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quarta-feira, 27 de julho de 2022

Gestão Pública da Valorização do Solo Urbano: Estudos de Caso

Empreendimentos Paço Real e terreno público da Av. Rotary Internacional
(Texto para discussão no âmbito do GT do PRI de São Cristóvão)
https://drive.google.com/file/d/1U5Coh0OI_y5VhQMAmsCrOAo5Xkuk2ptT/view?usp=sharing

Por Antônio Augusto Veríssimo, Arq., junho de 2008


O presente trabalho tem por objetivo apresentar estudos de caso que demonstram o potencial do mercado imobiliário para a geração de recursos para o financiamento de intervenções públicas em áreas de renovação urbana. 

O conceito que orienta este trabalho é o da Gestão Pública da Valorização do Solo Urbano que pressupõe que o poder público tem o direito - e mesmo o dever - de recuperar para a coletividade parte da valorização imobiliária gerada por ações coletivas, tais como alterações na norma urbanística, investimentos públicos e outras ações de caráter público ou particular, que hoje são apropriados de forma privada, reinvestindo-a em melhorias urbanas.

Os fundamentos legais para esta recuperação estão presentes no texto do Estatuto da Cidade, nos incisos IX e XI do Artigo 2º que determina, como diretriz da Política Urbana, a justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização e a recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de imóveis urbanos.

Os casos em estudo são os empreendimentos Paço Real, localizado no Bairro de São Cristóvão, na Rua Euclides da Cunha n.º 243/281 e um estudo de viabilidade econômica para um terreno público municipal situado junto às instalações da Imprensa Oficial na Av. Rotary Internacional (ver ilustrações 1 e 2).

Para o cálculo da valorização agregada ao imóvel foi utilizado o método residual, também denominado método involutivo, seguindo os procedimentos constantes da apostila do Curso de Engenharia Legal ministrado pelo Professor Engenheiro Sérgio Antonio Abunahman [1].

O método utilizado

Para a utilização do método residual ou involutivo, também conhecido como do máximo aproveitamento eficiente, é necessário que se elabore inicialmente um estudo de viabilidade, com base na legislação vigente, buscando-se o aproveitamento máximo do terreno, ou seja, é necessária a realização de um estudo prévio arquitetônico que leve em conta o maior e melhor uso para o terreno, sob o ponto de vista legal e econômico. É necessário também um bom conhecimento das demandas e do preço de mercado para os produtos unitários equivalentes que permitem este maior e melhor uso no local, que podem ser: unidades habitacionais (apartamento ou casas); unidades comerciais (lojas ou escritórios) ou usos mistos que combinem apartamentos e lojas, ou escritórios e lojas ou edificações para indústrias ou serviços, se for o caso. 

Conhecendo-se o número máximo de unidades passíveis de serem produzidas e comercializadas no local, com base no estudo arquitetônico e de mercado efetuado, bem como seu valor de comercialização, pode-se determinar o produto geral de vendas - PGV, ou seja, o resultado em termos financeiros a ser apurado após a venda no mercado de todas as unidades produzidas. 

Conhecido o PGV esperado é possível iniciar os estudos para a verificação da viabilidade econômica do empreendimento. (Continua)

Acesse o artigo completo em PDF pelo link
https://drive.google.com/file/d/1U5Coh0OI_y5VhQMAmsCrOAo5Xkuk2ptT/view?usp=sharing

2022-07-27

sexta-feira, 3 de novembro de 2017

Metodologias de Projeto e Planejamento Participativo: prospecções sobre a experiência internacional – o caso do American Institute of Architects - AIA

