terça-feira, 21 de julho de 2015

Agradecimento

"(..) Meu ex-professor universitário e chefe na prefeitura do Rio, o arquiteto Luiz Paulo Conde, a quem devo e agradeço a oportunidade de ter podido trabalhar, por poucos anos, mas com razoável liberdade de iniciativa, como urbanista no governo de uma grande metrópole - onde aprendi por conta própria quase tudo o que sei sobre a profissão -, provavelmente concordaria com a tese do meu amigo, só que desde o ângulo oposto: uma concepção do urbanismo mais aparentada com o conceito de “arquitetura da cidade”. 

Em alguma postagem futura terei prazer em contar aos leitores as anedóticas circunstâncias da minha transferência da Secretaria de Planejamento do Estado do Rio para o Instituto Pereira Passos, e daí para a Secretaria de Urbanismo da cidade do Rio de Janeiro, ambos sob o comando de Conde, e direi como foi que um entendimento radicalmente diverso daquele que prevalecia na prefeitura a respeito dos antiquíssimos instrumentos urbanísticos das “servidões de recuo” e “planos de massa”, lá conhecidos pelas siglas totalmente inadequadas de PAs e PALs, conduziu-me quase que naturalmente à rede latino-americana do Lincoln Institute of Land Policy – uma curiosa e inesperada confirmação da dialética de botequim segundo a qual “os extremos se atraem”. (..)"

"Recapitulando" (10-09-2011) 

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sexta-feira, 17 de julho de 2015

CEPAC e Outorga: primo rico, prima pobre

Notas sobre as modalidades de recuperação de mais-valias do solo resultantes de acréscimos de edificabilidade

(Atualizado em 06-08-2015)



Malba Tahan, o Príncipe da Pérsia,
dá a sua versão da concessão onerosa 
de potencial construtivo
Um enfático convite para ajudar no debate público do Plano Urbanístico Regional de Pendotiba, Niterói, me fez retornar - remando contra a corrente, por ter deixado o tema de lado há bastante tempo - à questão da Outorga Onerosa do Direito de Construir, com a qual ainda tenho pendências pelo fato de não enxergar a natureza residual do valor do solo em nenhuma discussão e, principalmente, em nenhum procedimento de cálculo adotado Brasil afora. 


Recordo que, a certa altura, um ativista interessado no mecanismo da Outorga Onerosa exclamou: "Não consigo entender a fórmula". E eu respondi: "Não se preocupe. Eu também não". 

Tratava-se de um método de cálculo baseado...  no Custo Unitário Básico - CUB - da construção civil! 

Nestas notas eu tento mostrar como, mediante a aplicação combinada de (1) distintos redutores aplicados ao “preço de referência” do m2 de potencial construtivo excedente (valor de mercado) e (2) distintas proporções entre Coeficiente Básico e Coeficiente de Máximo de aproveitamento de terreno, a captura, nas Operações Urbanas Consorciadas, de proporções da mais-valia do solo que deixariam H. George* inflado de orgulho pode se transformar, na Outorga Onerosa do Direito de Construir, em recuperação de bagatelas que o fariam corar de vergonha.

De maneira surpreendente até para mim mesmo, construí essas notas a partir do “preço do m2 excedente” em lugar de derivá-las da razão contrapartida/renda total, isto é, do geral para o particular, como venho fazendo rotineiramente. No final deu no mesmo, mas trilhar esse caminho foi um tremendo desafio: o "preço do m2 excedente" é um peixe liso, difícil de agarrar, ainda mais num rio turvado por múltiplas combinações de coeficientes básicos e máximos de aproveitamento de terreno e todo gênero de fatores de desconto. 

O conceito de “preço de referência” aqui utilizado é o corolário de uma explicação bastante simples que encontrei para a notória diferença de ordem de grandeza entre preços de m2 excedente e valores de contrapartida por m2 nas OUCs (CEPACs) e na OODC, a despeito de sua natureza comum. Ele é o parâmetro em que podemos basear a formação do "preço do m2 de potencial construtivo excedente”: nas OUCs como preço mínimo levado aos leilões de potencial construtivo, na OODC como preço máximo subordinado aos efeitos redutores do "valor venal do IPTU" e dos fatores de “planejamento”, de “interesse social” etc.

Passei batido, admito, pela discussão do conteúdo do "m2", que tomo a priori como unidade de produto imobiliário, não de construção, pela razão elementar de que esta não tem preço nem valor - que dirá residual! Criar um "fator de ajuste" a mais para converter "m2 construídos" em "m2 privativos" seria abusar da paciência do leitor. 

