Bonduki 2024: verticalização e adensamento

BONDUKI N, "O adensamento populacional é necessário, mas verticalização precisa ter limites e respeitar a memória e o ambiente de São Paulo". Estudos Avançados 38 (111), 2024

https://www.scielo.br/j/ea/a/sfQYHrXtMhX6kvfHJW6ZG6n/

Montagem: À beira do urbanismo

(..) O debate entre cidades compactas e cidades dispersas é clássico no urbanismo. O senso comum, o mercado imobiliário e até mesmo alguns especialistas relacionam cidades compactas a aglomerações mais verticais e cidades dispersas a aglomerações mais horizontais. Análises de situações concretas, no entanto, mostram que essa relação não é, necessariamente, assim tão direta. 

Para muitos, o adensamento, a verticalização e a concepção de uma cidade mais compacta são sinônimos de especulação imobiliária. Para outros, os opositores da verticalização são pessoas ou organizações egoístas, chamados do NIMBY “not in my backyard” (“não em meu quintal”) e defendem a máxima verticalização possível, argumentando que seria a única forma de adensar a cidade. 

O fato é que uma cidade mais compacta, menos dispersa e mais densa pode ser obtida sem, necessariamente, aceitar uma verticalização sem limites, em qualquer lugar, a qualquer custo. Cidades como Paris e Barcelona são densas e compactas sem serem verticais. Já São Paulo, apesar do intenso processo de verticalização, em especial nos bairros mais bem estruturados do quadrante sul e sudoeste, a área urbana do município (excluindo a zona rural) tem uma baixa densidade demográfica, em torno de 110 habitantes por hectare. Se considerarmos apenas o chamado centro expandido, podemos dizer que São Paulo é um exemplo de verticalização sem adensamento.

O censo de 2022 (IBGE, 2024) confirmou uma situação que se observa desde os aos 1980, mostrando que distritos muito bem localizados em termos de infraestrutura, serviços e empregos e que têm bairros fortemente verticalizados, com empreendimentos voltados a média e alta rendas, têm baixa densidade demográfica. Esses distritos, situados no centro expandido (ou na Macroárea de Urbanização Consolidada, de acordo com a divisão estabelecida no Plano Diretor Estratégico), têm densidade populacional inferior à média da cidade, como Lapa (73,5 hab./ha), Pinheiros (77,8 hab./ha), Moema (89,9 hab./ha), Itaim Bibi (101,1 hab./ha) e Mooca (101,9 hab./ha). 

Por outro lado, vários distritos não verticalizados com o padrão convencional do mercado imobiliário formal paulistano têm alta densidade demográfica. 

São distritos que apresentam grande concentração de favelas e loteamentos irregulares e estão localizados nas periferias, ou na Macroárea de Redução da Vulnerabilidade Urbana e Social. Distritos como Cidade Ademar (203,7 hab./ha), Capão Redondo (196,3 hab./ha), Sapopemba (195,8 hab./ha), Campo Limpo (187,7 hab./ha) e Lageado (184,6 hab./ha) têm densidade populacional muito superior à média da cidade e mais que o dobro dos distritos com maior verticalização, nos bairros de alta e média renda. 

Ambos os padrões são inadequados. O alto adensamento nos distritos periféricos, em geral resultante do autoempreendimento das moradias, sem assistência técnica, em favelas e loteamentos irregulares, é indesejável, porque ele se caracteriza por uma péssima qualidade urbanística e edilícia.

O sistema viário é insuficiente, caracterizado por ruas e vielas estreitas, ausência de calçadas; inexistência de praças e áreas livres; falta de recuos entre as construções, gerando moradias inacabadas e insalubres, sem iluminação e ventilação; e adensamento construtivo precário de média altura (de três a cinco pavimentos), com a sobreposição de lajes sem projeto estrutural. A casa própria se mistura com moradias alugadas e/ou cedidas, em muitos casos cômodos com banheiros coletivos. Cada vez mais os loteamentos irregulares, as favelas e os cortiços se assemelham e estão mesclados nos territórios periféricos.

Já nos distritos do centro expandido, que concentram 70% dos empregos formais da cidade, um conjunto de fatores gera um adensamento construtivo com baixo adensamento populacional. Ocupado por uma população de alta e média alta rendas, mais idosa e majoritariamente branca, as famílias são menores e ocupam moradias de maior dimensão. 

Por isso, os empreendimentos imobiliários voltados para esse segmento têm alto adensamento construtivo, mas baixo adensamento populacional, com extensas áreas condominiais privadas e, em geral, no modelo decorrente da Lei de Zonemaneto de 1972, só alterada no Plano Diretor de 2014, uso exclusivamente residencial, o que torna necessário que outros imóveis sejam destinados aos usos não residenciais.