Por Antônio Augusto Veríssimo, 
Arquiteto Urbanista, Mestre em Planejamento Urbano e Regional
Nos dias 17 e 18 de agosto de 2015 foram realizados no Rio de Janeiro dois eventos vinculados ao tema da participação cidadã em atividades de elaboração de projeto e planejamento urbano, com a presença de representantes do American Institute of Architects (AIA), que é, nos Estados Unidos, o equivalente ao nosso Instituto de Arquitetos do Brasil.
O primeiro evento, sob o título “Experiências de Projeto e Planejamento Participativo nos EUA”, foi realizado no auditório do Instituto de Arquitetos do Brasil – Departamento do Rio de Janeiro (IAB RJ), na noite do dia 17 de agosto de 2015, e teve o caráter de uma conferência aberta ao público em geral. O segundo, sob o título de “Experiências de Projeto e Planejamento nos EUA e Brasil”, foi realizado na manhã do dia 18 de agosto no auditório do Instituto de Urbanismo Pereira Passos (IPP) e teve o formato de uma oficina de trabalho destinada a troca de experiências entre arquitetos locais* e os profissionais convidados em torno do tema da participação cidadã na elaboração de projetos e planejamento urbano.
Estes encontros foram realizados com base em uma colaboração estabelecida entre o Consulado Geral dos Estados Unidos da América no Rio de Janeiro, por meio de seu Departamento de Comércio; o Instituto de Arquitetos do Brasil - Departamento do Rio de Janeiro; e o Instituto de Urbanismo Pereira Passos. Participaram, como representantes da AIA, os arquitetos e diretores do Center for Communities by design do AIA, arquiteta Erin Simmons e arquiteto Joel Mills e o diretor do Planning and Sustainability Department of Northampton, MA Wayne Feiden.
Ambos os eventos foram realizados no marco dos encontros promovidos pelo IPP com especialistas estrangeiros com vistas à busca de subsídios para a definição de uma metodologia de planejamento participativo a ser utilizada para a construção de um Projeto de Desenvolvimento para o bairro da Maré, tendo sido precedidos por dois encontros anteriores realizados, o primeiro com a presença dos arquitetos Jorge Fiori, da Architectural Association e da University College of London, e o segundo com a presença do arquiteto Pablo Lazo, da ARUP3.
O presente texto se divide em duas partes. Na primeira se faz um relato das informações, debates e impressões deixadas pelos participantes dos encontros dos dias 17 e 18 de agosto de 2015. Na segunda, uma revisão e complementação dos temas tratados na primeira parte à luz da bibliografia que nos foi gentilmente disponibilizada pelos palestrantes da AIA.
Primeira Parte: Democratizando o planejamento urbano nos EUA
Durante a década de 1960 ocorreram grandes questionamentos e mudanças com relação a forma de planejar intervenções urbanas nos EUA. Desde a publicação do livro Morte e Vida de Grandes Cidades, no ano de 1961, obra mestra de Jane Jacobs, uma série de autores se dedicaram a criticar e tentar modificar as práticas de planejamento urbano correntes naquele país, consideradas então tecnicistas e centralizadoras. (Continua)

Acesse o artigo completo pelo link
[*] Nos debates da oficina de trabalho realizada no auditório do IPP no dia 18/08/2015 participaram, dentre outros presentes, os arquitetos Luiz Carlos Toledo, responsável pelo Plano Diretor da Rocinha; Pedro da Luz Moreira, presidente do IAB/RJ; Jerônimo de Moraes e Luiz Fernando Valverde, respectivamente presidente e vice-presidente do CAU RJ; Antonio Correia, do CAU-SMU; Vera Tangari do PROARQ-UFRJ; o arquiteto Antônio Augusto Veríssimo e o sociólogo Nando Cavallieri, ambos do IPP.
2017-11-03

quinta-feira, 26 de janeiro de 2017

Indenizações e aquisições de benfeitorias por necessidade de obras públicas em áreas informais do Rio de Janeiro: análise das metodologias de cálculo

por Antônio Augusto Veríssimo
Arquiteto Urbanista, Mestre em Planejamento Urbano e Regional

Foto Fabio Costa
Uma das tarefas mais delicadas para quem lida com projeto e gestão de intervenção urbana em áreas informais é a de tomar decisões com relação à relocação de moradores e comerciantes em função da necessidade da desocupação de áreas para a execução de obras públicas. 
A prefeitura do Rio de Janeiro, desde o ano de 2001, vem editando decretos para disciplinar a atividade de avaliação de imóveis para a determinação dos valores pertinentes à indenização das edificações a serem demolidas ou à aquisição, no mercado, de unidades prontas para a sua substituição. 
O objetivo deste texto foi examinar as diretrizes e os métodos de cálculo estabelecidos por cada um dos decretos para verificar se conduziam a valores que efetivamente atendessem as expectativas e necessidades dos moradores atingidos. 
Ao final do trabalho concluímos que, em 2013, houve uma autêntica mudança de paradigma no método de cálculo. Pela primeira vez, a Administração municipal admitiu a incorporação do valor do solo ao cálculo das indenizações e aquisições de unidades.