Dedico especial atenção à relação entre o preço do m2 excedente e o coeficiente básico de aproveitamento de terreno. Por só ser cobrado à parcela do produto total que excede a proporção Cb/C, o "preço do m2 excedente" tem existência fugidia. No frigir dos ovos, o que conta é a "contrapartida por m2 produzido”, unidade de custo da concessão onerosa para o incorporador-proprietário. Se, no limite, Cb=0, a contrapartida será paga sobre 100% do produto; se Cb=C, a contrapartida será ZERO porque não haverá produto (nem renda) excedente. O coeficiente básico de aproveitamento de terreno exerce, portanto, o papel de "patamar de isenção" do encargo, o “redutor de segunda ordem” do valor das contrapartidas. 

Por se tratar, aqui, de um estudo da mecânica interna da concessão onerosa de potencial construtivo, eludi a questão dos seus efeitos sobre os preços dos terrenos, para cuja investigação me falta, aliás, a devida competência. Dou por verdadeira a noção básica, extraída da teoria, de que a imposição de encargos sobre a renda fundiária gerada nos empreendimentos reduz o valor residual a ser repartido entre proprietário e incorporador, consequentemente o preço de transação dos terrenos. Efeitos de contrapartidas muito pequenas podem ser difíceis de detectar empiricamente. Mas dificilmente, creio, eles poderiam escapar ao olho clínico do investigador das transações de terrenos afetos às OUCs paulistanas. 

Pela mesma razão não abordo o problema do coeficiente básico “único e unitário”, que só consigo entender como peça-chave de um cenário de recuperação quase-georgeana da renda da terra, incompatível com quaisquer outros “coeficientes de desconto”. 

Todas as cambalhotas que fui obrigado a dar para não perder a pista do meu objeto vão acompanhadas de cálculos numéricos derivados de um empreendimento hipotético - submetido a uma versão ultrassimplificada, mas de grande utilidade analítica, do método involutivo de avaliação de terrenos urbanos.

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tenta decifrar o enigma de
Mlle  O.O.D.C.
Tateando, de parágrafo em parágrafo, mas sem nunca perder de vista o alicerce do valor residual do solo, procurei assentar alguns tijolos a mais na construção de uma crítica teórica dos métodos brasileiros de recuperação de mais-valias do solo por acréscimo de edificabilidade. Espero que ela esteja correta no essencial e que ajude a esclarecer coisas que nossos atuais procedimentos de cálculo tornam bastante obscuras! 

Penso em transformar essas notas - partindo (1) do postulado de que 100% do preço da terra é mais-valia e (2) de uma síntese descritiva do surgimento do Valor Residual na incorporação imobiliária conforme o método residual dedutivo de avaliação - em um “passo a passo” didático e ilustrado, muito mais acessível ao leigo do que vai aqui, para publicação em à beira do urbanismo. Depois, retornar ao demais afazeres, que se atrasam. 

Acho que vale a pena dizer ao leitor menos paciente, desde o início, que a inesperada conclusão dessas notas é: 


“Esclarecido o problema de qual proporção da renda do solo gerada nas incorporações imobiliárias a coletividade pode, deve ou consegue legitimamente reclamar, poderíamos, quem sabe, substituir todo esse jogo de tira-e-põe, divertido, porém desnecessariamente complicado, pelo método muito mais simples de se aplicarem contrapartidas com base em uma TABELA DE PERCENTUAIS PROGRESSIVOS SOBRE OS PREÇOS MÉDIOS DOS M2 PRIVATIVOS COLOCADOS À VENDA NOS ESTANDES.



Introdução 

Consideremos um empreendimento residencial com preço de venda médio do m2 privativo = R$ 6.000,00. E suponhamos que, destes R$ 6.000,00, 25% (para arredondar as contas), são para pagar a fração ideal de terreno. Ou seja, R$ 1.500,00 é o valor residual da fração de terreno que “ancora” 1m2 de produto imobiliário. Os restantes 75% se repartem em retorno de capital (15%, ou Taxa Mínima de Atratividade) e custo total de produção (60%).  


No Brasil, toda a política de recuperação de mais-valias imobiliárias por acréscimo de edificabilidade consiste na concessão de potencial construtivo por um preço que, ainda que poucos se dêem conta, equivale - feitas as conversões necessárias - a certa porção do valor residual do terreno subjacente.(Continua)


Leia o artigo completo clicando em 


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[*] Henry George, escritor, economista e político estadunidense (1839 –1897), autor de Progresso e Pobreza (1879), defendia a supressão dos impostos sobre as atividades produtivas em favor da taxação integral da renda da terra, um bem natural irreprodutível cuja propriedade exclusiva, além de privilégio imerecido e economicamente injustificável, seria um obstáculo ao pleno desenvolvimento da indústria e a causa fundamental da pobreza.  

2015-07-17


quarta-feira, 8 de julho de 2015

Quem não se comunica se trumpica

Deu no El País
03-07-2015, por Elizabeth Reyes, Bogotá
La Miss Universo colombiana se desmarca de Trump sin renunciar
La reina de la belleza rompe su silencio diciendo que los insultos del millonario a los migrantes mexicanos son “injustos e hirientes”


COMENTÁRIO

Pergunta-se à boca pequena se, inspirado no glorioso pé na bunda de Donald Trump desferido pela Rainha da Beleza Universal – sem falar de personalidades menores como Hillary Clinton –, não seria o momento oportuno para Eduardo Paes, o Príncipe do Rio de Janeiro, dar adeus às grotescas Trump Towers da Avenida Francisco Bicalho.


