Apontamentos: Sturtevant 2016 - cota de habitação social nos EUA

Estes apontamentos são parte de um processo de estudo compartilhado. À beira do urbanismo está à disposição dos autores cujo trabalho aqui se comenta para suas considerações.

STURTEVANT L, “Separating Fact from Fiction in Research on Inclusionary Housing Programs”. National Housing Conference May 2016.

https://www.nhc.org/wp-content/uploads/2017/10/Separating-Fact-from-Fiction-to-Design.pdf

Interior do National Building Museum
Washington D.C.

Um feliz acaso me encontrou em Washington DC por ocasião da palestra “Separating Fact from Fiction to Design Effective Inclusionary Housing Programs”[1], proferida no National Building Museum pela pesquisadora norte-americana Lisa Sturtevant. Seu conteúdo pode ser acessado pelo leitor em artigo recém-publicado pela autora sob o mesmo título.[2]

O marco mais geral da exposição, objeto das palavras de abertura, foi um revelador apanhado estatístico da relação cada vez mais crítica entre a renda das famílias e os gastos de aluguel nas grandes cidades norte-americanas - um inequívoco efeito, creio, do aumento consistente da pobreza relativa e absoluta no país, catapultado pelo estouro da bolha imobiliário-financeira em 2007-8.

"Cota de habitação social" e "cota de solidariedade” são termos brasileiros para o instituto norte-americano do Inclusionary Housing (IH), um instrumento de política habitacional que consiste na imposição legal ao incorporador imobiliário, ou incentivo mediante compensações normativas e fiscais, de que certa porcentagem do total de unidades residenciais construídas em um empreendimento corresponda a produtos mais baratos - e menos rentáveis - do que aqueles que a demanda estaria propensa a adquirir naquela localização. Ele atua pelo duplo viés da oferta privada de unidades de habitação social e da integração sócio-espacial das famílias adquirentes.

A aplicação e o desenho dos programas de IH são prerrogativas dos governos locais, portanto bastante variados. Em algumas localidades, a exigência de unidades IH depende do tamanho do empreendimento; em outras, os empreendedores têm a opção de recolher valor correspondente ao custo do IH a um fundo de financiamento de habitação social; outras mais o aplicam em troca de compensações, como acréscimos de densidade (edificabilidade), flexibilização de parâmetros edilícios e isenção de taxas.

Apesar de inexistirem estatísticas seguras do total de unidades produzidas pelo sistema IH, as melhores estimativas apontam para um número entre 129 e 140 mil desde 2010, envolvendo mais de 500 unidades administrativas locais, 27 estados e o Distrito de Columbia, com destaque para a Califórnia e a Região Metropolitana de Washington DC.

Avaliando a questão crítica de se os programas de IH causam a redução da produção total de habitações e/ou a elevação dos preços dos imóveis, Sturtevant alerta para a baixa confiabilidade das pesquisas que concluíram que sim. Em suas próprias palavras, “as pesquisas mais rigorosas sobre os programas de IH não registraram qualquer impacto sobre a produção habitacional e efeitos apenas modestos, se não irrelevantes, sobre os preços.

A parte mais importante da exposição trata dos fatores que contribuem para o sucesso, ou fracasso, de programas de IH, deduzidos pela autora de sua próprias pesquisas e relatos de outras experiências.

. O primeiro e principal fator é o ímpeto do próprio mercado de incorporações. Programas de IH são estruturalmente dependentes desse mercado, portanto de sua situação local ou conjuntural. Muitas iniciativas locais foram negativamente afetadas pela crise de 2007-8, ao passo que programas aplicados em regiões de forte demanda de mercado, como a RM de Washington DC, têm sido bastante bem sucedidos.

. Programas de IH de aplicação compulsória (83% do total) são em geral mais bem-sucedidos que os de aplicação voluntária, cujo sucesso depende, como se pode imaginar, de incentivos como o aumento da edificabilidade e outros tipos de compensação. Em março de 2016, a Câmara Municipal de Nova York aprovou a conversão de seu programa de IH voluntário em compulsório, “criando o mais ambicioso programa de IH do país”.

. Programas de IH, voluntários ou compulsórios, são mais bem-sucedidos, ou enfrentam menos resistência, quando associados a bônus compensatórios como aumentos da edificabilidade (os preferidos), aceleração de licenças, redução de exigências construtivas (e.g. vagas de estacionamento) e isenção de taxas.

. A previsibilidade do programa de IH, isto é, a clareza e estabilidade de suas regras, são fundamentais para o cálculo de rentabilidade dos empreendimentos, portanto o sucesso do programa.

. Embora à custa do objetivo de integração socioespacial, a flexibilidade no cumprimento da obrigação de IH mediante construção de unidades de em outros terrenos ou recolhimento do valor correspondente a um fundo de habitação pode contribuir significativamente para o sucesso dos programas em face de situações adversas como o alto custo da terra na localidade, a resistência comunitária ao aumento de densidade e a insuficiente capacidade administrativa do governo local.

