Case 2007: o valor do solo edificado nos EUA

CASE Carl E, “The Value of Land in the United States: 1975–2005”. In Ingram G K e Hong Y (Eds), Land Policies and Their Outcomes. Toronto: Lincoln Institute of Land Policy 2007, pp. 127-148
https://www.lincolninst.edu/app/uploads/legacy-files/pubfiles/2119_1441_LP2006-ch06-The-Value-of-Land-in-the-United-States-1975-2005_0.pdf

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(..) Table 6.10 shows that in 2005 the value of real estate in the United States was roughly $34.7 trillion excluding farms and $35.8 trillion including farmland. The value of farm assets and land was obtained using U.S. Department of Agriculture data and subtracting the FOF number for structures on farms. In 2005 the value of land alone in the United States was $10.8 trillion excluding farmland and $11.9 trillion including farmland.

The amazing fact is that the value of real estate as a whole increased by $12.7 trillion from 2000 to 2005 (see table 6.10). Of that amount, over $5.1 trillion was an increase in land value. After 1995 just less than $20 trillion in new real estate assets was created, with land increasing by $7.8 trillion. Figures 6.6 and 6.7 show the pattern of real and nominal real estate and land values from 1975 to 2005.

Montagem: Àbeira do urbanismo

Although these results are an approximation from imperfect data sources, they are quite sufficient to reveal several things to an order of magnitude. First, $35 trillion is a very substantial portion of national wealth and a substantial asset on the household balance sheet. The financial wealth held by households is about $40 trillion. Second, the data reveal substantial upward movement on the part of land price and real estate holdings that began around 1995 and continued into 2005. Finally, the time series on total real estate and land values both show a very steady upward movement, except in the early 1990s. The aggregate data reveal little volatility, except for the substantial decline in the value of real nonresidential property during the 1990s. 

Overall during the period, land value increased at a steady rate in real terms from 1975 through 1989. From 1989 through 1995, land value fell sharply as a result of the collapse of commercial real estate nationally and the softening of real estate markets in the Northeast and California. Since 2000, real estate markets, again particularly in the Northeast and on the West Coast, have seen a substantial rise in value in all segments of the market, and land values have soared. Table 6.1 summarizes the results since 1990. (..)

2026-01-04

Gestão Pública da Valorização do Solo Urbano: Estudos de Caso

Empreendimentos Paço Real e terreno público da Av. Rotary Internacional
(Texto para discussão no âmbito do GT do PRI de São Cristóvão)
https://drive.google.com/file/d/1U5Coh0OI_y5VhQMAmsCrOAo5Xkuk2ptT/view?usp=sharing

Por Antônio Augusto Veríssimo, Arq., junho de 2008

O presente trabalho tem por objetivo apresentar estudos de caso que demonstram o potencial do mercado imobiliário para a geração de recursos para o financiamento de intervenções públicas em áreas de renovação urbana. 

O conceito que orienta este trabalho é o da Gestão Pública da Valorização do Solo Urbano que pressupõe que o poder público tem o direito - e mesmo o dever - de recuperar para a coletividade parte da valorização imobiliária gerada por ações coletivas, tais como alterações na norma urbanística, investimentos públicos e outras ações de caráter público ou particular, que hoje são apropriados de forma privada, reinvestindo-a em melhorias urbanas.

Os fundamentos legais para esta recuperação estão presentes no texto do Estatuto da Cidade, nos incisos IX e XI do Artigo 2º que determina, como diretriz da Política Urbana, a justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização e a recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de imóveis urbanos.

Os casos em estudo são os empreendimentos Paço Real, localizado no Bairro de São Cristóvão, na Rua Euclides da Cunha n.º 243/281 e um estudo de viabilidade econômica para um terreno público municipal situado junto às instalações da Imprensa Oficial na Av. Rotary Internacional (ver ilustrações 1 e 2).

Para o cálculo da valorização agregada ao imóvel foi utilizado o método residual, também denominado método involutivo, seguindo os procedimentos constantes da apostila do Curso de Engenharia Legal ministrado pelo Professor Engenheiro Sérgio Antonio Abunahman [1].

O método utilizado

Para a utilização do método residual ou involutivo, também conhecido como do máximo aproveitamento eficiente, é necessário que se elabore inicialmente um estudo de viabilidade, com base na legislação vigente, buscando-se o aproveitamento máximo do terreno, ou seja, é necessária a realização de um estudo prévio arquitetônico que leve em conta o maior e melhor uso para o terreno, sob o ponto de vista legal e econômico. É necessário também um bom conhecimento das demandas e do preço de mercado para os produtos unitários equivalentes que permitem este maior e melhor uso no local, que podem ser: unidades habitacionais (apartamento ou casas); unidades comerciais (lojas ou escritórios) ou usos mistos que combinem apartamentos e lojas, ou escritórios e lojas ou edificações para indústrias ou serviços, se for o caso. 

Conhecendo-se o número máximo de unidades passíveis de serem produzidas e comercializadas no local, com base no estudo arquitetônico e de mercado efetuado, bem como seu valor de comercialização, pode-se determinar o produto geral de vendas - PGV, ou seja, o resultado em termos financeiros a ser apurado após a venda no mercado de todas as unidades produzidas. 

