Fix e Arantes 2022: mercado de terras em São Paulo c.1900

FIX M e ARANTES P F, “São Paulo, cem anos de máquina de crescimento urbano”. Estudos Avançados no. 36 (105), 2022 pp. 185-209

https://revistas.usp.br/eav/article/view/198524/182686

Fonte: https://www.saopaulo.sp.leg.br/apartes-anteriores

/revista-apartes/numero-18/a-pedido-do-poeta/

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Este artigo atravessa diferentes camadas históricas na metrópole paulistana, recolhendo pistas sobre operações imobiliárias de grande envergadura decisivas para o padrão de acumulação e segregação socioespacial que se constituiu em São Paulo, a partir do início do século XX. (..) 

Nosso ponto de partida é a operação imobiliária realizada pelo capital financeiro internacional em associação com agentes públicos e privados locais, em terras que correspondiam a mais de um terço da área da cidade, sob liderança da Companhia City. Essa ação, que se iniciou na década de 1910 e atingiu seu auge entre 1920 e 1930, transformou qualitativamente os processos de apropriação, produção e consumo do espaço urbano em São Paulo. Entre as ações esparsas de loteadores avulsos e operações monopolistas transnacionais, passando por diversos outros arranjos, constituíram-se novas frentes de valorização do capital, com regras, agentes e dinâmicas próprias, na transição de São Paulo de cidade à metrópole. Essas frentes abarcam, além de loteamentos e edificações, obras públicas e sistemas de transporte, energia, comunicação, saneamento, drenagem urbana etc.

A produção do espaço urbano em sua complexidade e diversidade de atores e processos é, sem dúvida, um capítulo relevante do avanço da mercantilização das esferas da vida, da importação de padrões de consumo e da disseminação da forma-mercadoria. Por meio de estratégias monopolistas ou concorrenciais, articulando terras e capitais em circunstâncias mais ou menos reguladas ou alavancadas pelo Estado, o urbano converte-se no imobiliário. O economista Carlos Lessa, em texto do início dos anos 1980, alertou seus colegas sobre a importância da temática “circuito imobiliário” para colaborar na compreensão do desenvolvimento capitalista no Brasil, que não se explicaria apenas pela óptica da industrialização (Lessa, 1981). (..)

Nos anos anteriores a 1922, esboçava-se uma virada na forma de atuação do mercado imobiliário em São Paulo. Até então, os incipientes mercados de terras e da construção avançavam sobre chácaras lindeiras ao centro histórico, com loteamentos avulsos e fragmentados. Com desenho de ruas em grelha, mesmo em terrenos irregulares, tratava-se, em geral, da iniciativa de capitalistas individuais, sem urbanistas contratados. O crescimento urbano por multiplicação de loteamentos desconexos ainda é ainda um protomercado imobiliário, [3] um circuito pouco estruturado, sem plano, sem articulação com crédito e com uma baixa presença de agentes especializados. (..)

Um dos loteadores convencionais até então mais conhecidos de São Paulo e vereador por quatro mandatos era o pai de Oswald de Andrade, o Sr. José Nogueira de Andrade, que abria desde 1890 bairros na zona oeste sobre chácaras e sítios, na região de Pinheiros e Cerqueira César. O filho, Oswald, não apenas acompanhava os negócios do pai, mas tornou-se ele mesmo proprietário de terras e imóveis, dos quais obtinha boa parte da sua renda. Entretanto, sem a mentalidade de empreendedor, era capaz de “queimar” um quarteirão inteiro de lotes para abrir uma praça, como ocorreu em 1919, quando a seu pedido a Câmara Municipal aprovou a criação da famosa praça de Pinheiros, que depois seria batizada em homenagem ao pintor Benedito Calixto (CMSP, 2018).

A era dos loteadores tradicionais e dos negócios imobiliários restritos ao comando da burguesia local iria ser radicalmente transformada nas décadas de 1910 e 1920, com o surgimento da Cia. City of São Paulo Improvements and Freehold Land Company Limited, fundada em 1911 com sede em Londres por iniciativa do banqueiro franco-belga Edouard Fontaine de Lavelaye, em sociedade com banqueiros ingleses, os irmãos Bolton (Souza, 1988, p.36). (..)

