segunda-feira, 20 de junho de 2011

A cidade da música II: “Mambo da Cantareira”, Gordurinha (1960)


Só mesmo vendo como é que dói
Só mesmo vendo como é que dói
Trabalhar em Madureira
Viajar na Cantareira
E morar em Niterói.

Ê Cantareira, ê Cantareira, ê Cantareira
Vou aprender a nadar
Ê Cantareira, ê Cantareira, ê Cantareira
Eu não quero me afogar.






Na época em que Gordurinha compôs o Mambo da Cantareira, trabalhar em Madureira e morar em Niterói era, ainda mais do que hoje, uma combinação “origem-destino” um tanto improvável. 

Na matriz O-D IplanRio de 1995 (PTM), Niterói e Madureira aparecem como os mais importantes bairros/municípios geradores de viagens diárias e zonas de destino dentre as mais concorridas, depois do Centro, mas com pouquíssimos deslocamentos entre si.

Como, porém, estamos falando de poesia urbana, não de planejamento ou ciência, só nos resta reconhecer que a rima de Gordurinha é tão feliz e exata que é como se os milhares de niterioenses que atravessam diariamente a Baía de Guanabara pegassem o trem da Central na Praça XV e desembarcassem, em tropel, no calçadão de Madureira.

Inventor do samba-rock com “Chiclete com Banana” e autor de obras muito populares no terceiro quarto do século passado, como “Súplica Cearense”, “Baiano Burro Nasce Morto” e “Orora Analfabeta”, Valdeck Artur de Macedo, que era baiano e magro, na verdade nunca morou em Niterói: tinha casa em Belford Roxo, ex-distrito de Nova Iguaçu hoje transformado em município, um lugar urbano que já teve fama de excepcionalmente violento.

Faroeste de mito ou de verdade, Belford Roxo é a expressão acabada da periferia metropolitana do Rio de Janeiro e o Mambo da Cantareira uma sátira plangente e carnavalesca, afiada como um bisturi, das atribulações do seu morador, obrigado a grandes deslocamentos diários que, hoje como há 50 anos, tomam-lhe uma parte substancial do tempo da sua vida.

Estação da Cantareira, incendiada em 1959
Neste caso particular, o trem da Central, personagem de tantas criações artísticas cariocas, dá lugar a uma raríssima aparição do transporte marítimo metropolitano na figura da antiga barca da Cantareira. 

Foco de uma importante revolta urbana em 1959, a Cantareira (já sob o controle acionário da Frota Barreto) desapareceu, e com ela as suas antigas embarcações, substituídas na década de 1970 pelas lanchas da STBG e mais tarde pelas grandes barcas da CONERJ, batizadas com os nomes de bairros da classe média e alta do Rio de Janeiro e Niterói - Gávea, Ipanema, Urca, Icaraí e Santa Rosa. 

Se dependesse de Gordurinha, elas com certeza se chamariam Olaria, Encantado, Pendotiba, Caramujo e... Madureira!



Para os leitores  não familiarizados com a geografia do Rio de Janeriro







sexta-feira, 17 de junho de 2011

Espelho meu: existe apartamento menor e mais caro do que eu?

Uma gentil amiga se sentiu tão bem representada pelo artigo “O traseiro da TV e o lucro imobiliário”, publicado neste blog em 7 de junho, que me mandou por e-mail um enfático depoimento de quem busca um imóvel para comprar na zona sul da cidade.

"Pedro, adorei o seu artigo sobre o tamanho dos apartamentos. O layout das salas é agora limitado a um único sofá e um rack com tv LDC/plasma. O quarto só cabe a cama, a cozinha tem bancada de 1.20m e a área de serviço não cabe um armário. Em Copacabana está inviável a classe média adquirir um imóvel decente: apartamentos de 3 quartos giram em torno de assustadores R$ 900.000,00. Pense, quase um milhão. Considerando uma renda de R$ 5.000,00 e uma prestação de R$ 1.000,00 por mês (ainda teria uma entrada...) seriam necessários 75 anos para pagar o financiamento do imóvel. No final de semana passado, fui a um lançamento imobiliário no Rio 2: apartamentos de 160m² - um bom tamanho, mas nada luxuoso - comercializados por R$ 1.000.000,00!
Valorização imobiliária como temos visto no Rio de Janeiro só é boa para os incorporadores. Nem mesmo para quem tem um imóvel isso é positivo. Você viu uma reportagem n’O Globo que indicava o Rio como uma cidade mais cara que Paris? Onde vamos parar?"