Conhecido o PGV esperado é possível iniciar os estudos para a verificação da viabilidade econômica do empreendimento. (Continua)

Acesse o artigo completo em PDF pelo link
https://drive.google.com/file/d/1U5Coh0OI_y5VhQMAmsCrOAo5Xkuk2ptT/view?usp=sharing

2022-07-27

Apontamentos: Borrero 2005 - a cidade e o preço da terra

Estes apontamentos são parte de um processo de estudo compartilhado. À beira do urbanismo está à disposição dos autores cujo trabalho aqui se comenta para suas considerações.

BORRERO Oscar, “Formación de los precios del suelo urbano”. Lincoln Institute of Land Policy, EAD, s/ data.
https://flacso.edu.ec/cite/media/2016/02/Borrero-O_ND_Formacion-de-los-precios-del-suelo-urbano.pdf

Óscar Borrero Ochoa é um urbanólogo da estirpe de Homer Hoyt: ambos economistas de formação e profissionais do mercado imobiliário. A exemplo de Hoyt, é como especialista em avaliação, viabilidade econômica de projetos e estudos de mercado que Borrero contribui para o desenvolvimento e difusão da ciência da organização espacial urbana - muito especialmente, congratulemo-nos, na América Latina.

O artigo que aqui recomendo tem 40 páginas generosamente ilustradas que se medem por 20 e valem por 100. Elaborado para os cursos EAD patrocinados pelo Lincoln Institute of Land Policy, é um material singularmente útil e eficaz para uma primeira aproximação de profissionais em busca de especialização à íntima relação entre os preços do solo e as estruturas espaciais urbanas.

As generalizações teóricas de Borrero não são modelos de equilíbrio de mercado na tradição da economia neoclássica nem esquemas totalizantes como nos primórdios da geografia urbana. Ao contrário, toda a sua expertise está voltada para a compreensão dos processos de mudança na estrutura e composição do espaço: as forças que impulsionam a expansão da cidade, a valorização e a desvalorização do solo, a centralização e a dispersão, os distintos ciclos temporais dos preços fundiários, a obsolescência, renovação e reabilitação das zonas urbanas e, é claro, os arranjos sócio-espaciais resultantes. Os gráficos e diagramas que ilustram o texto são o mostruário da caixa de ferramentas de que se utiliza o analista espacial para dominar a mecânica fluida das localizações.

Além de objetivo e conciso, como bom profissional do mercado Borrero é também essencialmente pragmático - em dois sentidos que podem parecer conflitantes. Para ele, a tarefa do planejador é “antecipar-se à demanda para canalizar suas necessidades; o planejamento que contraria as necessidades sociais e as leis do mercado contribui para aumentar o caos urbano”. Reconhecendo, porém, que dentre as necessidades sociais está a provisão de solo urbanizado para todas as classes de demandantes e dentre as leis do mercado a natureza peculiar da terra como fator de produção, Borrero tornou-se defensor convicto e um dos maiores especialistas latino-americanos em recuperação de mais-valias fundiárias para o financiamento da infraestrutura e serviços públicos urbanos.

Leitura indispensável.

2020-09-02

Localização: a dança dos preços

Informe Diário ADEMI / Estadão Economia 17-11-2019
https://informediario.com.br/2019/11/18/shopping-valoriza-imoveis-mais-que-parque-em-sp/

Shopping valoriza imóveis mais do que parque e metrô em São Paulo

Comprar um lançamento imobiliário perto de um shopping em São Paulo custa até 75% mais do que perto de um centro comercial no Rio. Em contrapartida, morar a alguns passos de uma área verde na capital fluminense pode sair até 62% mais caro do que na capital paulista.

Levantamento do Grupo ZAP a pedido do Estado comparou o preço do metro quadrado em empreendimentos a 300 metros de distância de metrôs, parques e shoppings nas duas maiores capitais do País. A pesquisa considerou o valor atual de unidades lançadas a partir de 2014.

Conforme a amostragem, enquanto em São Paulo o valor médio do metro quadrado de um apartamento novo próximo a um shopping é R$ 13 mil, no Rio é R$ 7.398. No restante da cidade, fora do raio de 300 metros a partir de um shopping, o valor cai para R$ 9.047 em São Paulo, e fica em R$ 7.627 no Rio.

Quando a escolha é ter uma paisagem natural à vista do apartamento, os preços no Rio se sobressaem. Enquanto na capital paulista a média do metro quadrado circunvizinho a parques custa R$ 8.039, para os cariocas o preço vai a R$ 13.073.

Para a economista do Grupo ZAP responsável pela pesquisa, Deborah Seabra, o impacto de shoppings na valorização de imóveis na maior capital doPaís pode estar ligado, além da preferência do consumidor, à falta de terreno e à alta procura no mercado. “O preço é um equilíbrio de oferta e demanda. Existem dois fatores que podem estar impulsionando o preço próximo de shopping. Primeiro, a escassez de terreno. Quando tenho pouco terreno, fica mais caro construir. O segundo é a alta demanda. A gente sabe que São Paulo é um centro comercial e as pessoas valorizam esse tipo de ambiente. Se valorizam muito, vai haver reflexo no mercado”, diz Seabra. 