Acesse o artigo pelo link 
https://drive.google.com/file/d/0B2g7hqWHFxtsbHprSTE3TWtMVUE/view?usp=sharing


2017-01-26


quarta-feira, 11 de fevereiro de 2015

Teleférico da Providência: pedagogia de resultados ou armadilha midiática?

Por Antônio Augusto Veríssimo, Arquiteto e Urbanista

Teleférico da Favela de Santo Domingo, Medellín.
Foto do autor
Em outubro de 2009 chegou ao Rio de Janeiro um grupo de professores e estudantes de um curso de pós-graduação da universidade norte americana de Colúmbia [1]. Este grupo [2] era formado por arquitetos de diversas partes do mundo e tinha por objetivo conhecer uma favela típica do Rio e para esta propor soluções arquitetônicas e urbanísticas que pudessem ser aplicadas efetivamente. A favela escolhida foi o Morro da Providência, para onde a Prefeitura do Rio de Janeiro, por meio de sua Secretaria Municipal de Habitação, já desenvolvia um projeto de urbanização a cargo de um escritório de arquitetura contratado. Outro motivo para a escolha foi o fato de a favela estar localizada na área de intervenção do Porto [3],  embora fora da operação consorciada em termos financeiros. Cabe salientar que deste grupo faziam parte também representantes [4] da empresa austríaca Doppelmayer, a maior fabricante de teleféricos do planeta.

Como era de se esperar, a “proposta urbanística” apresentada ao Secretário de Habitação em 20 de outubro de 2009 pelo grupo de professores e estudantes daquela universidade previa a implantação de um teleférico ligando a Central do Brasil à favela e desta a área portuária, junto à Cidade do Samba.

No dia 22 de outubro a proposta elaborada pelos estudantes foi publicada no Jornal O Globo (ver imagem abaixo) [5], que destacou uma simulação gráfica do teleférico planando sobre o Morro da Providência. Por esta ocasião, como já citado, estava em curso um projeto de urbanização que visava à complementação das intervenções já realizadas anteriormente pelo Programa Favela Bairro e por outra ação do município denominada “Museu Aberto da Providência". Cabe ressaltar que, em nenhuma das propostas desenvolvidas ou em desenvolvimento para o local, era aventada a hipótese de construção de um teleférico, embora a ideia de um plano inclinado interligando a Praça Américo Brun ao Largo da Capela, no interior da comunidade, já integrasse os planos da Prefeitura. 

Fonte: Jornal O Globo
A imagem publicada do teleférico ganhou a adesão imediata do Prefeito, que determinou que a implantação do teleférico fosse incorporada ao projeto de urbanização em execução para o local. Imediatamente, sob a consultoria dos representantes locais da empresa Doppelmayr, iniciaram-se os estudos técnicos para a construção do teleférico no Morro da Providência.

Não obstante a inexistência de estudo técnico que comprovasse a necessidade, viabilidade ou sustentabilidade da implantação desse equipamento, foram iniciados de forma acelerada os projetos e outras providências para sua construção, tendo sido definido o prazo limite para sua entrada em operação o mês de setembro de 2012. Para a viabilização dessa empreitada, foram realizadas reuniões com representantes da empresa austríaca que culminaram com a vinda, ao Rio de Janeiro e à Secretaria Municipal de Habitação, do seu presidente, o Sr. Michael Doppelmayr. Representantes daquela empresa passaram a assessorar o escritório responsável pelo projeto de urbanização e a equipe técnica da SMH, especialmente na elaboração dos termos de referência e orçamento para a licitação e aquisição dos equipamentos.

Cumpridas as etapas de projeto e elaboração dos demais documentos, procedeu-se à licitação das obras. Apresentou-se à licitação o Consórcio Rio Faz, formado pelas empresas Odebrecht, OAS e Carioca Engenharia, que são também as detentoras do contrato para urbanização de toda a área portuária, polígono onde está inserido o Morro da Providência. Como este consórcio foi o único concorrente a ser apresentar ao pleito, ganhou a obra pelo maior preço possível. (A obra estava orçada em R$ 119 milhões e o Consórcio a levou por R$ 131 milhões.) 

