quinta-feira, 27 de junho de 2013

Data venia

Publicado na Folha de S Paulo
17-04-2001, por João Sette Whitaker Ferreira e Mariana Fix
A urbanização e o falso milagre do Cepac
Operação Urbana Consorciada
Água Espraiada - São Paulo
(..) A idéia do Cepac é a seguinte: a prefeitura, em comunhão com o mercado, define áreas em que haja o interesse, da iniciativa privada, pela venda de exceções à Lei de Zoneamento e nas quais a infra-estrutura urbana permita um adensamento adicional, para promover as "operações urbanas". A novidade é o lançamento antecipado no mercado financeiro de títulos equivalentes ao valor total desse estoque de potencial construtivo "a mais", os Certificados de Potencial Adicional de Construção, gerando recursos imediatos ao poder público.
Para se aproveitar do direito adicional de construção na área, o empreendedor teria de adquirir Cepacs no mercado e restituí-los à prefeitura. Segundo Cintra, um instrumento de arrecadação com fins sociais, moderno e inovador. 
Um primeiro problema do Cepac é a desvinculação que o título cria entre a compra do potencial construtivo e a posse do lote. Como qualquer um pode comprar o título, tendo ou não lote na região, e o seu valor -como com qualquer título financeiro- pode variar, gera-se um novo tipo de especulação imobiliária, "financeirizada".
Os defensores da idéia dizem que tal dinâmica não está à mercê do mercado: os Cepacs seriam lançados em operações específicas, sob o controle do poder público, e teriam um "forte componente social", pois poderiam ser vendidos para alavancar a reurbanização de favelas ou a recuperações de cortiços. Os recursos poderiam ser usados em melhorias na cidade toda. (Continua. Leia a íntegra do artigo em https://www1.folha.uol.com.br/fsp/opiniao/fz1704200110.htm)


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COMENTÁRIO

Eu concordo com a ideia central dos professores Ferreira e Fix: a lógica das operações urbanas em áreas de alta renda é, de fato, “fazer a iniciativa privada financiar a recuperação da própria área da operação, vendendo-lhe o direito adicional de construção”.

Considero, porém, pouco claro, se não equivocado, dizer que os CEPACs são "títulos equivalentes ao valor total desse estoque de potencial construtivo ‘a mais’". Antes fossem! Na verdade, o preço de um CEPAC equivale a uma parte da mais-valia imobiliária gerada pelo direito de utilizá-lo no empreendimento, portanto também do total do "estoque" – única razão pela qual os incorporadores se interessam em adquiri-los, adiantando à prefeitura o dinheiro para as obras que valorizarão a área de projeto. 

No segundo leilão da 5a distribuição de CEPACs da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, em 14 de junho de 2012, os CEPACs foram vendidos a R$ 1.282,00 a unidade. Cada CEPAC dá direito a 1 m2 bruto adicional de construção que, convertido em m2 privativo à razão de 1:1, poderá ser vendido no mercado imobiliário de São Paulo por, digamos, R$ 7.500,00. Admitindo-se que o preço (cota) da fração de terreno correspondente, adquirida pelo comprador final do produto imobiliário, seja da ordem de 35% (bastante razoável para essa faixa de preço), vale dizer R$ 2.625,00, temos que cada CEPAC teria sido comprado por preço equivalente a 49,9% da mais-valia por ele gerada. 

E com efeito! Em um mercado relativamente simétrico em matéria de informação e poder de barganha, o preço do solo para fins de incorporação converge para a marca dos 50% do valor residual do terreno. Não há motivo para supor que seja diferente com o preço do "solo criado" pela municipalidade. 

Além disso, a hipótese de que investidores compram CEPACs para revendê-los a incorporadores é teoricamente válida, mas pouco realista. Implica introduzir, na repartição da mais-valia total gerada no empreendimento (o valor residual do terreno), além do proprietário do terreno, do incorporador e da municipalidade vendedora monopolista do "solo criado", a figura do investidor. Não se pode perder de vista que o CEPAC não é um título "comum": sua valorização está inapelavelmente atada ao preço estimado do produto imobiliário que ele representa, a ser produzido com dada combinação de fatores, num dado lugar urbano e em determinado prazo, e vendido no mercado.  