O mais divertido, porém, caro leitor, foi ela dizer que os apartamentos decorados de demonstração têm... espelhos em todos os cômodos!

Sabem o que passou, como um raio, na minha lúbrica imaginação? Claro, pois deve ter passado também na de quase todos vocês. Leitores argutos que são, no entanto, o segundo reflexo há de lhes ter trazido à mente, agora pelos motivos certos, as mesmíssimas primeiras palavras: que sacanas!

Para que não acusem, a mim e à minha amiga, de subjetivismo, impressionismo, catastrofismo e outros ismos disponíveis, eu lhes apresento o resultado de uma rápida  pesquisa que fiz com dados do SECOVI publicados todos os domingos no caderno Morar Bem de O Globo.

Espantem-se à vontade, mas cuidado com queixo, pois o chão tem andado um pouco frio.



2011-06-17


terça-feira, 14 de junho de 2011

Na hora H, nem Niterói nem Nova York vão poder fugir pro México


Carros-pipa que se revezam a semana inteira no abastecimento de estabelecimentos comerciais e conjuntos residenciais, falta de  energia  recorrente, monumentais alagamentos a qualquer chuvinha, canais assoreados e malcheirosos a céu aberto, bueiros entupidos, ruas com greide  equivocado, sarjetas com vistosas poças de água parada, imensos engarrafamentos de tráfego, semáforos com jeito de sucata, intervenções urbanas mal-acabadas, porcos e porquinhos vadios passeando tranquilamente pelas calçadas – e uma construção civil em ritmo desenfreado, com edifícios de 20 pavimentos e taxas de ocupação do terreno de 90-100% : de que lugar estou falando?

Da zona mais valorizada de Niterói!

O leitor me perguntaria: e o que você está fazendo aí? E eu responderia: primeiro, você já viu os preços dos imóveis nas zonas mais centrais e bem-servidas do Rio de Janeiro? Segundo, a Zona Sul de Niterói tem qualidades muito interessantes que às vezes até parecem  compensar – já não sei por quanto tempo, é verdade – a precariedade de suas infra-estruturas e serviços urbanos. Terceiro, eu sou da terra, "rola um afeto".

Depois de uma meia-vida me esforçando para evitar a tentação do catastrofismo, declaro-me incapaz de não pensar que esta cidade, tal como o planeta em que vivemos, tem um encontro marcado com a hora da verdade. Uma hora, não vai mais dar pé. E de nada adiantarão os remédios amargos empurrados goela abaixo daqueles que tradicionalmente pagam a conta. Dito de outra forma: saquear e abandonar a Zona Norte já não será suficiente para sustentar a Zona Sul – pela simples razão de que esta será em si mesma, e definitivamente, insustentável!

Aí, alguma coisa radical terá de se feita e não será, com certeza, fugir pro México!

Niterói tem fama de cidade com excelente qualidade de vida – para os padrões brasileiros, é claro. Mas eu ainda desconfio seriamente, tanto quanto intuí 20 anos atrás, que isto tem muito menos a ver com a qualidade de seus governos do que com o fato de a historia e a geografia terem-na beneficiado, especialmente a partir da Ponte Rio-Niterói, com uma população de renda relativamente alta concentrada num território absolutamente pequeno. A imensa maioria dos pobres de Niterói mora do outro lado da divisa municipal, ao passo que uma considerável parcela (metade? um terço? um quarto?) da sua população reside num quadrado de 1 km2 de alta renda e densidade ainda mais alta chamado Icaraí. Ou seja, Niterói tem um potencial de receita/despesa bastante favorável em termos brasileiros. E mesmo assim, a qualidade dos serviços públicos é péssima!