Logo após ganhar a licitação, em janeiro de 2011, o consórcio anunciou que executaria a implantação do teleférico adquirindo equipamentos fabricados pela empresa francesa POMA, a maior concorrente da austríaca Dopplemayr. O argumento utilizado pelo consórcio para essa decisão era o de que a empresa francesa já possuía uma obra executada na cidade, o teleférico do Morro do Alemão, obra sob a responsabilidade do mesmo consórcio. Outro argumento era o de que, assim como no Morro do Alemão, a empresa concessionária do transporte ferroviário, SUPERVIA, acabaria também assumindo a operação do teleférico do Morro da Providência e não se justificava ter aquela operadora que lidar com duas tecnologias e fornecedores distintos, o que oneraria a operação e manutenção do sistema. Cabe lembrar que, na ocasião, a Odebrecht, uma das integrantes do consórcio construtor das obras de urbanização do Alemão e Providência, havia também assumido o controle acionário da SUPERVIA.

Logo chegaram os consultores da POMA para assumir a orientação da elaboração dos projetos executivos do teleférico. Após já estarem praticamente definidos os projetos e especificações dos equipamentos para início da aquisição, uma nova reviravolta ocorre com a divulgação, em matéria jornalística publicada no Jornal O Dia, em 07/12/2011, da informação de que no mês de janeiro de 2012 deveriam chegar ao porto do Rio os primeiros equipamentos para a montagem do teleférico do Morro da Providência produzido - não se espantem - pela Doppelmayer. Esta notícia tomou de surpresa os técnicos da Secretaria de Habitação, do escritório de projetos e, sobretudo, os engenheiros e funcionários de campo do próprio consórcio construtor.

A construção do teleférico, assim como toda a obra de urbanização do Morro da Providência, foi objeto de muitas polêmicas e conflitos com os moradores e com o próprio consórcio construtor, o que resultou em grande atraso nas obras, tendo sido o teleférico entregue ao público somente no mês de junho de 2014.

Em função de não ter sido possível o ajuste prévio da concessão da operação do teleférico com a Supervia, coube à CEDURP, instituição administradora da Operação Urbana do Porto assumir provisoriamente a operação do equipamento, o que lhe custa, estimativamente,  cerca de R$ 12 milhões anuais. 


Teleférico: equipamento de transporte ou peça publicitária eleitoral?

Não obstante o grande impacto midiático e na paisagem das obras do teleférico, estes não parecem ser a melhor alternativa para o transporte de massa, especialmente para o atendimento de comunidades com as características das favelas do Rio de Janeiro, pois trata-se de equipamento dedicado unicamente ao transporte de pessoas, com evidentes limitações para o cumprimento de outras funções de transporte e mobilidade, tais como o transporte de mercadorias, mudanças, materiais de construção, bicicletas, pessoas com dificuldades de locomoção, lixo, etc. Neste sentido, parecem muito mais adequados equipamentos do tipo plano inclinado, tal como utilizado no morro de Santa Marta. 

Fonte: Fabio Gonçalves / Agência O DIA. 
http://g1.globo.com/rio-de-janeiro/noticia/2014/07/teleferico-da-
providencia-sera-interligado-ao-brt-transbrasil-rio.html

Dois estudos recentemente realizados sobre sistemas de teleféricos colocam em dúvida a adequação deste tipo de meio de transporte de massa em favelas. O primeiro, realizado pelo Prof. Werner Kraus da Universidade Federal de Santa Catarina conclui que: 
“O problema da irrelevância do teleférico para a mobilidade dos moradores é verificada na instalação mais conhecida do Brasil, qual seja, o Morro do Alemão na cidade do Rio de Janeiro. Com um volume diário em cerca de 12 mil viagens [6], representa solução de transporte para menos de 10% dos (..) moradores do local”. 
O segundo estudo, desenvolvido pelos Professores Peter Brand e Júlio Dávila, [7] da Escola de Planejamento Urbano-Regional da Faculdade de Arquitetura da Universidade Nacional da Colômbia, Sede Medellin, concluiu que, tendo em vista essas limitações, a maioria dos usuários regulares do teleférico implantado pioneiramente em favela daquela cidade são trabalhadores do mercado formal, que os utilizam basicamente em seu deslocamento de ida e retorno do trabalho (movimento pendular), continuando os demais habitantes a utilizar os meios tradicionais (micro-ônibus, motocicletas, ou caminhar) para seus afazeres diários. Concluem estes pesquisadores que os teleféricos têm mais êxito no sentido simbólico do que no uso prático, tendo em vista seu alto impacto visual e atratividade política. 