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NOTA
[3] Odette Seabra comenta diversos desses loteamentos e destaca a presença da City como dado importante para refletir sobre “o volume de negócios que tinham na terra a sua principal forma de ganhos”. Sobre a “promoção fundiária surgida em São Paulo a partir de fins da década de 1870”, dinamizada após 1889, com a mudança no regime político, integrando investimentos no fundiário e transportes, ver Bueno (2016, p.147), entre outros.

2025-12-31

M Abreu: A cidade brasileira 1870-1930

ABREU Maurício*, “Cidade brasileira: 1870-1930”
https://pt.scribd.com/document/162723437/62
(*) Departamento de Geografia, Universidade Federal do Rio de Janeiro

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Mercantilização: a formação de um mercado urbano de terras

Imagem: http://www.mauricioabreu.com.br/

Foi entre 1870-1930 que os processos capitalistas modernos firmaram-se solidamente nas cidades brasileiras. A nível da produção de mercadorias, foi nessa fase que as relações sociais de base capitalista se difundiram, substituindo aquelas que vigoraram em tempos anteriores. A escravidão  urbana, já em decadência em meados do século XIX, esgotou-se rapidamente. O trabalho familiar ainda mostrou algum crescimento. Mas foram as relações de trabalho de tipo assalariado, capitaneadas pela  produção industrial e pelo setor de serviços urbanos, aquelas que mais se expandiram nas cidades, tornando-as cada vez mais diferentes do campo, onde relações pretéritas de produção e de trabalho  ainda mantiveram-se predominantes. 

Foi nas cidades, e nesse período, que se verificou também uma outra faceta do enraizamento acelerado do capitalismo moderno. Trata-se da emergência de um mercado urbano de terras, que se estruturou primeiramente nas cidades que sofriam forte pressão imigratória (notadamente Rio de Janeiro e São Paulo), difundindo-se depois pelo restante das áreas urbanas. Transações com terras e moradias tiveram lugar no Brasil desde o século XVI. O que ocorreu de novo no final do século XIX - e nas grandes cidades - foi que ambas transformaram-se rapidamente em ativo  financeiro. Na esteira da redução da fricção do espaço, que bondes e trens proporcionavam, e do aumento da demanda por habitação, que o crescimento demográfico impunha, o retalhamento de terras se acelerou e a desconcentração urbana rapidamente se realizou, só que sob novas bases: transações com chácaras e lotes, antes realizadas principalmente em função de seu valor de uso, passaram a ser determinadas sobretudo pelo valor de troca. E algo mais ocorreu. O retalhamento deixou de ser produto da ação isolada de um proprietário fundiário que dividia sua chácara em poucos lotes urbanos. Surgiu a promoção fundiária em grande escala, representada por empresas capitalistas dedicadas à produção e comercialização de lotes urbanos, em muitos casos em estreita associação com o capital bancário. 

Como resultado, grandes loteamentos surgiram na paisagem urbana, tanto para a burguesia em ascensão quanto para o proletariado em formação. Diferenciaram-se uns dos outros por sua localização no tecido urbano, já que as cidades maiores abandonaram de vez a estrutura urbana anterior e passaram a crescer segundo vetores de expansão distintos, separando usos e classes sociais no espaço. Diferenciaram-se também pelo produto oferecido, que passou a variar da alta qualidade dos bairros criados para os mais abastados, inspirados no modelo howardiano da cidade-jardim e grandemente beneficiados pelo Estado com infraestrutura, ao nada urbanístico oferecido nos loteamentos proletários. Agravou-se a partir daí o processo de acesso diferencial dos grupos sociais às benesses urbanas, o que exigiu que os mais mais pobres passassem a lutar cada vez mais para obter do poder público os benefícios que este, não raro antecipadamente, concedia aos bairros mais ricos. 

A estruturação do mercado capitalista da habitação não se limitou, entretanto, à grande promoção fundiária, ainda que tenha sido essa a direção preferencial tomada pelo grande capital imobiliário até 1930. O rápido crescimento demográfico ofereceu também condições para o surgimento de um capital imobiliário mais modesto, em alguns lugares associado ao capital industrial, que produziu boa parte do estoque de habitações construído nessa época, simbolizado por vilas, avenidas e correres de casas. 

