Nabil fiscal da moradia social

Facebook 13-03-2026, por Nabil Bonduki
https://www.facebook.com/reel/2159673584871147

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Mais um absurdo envolvendo habitação popular na nossa cidade. Agora descobrimos um hotel inteiro que foi construído com incentivos destinados a proporcionar moradia digna a famílias que necessitam de imóveis com faixas de preço mais acessíveis.

Não bastassem todas as denúncias que temos feito na CPI das fraudes da HIS, desta vez o problema envolve a Habitação de Mercado Popular (HMP), um programa criado para atender famílias com renda um pouco acima das faixas da HIS.

Fui pessoalmente a um edifício que consta na Prefeitura como HMP e, para a minha indignação, o prédio funciona como um hotel. Claro que tínhamos checado as informações antes, mas confirmar a situação de perto foi estarrecedor.

São 91 apartamentos, distribuídos em 14 andares — todos operando como unidades hoteleiras. Há placa na fachada, site, recepção. Basta entrar e fazer uma reserva, presencialmente ou online.

E foi exatamente isso que eu fiz: acessei o site, simulei uma reserva e, se concluísse, pagaria uma tarifa padrão de R$ 733 pela hospedagem no fim de semana.

Isso é um absurdo.

É jogar no lixo uma política pública que deveria garantir moradia digna. Vale lembrar: a construtora ou incorporadora recebeu incentivos fiscais, como descontos e isenções, para produzir esse tipo de habitação.

E esse não é um caso isolado. É apenas mais um entre vários exemplos na cidade de São Paulo: empreendimentos que se beneficiam da legislação de HIS ou HMP, mas acabam sendo usados pelo mercado para outras finalidades.

Já vimos investidores comprando unidades de HIS para lucrar com aluguel de curta temporada. Agora, vemos um edifício inteiro de HMP funcionando como hotel.

Não podemos aceitar que a Prefeitura siga sem fiscalizar.

Essa é uma das questões que queremos enfrentar na CPI das fraudes da HIS. Estamos investigando para responsabilizar e corrigir essas distorções. Só assim teremos uma política pública que funcione para quem realmente precisa de moradia.

2026-04-15

Copan rotativo

BBC Brasil 09-02-2026, por Vítor Tavares
https://www.bbc.com/portuguese/articles/cre2pxrw1l9o

'Vivendo em um hotel': a disputa pela transformação do 'maior edifício residencial do Brasil' em Airbnb

(..) Dos 1.160 apartamentos do Copan, mais de 200 hoje já são destinados ao aluguel de curta temporada, especialmente pela plataforma Airbnb, a mais popular do gênero, segundo a administração do condomínio. (..) O número de apartamentos disponibilizados para aluguel de temporada faz com que o prédio tenha hoje um número de unidades de hospedagem semelhantes a de hotéis de médio porte, como a movimentada unidade da rede Ibis que fica na Avenida Paulista, [com] 236 quartos. (..)

Hoje, o Copan tem 1.112 moradores, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), com base no último Censo. Mas a estimativa mais recente da administração do condomínio é bem superior: seriam 3.500 residentes, número que pode incluir pessoas cadastradas como moradoras sem morar ali de fato (..) um número bem menor do que os 5 mil divulgados antigamente pela própria administração do condomínio e replicados em muitas reportagens sobre a magnitude do Copan. O cálculo mais modesto do IBGE — que corresponde a menos de uma pessoa por apartamento em média — já sinaliza um esvaziamento do edifício para moradia fixa. Com a valorização dos imóveis, está mais caro viver de aluguel ali. (..)

Enquanto algumas das cidades mais visitadas mundo, como Barcelona, têm aprovado leis restritivas em relação ao Airbnb, São Paulo tem visto se espalhar pelo Centro e bairros mais cobiçados novos edifícios que atraem compradores justamente com a proposta de fazer dinheiro com o imóvel por meio do aluguel por temporada.