O impacto simbólico dos teleféricos, associados os interesses políticos e comerciais envolvidos, todos suportados por eficientes lobbies e intensas ações midiáticas, tem tornado quase hegemônica a ideia de que os teleféricos são uma solução eficiente para a questão do transporte e mobilidade nas favelas. Mas, salvo melhor juízo, no caso carioca ainda faltam estudos consistentes que possam comprovar esta hipótese. Por enquanto, fica a sensação de que a cidade (e por consequência o bolso do contribuinte carioca), foi pego em uma armadilha midiática suportada por uma eficaz ação pedagógica de resultados.

____________
NOTAS

[1]Columbia University
[2]O grupo era liderado pelos Professores Alfredo Brillenbourg integrante. do Urban Think Thank, e pelo austríaco Hubert Klumpner, (Adjunct Professor / Director SLUM-Lab _The Graduate School of
Architecture, Planning and Preservation.
[3]Operação Urbana do Porto Maravilha.
[4] Mag. Andreas Rudolf, Deput Sales Director, International Markets. Doppelmayr Seilbahnne GmbH e Severino Soares da Silva, Diretor da ESSE Engenharia e Consultoria.
[5]http://revista.zap.com.br/imoveis/americanos-propoem-teleferico-na-providencia/
[6] O sistema do Alemão foi projetado para 30.000  passageiros/dia.
[7]To cite this article: Peter Brand & Julio D. Dávila (2011): Mobility innovation at the urban margins, City, 15:6, 647-661; To link to this article: http://dx.doi.org/10.1080/13604813.2011.609007


2015-02-10

terça-feira, 3 de fevereiro de 2015

Parque Olímpico e Vila Autódromo: um caso de “acumulação por múltiplos desapossamentos”


Por Antônio Augusto Veríssimo
Arquiteto Urbanista, Mestre e doutorando em Planejamento Urbano e Regional 

 
Os elementos para a produção deste artigo foram extraídos do trabalho final da disciplina “Economia e Território II”, ministrada pelo Prof. Doutor Carlos Brandão no Curso de Doutorado em Planejamento Urbano e Regional do IPPUR/UFRJ, realizado no segundo semestre do ano letivo de 2014.  



O geógrafo inglês David Harvey cunhou a expressão “acumulação por desapossamento” para designar a continuidade e a proliferação de práticas de acumulação que Karl Marx tratara como “primitivas” ou “originais” durante a ascensão do capitalismo. Harvey inclui, dentre estas práticas, a mercadificação e a privatização da terra; a expulsão pela força de populações camponesas; a conversão de várias formas de direitos de propriedade (comuns, coletivas, estatais, etc.) em direitos de propriedade exclusiva; a supressão dos direitos aos bens comuns, etc.[1] Para Harvey, o capitalismo global a partir dos anos 1970 perdeu capacidade de gerar crescimento e, por este motivo, passou a apelar com mais intensidade para formas de “acumulação por desapossamento”, utilizando práticas e mecanismos de um tipo de “redistribuição de riqueza”[2] que “redistribui recursos das pessoas comuns diretamente para as classes capitalistas”, que proliferam em ambientes político-econômicos dominados pela neoliberalização[3]. Para Harvey essas práticas apresentam quatro características principais: a privatização e mercadificação; a financialização; a administração e manipulação de crises[4] e a redistribuição via Estado, todos bem caracterizados no texto citado na Nota 3.

Este conceito apresentado por Harvey no permite desenvolver a análise de uma situação concreta em curso no Rio de Janeiro, onde parecem estar presentes práticas identificadas pelo autor como de “acumulação por desapossamento”. O caso em análise é a implantação do Parque Olímpico da Barra da Tijuca, em fase de construção em área onde anteriormente existia o autódromo da cidade do Rio de Janeiro. Trata-se da área do Parque Olímpico da denominada “Região Olímpica nº 1” (Barra) onde estarão concentrados os mais numerosos e importantes equipamentos esportivos necessários aos Jogos Olímpicos de 2016 (Figura1). 
  