A Zona Norte... bem, a Zona Norte, como sempre, tem muita gente que de dia trabalha duro e longe de casa para ganhar o estritamente necessário e à noitinha sai para as ruas, praças e botecos para comprar, vender,  conversar, beber, batucar, viver a vida que há para viver. Mas não tem nem placa de rua! Aí a gente se pergunta: que destino o município dá ao seu IPTU,  um dos mais altos – e adequados, creio eu – do Brasil?

Aproveito para observar que o site da prefeitura é nota zero em estatísticas. É claro, se eu fosse um cientista saberia onde encontrá-las. Mas sou apenas um cidadão comum. O cidadão comum da era da Internet tem o direito de encontrá-las no saite da prefeitura. O cidadão trabalhador não tem de ser um cientista para poder se informar sobre como é governada a sua cidade, o seu Estado, o seu país! Informação pública, gratuita, relevante e fidedigna é obrigação básica de qualquer governo. É democracia. Na vida pública, não tem essa de "confidencialidade". O governo do Rio de Janeiro, por exemplo, tem a obrigação de explicar, muito bem explicadinha, a conta dos Jogos Olímpicos de 2016. Ou não tem?

E por falar nisso, leitor, as estatísticas da Prefeitura do Rio de Janeiro, que não faz muito tempo eram um exemplo para o Brasil e a América Latina, estão também em estado lamentável. Deve ser a entropia...

Resumindo: com infra-estrutura e serviços urbanos tão precários, será que é um bom negócio para Niterói a Outorga Onerosa do Direito de Construir da maneira como é aplicada? Tem sentido cobrar, pelo direito de construir, valores à primeira vista substanciais à custa, porém, de uma expansão enlouquecida do parque imobiliário da cidade, em evidente desacordo com a capacidade de seus serviços urbanos? Quem calcula, e quem controla, o parágrafo do Estatuto da Cidade que diz que os índices construtivos máximos não podem ultrapassar a capacidade das infra-estruturas?

Afinal, a Outorga Onerosa é recuperação ou doação das mais-valias do solo urbano? Sim, ela pode e deve ajudar o município a ser o “sócio silencioso" do negócio da renda fundiária, mas não há de ser assaltando a fábrica de chocolate e dividindo o butim à base de "um delicado pra mim, três delicados pra você"!

Voltaremos ao assunto.

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Fontes das fotos:


2011-06-14


sexta-feira, 10 de junho de 2011

Puerto Madero, segundo Corral e Cuenya 2010

Publicado em EURE vol 37 no 111 maio 2011 pp. 25-45
por Beatriz Cuenya e Manuela Corral, out 2010

Empresarialismo, economía del suelo y grandes proyectos urbanos: el modelo de Puerto Madero en Buenos Aires
El Clarín 27-12-2005
Ilustração acrescida por à beira do urbanismo 