Mas as discussões entre urbanistas, moradores e governos têm caminhos diferentes. A crise de moradia em cidades da Europa é causada por uma combinação de turismo, aluguel de curta duração, limites à verticalização e preservação histórica. Já em São Paulo, a última atualização do Plano Diretor, de 2023, busca atrair novos moradores para adensar regiões como o Centro, incentivando construção de novas moradias, serviços e empregos perto dos eixos de transporte público. Para incentivar essas novas moradias, há prédios financiados pelo programa Minha Casa Minha Vida e com incentivos fiscais da Prefeitura. Há denúncias, porém, de que alguns prédios não estão servindo como residência, e sim como hospedagem temporária. "Com esses aluguéis por temporada, a gente tem uma diminuição cada vez maior do número de pessoas vivendo nesses eixos de transporte, nessas zonas onde as construções novas foram cada vez mais sendo permitidas", avalia Maíra Rosin [moradora do Copan, historiadora e doutora em Arquitetura e Urbanismo com pesquisas sobre o Centro de São Paulo]. (..)

Hoje, está em andamento no Congresso um projeto de lei (PL 4/2025), do senador Rodrigo Pacheco (PSD-MG), que trata da reforma do Código Civil, em que são contemplados especificamente os aluguéis por temporada. (..) O Airbnb informa que acompanha atentamente as discussões legais e defende ser "importante diferenciar a locação por curta temporada dos meios de hospedagem, que seguem regras próprias. Locar um imóvel residencial por curtos períodos não configura atividade comercial, nem sujeita o proprietário às obrigações de estabelecimentos hoteleiros", diz a empresa. (..)

2026-02-11

Aluguel rotativo, por bem ou por mal

O Globo 14-09-2025, por Mariana Rosetti e Paola Churchill
https://oglobo.globo.com/mundo/noticia/2025/09/14/de-temporario-a-permanente-crise-habitacional-forca-brasileiros-a-viverem-indefinidamente-em-albergues-na-europa.ghtml

De temporário a permanente: crise habitacional força brasileiros a viverem indefinidamente em albergues na Europa

Foto (detalhe): O Globo

Quando os proprietários ainda exigem agências imobiliárias, as taxas equivalem a um mês de aluguel, além da caução que pode variar de um a seis meses

(..) Em 2024, os preços da habitação em Portugal subiram 9,1%, quase três vezes mais que a média europeia de 3,3%, segundo dados do Eurostat. Na União Europeia (UE), 10,6% das famílias que vivem em cidades gastam mais de 40% da renda com moradia. O resultado: 896 mil pessoas dormem nas ruas. Em Portugal, das quase 11 mil pessoas em situação de rua, 10% são estrangeiros. (..)

O advogado Kevin de Sousa, especialista em Direito Imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), ressalta que, do ponto de vista jurídico, as acomodações não foram criadas para esse fim. Por isso, são enquadradas como hospedagem turística, sujeitas a regras de higiene e segurança, mas sem oferecer as garantias próprias de um contrato de aluguel residencial.

“Na prática, isso cria um limbo jurídico: a pessoa mora em um albergue, paga mensalmente, mas não tem nenhum dos direitos que teria em uma locação formal. É um arranjo que atende à necessidade imediata, mas que coloca o imigrante em situação de alta vulnerabilidade”, explica. (..)

2025-09-17  

Alquiler rotatorio es el nombre del negocio

BBC News Brasil 20-05-2025
https://www.bbc.com/portuguese/articles/c89ppp1zlgqo

A Espanha solicitou a remoção de quase 66 mil imóveis da plataforma Airbnb por descumprirem as normas para hospedagem turística. A medida ocorre em meio ao aumento dos protestos contra o turismo em excesso, às vésperas da alta temporada. No domingo (18/5), manifestações nas Ilhas Canárias reuniram milhares de pessoas. O ministro dos Direitos Sociais, Defesa do Consumidor e Agenda 2030, Pablo Bustinduy, afirmou que os imóveis em questão "violaram diversas normas relacionadas à habitação de uso turístico". 

O anúncio veio após uma decisão judicial em Madri que determinou a retirada imediata de 4.984 imóveis do Airbnb citados pelo ministério. As propriedades estão localizadas em seis regiões: Madri, Andaluzia, Catalunha, Comunidade Valenciana, País Basco e Ilhas Baleares.(..)

