já ter dado por encerrada a minha contribuição ao tema da recuperação da renda da terra - resgatar e aperfeiçoar um gráfico, por mim mesmo esboçado há algum tempo, que utiliza o método residual dedutivo de avaliação de terrenos, 'espelho' da estrutura econômica dos empreendimentos imobiliários, para representar em um mesmo marco conceitual - o continuum de preços do m2 privativo - a relação entre preço, custo, lucro e renda do solo na produção habitacional de mercado e do MCMV.

À beira do urbanismo

Observações

O preço do m2 privativo de um imóvel novo equivale à soma

 

+ custo total de construção e comercialização 

+ remuneração do incorporador  

+ oferta de renda dos demandantes pela localização urbana (fração de terreno)

O eixo das coordenadas é uma escala crescente de rendimentos das famílias demandantes de produtos habitacionais (com variação não linear para benefício do grafismo), às quais correspondem grupos de localizações urbanas; o eixo das abscissas é uma escala de valores monetários.

A curva azul representa os preços que as famílias se mostram aptas e dispostas a pagar pelo m2 privativo dos produtos-localização que a indústria da moradia é capaz de produzir, dividida em dois segmentos: o de mercado, com aspecto similar à dos preços de imóveis novos em qualquer grande cidade em um momento dado (ver figura); e o subsidiado (juros e/ou construção) pelo programa Minha Casa Minha Vida, variando linearmente entre zero e o preço mínimo de mercado. 

Rio de Janeiro: unidades lançadas jan2005-nov2006 e preços médios m2
Pesquisa do autor com base em dados ADEMI-O Globo 15-12-2006 

A curva marrom representa o custo total de construção e comercialização do m2 privativo, incluídas as remunerações da construtora e do capital incorporador, mas não o solo.

A variação dos preços dos produtos-localização muito mais que proporcional aos custos totais de produção é crítica para a indústria da incorporação. Ela é a fonte do sobrelucro, ou lucro excedente ao retorno exigido pelo capital investido no empreendimento, que, por não ter relação com a produtividade do trabalho empregado na construção, mas com o puro direito à ocupação e uso do solo, chama-se 'renda da terra'. O preço da terra é o valor capitalizado da renda periódica que se exige pelo direito de ocupá-la.

Embora apareça a cada incorporador, e muito especialmente ao pequeno construtor, como um custo dado, independente do seu empreendimento, o preço do solo é determinado pela própria indústria da incorporação. Ele gravita, conforme o poder de negociação e o nível de informação dos proprietários de terrenos, ao redor do que restará (resíduo) do Valor Geral de Vendas das unidades depois de descontados todos os custos de construção, a remuneração mínima exigida pelo capital incorporador e os eventuais encargos municipais derivados da 'obrigação de urbanizar', como a Outorga Onerosa do Direito de Construir. Dito de outra forma, o preço do solo deriva da máxima oferta de preço por m2 privativo que a demanda está propensa a pagar por unidades de certo tamanho numa dada localização urbana. O preço de transação do terreno é o 'termo de repartição' do valor residual do empreendimento negociado entre o proprietário e o incorporador.

Também em prol do grafismo, tomo como estritamente linear a variação do custo total do m2 privativo dos empreendimentos segundo a qualidade do produto.

A 'linha de corte' da curva de preços corresponde ao valor de venda do m2 privativo abaixo do qual os incorporadores não vislumbram rentabilidade suficiente para investir - salvo se estimulados por um programa governamental de subsídios à oferta ou à demanda; é o valor de venda do m2 privativo mais barato disponível no mercado não subsidiado, capaz de cobrir os custos de construção, o retorno do capital com um mínimo prêmio de risco (TMA) e uma proporção mínima da renda a ser repartida com o proprietário do solo - a essência do negócio da incorporação. Admitindo-se que abaixo desse valor não há empreendimento, segue-se que os produtos imobiliários vendidos por esse preço não podem pagar Outorga Onerosa do Direito de Construir. Observe-se, contudo, que as porcentagens mínimas relativas ao custo, ao lucro e à repartição da renda variam a depender da cidade e das circunstâncias do mercado, razão pela qual devemos falar de uma zona, ou faixa, de transição entre o mercado imobiliário e a habitação subsidiada.

Para cada oferta de preço existe no mercado, em dado momento, uma certa quantidade de produto novo - a terceira dimensão de nosso gráfico para quem se disponha a imaginá-la. Este aspecto é crítico para a compreensão do papel crucial do Programa Minha Casa Minha Vida na indústria brasileira da incorporação. Embora a ‘renda de incorporação’ seja relativamente pequena - e decrescente - nessa seção do gráfico, os empreendimentos das faixas de renda limítrofes ao mercado não-subsidiado (Faixa 3) podem ser altamente rentáveis devido à escala e ao tamanho das unidades. Vale dizer, a fração ideal (direito à terra-localização) vendida pelo incorporador ao adquirente é, de fato, bem mais barata do que nos empreendimentos de classe média e alta, mas multiplicada por muitas centenas de unidades de custo de construção e comercialização substancialmente mais baixos.

Pressuponho uma relação razoavelmente padronizada entre o preço e o custo total de construção e comercialização dos bens representados no eixo das coordenadas.

O subsídio governamental aos juros do financiamento, agregado como valor presente à capacidade de pagamento das famílias, reparte-se entre o custo total de construção e a renda da terra onde se constrói o empreendimento. Nos empreendimentos destinados às famílias de menor rendimento, a terra é cedida pelas municipalidades e a construção contratada sem a interveniência do incorporador, razão pela qual o subsídio se aplica exclusivamente ao custo de construção, incluída a remuneração do construtor. 

Nas grandes cidades, a Outorga Onerosa do Direito de Construir poderia ser alternativamente interpretada como compensação, paga ao município pela produção habitacional de mercado, ao subsídio federal concedido à produção 'sub-mercado' no âmbito do MCMV, boa parte do qual se converte em renda fundiária.

Para melhor entendimento do Programa MCMV, reproduzo abaixo a descrição das distintas faixas de rendimento familiar tal como apresentada no saite da Caixa Econômica Federal: 

Faixa 1 – Famílias com renda bruta mensal de no máximo R$ 1800,00. Para esse grupo as mensalidades podem ser parceladas em 120 vezes e as prestações são definidas entre no mínimo R$ 80,00 e no máximo R$ 270,00. O imóvel financiado é usado como garantia do financiamento;

Faixa 1,5 – Essa faixa foi recentemente criada e agrupa famílias com renda bruta de até R$ 2600,00 mensais. Nesse perfil as taxas de juros são de 5% ao ano. O prazo para pagamento pode chegar a até 30 anos e o valor do subsídio é de até R$ 47.500,00;

Faixa 2 – Esta faixa reúne as famílias com renda mensal máxima de até R$ 4000,00. O valor do subsídio é de n máximo R$ 29.000,00;

Faixa 3 – Compreende as famílias com renda mensal bruta de no máximo R$ 7000,00. As taxas de juros são diferenciadas.

https://blogminhacasaminhavida.com/como-funciona-programa-minha-casa-minha-vida-guia-completo/

2019-12-28

A mão visível do interesse cidadão

El País Cataluña 13-04-2015, por Laia Raventós 
http://ccaa.elpais.com/ccaa/2015/04/12/catalunya/1428854224_556755.html

La PAHC ocupa un cuarto bloque en Sabadell

El edificio, que pertenece a una constructora, llevaba más de cuatro años vacío

Foto: El País 
Cidadãos comuns mostram que são muito mais aptos à alocação eficiente de recursos do que o livre mercado de financiamento imobiliário

2015-04-16