Figura 1
A primeira das práticas elencadas por Harvey que podemos observar no caso em análise tem a ver com a “privatização de ativos até então públicos” que, segundo o autor, “tem sido uma marca registrada do projeto neoliberal”. Como pode ser observado no mapa fundiário exposto na Figura 2, a área onde está sendo implantado o Parque Olímpico é majoritariamente composta por terrenos de propriedade pública, seja do Governo do Estado, seja da Prefeitura do Rio de Janeiro, e consta do contrato de PPP estabelecido para a execução das obras com o Consórcio Rio Mais (Odebrecht, Andrade Gutierrez e Carvalho Hosken) que, ao final dos jogos de 2016, parte dos equipamentos construídos serão desmobilizados para que se possa liberar um total 477.900,00 metros quadrados para a construção de empreendimentos residenciais privados a serem comercializados pelo consórcio citado. Tal privatização de terras públicas se dá a título de ressarcimento pelos investimentos diretos realizados pelo Consórcio Rio Mais na execução das obras de infraestrutura e equipamentos estimados em R$ 1,35 bilhão. Feitos os cálculos, verifica-se que o valor por metro quadrado negociado foi de R$ 2.830,00/m2, muito inferior ao que poderá alcançar no mercado ao final das obras, em função do conjunto de investimentos realizados pela coletividade em função dos Jogos Olímpicos[5]. Verifica-se, portanto, no caso em tela, uma apropriação privada de terra pública em condições desvantajosas para o patrimônio publico, uma vez que as obras do Parque Olímpico poderiam estar sendo realizadas com recursos financeiros resultantes da captura das mais valias fundiárias[6] que estão sendo geradas pelo conjunto de obras de infraestrutura em realização nas regiões da Barra da Tijuca e Jacarepaguá. Tais recursos poderiam ter sido viabilizados por meio da aplicação dos instrumentos urbanísticos já previstos na legislação brasileira tais como a “contribuição de melhoria”, o “solo criado”, as CEPACs etc., sem a necessidade da privatização das citadas terras públicas.

Figura 2

A segunda prática observada está relacionada à “expulsão de população vulnerável”, no caso pescadores e outros moradores do local que se dedicavam à prestação de serviços aos frequentadores do antigo autódromo. Como pode ser observado na figura 2, a Vila Autódromo está localizada em área delimitada e declarada como Área de Especial Interesse Social (AEIS), sendo a maioria de seus moradores detentores de títulos de concessão de uso legalmente concedidos pelo Governo do Estado. Originalmente a Vila Autódromo não estava incluída nos limites do projeto do Parque Olímpico, não tendo sido prevista como área de intervenção pela proposta vencedora no concurso internacional realizado para a escolha do projeto[7]. Não obstante não haver motivos técnicos, ambientais ou de segurança que exijam a retirada dos moradores do local, a Prefeitura vem realizando ações com vistas à sua relocação. Tais medidas, de fato, visam atender à demanda do consórcio construtor, que considera a manutenção dos moradores no local “um risco” para a comercialização dos imóveis residenciais a serem construídos e comercializados após o fim dos Jogos Olímpicos. Para atender a demanda por maximização de ganhos do consórcio construtor, a Prefeitura tem utilizado dois expedientes: 

a) a oferta de imóveis residenciais construídos com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida em terreno adquirido (com base em processo desapropriatório e pagamento realizado com recursos da prefeitura) em área relativamente próxima da Vila Autódromo. Para aumentar a atratividade do empreendimento para os moradores, houve, inclusive, o aporte de recursos extras pela Prefeitura para o acréscimo de mais um quarto em parte das unidades, e a construção de um a piscina e um tobogã;[8] 

b) a oferta de indenização pelas “benfeitorias” o que, em tese, permitiria aos moradores indenizados a aquisição de um imóvel em uma outra localidade. Ocorre que, face aos valores irrisórios oferecidos como indenização aos moradores da Vila Autódromo e também aos moradores de outros assentamentos populares da cidade atingidos por obras públicas, houve uma persistente resistência a esta alternativa, o que levou a Prefeitura a aceitar a incorporação, ao valor das indenizações, da parcela relativa ao valor de mercado do metro quadrado do solo. Tal decisão deu ensejo à publicação do Decreto n.º 38.197 de 16/12/13[9], que passou a considerar na fórmula de cálculo da indenização devida não apenas o valor da “benfeitoria”, mas também o da parcela de solo utilizado pelo morador.[10] 

Podemos considerar que se observa, em ambas os expedientes utilizados, práticas de “acumulação por desapossamento”, uma vez que, no primeiro caso, estão sendo utilizados recursos públicos, federais e municipais, para a relocação de população que não se enquadraria nos parâmetros do Programa Minha Casa Minha Vida, “desapossando”, portanto, uma demanda potencialmente enquadrável que seria mesmo superior àquela dos assentados da Vila Autódromo, tendo em vista os recursos adicionais alocados pela Prefeitura no empreendimento. 