É certo também, creio, como dizem os autores, que "o mercado só se interessa por [operações urbanas em] áreas nas quais vislumbrem certa valorização que justifique a compra do potencial construtivo adicional” e que "no caso do Cepac, a 'mina' só renderá se os investimentos públicos urbanos forem condicionados pelos interesses do mercado imobiliário - interesses sobre uma pequena parte de São Paulo, pois 70% da cidade é economicamente excluída".

Isso não esgota, porém, do meu ponto de vista, o problema do conteúdo, e até da validade, das operações urbanas. Me explico.

Embora a expressão "operação urbana" tenha se tornado uma espécie de sinônimo contemporâneo de "intervenção urbanística associada ao mercado da incorporação imobiliária", o Estatuto da Cidade (Lei 10.257 de 10-07-2001) define a Operação Urbana Consorciada como um
"conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental".
O EC estipula também que a Lei da OUC determinará, dentre outras coisas, 
"a contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I e II do § 2o do art. 32 desta Lei".
Do ponto de vista do Estatuto da cidade, portanto, Operação Urbana Consorciada é qualquer projeto urbano, de qualquer porte e abrangência, que envolva contrapartidas a serem pagas por "proprietários, usuários permanentes e investidores privados" beneficiários da intervenção. 

A teoria e a experiência me dizem que o conceito de "operação urbana" pode, e deve, ser entendido como extensão ao âmbito do projeto urbano de iniciativa pública, e mesmo ao âmbito do licenciamento de projetos privados, do princípio consagrado nas economias mais "mercadistas" do mundo, e há muito estabelecido na lei brasileira de Parcelamento do Solo, da obrigação privada de urbanizar - ou pagar pela urbanização que permite a um produto imobiliário qualquer incorporar um sobre-valor de localização. 

O problema não é, pois, o CEPAC em si mesmo, mas quanta renda da terra ele recupera e que destino lhe dá a municipalidade. Se as operações urbanas contemporâneas são iniciativas públicas exclusivamente destinadas a abrir aos incorporadores novas fronteiras de negócios imobiliários, talvez seja porque ou estamos escolhendo errado os nossos governantes ou eles não estão corretamente informados das múltiplas possibilidades de aplicação dos instrumentos de recuperação da renda da terra urbana - que é tarefa nossa, dos urbanistas, desenvolver.


2013-06-27
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* "Operação Urbana Consorciada Água Espraiada: Posição em 21/05/2014", São Paulo Urbanismo

segunda-feira, 24 de junho de 2013

Modesto, mas significativo


Não é por nada não, mas, olhando de hoje para trás eu só tenho do que me orgulhar! 

Fica combinado assim: nas 50.000, farei uma postagem com os "melhores momentos" de à beira do urbanismo.

Obrigado, leitores. Sua atenção é o melhor incentivo.

quinta-feira, 20 de junho de 2013

Vitória, ainda que precária


Precária porque as empreiteiras tiveram todo o tempo e dinheiro do mundo para formular a sua "Operação Urbana" e o seu "Masterplan" ao passo que a cidade ("o povo", em linguagem jurídica) terá míseros 15 dias e, na melhor das hipóteses, a boa vontade de profissionais que trabalham de graça, para estudar o conteúdo e as implicações do projeto - uma nova cidade inteirinha, para milhares de novos habitantes. Como eu disse em outro lugar, "em se tratando de Grandes Operações Urbanas, cabe ao réu provar que é inocente". Mantenho.
 


quarta-feira, 19 de junho de 2013

México: a bola da vez?