O professor Eduardo Nobre, da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU/USP), destaca que existe também um fator cultural na valorização de shoppings na capital paulista. “Tem muito a ver com essa opção de lazer e de consumo que foi criada aqui a partir dos anos 1970. A população de São Paulo gosta de ir ao shopping. Usa-o como espaço de lazer”, diz Nobre.

Já no Rio, a valorização de imóveis próximos a áreas verdes está ligada, em partes, ao perfil carioca de “vida ao ar livre”, explica Ethel Pinheiro, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Rio de Janeiro (FAU/UFRJ). Outro fator de destaque, diz ela, é a segurança de espaços públicos, como parques. “A localização de imóveis perto de locais considerados seguros, que são mais vigiados, acaba pesando. Os parques públicos, hoje, são lugares muito vigiados. Os shoppings não pesam tanto porque a gente gosta da vida na rua. Então, onde a rua estiver policiada e segura, isso vai pesar um pouco mais (no preço).”

A mobilidade é outra amenidade que influencia no momento de se atribuir valor a um imóvel. Na comparação com shoppings e áreas verdes, a proximidade com o transporte público ficou em segundo lugar como fator de valorização tanto no Rio quanto em São Paulo.

Perfil econômico

Para o publicitário Alexandre Tagawa, que atua nos estudos de inteligência de mercado da incorporadora EZTec, a preferência de imóveis pela proximidade com algumas amenidades varia de acordo com o perfil socioeconômico do comprador. “Quando vamos desenvolver uma campanha, esses são motes que agregam valor ao produto: poder acessar um shopping, um parque ou uma estação de metrô a poucos passos. Como a EZTec atua em todas as faixas de consumo, desde o Minha Casa Minha Vida até o altíssimo padrão, cada um desses itens importa mais para um determinado público.” 

Segundo Tagawa, para um imóvel de padrão acessível num bairro como o Brás, no centro de São Paulo, o acesso a metrô tem prioridade. Nas faixas de médio padrão no Tatuapé, zona leste, o transporte divide a preferência com o shopping. Já na linha de alto padrão, em bairros como Moema, os parques são o foco dos clientes.

2019-11-22

Google Realty

Exame 21-06-2019, por Gerrit De Vynck e Noah Buhayar / Bloomberg

https://exame.abril.com.br/negocios/google-promete-us1-bi-para-construcao-de-casas-em-sao-francisco

Google promete US$1 bi para construção de casas em São Francisco

O Google vai ajudar a aliviar a crise de moradias na baía de São Francisco.

Como? Investindo no setor. Nos próximos 10 anos, 750 milhões de dólares de seus próprios terrenos serão redirecionados para a construção de pelo menos 15 mil moradias a valor de mercado. 

Explica a matéria:

O sucesso do Google e de outras empresas de tecnologia do Vale do Silício contribuiu para a disparada dos preços de moradias na Baía de São Francisco. O setor emprega dezenas de milhares de pessoas de alta renda que compraram ou alugaram imóveis (...) Ao mesmo tempo, a oferta de novas casas e apartamentos não acompanhou a demanda.

O mundo mudou muito, mas nem tanto. Há 150 anos, as novas empresas de transporte urbano multiplicavam seus capitais associando-se a quem vendia as terras a que seus trens, bondes e ônibus davam acesso. No Rio de Janeiro, o Barão de Drummond, gênio dos negócios que inventou o Jogo do Bicho para custear o antigo Jardim Zoológico, de sua propriedade, tornou-se concessionário da Companhia de Ferro-Carril de Vila Isabel em 1872 e criou o bairro do mesmo nome loteando o remanescente de suas terras.

Ah, sim. O Google anuncia que destinará outros 250 milhões de dólares a "incentivos para que incorporadoras construam pelo menos 5 mil casas de preço acessível". Uma colher de chá para o inclusionary housing.

2019-06-23

Solo fértil

Mail online 05-12-2017, por Ruairi Casey

http://www.dailymail.co.uk/wires/reuters/article-5148939/As-UK-land-value-hits-5-trillion-pounds-calls-new-tax-rise.html#ixzz50rs48cZ6 

As UK land value hits 5 trillion pounds, calls for new tax rise

Montagem: à beira do urbanismo
Imagens originais: creative commons

(..) Land is worth 5 trillion pounds ($7 trillion) and makes up more than half of Britain's value, the Office for National Statistics (ONS) said.

"Pretty much all of the problems in our housing system can be tracked back to the land market and the fact that land prices are outrageously high," Toby Lloyd, head of policy at the housing charity Shelter, told the Thomson Reuters Foundation. "It's making housing absolutely, appallingly unaffordable."

Average British house prices have more than doubled in the past two decades, and more than quadrupled in London. But average wages have risen by only a fraction of that amount. By separating the value of buildings and land for the first time, the ONS showed that land value grew much faster than other assets, such as houses and machinery. (..)