2025-05-28

Déficit habitacional em Nova York (2)

New York Times s/d, por Vishaan Chakrabarti

https://www.nytimes.com/interactive/2023/12/30/opinion/new-york-housing-solution.html

Este artigo foi publicado no NYT junto com o que aqui postei, dias atrás, sob o provocativo título “I Want a City, not a Museum”. 

Neste, porém, o autor, além de indicar os estudos com base nos quais estima a factibilidade de 500 mil novas unidades a serem construídas sem grandes impactos nos ambientes urbanos considerados, tem o cuidado de enumerar um leque de motivos pelos quais a indústria imobiliária novaiorquina tem deixado de atender às necessidades da demanda:

“There are many reasons it is so difficult to build new housing in New York City - including zoning, the under-taxation of vacant and underutilized land, the continuing rise of construction costs, the elimination of important tax incentives, and intense and often misguided anti-development sentiments.”

Como se vê, ao "conservacionismo” normativo e comunitário açoitado pelo artigo anterior se juntam agora: (1) “a alta persistente dos custos da construção”, que é um 'desequilíbrio de mercado' sem qualquer relação com normas urbanísticas e movimentos conservacionistas; (2) “a eliminação de importantes incentivos fiscais”, vale dizer da ajuda pública a empreendimentos de baixa rentabilidade; (3) a sub-taxação de lotes vazios e subutilizados, isto é, a leniência da municipalidade com a 'engorda' de terrenos por parte dos proprietários, em muitos casos os próprios incorporadores.

O passo seguinte neste interessante exercício de planejamento urbano seria o autor esmiuçar, quantificando na medida do possível, cada um desses obstáculos e quem sabe outros mais.

Os estunidenses têm um modo bastante persuasivo de defender a primazia absoluta do homo economicus mesmo quando ele não funciona sem uma ajudinha da coletividade.

2024-01-14

Déficit habitacional em Nova York

New York Times 30-12-2023
https://www.nytimes.com/2023/12/30/opinion/new-york-housing-costs.html

Binyamin Appelbaum, articulista de economia e negócios - convém tê-lo em mente - do Conselho Editorial do NYTimes, consegue ser bastante convincente. Mas não diz quantas unidades habitacionais se poderiam construir, em que partes da cidade, com a legislação hoje vigente e quantas não se constroem por outras razões.

Por que isso é importante?

Porque não está descartado que dentre os maiores responsáveis pela escassez de terrenos, consequentemente de moradias, estejam os proprietários de imóveis, muitas vezes os próprios incorporadores, que os retêm à espera da oportunidade de incorporá-los pelo máximo VGV que acreditam poder alcançar. Incorporadoras não constroem para atender à demanda em geral, mas aos demandantes que se dispõem a pagar o maior preço possível pelos lugares urbanos que lhes estão, em princípio, reservados. 

Com a ofensiva em curso no Brasil contra qualquer espécie de planejamento urbano, o primeiro reflexo quando se fala em “desregulação urbanística” é desconfiar.

2024-01-10

Proletaricídio imobiliário

UOL 22-02-2023 por Raimundo Bonfim e Benedito Roberto

https://noticias.uol.com.br/opiniao/coluna/2023/02/22/litoral-norte-de-sao-paulo-e-mais-uma-tragedia-anunciada-a-espera-de-outra.htm

Deslizamentos causaram mortes na Barra do Sahy, em São Sebastião

Foto: Amanda Perobelli /REUTERS

2023-02-24

Devagar e nunca? (2)

Valor Econômico 20-09-2019, por Estevão Taiar

https://informediario.com.br/2019/09/23/ritmo-atual-requer-29-anos-para-debelar-deficit-habitacional/ 

Ritmo atual requer 29 anos para debelar déficit habitacional

Colocar fim ao déficit habitacional com o ritmo atual de financiamento e o crescimento da população demorará 29 anos, estima o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antonio França. 

“Portanto, é necessário um funding [para a habitação] muito acima do atual”, disse ontem em audiência pública no Senado, promovida pela comissão mista que debate a Medida Provisória (MP) 889/19. A MP trata das regras para os saques do Fundo de Garantia do Tempo de Serviços (FGTS) e do PIS/Pasep.