No segundo caso, embora possa se considerar muito positivo o fato da Prefeitura passar a reconhecer o direito ao valor da terra nas indenizações, há de se considerar que, pelo menos no caso da Vila Autódromo, o dispêndio desses recursos não se dará efetivamente em benefício dos moradores, já que estes manifestaram reiteradamente o desejo de permanecer no local[11], mas no objetivo da garantia da acumulação maximizada das mais valias produzidas pelo efeito de localização para o consórcio construtor. Aqui também podem ser observados casos de “acumulação por desapossamento”, já que se “desapossa” o morador da Vila Autódromo do direito de permanecer no local de sua moradia e se “desapossam”, consequentemente, outros moradores da cidade que poderiam estar sendo beneficiados por uma melhor aplicação dos recursos públicos utilizados nos processos de indenização da Vila Autódromo. 

Por fim, temos o caso em estudo também como um exemplo claro de situação em que o Estado é empregado pelas frações hegemônicas como operador de um processo de “acumulação por desapossamento” que “desapossa” o próprio Estado e populações vulneráveis (que deveriam estar sob a sua proteção), para ampliar a acumulação e a concentração da riqueza nas mãos de setores (capital imobiliário e financeiro) já amplamente beneficiados por suas políticas e ações.

_________________
NOTAS

[1] Ver a lista completa em HARVEY, David. O Neoliberalismo: histórico e implicações. 


[2] Que eu chamaria de “redistribuição concentradora”. 

[3] HARVEY, David. O Segredo da acumulação Primitiva. In Para entender O Capital. Livro I, Boitempo Editorial. 

[4] Sobre este tema vale conhecer o excelente trabalho realizado por Naomi Klein em “A doutrina do choque: a ascensão do capitalismo de desastre”. Rio de Janeiro: Editora Nova Fronteira, 2008. 

[5] Estudos feitos pelo autor deste artigo com base na planta de valores do IPTU e em avaliações periódicas realizadas pela equipe da coordenadoria do ITBI da Secretaria Municipal de Fazenda da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, demonstram que o preço por metro quadrado de terrenos em áreas valorizadas de Jacarepaguá e da Barra da Tijuca podiam alcançar, respectivamente, em 2013 os valores de R$ 13.928,57 e R$ 21.712,68. 

[6] Sobre este tema ver: “Recuperación de Plus Valias en América Latina” Martim Smolka y Fernanda Furtado (Editores). Eurelibros y Lincoln Institute of Land Police, 2001. 

[7] http://www.rio2016.com/noticias/noticias/parque-olimpico-conheca-o-projeto-vencedor-para-o-plano-geral-urbanistico 

[8] http://oglobo.globo.com/rio/o-disputado-parque-carioca-12304472?gclid=CJTMjIDc18ICFQIQ7AodhzQAZg  

[9] http://www.ademi.org.br/article.php3?id_article=56379 

[10] http://odia.ig.com.br/noticia/rio-de-janeiro/2014-12-08/prefeitura-indeniza-donos-de-imoveis-na-vila-autodromo-em-ate-r-23-milhoes.html   
[11] http://www.canalibase.org.br/premio-internacional-para-vila-autodromo-e-mare/

terça-feira, 5 de agosto de 2014

Parcelamento do solo na cidade do Rio de Janeiro: um estudo sobre a produção informal da década de 1940 aos anos 1990



Parcelamentos informais no Municipio do Rio de Janeiro, 2004

Fonte: IPP-SMH
Antônio Augusto Veríssimo (2005)

Dissertação de mestrado apresentada ao IPPUR/UFRJ no ano de 2005, realizada sob a orientação do Profº. Doutor Pedro Abramo e sob a coorientação da Profª. Doutora Rosângela Lunardelli Cavallazzi.

O objetivo desta dissertação, sob o ponto de vista acadêmico, é “identificar e analisar criticamente os fatores condicionantes da produção de parcelamentos não-regulares do solo (loteamentos e vilas irregulares ou clandestinos) disseminados no território do município do Rio de Janeiro, especialmente entre os anos 1940 e 2000” [Abstract].