2017-12-13

Vem aí o Jardim Cafubá (II)

O Globo Rio - Bairros 05-06-2017, por Renan Almeida

https://oglobo.globo.com/rio/bairros/tunel-charitas-cafuba-inaugura-neste-sabado-21300629

Túnel Charitas-Cafubá inaugura neste sábado
Via altera a dinâmica do trânsito entre Região Oceânica e a Zona Sul

A partir de amanhã, a Região Oceânica fica bem mais próxima da Zona Sul com a entrega da obra que por décadas esteve no imaginário dos moradores da cidade. O túnel que liga os bairros de Charitas e Cafubá abre para circulação de veículos às 13h, um ano e dez meses depois da detonação que marcou o início das perfurações. (..) O túnel tem 1.350 metros de extensão e, para percorrê-lo, são necessários cerca de dois minutos, na velocidade máxima permitida de 80km/h (veículos leves) e 60km/h (ônibus e caminhões). (..)

Muito mais do que a do trânsito, como quer O Globo, a inauguração do túnel Charitas-Cafubá altera a dinâmica do mercado imobiliário de Niterói, cumprindo aquele que é, a meu ver, o principal objetivo de sua execução: turbinar a valorização dos bairros da Região Oceânica por meio do acesso rápido ao mercado de trabalho do Centro metropolitano e ao parque de comércio e serviços de Icaraí.

Não é por acaso, creio, que o Executivo municipal, que até hoje não apresentou um plano de integração tarifária do futuro BRT com o serviço hidroviário de Charitas ao alcance do trabalhador comum, tampouco um plano convincente de extensão do sistema de transporte público até o Centro de Niterói, tenha por outro lado construído a toque da caixa as garagens subterrâneas vizinhas à estação de catamarãs. O preço do estacionamento diário, ou mesmo a tarifa do BRT, somado à do Catamarã Charitas só cabe no orçamento dos que exercem funções qualificadas em grandes empresas estatais e privadas do Centro do Rio.

Para o setor imobiliário, que não é mero figurante nesse filme, o componente automobilístico da Transoceânica tem um valor específico que vai muito além do BRT e já produz efeitos muito antes do início de sua operação.

Além de servir aos automobilistas da Região Oceânica que demandam o Centro do Rio pelo serviço de catamarãs, o túnel Charitas-Cafubá, por força de seu traçado e sistema de acesso, tende a revolucionar os preços do solo em todo o entorno da Lagoa de Piratininga, que, pela idade da ocupação, relativo isolamento das praias - a despeito da proximidade física - e urbanização precária, há muito se mostravam declinantes em relação a zonas de crescimento mais recente e dinâmico como Camboinhas e Itaipu. Localidades como Cafubá e Maralegre, principalmente, e a própria Praia de Piratininga passam a estar, até onde o congestionamento de tráfego permitir, a poucos minutos por automóvel do parque de comércio de grife e serviços especializados de Icaraí.

O retorno, ao noticiário, do tema da urbanização e regularização fundiária da orla da Lagoa de Piratininga não é mera coincidência. Resta ver como a pressão gentrificadora afetará as comunidades, informais algumas delas, há muito aí instaladas e pressionará, por outro lado, a legislação urbanística bastante restritiva dos aproveitamentos de terreno, portanto dos lucros imobiliários. O certo é que a valorização ocorrerá.

Ao passo que o BRT é uma incógnita, o túnel rodoviário é sucesso garantido entre os niteroienses motorizados. Niterói é a cidade brasileira de mais elevado rendimento familiar mensal per capita (R$ 2.303,00 IBGE 2010), com uma distribuição sócio-espacial que nada tem de homogênea. A família niteroiense compradora de habitação de mercado tem carro do ano, às vezes dois, e redes familiares distribuídas entre os bairros litorâneos da baía (Ingá, Icaraí, Jardim Icaraí) e oceânicos (Piratininga e Grande Itaipu), todos na Zona Sul. Na Zona Norte, quando muito, resta um avoengo.

Morar num apartamento novo do Jardim Cafubá trabalhando no Centro do Rio, enquanto o(a) parceiro(a) leva e busca as crianças no colégio no Jardim Icaraí e aproveita para consultar o especialista e as butiques da moda da Rua Moreira César, passa a ser uma rotina viável e bastante atraente. Vez por outra, ainda se poderá ir ver a bisa em sua casa no Barreto.

Inversamente, as praias oceânicas, Camboinhas e Piratininga principalmente, estarão muito mais acessíveis aos residentes de Ingá, Icaraí e Jardim Icaraí, bairros muito valorizados de praias lindas, mas com águas para lá de duvidosas.

A reeleição do prefeito, tudo indica, está bem encaminhada.

Contudo, uma pergunta se impõe: se se cogita a complementação do BRT até o Centro da cidade por meio de um VLT - até porque o BRT é um grande consumidor do bem público mais escasso de Niterói, o espaço superficial - por qual razão não é o próprio VLT que se estende até Itaipu? Por que obrigar o cidadão que não puder pagar o Catamarã Charitas a mais uma transferência modal, com seu próprio custo individual de tempo e dinheiro, para chegar à estação das barcas da Praça Araribóia? Segregação social planejada? Vicissitudes do “planejamento por oportunidades”?