Trump Towers, Porto Maravilha, Rio de Janeiro

Cidade do Samba
No que me diz respeito, eu acharia melhor transferir para lá a Cidade do Samba e criar, na antiga "cebola" da RFFSA, o novo bairro residencial da região da Portuária – uma notável ausência na Operação Urbana do Porto Maravilha – com moradias para todas as faixas de renda, estação de metrô, escolas, UPA, supermercados, padarias, farmácias, manicures, restaurantes e botecos.


Leia a matéria completa de El País clicando em

2015-07-08


sexta-feira, 3 de julho de 2015

O Zoneamento Inclusivo e a Outorga Onerosa do Direito de Construir

Publiquei há poucos dias neste blog um esquema explicativo do efeito das leis municipais californianas - recentemente legitimadas pelo Supremo Tribunal do estado - que permitem aos governos locais exigir que sejam ofertados, nos novos empreendimentos imobiliários, 15% de unidades habitacionais com preços acessíveis a famílias de menor rendimento (política denominada Zoneamento Inclusivo) ou o pagamento, ao poder público, de equivalente em dinheiro.

Esta segunda alternativa é, sob certo aspecto, análoga ao nosso instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir - no caso californiano, uma contrapartida pelo direito de dar a 100% da edificabilidade do terreno o seu uso mais rentável, isto é, excluindo usos acessíveis a demandantes de menor poder aquisitivo (por exemplo, apartamentos com plantas, materiais e acabamentos "econômicos").


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Com o objetivo de explicitar, para o leitor leigo e o estudante, o mecanismo da equivalência entre essas duas modalidades de recuperação e destinação social da valorização do solo, apresento acima duas versões do gráfico anteriormente publicado, representativas de como opera cada uma delas na estrutura de um empreendimento imobiliário. 

O modelo utilizado é uma adaptação simplificada do método de avaliação de terrenos denominado involutivo, também dito residual dedutivo, "espelho" da estrutura do empreendimento que destaca a natureza residual do valor da terra urbana.  

Vale notar que essa equivalência não apenas se expressa como igualdade de custos monetários para o empreendedor, mas redunda em igual redução do valor provável de transação do terreno objeto da incorporação, vale dizer, do seu valor de mercado - uma propriedade importante, mas pouco discutida e raramente explorada, dos instrumentos de recuperação da valorização da terra urbana, em especial o IPTU. 

Zoneamento Inclusivo
No primeiro caso (figura da esquerda), a desvalorização de 15% dos metros úteis produzidos acarreta a redução do Valor Geral de Vendas, efeito que se propaga "em cascata" proporcionalmente a cada componente de custo  (construção, administração, comercialização e capital, este último aqui representado pela Taxa Mínima de Atratividade) até chegar ao Valor Residual do terreno, isto é, a renda fundiária total gerada no empreendimento. A proporção do valor residual que este segmento do mercado reserve rotineiramente ao proprietário do terreno será o seu valor de mercado.

Contrapartida em Dinheiro
No segundo caso (figura da direita), o Valor Geral de Vendas corresponde ao somatório do preço do produto mais rentável que a demanda está disposta e apta a comprar, também dito "o maior e melhor uso do terreno". Subtraídos o custo total de produção e o custo de capital, obtém-se o Valor Residual. 

Antes, porém, de repartirem entre si o Valor Residual, incorporador e proprietário do terreno terão de arcar com a parte da renda que cabe à coletividade: no caso da Outorga Onerosa do Direito de Construir, como contrapartida pela intensificação do adensamento e consequente sobrecarga das infraestruturas e redes de serviços urbanos; no caso do Zoneamento Inclusivo californiano, como contrapartida pelo direito de explorar em benefício exclusivo as vantagens socialmente construídas das redes de serviços públicos e da localização - sendo essas razões duas faces da mesma moeda.   

A proporção do novo resíduo (aqui denominado Valor Residual Depois da OODC) que consigam, em média, os proprietários de terrenos neste segmento constitui o seu valor de mercado.  

Conclusão
Sendo monetariamente equivalentes a diminuição do resíduo (1) pela desvalorização de 15% do produto total e (2) pela contrapartida em dinheiro paga à municipalidade, a redução do valor de mercado do terreno a incorporar será a mesma. Como mostra a figura, partimos do mesmo VGV potencial do empreendimento e chegamos, por caminhos diferentes, ao mesmo valor de mercado do terreno.

Observação: em qualquer dos dois casos, se o valor da contrapartida for muito baixo a redução no valor de mercado do terreno será pouco perceptível, confundindo-se com as flutuações normais dos preços. 


2015-07-03