Sturtevant conclui sua exposição asseverando que programas de IH podem ser componentes eficazes de políticas habitacionais locais em uma conjuntura de escassez de recursos federais para a habitação social. A integração socioespacial das famílias beneficiárias é vista como vantagem comparativa desse tipo de programa em face de alternativas quantitativamente mais relevantes.

Ela resume:

"Em geral, os programas de IH mais eficazes tendem a ser os de caráter compulsório, aplicados a mercados habitacionais dinâmicos e desenhados com regras claras, compensações econômicas adequadas e um leque de alternativas para o cumprimento da obrigação."

*

Aos interessados em formar uma visão mais completa do tema, recomendo a leitura do Policy Focus Report (2016) do Lincoln Institute of Land Policy, a cargo de Rick Jacobus, intitulado “Inclusionary Housing: Creating and Maintaining Equitable Communities [3] e da contribuição de Costa, Albuquerque e Rampazio, “Cota de solidariedade: comparando políticas entre cidades norte americanas e São Paulo”, de 2015. [4]

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NOTAS

[1] “Separando fatos e ficção: como construir programas eficazes de inclusão habitacional”.

[2] Sturtevant, Lisa. “Separating Fact from Fiction in Research on Inclusionary Housing Programs”. National Housing Conference maio 2016.

https://www.nhc.org/wp-content/uploads/2017/10/Separating-Fact-from-Fiction-to-Design.pdf

[3] Jacobus, Rick. “Inclusionary Housing: Creating and Maintaining Equitable Communities". Policy Focus Report, Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge 2015
https://www.lincolninst.edu/sites/default/files/pubfiles/inclusionary-housing-full_0.pdf

[4] Albuquerque G H B, Pereira da Costa A B P e Rampazio L F.  “Cota de solidariedade: comparando políticas entre cidades Norte Americanas e São Paulo”. PARC v. 6, n. 1, UNICAMP 2015.

https://periodicos.sbu.unicamp.br/ojs/index.php/parc/article/view/8635024

2017-06-24

Dos notas sobre la obligación de producir vivienda social en California

Por sugerencia de la abogada colombiana Claudia Acosta*, reúno en este post la traducción completa para el español, por ella misma elaborada, de dos notas ya publicadas en el blog, en las que interpreto el encargo, aplicado por los municípios a los promotores inmobiliarios y recién confirmado por la justicia de Califórnia, EUA, de cotas de vivienda social (affordable housing) en los emprendimientos residenciales. 

Martes, 16 de junio de 2015

California: Justicia legitima regulación sobre incorporación inmobiliaria

Publicado en Los Angeles Times

Por Maura Dolan 15/06/2015

http://www.latimes.com/local/lanow/la-me-ln-affordable-housing-20150615-story.html#page=1

Desarrolladores pueden ser obligados a incluir vivienda social, Reglas de la Corte Suprema de California

 Este lunes, citando la crisis de vivienda social como de “proporciones épicas”, la Corte Suprema de California dio vía libre a las ciudades y condados (counties) para exigir de los desarrolladores la venta de parte de las viviendas producidas a precios inferiores a los de mercado. 

La decisión unánime, liderada por la jefe de justicia Tani Cantil-Sakauye, sigue los estúdios sucesivos que documentan la falta de vivienda social en el estado, especialmente en las regiones costeras de California.

“No es una sorpresa para quien esta familiarizado con el actual mercado habitacional en California que el serio y creciente problema de escasez de vivienda social no ha sido solucionado en las últimas tres décadas” escribió la jefe de justicia.
 

De click sobre la imagen para ampliarla 

Efecto de las leyes municipales californianas que exigen 15% de habitación social (es decir, con precios accesibles) en los nuevos proyectos inmobiliarios. Se trata de una forma de subsidio compulsorio (forzoso) del desarrollador y del propietario del terreno para habitación social. La reducción del valor (o producto) general de ventas del proyecto significa, una vez deducidos los costos proporcionales de construcción y de capital (representados por la Tasa mínima de atracción), la reducción del valor residual del terreno (renta total) y, en consecuencia, (1) de su valor probable de transacción en el mercado (renta del propietario) y (2) de la ganancia inmobiliaria (renta del desarrollador).

Fuente: abeiradourbanismo.blogspot.com.br 

elaborado por el bloguero 

“Peor aún, estos problemas solo se han agravado llegando a lo que podría describirse como de proporciones épicas en muchas localidades del estado”. (…) La decisión despeja el camino para Los Angeles y otras ciudades para exigir de los desarrolladores la venta de un porcentaje de las unidades producidas a precios inferiores a los de mercado como condición de aprobación del permiso de construcción. A los desarrolladores se les dará la opción de pagar a un fondo destinado a viviendas de bajo costo. 