De minha parte, pelo menos até o dia em que o sistema BRT-Catamarã Charitas ofereça tarifas populares, ou que o BRT transoceânico se estenda, sabe Deus como, até o Centro da cidade, eu me permitirei considerá-lo uma solução técnica incompleta e de alto risco, destinada antes de tudo a dourar a pílula do gasto com a abertura do túnel.

Considerando tratar-se de uma intervenção de alcance inegavelmente estratégico e que, por força de recente decisão da Câmara de Vereadores, não haverá pedágio, a conta será repartida por todos os munícipes nos termos da estrutura tributária.

Não se ouviu falar de estudos e medidas relativas aos impactos econômicos da intervenção, obviamente negativos para o comércio e os serviços no transcurso das obras e potencialmente muito positivos para a propriedade imobiliária antes, durante e depois delas.

Em especial, não se considerou a adoção de um regime diferenciado de Outorga Onerosa do Direito Construir, tampouco a aplicação da Contribuição de Melhoria, ou Valorização, nas regiões servidas, com vistas à cobertura dos custos do novo sistema e suas ações urbanizadoras. Nessas circunstâncias, toda elevação extraordinária de preços do solo é indicativa de benefícios líquidos da intervenção em favor de proprietários de terrenos e incorporadores imobiliários.

Para estudantes e pesquisadores, o estudo das variações de preços na Região Oceânica em geral e, em especial, o levantamento das transações imobiliárias realizadas nas regiões de Cafubá, Maralagre e Piratininga a partir de 1-2 anos anteriores ao anúncio público da obra poderão apresentar resultados deveras interessantes.

2017-06-10

Meu reino por um imóvel

Deu no The Savills blog 
10-04-2017, por Paul Tostevin 
https://www.savills.co.uk/blog/article/216300/residential-property/how-much-is-the-world-worth.aspx

How much is the world worth?

In early 2016, the Savills World Research team reported that global real estate values totalled US$217 trillion. Our research this year shows that figure has risen. Global asset price inflation has now increased the amount to US$228 trillion at constant prices – an increase of 5 per cent in real terms. (..)

Fonte: The Savills Blog

The Changing Role of Real State
The role of real estate across the world is changing. It is the globe’s most important asset class and accounts for a significant proportion of personal and household wealth in developed economies. Along with other assets such as commodities,equities and bonds, it has increased significantly in value since the global financial crisis of 2008, spurred on by the intervention of central banks and their suppression of gilt yields [taxas de juro UK].

Now that yields have little room to shift further downward, the scope for capital growth becomes more limited and dependent on rental growth happening first. This means that the income-generating capabilities of real estate have become more important and currently look attractive in many markets compared to local interest rates.

The investing world’s shift of emphasis to a search for income has arguably changed the status of real estate as an asset class. Its qualities of being a tangible, real-world asset capable of development, management and change has always put it in a special investment category but, in the past, its illiquidity and ‘lumpiness’ have been seen by some investors as adding to risk. We think the nature of real estate risk has changed in the new investing environment. The characteristics of real estate have a new value in the global hunt for long-term income.

2017-04-12

Benesse olímpica

Deu no The Guardian/cities online

12-08-2015, por Jonathan Watss

https://www.theguardian.com/sport/2015/aug/12/o-empresario-carioca-na-esperanca-de-um-legado-olimpico-proprio-de-bilhoes

O empresário carioca na esperança de um legado olímpico próprio de bilhões

Carlos Carvalho, proprietário de 6 milhões de metros quadrados na Barra da Tijuca, local do Parque Olímpico, quer criar uma ‘cidade da elite, do bom gosto’

(..) O COI inicialmente rejeitou a candidatura do Rio para os jogos de 2012, onde a proposta era que o evento fosse realizado em uma região degradada da Ilha do Governador. No entanto, em 2009, aprovou a revisão da proposta, dessa vez com a Barra como o coração dos jogos de 2016.

Montagem www.abeiradourbanismo.blogspot.com.br
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Isso permitiu que o prefeito Eduardo Paes direcionasse dezenas de bilhões de reais em fundos públicos a obras de infraestrutura na Zona Oeste. Desde então, a Barra foi beneficiada com a extensão da linha 4 do metrô, melhoria de estradas, o BRT (TransOlímpica, TransOeste e a TransCarioca), um aumento de linhas de fornecimento de energia, tubulações de água e estações de tratamento de esgoto. 

Segundo Carvalho, esse desenvolvimento acelerou um processo na Barra que teria durado 30 anos: “A parte mais difícil do desenvolvimento desse plano era trazer a infraestrutura de serviços e as Olimpíadas trouxeram isso. É um pulo de bilhões e bilhões.” (Continua)

Acesse a matéria completa pelo link

https://www.theguardian.com/sport/2015/aug/12/o-empresario-carioca-na-esperanca-de-um-legado-olimpico-proprio-de-bilhoes

Ou o original em inglês pelo link

https://www.theguardian.com/sport/2015/aug/04/rio-olympic-games-2016-property-developer-carlos-carvalho-barra

2016-10-24

Vou mudar de professor

Deu no Lancenet 
05-05-2012

http://www.lancenet.com.br/motor/Autodromo-Rio_0_694130793.html

Fim do Autódromo do Rio de Janeiro está mais próximo

O prefeito do Rio, Eduardo Paes, eliminou o último entrave jurídico para o fechamento e derrubada do Autódromo Internacional Nelson Piquet, em Jacarepaguá, ao assinar um decreto que permite o uso da área para fins comerciais. Até ontem, o terreno de um milhão e duzentos mil metros quadrados só poderia ser utilizado para abrigar um circuito. 