Crise e superação do pensamento sobre as cidades: do higienismo ao sanitarismo
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Acesse o texto integral pelo link
https://pt.scribd.com/document/162723437/62

Obsolescência sui generis

Diário do Rio 28-09-2024
https://diariodorio.com/nem-os-mais-novos-escapam-construtora-derruba-predio-moderno-para-erguer-espigao-de-luxo-em-ipanema

Este exemplo mostra como a hipervalorização de certas localizações pode 'explodir' o efeito característico dos ciclos de obsolescência e renovação urbana dos bairros mais valorizados das cidades, que me ocorre chamar de obsolescência não-catastrófica’, ou relativa, de uma edificação, por oposição às situações em que as receitas de aluguel das antigas moradias e comércios não cobrem o custos de manutenção do conjunto.

Em Icaraí, Niterói, como em Botafogo e Tijuca e tantos outros bairros do Rio de Janeiro, inúmeras esquinas que já foram os pontos mais movimentados e valorizados do lugar, tornando-se por isso núcleos de comércio e serviços locais, conservam antigas edificações de 3 ou 4 pavimentos e uso misto encravadas entre novos condomínios residenciais de 10-15 pavimentos pelo simples fato de não ser economicamente viável demoli-los para renovação. A imagem abaixo é o edifício na esquina das Ruas 5 de Julho e Santa Rosa, no bairro Jardim Icaraí, Niterói.

Curioso é a matéria dizer que os preços dos terrenos em Ipanema são "exorbitantes", mas não os principescos 4o mil reais por metro quadrado de área privativa que os demandantes estariam dispostos a pagar na aquisição dos novos apartamentos. 

Como se 'uma coisa fosse uma coisa e outra coisa outra coisa'.

A propósito, vale citar uma passagem do livro Economía Urbana y Plusvalía del Suelo, do economista e avaliador colombiano Oscar Borrero:

(..) el precio del suelo urbano es un residuo del negocio de la construcción. El suelo no tiene un valor autónomo. Es un VALOR RESIDUAL del negocio. Los avaluadores aplican un método que denominam TÉCNICA RESIDUAL para obtener el posible valor de un lote urbano a partir de lo que allí se permite desarrollar, su precio de venta y los costes de construcción incluyendo la utilidad del promotor.* (Destaques do autor)

2024-10-26

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* BORRERO OCHOA Oscar, Economía Urbana y Plusvalía del Suelo. Bogotá, Bhandar Editores Ltda., 2018, p. 98 

Apontamentos: Alonso 1964 - teorias histórica e estrutural da ordem espacial urbana

ALONSO W, “The Historic and the Structural Theories of Urban Form: Their Implications for Urban Renewal”. Land Economics Vol. 40, No.2 (May, 1964), pp. 227-231. University of Wisconsin Press.

https://docs.google.com/document/d/1-bHp274ABR8iKw3TvP4Et2Z6YOpjQbOq1ppaSC4mczk/edit?usp=sharing

Este não é, propriamente, um texto clássico, mas me parece de algum interesse tanto para a história da ciência /disciplina /estudos da organização espacial urbana quanto para a reflexão sobre a abrangência técnico-científica do urbanismo contemporâneo.

No mesmo ano (1964) da publicação de sua obra paradigmática Location and Land Use, Willliam Alonso intervém no debate público sobre os planos de renovação (hoje diríamos gentrificação) de áreas centrais obsolescentes de Nova York alertando para os riscos da empreitada caso seus mentores se mantenham aferrados ao que chama de “teoria histórica” da ordem espacial urbana – baseada, segundo ele, nos “modelos” de Burgess (Círculos Concêntricos, 1925) e Hoyt (Setores de Círculo, 1937).

Em termos visivelmente diplomáticos, Alonso propõe que se leve também em conta os postulados da “teoria estrutural” da organização espacial urbana, vale dizer as leis do mercado de solo, àquela altura fortemente marcado pela preferência da ascendente classe média dos EUA pelas residências unifamiliares em amplos terrenos suburbanos.

Depois de observar a contradição entre a “convicção, própria dos planejadores, da necessidade de um plano geral” e o caráter espasmódico dos projetos de renovação urbana - “um atrás do outro sem qualquer visão de conjunto” -, Alonso afirma que a ausência da abordagem metropolitana impede que os defensores dos projetos de renovação urbana tenham uma visão clara da relação entre “os objetivos da comunidade [que para Alonso é, diga-se de passagem, a soma dos objetivos das famílias e firmas individualmente consideradas] e o entendimento de sua estrutura”.  

Em linguagem mais direta, Alonso conclui dizendo que os projetos de renovação urbana das áreas centrais “só dizem respeito a um setor muito restrito e especializado do mercado” e “correm o risco de fracassar completamente devido à incompreensão do funcionamento do sistema urbano e a uma interpretação equivocada da estrutura da demanda.”