Ademais, em vários desses distritos, coexistem Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER), de ocupação unifamiliar horizontal, com lotes grandes e famílias cada vez menores, o que as caracteriza como verdadeiros vazios demográficos em regiões de alto padrão urbanístico. Distritos como Morumbi (38,1 hab./ha) e Alto de Pinheiros (49,8 Hab./ha), onde esse modelo predomina, têm as menores densidades demográficas da zona urbana da cidade e estão decrescentes.

Entre 2010 e 2022, a perda de população no Alto de Pinheiros foi de 13,7%, e no Morumbi, 7,0%. Reverter a perda de população em ZER é urgente. A análise da dinâmica demográfica da cidade em um largo prazo mostra que nem sempre verticalização gera adensamento populacional. Em 1980 e 2000, quando estava em vigor o zoneamento de 1972, todos os distritos do centro expandido de São Paulo sofreram um forte esvaziamento. Na década de 1990, 55 dos 96 distritos da cidade tiveram redução da população, e em seis o decréscimo alcançou de 2,5% a 4,0% ao ano. Por outro lado, todos os distritos periféricos, assim como maioria dos municípios da região metropolitana que ficam no entorno de São Paulo sofreram grande crescimento demográfico que chegou a alcançar no máximo 13% ao ano.

Nesse período, a redução da população ocorreu nos dez distritos do centro histórico e bairros centrais, onde o processo imobiliário estava estagnado, mas também em todos os distritos onde o mercado imobiliário foi dinâmico e provocou verticalização. Prédios mais altos não garantiram adensamento populacional no centro expandido, que concentra 69% dos empregos do município. (..)

2026-02-04

Conta que não fecha é metrópole capitalista sem periferia

Estadão 18-01-2026, por J C Rodrigues Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção – CBIC

https://www.estadao.com.br/opiniao/espaco-aberto/a-conta-que-nao-fecha-nos-centros-urbanos/

A conta que não fecha nos centros urbanos

Rejeitar o adensamento significa optar pela expansão periférica, uma escolha ambientalmente predatória e socialmente injusta.

O debate sobe as cidades brasileiras precisa urgentemente de lucidez. A maior parte dos problemas urbanos atuais é consequência direta de decisões mal planejadas – ou da completa ausência de políticas públicas - ao longo de décadas. (..)

Confundindo astuciosamente verticalização com adensamento, adeptos do imobiliário desregulado deitam e rolam na tese, hoje em voga em alguns círculos acadêmicos progressistas, de que são as leis do urbanismo, não as do mercado, a causa da segregação espacial e da periferização da pobreza nas grandes metrópoles brasileiras.

2026-02-01

Globalismo ou neocolonialismo?

Felipe Vieira – jornalista 17-01-2024
https://felipevieira.com.br/site/detalhes-noticia/?id=306970

Àbeiradourbanismo

Nada contra brasileiros irem estudar nas grandes universidades dos EUA. Mas a iniciativa, vinda de onde vem e justificada como está, mais parece um ato de neocolonialismo urbanístico.

Segundo Ling, “nosso planejamento urbano fica aquém das melhores práticas globais.” A prova? “Crise habitacional com moradias precárias ou caras, falta de infraestrutura, ruas perigosas e inundações. Tempo gasto em um deslocamento insustentável, com espaços públicos repletos de carros e carentes de pessoas.”

Se fosse simples assim, eu diria que o Instituto escolheu, para conceder as bolsas, o país errado: nos EUA, parte substancial do espaço urbanizado está há décadas reservado pela legislação para residências unifamiliares, em subúrbios que o próprio Ling qualificou, em artigo de 14-11-2023, de “verde insustentável baseado no conceito ultrapassado de cidade-jardim”.[1]

À parte o fato de que o espraiamento suburbano dos EUA não tem nada a ver com o "conceito de cidade-jardim", foi sobre o "verde insustentável" de suas urbanizações unifamiliares periféricas - vendidas a crédito barato e acessadas por automóveis baratos movidos a gasolina barata sobre uma vasta rede de rodovias federais e estaduais - que os Estados Unidos se ergueram como maior potência industrial e financeira do planeta.