Clique na imagem para ampliar
(..) Además del principio de recomponer la imagen de la ciudad para atraer capitales (rasgo recurrentemente mencionado en la literatura sobre el tema), el eje clave y peculiar que orienta el empresarialismo en los grandes proyectos se ubica en el proceso de producción de esta nueva geografía urbana. Los grandes proyectos urbanos son una herramienta de creación y captación de rentas y ganancias, cuyo montaje exige una articulación entre actuaciones inmobiliarias, actuaciones urbanísticas y desarrollo constructivo, a cargo del sector público y los agentes privados. Hay un encadenamiento entre las siguientes cuatro operaciones: i) el fraccionamiento de grandes extensiones de tierras públicas desnudas o casi vacantes, ii) la comercialización de las parcelas resultantes bajo nuevas normas urbanísticas, iii) la construcción de edificios de alta gama y iv) la posterior venta de los inmuebles a usuarios de elevado poder adquisitivo. La naturaleza de estas actividades y su encadenamiento abren al sector público y a los agentes privados involucrados la posibilidad de capturar las plusvalías y ganancias que se generan, precisamente, por efecto de los cambios urbanísticos notables que tienen lugar en el área. 
Desde cierta óptica, la combinación de recursos públicos y capitales privados es considerada una estrategia empresarial innovadora a la que acude el sector público para financiar el desarrollo urbano en épocas de crisis presupuestaria. Pero también es claramente una estrategia especulativa.
Como advierten los expertos en el mercado del suelo urbano, cuando los terrenos pasan de un uso a otro que es superior y/o aumentan su capacidad de edificación, suben rápidamente sus precios y se crean las condiciones propicias para prácticas especulativas orientadas a capturar esos incrementos de valor del suelo. Dos tipos de prácticas especulativas pueden ponerse en práctica en los grandes proyectos urbanos: la “especulación pasiva”, también llamada “especulación del suelo”, y la “especulación inductiva” o “especulación inmobiliaria” ( Jaramillo, 2003; Topalov, 1984). La primera es ejercida por los propietarios del suelo, que disponen el suelo (o lo compran) antes de que se generen los aumentos de precios y, sin realizar ninguna acción productiva, lo venden luego, apropiándose de las plusvalías. En los grandes proyectos el primer rol corresponde típicamente al Estado nacional en tanto propietario mayoritario de grandes extensiones de tierras que quedaron desafectadas de sus usos previos (ferrocarriles y puertos) y que se ponen a la venta para usos jerárquicos. El otro tipo de especulación es ejercida por actores capaces de generar externalidades que inciden en el precio del suelo dentro de ese espacio. Esta especulación es típicamente ejercida por dos tipos de agentes: i) los promotores/desarrolladores que compran el suelo a precios de un uso que arroja rentas moderadas y luego de su acción transformadora venden el espacio construido con los precios que corresponden a ese nuevo uso jerarquizado, es decir, con rentas superiores ( Jaramillo, 2003, p. 59)4 ; ii) el gobierno local, que invierte en obras de infraestructura para acondicionar el suelo y aprueba normativas asignando nuevos usos y coeficientes constructivos.
El Estado despliega los dos tipos de especulación que afectan al mercado del suelo. Sin embargo, hay una distinción que es muy importante advertir: los distintos roles que cumplen el Estado nacional-propietario y el Estado local-promotorregulador condicionan la legitimidad de las políticas que se llevan adelante. Hay un consenso bastante amplio entre especialistas y académicos en este sentido: mientras las prácticas especulativas de propietarios pasivos deben ser penalizadas, inhibidas y/o grabadas fiscalmente, las actuaciones públicas del gobierno local invirtiendo en obras de infraestructura y aprobando normativas urbanas que valorizan el suelo deben tener una contraparte fiscal que puede y debe ser utilizada en beneficio de la comunidad. Las herramientas de captura de plusvalías, contempladas en las legislaciones más avanzadas de América Latina (como en Brasil y Colombia) se apoyan precisamente en la idea de que el gobierno local debe recuperar en beneficio de la comunidad al menos una parte de los beneficios que capturan los terrenos por efectos de obras públicas y normativa urbana. Los grandes proyectos ponen a la luz la paradoja de que sea el sector público el que cumpla estos dos roles.
(Continua)
2011-06-10



terça-feira, 7 de junho de 2011

O traseiro da TV e o lucro imobiliário


Apesar de paulatina e inexorável, a diminuição do tamanho dos apartamentos nas grandes cidades é uma fonte permanente de novos espantos. Anos atrás, o mundo se estarreceu com a notícia de que os trabalhadores do centro de Tóquio moravam em armários embutidos.

Por aqui, ainda não chegamos a tanto. Ajudada, porém, pela tecnologia e design de fogões, geladeiras e armários modulados, a indústria da incorporação imobiliária vem conseguindo nos convencer, década a década, ano a ano, das inúmeras vantagens de uma vida cada vez mais “prática” e “econômica” em espaços cada vez mais exíguos.

Na minha rua foram recém lançadas unidades de dois quartos, sendo um de 10m2 e outro de 8m2, ao preço de R$ 3.000,00 o m2 privativo. Nos apartamentos de classe média de hoje em dia, é difícil ter uma estante de livros. Espera-se que você os leia pelo computador, de preferência num cubículo anexo ao “espaço-gourmet”!