Desconheço - ainda - as consequências desse debate, mas creio que Alonso tinha razão quanto à factibilidade dos projetos de renovação urbana das áreas centrais na escala pretendida.

O mesmo não diria de sua concepção de “teoria histórica” e “teoria estrutural” da ordem espacial urbana - tema para alguma reflexão e, com certeza, um futuro comentário. E é por isso que concluo afirmando: mesmo não sendo um clássico, este artigo é notável pelo seu valor bibliográfico e epistemológico. Para estudiosos das estruturas espaciais urbanas e, particularmente, da urbanização nos Estados Unidos de meados do século XX, Alonso discutindo Burgess e Hoyt não é assunto de pouca monta. 

2023-10-04

Mumford 1961: mercado de terras, transportes públicos, metrópole capitalista

MUMFORD L (1961), “Capítulo XIV - Expansión Comercial y Disolución Urbana, 4. Los especuladores y el trazado de la ciudad”. La Ciudad en la Historia, Logroño (Esp): Pepitas de calabaza Ed., pp.701-709.
https://docs.google.com/document/d/1YJlJh-DVrn1LAcDp6WAF1saV_TlAAnjj79lR2ac1llQ/edit?usp=sharing

(..) La ampliación del trazado en damero con propósitos de especulación y el sistema de transportes públicos fueron las dos principales actividades que dieron predominio a las formas capitalistas en las ciudades en desarrollo del siglo XIX. Las diligencias públicas fueron seguidas por los ferrocarriles, las balsas de vapor, los puentes, los tranvías eléctricos, los subterráneos y los trenes elevados, aunque no siempre en el mismo orden cronológico. Cada nueva ampliación de la ciudad, cada nuevo aumento de población, podían justificarse como seguro contra la inversión excesiva en estos servicios públicos y como una garantía más del aumento general de los valores inmobiliarios, no solo dentro de los límites de la ciudad, sino incluso en los territorios circundantes, que no formaban parte del municipio. Una economía en expansión reclamaba una población en expansión; y una población en expansión requería una ciudad en expansión. El firmamento y el horizonte eran los únicos límites. En términos puramente comerciales, desarrollo numérico era sinónimo de mejora. El censo de población bastaba para establecer la jerarquía cultural de una ciudad. Pronto seremos testigos de los resultados finales de este proceso con la formación de Megalópolis.

Al estimar la necesidad de nuevos subterráneos en Nueva York, por ejemplo, hace casi medio siglo, el ingeniero de la Comisión de Servicios Públicos proporcionó el enunciado clásico de este planteamiento: «Necesariamente todas las líneas deben estar trazadas hacia el objetivo: Manhattan. Toda línea de tránsito que lleve gente a Manhattan aumenta su valor en bienes raíces. En consideración a su situación geográfica y comercial, el valor de la propiedad en la isla de Manhattan debe aumentar exactamente en la misma medida en que aumente la población en el territorio circundante». (..)

Ni siquiera había entrado en la nueva mente urbana la idea de que una ciudad no podría controlar su crecimiento sin controlar el desarrollo de sus tierras y que ni siquiera podría dejar espacio para sus mismos edificios públicos, en las ubicaciones convenientes, a menos que pudiera adquirir tierra mucho antes de que surgiera la necesidad concreta de ella. La noción misma de control público fue tabú desde el comienzo. Cuando se trataba de ganancias, se consideraba, con fidelidad a la teoría capitalista clásica, que los intereses privados eran superiores a los intereses públicos. Cierto es que los poderes del Estado o el municipio no fueron nunca rechazados completamente por la empresa capitalista. Ávidamente, el capitalismo reclamaba grandes subvenciones y subsidios, o directamente regalos enormes, como los que promovieron en su origen los ferrocarriles del Oeste y como los que ahora, con no menor imprudencia, subvencionan los transportes aéreos y coches privados.

Así, la ciudad, a partir de comienzos del siglo XIX, no se consideró una institución pública sino una empresa comercial privada que se administraría de cualquier manera, siempre que pudiera aumentar el rendimiento del capital y promover la subida de los valores inmobiliarios. (..)

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https://docs.google.com/document/d/1YJlJh-DVrn1LAcDp6WAF1saV_TlAAnjj79lR2ac1llQ/edit?usp=sharing

2022-05-11