Deu no El País on line de 18-06
Por Veronica Calderón


Las inmobiliarias mexicanas se enfrentan a su tormenta perfecta

Las agencias de calificación Standard and Poor’s y Fitch alertan del hundimiento de un sector que había avanzado con velocidad en los últimos 10 años

(..)
Los recortes presupuestarios a los subsidios (este año se gastará un 20% menos que el anterior en este rubro), sumados a la baja de créditos derivada de la crisis financiera mundial, aceleró la caída del sector y multiplicó la deuda de las empresas. El informe subraya que las tres principales inmobiliarias de México pasaron de deber 1,5 veces más que sus activos en 2007 –antes del estallido de la crisis– a 4,7 en 2012. La caída del sector se precipitó en 2009, cuando la demanda anual –que en el año anterior había sido de 400.000 casas– cayó a 200.000. Y por si fuera poco, en los últimos cuatro años, más de 100.000 viviendas han sido abandonadas. No hay quien se encargue de pagarlas y, por tanto, la morosidad aumenta.

El abandono de viviendas responde a la falta de planeación. El boom inmobiliario en México comenzó en el Gobierno de Vicente Fox (presidente entre 2000 y 2006), que impulsó programas para la compra de vivienda, una política que continuó en el mandato de Felipe Calderón (2006-2012). El 80% de los préstamos hipotecarios en México son subsidiados. En esos 12 años, el Gobierno promovió la construcción de miles de viviendas en zonas cercanas a las ciudades, dando por sentado que la mancha metropolitana acabaría alcanzándolas. Varias ciudades del país experimentaron lo que un estudio de BBVA difundido en enero de 2013 calificó como una “sobreoferta”.

Desde 2000, se construyeron al menos dos millones de viviendas con un coste de entre 15.000 y 30.000 dólares, según recoge The Wall Street Journal. Muchas de estas casas fueron construidas bajo la premisa de que el déficit de hogares en México obligaría a su ocupación. No fue así. Los largos trayectos hacia los centros de empleo (algunos incluso de más de dos horas de duración y haciendo trasbordo en múltiples transportes), los malos servicios públicos y, en algunos casos, la mala calidad llevaron a muchos residentes a abandonar sus casas. (..) (Destaques do blogueiro)

Acesse a  íntegra do artigo pelo link

 

segunda-feira, 17 de junho de 2013

Paulo Sandroni explica as virtudes da Tarifa Zero


Na coluna Blogs Favoritos de à beira do urbanismo, embaixo à direita, o leitor encontra um link imperdível para um artigo do economista Paulo Sandroni, publicado em seu blog em 18 de maio de 2013, sobre o grande assunto do momento : a Tarifa Zero nos transportes públicos.

Para instigar o leitor, segue um extrato com os parágrafos de abertura:

Durante o mandato de Luiza Erundina na Prefeitura de São Paulo (1989-1992) o Executivo enviou uma proposta de Tarifa Zero à Câmara de Vereadores. A ideia foi do Lucio Gregori então Secretario de Transportes coadjuvado pelo Jairo Varoli então Presidente do CET. Como Presidente da CMTC, empresa pública encarregada da operação e gestão do serviço de ônibus em São Paulo encampei imediatamente a proposta por reconhecer as enormes vantagens não apenas sociais, mas também econômicas e políticas que ela significava. Levamos a proposta à Luzia Erundina que imediatamente deu luz verde para que transformássemos a ideia em um projeto de lei a ser rapidamente encaminhado á Câmara de Vereadores. Percebendo o impacto do projeto e especialmente seus alcances políticos, a oposição que no momento mantinha maioria na Câmara de Vereadores rejeitou a proposta, e a tarifa zero não pode ser colocada em prática.

A logica da proposta era seguinte. O transporte seria gratuito e as empresas privadas que atuavam no setor seriam pagas pelo custo dos serviços prestados. Como acontece, por exemplo, com o serviço de limpeza pública. Os recursos para o financiamento sairiam de um forte aumento do IPTU incidente sobre as famílias mais ricas, e um aumento moderado sobre as famílias de classe média. O IPTU das familias mais pobres não sofreira alteração. A classe média seria compensada, pois os membros da família que não possuissem carro – seus filhos, ou mesmo empregadas domésticas – não pagariam pelo transporte público.