A redução da metragem das unidades residenciais é uma das formas clássicas do aumento da parte do lucro imobiliário que atende pelo nome de renda da terra. Ela e a construção em altura compõem o capítulo da economia urbana intitulado “Modalidades da intensificação do uso da terra urbana”. 

Salvo mudanças súbitas das normas de uso e edificabilidade e outros tipos de benefícios públicos, é difícil imaginar um salto de rentabilidade imobiliária tão espetacular quanto aquele proporcionado pela introdução das TVs de plasma e LCD. Em poucos anos, a largura típica dos cômodos foi reduzida de 3,00m para 2,70 e os sofás ganharam em comprimento e, sobretudo, onipresença. Já não há poltronas laterais: a sala de estar do apartamento típico é agora um largo corredor com um único sofá de frente para a teletela* onde a família se enfileira para assistir à imensa variedade de opções de entretenimento proporcionadas pelo Grande Irmão, o  Mercado: as novelas, o Jornal Nacional, o futebol das quartas e domingos, o Faustão e o Big Brother em pessoa, disfarçado de Pedro Bial.

O moderno apartamento compacto de sala e dois quartos (1 suite) para a demanda “não social” tem 72m2 de área privativa, com um “módulo social básico” (sala de estar e 2 quartos) de aproximadamente 9x4m. Multiplicando-se os 4m de largura por 3 faixas de 0,30m poupadas pela plástica radical operada no traseiro dos aparelhos de TV, temos uma economia de 3,60m2 por apartamento. A cada 20 apartamentos, a TV de plasma dá ao incorporador 72m2, vale dizer uma unidade inteirinha, um acréscimo de receita de 1/20 (5,0 %) em seu Valor Geral de Vendas (VGV)! Considerando para apartamentos do padrão aqui comentado cotas de terreno na faixa de 15-30%, temos que o aumento de rentabilidade proporcionado pelas TVs de plasma e LCD pode variar entre 0,75% e 1,50% do VGV.




Num lançamento de 2010 próximo à minha casa (não estranhe, leitor, eu vivo num bairro-cenário do espetáculo do crescimento nacional!), os apartamentos têm área média de 73,80m2, o m2 privativo é vendido a R$3.870,06 e o VGV soma R$23.935.000,00 – dados do incorporador. Aplicando o percentual de 1,50% (compatível com o preço do m2), eu estimo que a rentabilidade da poupança dos novos aparelhos de TV soma, neste empreendimento, R$359.025,00, o equivalente ao preço de venda de 1,28 unidade-tipo. 

Aplicando o mesmo raciocínio, com a taxa mínima acima descrita de 0,75%, ao VGV total das empresas ADEMI informado para o ano de 2008 no Rio de Janeiro, (ver postagem anterior) obtemos um acréscimo de lucro imobiliário (em renda da terra), atualizado para dezembro de 2010, da ordem de 30 milhões de reais!

Ocorre-me uma pergunta: neste nosso estranho mundo em que o acesso à terra – um bem natural e irreprodutível, tão essencial à vida quanto o ar, a água e a energia – depende de que o usuário pague a totalidade de seu excedente de consumo ao detentor do direito de propriedade, e em que empresas de um país adquirem direitos econômicos sobre a diversidade biológica de outro, seria de estranhar que o cartel dos eletroeletrônicos cobrasse “direitos de externalidade” ao cartel das imobiliárias que ganham milhões com a extinção do traseiro gordo dos aparelhos de TV?

Acho que vou patentear essa idéia sob o nome de “recuperação privada da valorização da terra” (“recuperación privada de plusvalías”, em espanhol). Até já comecei a soprar nos ouvidos do Grande Irmão a justeza intrínseca do princípio liberal: “Toda externalidade privada será compensada”. Em breve, estarei mais rico do que o Carlos Slim e o Eike Batista juntos!



2011-06-07
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* Aos leitores mais jovens que porventura desconheçam o termo  teletela eu recomendo a leitura da  novela  futurista 1984, do escritor britânico George Orwell (1903-1950).