Agora eu pergunto: você acredita que os nossos próceres do urbanismo liberal criticariam 60 anos atrás o verde insustentável dos subúrbios americanos independentemente de seu sucesso no plano dos negócios e da economia em geral? Opor-se-iam a William Alonso, máximo expoente da economia espacial neoclássica, que por essa época alertava os defensores da revitalização em larga escala das áreas centrais obsolescentes de Nova York para o provável fracasso de seus planos por não levarem em conta a preferência da demanda pelos subúrbios? [2]

Ou será que o fazem porque o mercado imobiliário brasileiro e, em alguma medida, também o dos EUA dos dias atuais favorecem um “princípio urbanístico” radicalmente oposto: a concentração da propriedade urbana de alta e média renda em condomínios verticais nas zonas pericentrais das grandes cidades, onde o rendimento do capital investido por m2 útil produzido é muito maior e a espiral ascendente de preços garantida pela concentração imparável da renda nacional?

Não nos enganemos: o urbanismo liberal em alta no Brasil não visa práticas urbanísticas social e ambientalmente sustentáveis, mas a liberação do "adensamento construtivo" nos nichos metropolitanos de médios e altos rendimentos, em favor do qual a “redução do tempo de deslocamento”, as “ruas movimentadas” e o “uso intensivo dos espaços públicos” não passam de pontos de venda convenientes, facilmente relacionáveis, num plano bastante abstrato, à eficiência da infraestrutura e à redução das distâncias.

É mais do que hora, creio, da atual geração de planejadores brasileiros reconhecer que há, em curso, uma bem-organizada campanha para desqualificá-la profissionalmente, e sair em campo para explicar ao público (a) que não é o planejamento urbano a força motriz da construção das cidades, mas o mercado de bens imobiliários e serviços urbanos [3], com a ajuda do Estado provedor de, antes de tudo, infraestruturas indispensáveis à boa marcha dos negócios; (b) que os problemas urbanos listados ora pelos desavisados como resultado da “falta de planejamento” ora pelos mais-do-que-avisados como resultado do “excesso de planejamento” são, quase todos, produto de imensos desequilíbrios do próprio mercado em um país fabulosamente desigual em todos os sentidos do termo; e (c) que o planejamento urbano governamental, a despeito de suas contradições, limitações intrínsecas e eventuais equívocos, é uma atividade indispensável, e em circunstâncias favoráveis razoavelmente eficaz, para a busca de padrões minimamente satisfatórios de equidade de direitos, deveres e oportunidades urbanas.

Se partíssemos da hipótese, que parece em alta, de que tudo o que acontece em nossas cidades é fruto de decisões de política urbana [4], seria difícil negar que boa parte da responsabilidade pelas agruras que hoje as atingem cabe aos 20 anos de políticas federais a cargo do Ministério da Cidade lulista, ainda que intercalados por quatro de devastação bolsonarista. 

Contudo, nossas metrópoles não nasceram no século XXI. Tampouco seus problemas. E como explicou a certa altura o insuspeito Paul Krugman [5], não é incomum governos nacionais serem responsabilizados por fenômenos econômicos que não ajudaram a criar. Dito de outra forma, governos não determinam os ciclos expansivos e recessivos da economia - reagem a eles distribuindo, cada um à sua maneira, seus custos e benefícios. 

Eu penso que o mesmo se aplica às cidades - ressalvados naturalmente os casos que, à luz dos critérios usuais, possam ser classificados como gestão municipal catastrófica. Inspirado em Benevolo, vejo o planejamento urbano como um conjunto de técnicas preventivas e corretivas destinadas a minimizar e compensar os problemas socioambientais produzidos pela urbanização de mercado. [6]

O papel crítico do mercado imobiliário na criação de riqueza à escala planetária, incluindo fabulosas quantidades de títulos de dívida que hoje constituem parte substancial das grandes fortunas e carteiras de investimento privadas (e fazem da crise chinesa uma constante ameaça de "repique" do colapso financeiro ocidental de 2008) talvez explique porque um governo progressista, mas essencialmente pragmático, como o que temos hoje no Brasil, reserve ao Ministério das Cidades finalidades políticas que nada têm a ver com a batalha pelo desenvolvimento urbano ambiental e socialmente sustentável. 

Por todas essas razões, insisto, não reconhecer as limitações inerentes ao exercício da profissão de planejador em face da urbanização de mercado - e o que é pior, numa circunstância em que as entidades profissionais não parecem propensas a iniciativas independentes - é dar, de graça, munição aos que acusam o planejamento urbano brasileiro de “ficar aquém das melhores práticas globais”.

E onde se hão de encontrar as "melhores práticas globais" reclamadas pelo urbanismo liberal? No México? Índia? Zimbabwe? Meu palpite é que, à parte os EUA, meca do "livre mercado" a cujas grandes universidades se destinam as bolsas do Instituto Ling, elas estarão quase sempre em países como Suécia, Austrália e Japão, onde o produto per capita é muito mais elevado do que a média mundial e os rendimentos familiares muito menos desigualmente distribuídos.