No entanto, esta dissertação também teve um objetivo de caráter mais pessoal, que foi o de empreender a sistematização de conhecimentos e experiências, bem como tentar dar respostas a indagações acumuladas em mais de 20 anos de trabalho, voluntário e profissional, dedicados ao tema da urbanização e regularização fundiária de loteamentos e vilas da cidade. Esta atividade teve início bem antes do começo da minha atividade profissional como arquiteto na Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, quando, ainda estudante universitário, militava no Conselho de União de Bairro (CUB), organização do movimento popular que reunia no início dos anos 1980 lideranças dos bairros populares da Zona Oeste do município na luta por infraestrutura e saneamento.

A mudança de lado do “balcão”, do movimento popular para a Prefeitura na segunda metade dos anos 80, acabou por aprofundar meu envolvimento com o tema, conduzindo-me por mais de dez anos à coordenação do Núcleo de Regularização de Loteamentos (NRL). Este percurso me levou também para outras funções na administração pública vinculadas à questão habitacional (urbanização e regularização fundiária de favelas e a produção de habitação de interesse social). O presente trabalho trata apenas dos loteamentos, os demais temas deverão ser o objeto da tese de doutorado atualmente em curso.

Antônio Augusto Veríssimo.


Parcelamento do solo na cidade do Rio de Janeiro: um estudo sobre a produção informal da década de 1940 aos anos 1990

INTRODUÇÃO
I. O PROBLEMA
I.1. A questão do parcelamento não-regular do solo no Brasil
A Pesquisa de Informações Básicas Municipais, realizada pelo IBGE em 2001, informa que, dos 5.560 municípios existentes no Brasil naquele ano, 24,3% afirmaram conter no seu território áreas urbanas informais do tipo “loteamentos clandestinos”, 22,4% favelas e 8,9% cortiços.
O município de São Paulo é o local onde parcelamentos não-regulares1 ocorrem com maior intensidade, habitando neste tipo de assentamento mais de dois milhões de paulistanos, o que equivale a aproximadamente 20% da população. (BOLDARINE, 2003).
Em Porto Alegre, segundo levantamento recente realizado pela Secretaria de Planejamento Municipal, foram identificadas 736 ‘áreas irregulares’, sendo 35,2% parcelamentos não-regulares e 64,8% ‘ocupações espontâneas’. Na falta de informações quanto ao número de habitantes que vivem nessas ‘áreas irregulares’ pode-se avaliar a relevância do problema pelo empenho demonstrado pela Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, que, desde 1995, já editou três provimentos2, denominados More Legal 1, 2 e 3, destinados a regulamentar e orientar os processos de regularização de parcelamentos não-regulares existentes nos municípios riograndenses. Tal fato demonstra a importância que o tema tem para as cidades daquele estado do sul do Brasil.
Providência semelhante foi tomada por iniciativa da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina que, em 1999, instituiu, através do Provimento 37/99, o Projeto Lar Legal, com o objetivo de regularizar parcelamentos do solo urbano executados ilegalmente nos municípios daquele estado.
No município do Rio de Janeiro, onde já há mais de vinte anos se desenvolve um programa de regularização de parcelamentos3, estima-se que vivam nessas comunidades mais de 600 mil habitantes, o que corresponde a aproximadamente 10% da população, praticamente a metade da população residente em suas favelas.
Os dados anteriormente apresentados dão uma idéia da importância do tema para as cidades brasileiras, não só para os grandes municípios com mais de 500.000 hab, onde os parcelamentos não-regulares ocorrem em mais de 87%, bem como para as cidades médias e pequenas.
Um grande percentual de moradores vivendo em parcelamentos não-regulares não é, no entanto, um fenômeno característico apenas das cidades brasileiras, esta é a realidade de muitas cidades da América Latina, do Leste Europeu, da África e da Ásia (PAYNE, 2001).
O parcelamento e venda ilegal de terras nas periferias tem sido a forma mais freqüente de expansão das grandes e médias cidades dos países do terceiro mundo. Neste processo, a ‘urbanização’ avança sobre áreas do entorno das cidades anteriormente destinadas ao uso agrícola ou pastoril ou ainda sobre áreas virgens não exploradas. Este processo se diferencia, de certo modo, do de favelização, que tem como característica mais freqüente a ocupação de áreas, geralmente intra-urbanas, consideradas impróprias para a ocupação ou que não são de interesse do mercado imobiliário e fundiário (aí incluídas as suas vertentes formal e informal).
 (Continua)
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2014-08-05