A frota de ônibus aumentaria cerca de 50%. Os 10 mil ônibus então em circulação seriam acrescidos de mais 5 mil para fazer frente ao aumento da demanda. Este aumento teria origem nas pessoas que não podendo pagar a tarifa percorriam longos trajetos a pé no circuito casa-trabalho-casa, ou por aqueles que usando outros meios de transporte (carros p. ex.) passariam a andar de ônibus.

O transporte seria desta forma democratizado – todos que desejassem teriam acesso a ele gratuitamente – tivessem ou não recursos para custear seus deslocamentos. (...)
  Leia a íntegra do artigo em  http://sandroni.com.br/?p=457



sexta-feira, 14 de junho de 2013

terça-feira, 11 de junho de 2013

G.R.E.S. Império das Empreiteiras: Gestão patrimonial e urbana eficiente!





"Eu não tenho nenhuma dúvida de que o planejamento urbano e de transportes públicos saído da cozinha das empreiteiras e concessionárias virá, fatalmente, cobrar o seu preço. Precedentes, inclusive recentes, abundam – o abandono da ligação de Metrô Estácio-Cruz Vermelha- Praça XV (onde há mais de 10 anos se dá o verdadeiro desenvolvimento de negócios do Centro do Rio), a expansão linear do Metrô até a Barra via Ipanema e Botafogo, o açambarcamento do transporte público na Baía de Guanabara pela Viação 1001, agora monopólio multi-modal da CCR."
 
"O planejamento olímpico e a revolução dos transportes" 



 

segunda-feira, 10 de junho de 2013

G.R.E.S. Império das Empreiteiras: Niterói Cai no Samba

Deu n'O Globo online 10-06-2013, por Luiz Gustavo Schmitt
http://oglobo.globo.com/bairros/prefeitura-de-niteroi-espera-1-bi-para-revitalizar-centro-8626388

Prefeitura de Niterói espera R$ 1 bi para revitalizar o Centro
Fonte: ppt que circula pela Internet, aqui sem
 os nomes e logotipos das empreiteiras, é claro

Um acinte à cidade, à democracia e aos milhões de trabalhadores urbanos brasileiros, sob os auspícios - é de se lamentar - do PT, do PV e do CEPAC!

A sequencia desta postagem foi retirada pelo blogueiro por considerá-la de mau gosto e, principalmente, por ferir uma decisão editorial anteriormente tomada de não tratar, no blog, de temas de política partidária. Ele poderá, se quiser, fazê-lo em outro blog ou no facebook, por exemplo.
A irritação, embora plenamente justificada neste caso, não é, definitivamente, boa conselheira em nenhum campo da vida, muito menos o da comunicação social.
Cabe, talvez, num futuro próximo, desenvolver o tema de por que é cada vez mais difícil escrever sobre urbanismo sem abordar a política urbana e escrever sobre política urbana sem abordar a política em geral e a partidária em particular. Quem, afinal, governa as nossas cidades?
Nova York, Pequim, Atenas, Cidade do Cabo, Cairo, Istambul, São Paulo, Rio de Janeiro, Niterói: as culturas são distintas, mas os problemas muito parecidos. Não por acaso. Em todas as grandes cidades do mundo paira, acima dos governos, uma compacta e intrincada rede mundial de concessionárias, empreiteiras, imobiliárias e proprietários de grandes eventos, além, é claro, de financeiras e bancos privados.
Como deixa claro a crise turca, é cada vez mais frágil e precária a barreira que hoje separa as reivindicações elementares das populações urbanas dos grandes cataclismos políticos. A culpa não é, decerto, do blogueiro furibundo. Mais provavelmente, é do papel crítico que tem, na economia contemporânea, a exploração privada cada vez mais predatória dos bens públicos, dos serviços essenciais e não essenciais e da renda da terra urbana; e, consequentemente, da influência que costumam adquirir seus principais beneficiários diretos e indiretos no governo das grandes cidades.
É por isso que, em se tratando das grandes operações urbanas contemporâneas, cada caso está longe de ser um caso. Ao contrário, cada caso é, em princípio, o mesmo caso. E cabe ao réu provar que é inocente.

2013-06-10