E não há nada como riqueza nacional abundante e razoavelmente distribuída para gerar ambientes urbanos dignos de uma sociedade que se pretende civilizada.

2024-01-20

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[1] “O verde insustentável do subúrbio americano”. ArchDaily 25-12-2023, por Anthony LING.
https://www.archdaily.com.br/br/1009032/o-verde-insustentavel-do-suburbio-americano 

[2] ALONSO W, “The Historic and the Structural Theories of Urban Form: Their Implications for Urban Renewal”. Land Economics Vol. 40, No.2 (May, 1964), pp. 227-231. University of Wisconsin Press.
https://docs.google.com/document/d/1-bHp274ABR8iKw3TvP4Et2Z6YOpjQbOq1ppaSC4mczk/edit?usp=sharing

[3] “Yo creo que el arquitecto no tiene tanto poder de decisión. Es el mercado quien diseñó nuestras ciudades, es el mercado el que las ha hecho como son, los arquitectos fueron los cómplices necesarios.” [Entrevista com Carme PINÓS, Público 15-03-2021] 
https://www.publico.es/entrevistas/carme-pinos-mercado-diseno-ciudades-arquitectos-complices.html

[4] “A tese central do livro [O Planejamento da Desigualdade. São Paulo: Fósforo 2022] é que todas as características da cidade foram fruto de decisões tomadas de política urbana num determinado momento. E essa conformação centro-periferia foi fruto de uma decisão política, tomada pela cidade a partir dos anos 30-40, portanto antes da metropolização.” [Entrevista com Raquel ROLNIK, Estúdio CBN 24-01-2022]

https://cbn.globoradio.globo.com/media/audio/364829/em-sao-paulo-todas-caracteristicas-da-cidade-sao-f.htm

[5] "There has always been a deep unfairness about the relationship between economics and politics: Presidents get both credit and blame for events that usually have little to do with their actions". "Here Comes the Trump Slump”, New York Times 03-10-2019 por Paul KRUGMAN.

https://www.nytimes.com/2019/10/03/opinion/trump-economy.html

[6] “O urbanismo moderno não nasceu junto com o processo técnico e econômico que gerou e moldou a cidade industrial. Veio mais tarde, quando ficou claro que os efeitos quantitativos dessas transformações geraram tantos conflitos que era imprescindível remediá-los. Até hoje a técnica urbanística aparece, o mais das vezes, com atraso relativamente aos acontecimentos que tem por missão controlar e guarda um caráter curativo.” [BENEVOLO L (1963), Aux sources del’urbanisme moderne. Paris: Horizons de France 1972. [Trad. PJ]

Verticalização em Ponta Grossa PR: Lowen Sahr 2000

LÖWEN SAHR Cicilian Luiza*, "Dimensões de análise da verticalização: Exemplos da cidade média de Ponta Grossa/PR". Revista de História Regional, Universidade Estadual de Ponta Grossa 5(1):9-36, Verão 2000.
https://revistas2.uepg.br/index.php/rhr/article/view/2094

RESUMO (da autora)

Este artigo procura identificar diferentes dimensões de análise para o processo de verticalização com base em estudo empírico efetuado na cidade média paranaense de Ponta Grossa. Resgata-se a dimensão histórica através da análise da evolução temporal do processo. A verticalização transforma rapidamente a paisagem levando progressivamente à perda da memória urbana, representada pelas edificações em estilo tradicional. A análise da dimensão espacial baseia-se na distribuição das edificações verticais na cidade. Observam-se tendências gerais que partem inicialmente de uma concentração do fenômeno na área central chegando a uma descentralização-concentrada em tempos mais recentes. Na dimensão social analisa-se a heterogeneidade das edificações verticais em seu conteúdo social. Evidencia-se uma contínua substituição das classes sociais nestas edificações, à medida que estas construções vão sofrendo, pelo envelhecimento, degradações materiais. Na dimensão simbólica reflete-se de que forma a modernidade, representada pelos grandes edifícios, pode descaracterizar as identidades locais enquanto transferência de estilo de vida das cidades grandes para as médias. Na dimensão econômica salienta-se os diferentes agentes produtores e consumidores do espaço verticalizado. Observa-se uma tendência crescente de diversificação destes. Na dimensão do planejamento interpreta-se a legislação urbana e os mecanismos de controle da verticalização na cidade. As legislações são fruto de tensões e exigências da classe dominante e é comum o mercado imobiliário apoiar-se naquelas legislações sem especificações e incompletas. (..)

2009-03-14