O déficit habitacional é de 7,8 milhões de moradias, de acordo com França. Para zerá-lo, seriam necessários 14 anos.

Na próxima década, entretanto, esse déficit terá um crescimento adicional de 9 milhões de moradias, segundo estudo da Fundação Getulio Vargas (FGV) citado por ele.
Neste caso, o período necessário para colocar fim ao déficit chegaria a 29 anos. (..) 

2019-09-24

Veja também, neste blog: "Devagar e nunca?" https://abeiradourbanismo.blogspot.com/2019/04/devagar-e-nunca.html

Barato que sai caro

O Estado (Ceará) 22-01-2019, por FolhaPress

https://www.oestadoce.com.br/nacional/estudo-avalia-erros-de-concepcao-do-minha-casa-minha-vida

Estudo avalia erros de concepção do Minha Casa Minha Vida
Projeto tem recordes de novas moradias, mas repete erros como construir longe de centros

Empreendimento Pau d'Alho, Guararema SP
46 mil m2, 408 unidades
Imagem: http://www.enplan.com.br/pau-d%27alho

(..) Os resultados sugerem que o MCMV tem contribuído para provocar saltos urbanos (“leapfrog”), a ocupação de espaços além da margem da mancha urbana, locais em geral carentes de provisão de serviços e de infraestrutura, afirmam os autores. 

“Na melhor das hipóteses, o programa manteve as famílias de classe baixa na mesma localização relativa que tinham anteriormente”, diz o estudo, realizado por uma equipe de pesquisadores liderada por Ciro Biderman, professor da Fundação Getúlio Vargas que foi chefe de gabinete da SPTrans e diretor de Inovação da Prefeitura de São Paulo na gestão de Fernando Haddad (2013-2016).

Para os autores, é provável que a maior parte dos beneficiários tenha piorado sua localização nas metrópoles e o acesso à infraestrutura. O impacto sobre a geração de emprego foi marginal e limitado ao período de construção. 

O relatório faz um estudo de caso para comparação dos custos entre conjuntos próximos e distantes dos grandes centros urbanos. Para tanto, foram escolhidos dois projetos da Grande São Paulo: o Gema, em Diadema (região do ABCD), e o Pau D’alho, em Guararema, na região metropolitana (79 km a leste de São Paulo). 

Em Guararema, o metro quadrado de terreno custou R$ 11,44, e cada apartamento, R$ 1.665/m2; em Diadema, esses valores saltaram respectivamente para R$ 110/m2 e R$ 2.225/m2. Nos dois casos, o custo de construção foi praticamente igual, em torno de R$ 1.500/m2 de área construída. Ou seja, o custo mais baixo no conjunto de Guararema se devia ao preço menor da terra, por ser longe do centro metropolitano. 

Dois fatores explicam a semelhança do custo da obra em si nos diferentes locais: as concorrências para escolha dos projetos tinham exigências “frouxas” quanto à localização e à oferta de infraestrutura urbana e, ao mesmo tempo, descrições minuciosas sobre as características da construção. 

“A vencedora será sempre a que tiver o menor preço. A maneira de reduzir esse preço é a localização periférica em solo sem serviços. Então, o arranjo institucional em certa medida permite que não se avance na superação de duas variáveis cruciais na precariedade: a localização na cidade e a oferta de serviços públicos”, afirma o relatório.

(..) A economia que o poder público faz no curto prazo, ao construir habitação popular em áreas distantes e sem infraestrutura, acaba por provocar custos maiores. Como sabem os urbanistas, no longo prazo é mais barato construir casas populares no centro da cidade do que na periferia. (..)

2019-01-25

No déficit, com teto

Arch Daily 01-02-2018, por Romullo Baratto
https://www.archdaily.com.br/br/887962/sao-paulo-destinara-edificios-desocupados-do-centro-para-moradores-de-rua

São Paulo destinará edifícios desocupados do centro para moradores de rua

Edifício Prestes Maia

A prefeitura de São Paulo pretende dar início a um programa de locação social para abrigar moradores de rua em edifícios desocupados do centro da cidade, em troca de benefícios aos proprietários dos imóveis, que poderão ter suas dívidas de IPTU abatidas e deixarão de pagar o IPTU Progressivo para imóveis vazios.