No decreto n 35.551, publicado ontem no Diário Oficial, a prefeitura do Rio promove, juridicamente, a desafetação do autódromo. Isso significa que, a partir desse momento, o terreno do Nelson Piquet pode ser usado para, por exemplo, empreendimentos imobiliários.  (...)

Peço vênia aos meus amados gurus para mudar de professor. Gestão da valorização da terra urbana é, indiscutivelmente, com o Paes! A mesma terra que valia dezenas de milhões pelo uso “autódromo”, agora valerá centenas, talvez milhares, de milhões pelo uso “apartamentódromo”. Adivinhem quem vai embolsar a parte do leão? 

Eu tiro o meu blog da rede e vou criar galinha em Lumiar se a valorização do solo do autódromo for 100% recuperada pela Prefeitura  do Rio de Janeiro para, dentre outras coisas, pagar moradia bem urbanizada e localizada para os desalojados das obras olímpicas.

Em tempo: a desafetação de bem de uso especial do povo  (ou será apenas "bem de uso especial"?) não pode, que eu saiba, ser feita por decreto. Os vereadores têm de aprovar! Se liga, MP!

$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ Delícia.. Ai se eu te pego!

PS político-urbanístico:

Assim funciona o presidencialismo em geral e o carioca em particular: enquanto o legislativo encena o espetáculo da democracia, o executivo decide napoleonicamente 99% de tudo o que lhe interessa. Não admira que o Plano Diretor da cidade passe, autisticamente, a anos-luz de distância da "revolução olímpica": o prefeito da cidade não se sente minimamente obrigado a consultá-lo para gastar bilhões em obras públicas que convêm ao negócio olímpico tampouco é constrangido a propor, na forma de emendas ao PD, ou mesmo de um novo PD, o plano de cidade que sua "revolução" supõe, ou implica. Tornarei ao assunto.

A braços com as peculiaridades da mercadoria terra urbana

 

A terra – como o ar, a água e o fogo – é um bem essencial à vida. Nem os Jetsons nem os guerreiros Jedi nem os caçadores de androides podem dela prescindir, mesmo passando boa parte de sua vida no ar ou no cosmo. 

Contudo, se o ar é (ainda) livre e a água e a energia (assim, assim) serviços públicos de acesso geral mediante pagamento de tarifas, a terra urbana dotada de serviços é um bem privado pleno, que se negocia no mercado como se fossem automóveis, ou alfinetes, a preços sujeitos às condições e flutuações da oferta e da demanda. 

Isto não seria um grande problema se o preço desse bem essencial fosse, ao final, acessível, senão a todos pelo menos à grande maioria; digamos, para imaginar, por uma tarifa que pagasse os custos públicos de urbanização e fosse inversa e garantidamente proporcional aos gastos com transporte; ou fazendo parte da cesta  básica. Sabemos, porém, que não é assim.

Uma boa maneira de nos aproximarmos do vasto e espinhoso tema do mercado e preços do solo urbano  - que para o urbanista, ufa!, tem sempre uma próxima oportunidade - é tatear as peculiaridades da terra como mercadoria. 

Embora negociada como mercadoria comum, a terra tem características que a distinguem radicalmente da maioria dos produtos industriais, geralmente não essenciais, substituíveis, móveis (cada vez mais), perecíveis (a curto ou longo prazo), destrutíveis (desaparecem no consumo) e, por definição, reprodutíveis pelo trabalho humano.

A terra, ao contrário, é um bem natural, essencial, insubstituível, inamovível, imperecível, indestrutível (no sentido de que não desaparece no consumo econômico), infinitamente divisível no plano jurídico, mas não reprodutível pelo trabalho humano.

A provisão de solo natural com serviços públicos e equipamentos de uso coletivo é condição essencial de seu uso para fins urbanos. O solo só atende às necessidades da demanda quando adequadamente urbanizado e bem localizado em relação à oferta de equipamentos e serviços públicos, serviços privados e amenidades naturais. 

Além de “matéria-prima” dos bens de uso comum do público (ruas, avenidas, praças públicas), o solo é o insumo sine qua non, insubstituível, da indústria da construção civil, constituindo um tipo de demanda que dizemos “derivada” da demanda "primária" por produtos imobiliários prontos para uso – residências, escritórios, lojas, fábricas etc.