O sistema de locação social existe, na realidade, desde 2004, e atende atualmente 903 famílias em seis edifícios, que pagam valores até 15% de suas rendas em troca de moradia permanente, sem, contudo, obterem a propriedade dos imóveis - que permanece com a prefeitura. O novo programa já tem em vista 370 imóveis elegíveis e pretende disponibilizar mil novas unidades.

Uma das principais questões com esse tipo de programa é a manutenção e administração dos conjuntos. A iniciativa da prefeitura testará diferentes modelos de administração predial: em um dos edifícios haverá gestão direta da própria Cohab, outro será gerido por uma Organização Social, outro ficará sob responsabilidade de uma empresa privada e uma outra unidade será autogerida pelos próprios moradores.

Para fazer parte do programa, os edifícios deverão passar por reformas e adequações custeadas pelos proprietários, valor que poderá posteriormente ser abatido das dívidas de IPTU.

Embora seja um iniciativa necessária e muito bem-vinda na cidade, não basta, já que a demanda é muito superior às metas da prefeitura, alcançando, segundo estimativas, vinte mil pessoas que atualmente vivem nas ruas da capital paulista.

2018-02-02

Esforço inglório?

Carta Capital 30-01-2014, por Ribeiro A P, Boulos G e Szermeta N

https://www.cartacapital.com.br/politica/como-nao-fazer-politica-urbana-3066.html

Como não fazer política urbana

Após anos do Minha Casa Minha Vida, déficit habitacional aumentou em quase 1,5 milhão de moradias

Imagem: Internet

Sem alarde, no apagar das luzes de 2013 foi lançado pela Fundação João Pinheiro o novo estudo do déficit habitacional brasileiro, que é o indicador oficial utilizado pelo Ministério das Cidades. Os dados, apesar de serem os mais recentes disponíveis, referem-se a 2010. Mas, mesmo defasados, são reveladores: o déficit habitacional do país aumentou após o Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV).

Em 2008, o número de famílias sem moradia no país era de 5.546.000 de acordo com o Ministério das Cidades. Em fevereiro de 2009, foi lançado o Programa MCMV com a promessa de redução drástica destes números. Ao final de 2010, o MCMV havia atingido a meta de 1 milhão de casas construídas ou contratadas. Resultado: o número de famílias sem moradia no final de 2010 era de 6.940.000. Após 1 milhão financiadas pelo governo, a carência de moradias no Brasil aumentou praticamente 1,5 milhão. Como pode?

A realidade desafiou a matemática. Mas não a lógica. A lógica da política urbana brasileira transforma qualquer programa habitacional em pano de enxugar gelo. O MCMV, mesmo com sua dimensão significativa, não fugiu à regra. (..) 

2014-02-03

Sobram casas, faltam moradias

Agência Brasil 11-12-2010, por Vinicius Konchinski

http://memoria.ebc.com.br/agenciabrasil/noticia/2010-12-11/numero-de-casas-vazias-supera-deficit-habitacional-brasileiro-indica-censo-2010

Número de casas vazias supera déficit habitacional brasileiro, indica Censo 2010

Os primeiros dados do Censo 2010 divulgados pelo Instituto Nacional de Geografia e Estatística (IBGE) mostram que o número de domicílios vagos no país é maior que o déficit habitacional brasileiro.

Existem hoje no Brasil, segundo o censo, pouco mais de 6,07 milhões de domicílios vagos, incluindo os que estão em construção. O número não leva em conta as moradias de ocupação ocasional (de veraneio, por exemplo) nem casas cujos moradores estavam temporariamente ausentes durante a pesquisa. Mesmo assim, essa quantidade supera em cerca de 200 mil o número de habitações que precisariam ser construídas para que todas as famílias brasileiras vivessem em locais considerados adequados: 5,8 milhões.

Esse déficit habitacional foi calculado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP) com base em outro levantamento do IBGE, a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad). O déficit soma a quantidade de famílias que declaram não ter um teto, que habitam locais inadequados ou que compartilham uma mesma moradia e pretendem se mudar. Não leva em conta as famílias que vivem em casas adequadas de aluguel. (..)

2010-12-13