A demanda de solo não deixa de ser derivada pelo fato de grandes grupos em situação precária o tomarem para se instalar e construir, por fora dos mecanismos do mercado formal e ao arrepio das normas urbanísticas, as suas próprias moradias; tampouco pelo fato de, em ambientes onde predomina a autoconstrução, o único mercado visível ser o da própria terra. Ao contrário, tais fenômenos só fazem destacar a natureza especial da mercadoria solo urbano, cujo preço não cessa de subir mesmo com todos os preços industriais declinantes – implicando que o contigente populacional com renda abaixo do “limiar de endividamento bancário” só possa ter acesso à moradia "de mercado" com amplos subsídios do governo, dos quais uma parte considerável se converte, como se pode deduzir, em subsídios aos proprietários de terrenos.

De forma análoga, a demanda de solo não deixa de ser derivada pelo fato de algumas poucas famílias e empresas comprarem grandes extensões de terra barata na periferia ou interstícios urbanos para fins de “engorda”. Também isso faz destacar a peculiaridade da mercadoria solo: sendo imperecível, ela pode permanecer décadas a fio num patrimônio ou carteira imobiliária, sem qualquer uso, à espera de que a exasperação da concorrência entre os demandantes – que não cessam de se multiplicar – permita que ela seja negociada na oportunidade da máxima valorização.

O solo natural não é escasso, ainda que pareça sê-lo quando nos deparamos, atônitos, com certos oceanos de pobreza urbana que transmitem a idéia de superpopulação planetária.

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Escasso é o solo adequadamente urbanizado e bem localizado; escassa é a mercadoria solo urbano, que se apresenta como uma coleção de parcelas dotadas de serviços básicos, mais ou menos adequadas aos usos que lhes pretendam dar seus demandantes em função de sua localização relativa ao estoque de bens e serviços já instalados no território. 

Para a vasta maioria dos habitantes das cidades, porém, não importa tanto o acesso ao solo em si mesmo (terra urbanizada) quanto a um produto pronto para uso na melhor localização que seu dinheiro possa comprar – procura cuja satisfação é o objeto da indústria da incorporação imobiliária. 

O solo é irreprodutível, mas o contrário vale para as construções, que, no entanto, só vicejam no solo fertilizado pela provisão de urbanização e  serviços públicos. Agregados no território urbanizado, as construções e seus distintos usos geram o fenômeno relacional e 100% social da localização, uma síndrome de vantagens que torna certos terrenos, grupos de terrenos e áreas urbanizadas da cidade mais procurados do que outros, aumentando o seu valor.

A vantagem de localização por excelência é a menor distância (ao local de trabalho, à escola, ao comércio, aos clientes e fornecedores etc.) medida em custo de transporte, tanto mais decisiva quanto mais modesto for o ganho do trabalhador e exígua a margem de lucro econômico da firma. A centralidade é o efeito generalizado do esforço permanente de todos os agentes econômicos para diminuir as distâncias. Mais precisamente, é a relação espacial que o custo da distância estabelece entre demandantes e ofertantes de produtos e serviços de uso ou consumo rotineiros, por força da concorrência das famílias e firmas pelas localizações reciprocamente mas vantajosas.

Os serviços urbanos, a construção em altura e o instituto jurídico da fração ideal de terreno se juntam para operar o moderno milagre da multiplicação dos pães: num pequeno pedaço de terra onde caberia um bem de uso para uma única família, ou empresa, a indústria da incorporação imobiliária pode não apenas levar ao mercado uma pilha de bens de uso similares, para 10, 20, 50 famílias, ou empresas, obtendo ganhos de escala, como vender a todas elas - o que pode ser sumamente lucrativo - a mesma vantagem de localização! “Venha para um endereço exclusivo”, “More pertinho de tudo”, “A segurança que sua família merece”, “Escritórios comunicados com o mundo” são alguns dos slogans preferidos para fazer aumentar, agora exponencialmente, o valor unitário da terra.

Com o indispensável apoio do instituto da fração ideal, o direito de propriedade do solo faculta ao titular de um terreno apurar, na venda de cada um dos novos bens de uso que nele vier a ser ancorado (mais comumente na forma de construção em altura) a parcela do valor extraído da competição entre os demandantes por aquela localização. 

Todo produto imobiliário é, pois, constituído de benfeitoria, que vale por suas qualidades intrínsecas, e terreno, ou fração ideal, que vale por suas qualidades extrínsecas - vale dizer, é um "produto-localização". A fração ideal, que ao contrário do terreno não tem nenhum valor de uso, desnuda a propriedade da terra urbana como puro direito exclusivo aos benefícios coletivamente construídos da urbanização e da localização. 

O valor econômico da terra privada é 100% criação coletiva, o que faz dela a candidata ideal a fonte de financiamento da urbanização e das infraestruturas por meio do IPTU, das contrapartidas ao direito de construir e das obrigações de urbanização – tema de alguma próxima postagem.

Mas se a divisibilidade jurídica do lote é infinita, não constituindo obstáculo à multiplicação dos produtos imobiliários nele ancorados, o mesmo não ocorre com o potencial de aproveitamento dos terrenos. Limitações técnicas, econômicas, culturais e biológicas exercem aqui o seu poder, o mesmo valendo para os padrões civilizacionais que se supõem refletidos na legislação edilícia, urbanística e ambiental. 

Além disso, a inamovibilidade e a longa durabilidade dos produtos imobiliários implicam que a construção de um edifício esgota a reprodutibilidade daquela localização específica, agora congelada em forma de estoque.

A tensão entre a não reprodutibilidade do solo, a limitada reprodutibilidade dos produtos-localização e a disputa dos demandantes pelas localizações mais vantajosas joga um papel decisivo na configuração física da cidade, na eficiência econômica de seus serviços básicos, na qualidade do meio ambiente e, finalmente, na geografia dos preços: tipicamente, os gradientes decrescentes de verticalização, adensamento e valor do solo a partir das localizações "centrais", quer sejam estas o centro econômico da cidade, subcentros ou quaisquer outros focos de interesse (praias, shoppings etc.).

Esse efeito está igualmente presente nas comunidades informais, onde a "liberdade urbanística" garante que as localizações mais acessíveis aos meios de transporte sejam as primeiras a se converter em comércios e se verticalizar.

A reprodutibilidade dos produtos-localização não nega a sua escassez constitutiva, meramente a “regula” na forma da distribuição espacial do adensamento: primeiro, porque é em si mesmo limitada; segundo, porque é prisioneira da radical irreprodutibilidade do solo; terceiro, porque é relativa à distribuição da capacidade de pagamento/endividamento dos diversos segmentos da demanda. 

 

A oferta de residências representada pelos impressionantes conjuntos de edifícios de apartamentos de Hong Kong pode ser, dependendo de sua localização, ínfima relativamente à demanda total. Copacabana constitui um imenso estoque de produtos imobiliários (a maioria semelhantes aos de muitos outros bairros menos “nobres” da cidade), praticamente inalterável por falta de terrenos e inacessível à imensa maioria dos habitantes do Rio de Janeiro: algumas dezenas de milhares de unidades localizadas à beira do oceano, a 5km do centro da cidade, será sempre uma oferta limitada numa metrópole de mais de 3 milhões de famílias. O mesmo vale para os escritórios de qualquer Avenida Central. O preço das localizações é a medida de sua crônica escassez relativa. 

Ao final, a ilimitada divisibilidade dos terrenos em frações ideais valorizadas pela urbanização e pela construção em altura é um milagre bastante - como se diz hoje em dia - assimétrico: satisfaz muito mais plenamente aos proprietários de terras - que são poucos e invocam-no para multiplicar as suas rendas - do que aos demandantes de valores de uso imobiliários - que são a imensa maioria e não podem morar, ou instalar seus negócios, onde querem, mas nos lugares urbanos que lhes “compete” segundo a sua capacidade de pagar aluguel ou endividar-se. 

A indestrutibilidade (salvo situações excepcionais) do solo também cumpre um importante papel em sua encarnação de mercadoria. O solo não desaparece no consumo econômico - seu “aproveitamento” -, apenas sai do mercado. Este fato, que pode não ser claro num dado momento e lugar, é muito importante na escala temporal das gerações. Como a cidade é um artefato multissecular em contínua construção, sempre haverá, em algum lugar, terrenos sujeitos a renovação edilícia. 

A derrubada das torres gêmeas de Nova York é um caso excepcional, mas sinistramente esclarecedor. Sepultados os mortos e retirado o entulho, o terreno reaparece, poucos anos depois de "consumido" numa imensa construção, como mercadoria nova, pronta para ser "reconsumida" em um novo empreendimento imobiliário de altíssima lucratividade.

Edifícios são duráveis, mas não são eternos. Se por um lado o aproveitamento do solo para um dado uso o retira do mercado e exclui todos os demais usos por uma longa temporada, a dinâmica urbana acaba, muitas vezes, por tornar rentável a demolição até de um bairro inteiro para o reaproveitamento da terra muito antes de encerrada a vida útil dos valores de uso que ela contém. Trata-se de um fenômeno cíclico, observável nas áreas mais valorizadas de qualquer média e grande cidade.

Em suma, o solo urbanizado e bem localizado é um bem irremediavelmente escasso, como também o são - em medida proporcional aos direitos de aproveitamento dos terrenos e ao tamanho da demanda - os produtos imobiliários (valor de uso + localização) que ele pode conter.

O significado essencial dessa conclusão é: aquele que detém a propriedade de um terreno, ou da fração ideal associada a um bem de uso sobre ele construído, está em condições de pôr esse terreno ou fração no mercado para ser arrematado pelo usuário (final ou intermediário-incorporador) que ofereça por ele a maior renda, na forma de preço de transação ou aluguel.
 

É por isso, leitor, que, quando você ouvir falar em desregulamentação do mercado imobiliário e flexibilização de normas urbanísticas para baixar o preço dos imóveis, desconfie! O mercado imobiliário é, em qualquer cenário, um grande leilão coletivo de bens escassos, um segmento da economia onde, a despeito do que possam dizer os incorporadores, a concorrência empresarial tem pouco ou nenhum efeito sobre o preço final do bem ao usuário ou comprador.

Tributo a Carlos Morales Schechinger

(Todos os conceitos e interpretações  aqui expostos são de inteira responsabilidade do autor do blog) 

2012-01-10