(…) La regla constituyó un desafió al ser aprobada como la ordenanza de vivienda social en San José cinco años atrás. La industria de la construcción inmobiliaria, respaldada por grupos inmobiliarios, demandó a la ciudad, bloqueando la aplicación de la ley. Los desarrolladores argumentaron que la misma era un tipo de “toma” o “expropiación” inconstitucional a la propiedad privada. La ley exige a todos aquellos desarrolladores que construyan 20 o más unidades habitacionales la obligación de ofrecer el 15% de estas a precios inferiores a los de mercado o pagar a un fondo para la ciudad.

Cerca de otras 200 ciudades y condados en el estado cuentan con ordenanzas similares. 

El fallo del pasado lunes señaló que las municipalidades tienen “amplio margen de discrecionalidad para regular el uso de los inmuebles al servicio de los intereses legítimos del público en general”  (continua) 

Lea la noticia completa en el siguiente enlace:
http://www.latimes.com/local/lanow/la-me-ln-affordable-housing-20150615-story.html#page=1 

Viernes, 3 de julio de 2015 

Zonificación Incluyente y la Concesión Onerosa del Derecho de Construir (Outorga Onerosa do Direito de Construir - OODC)

Publiqué hace poco en este blog un esquema explicativo sobre el efecto de las leyes municipales de California, recientemente legitimadas por la Corte Suprema del estado. Estas leyes permiten a los gobiernos locales exigir que sean ofrecidos, en los nuevos proyectos inmobiliarios, 15% de unidades habitacionales a precios accesibles para las familias de menos ingresos (política denominada como zonificación inclusiva/incluyente) o el pago, al poder público, de su equivalente en dinero.

Esta segunda opción es, de cierta forma, análoga a nuestro instrumento Outorga Onerosa do Direito de Construir (Brasil).  En el caso californiano es una contraprestación por el derecho de dar al 100% de la edificabilidad del terreno su uso mas rentable, esto es, excluyendo usos accesibles a demandantes con menor poder adquisitivo (por ejemplo, apartamentos con diseños, materiales y acabados “económicos”).

De clik sobre la imagen para ampliarla

Con el objetivo de explicar, para el lector no especializado y para el estudiante, el mecanismo de equivalencia entre estas dos modalidades de recuperación y destinación social de la valorización del suelo, presento (ver arriba) dos versiones del gráfico anteriormente publicado, representativas de cómo funciona cada una de ellas en la estructura de un proyecto inmobiliario.

El modelo utilizado es una adaptación simplificada del método de avalúo de terrenos denominado involutivo, mas conocido como método residual deductivo, “espejo” de la estructura del proyecto que resalta la naturaleza residual del valor de la tierra urbana.

Vale observar que esa equivalencia no se expresa únicamente como igualdad de costos monetarios para el desarrollador, sino que redunda en una reducción igual del valor probable de transacción del terreno objeto del proyecto. Es decir, de su valor de mercado, que es un atributo importante, pero poco discutido y mucho menos explorado, de los instrumentos de recuperación de la valorización de la tierra urbana, en especial el IPTU (impuesto predial territorial urbano).

Zonificación Incluyente

En el primer caso (figura de la izquierda), la desvalorización de 15% de los metros útiles producidos lleva a la reducción del Valor General de Ventas, efecto que se propaga “en cascada” proporcionalmente a cada componente del costo (construcción, administración, comercialización y capital, este último representado por la Tasa Mínima de Atracción del proyecto) hasta llegar al Valor Residual del terreno, esto es, la renta del suelo total generada por el proyecto. La proporción del valor residual que este segmento del mercado reserve de forma común al propietario del terreno será su valor de mercado.

Contraprestación en dinero

En el segundo caso (figura de la derecha), el Valor General de Ventas corresponde a la sumatoria del precio del producto más rentable que la demanda este dispuesta e apta a comprar, o dicho de otro modo “el mayor y mejor uso del terreno”. Retirados el costo total de producción y el costo de capital, se obtiene el valor residual.

Sin embargo, antes de repartirse entre ambos el Valor Residual, desarrollador y propietario del terreno tendrán que asumir con la parte de la renta que corresponde a la colectividad. En el caso de la Outorga Onerosa do Direito de Construir, como contraprestación por la densificación intensiva y consecuente sobrecarga a las infraestructuras y redes de servicios urbanos. En el caso de la zonificación inclusiva/incluyente californiana, como contraprestación por el derecho de explotar en beneficio exclusivo las ventajas socialmente construidas de las redes de servicios público y de localización. Son estas, las dos caras de la misma moneda.

La proporción del nuevo residuo (denominado aquí como Valor Residual después de la OODC) que obtenga, en promedio, los propietarios de terrenos en este segmento constituye su valor de mercado.

Conclusión

Al ser monetariamente equivalentes la disminución del residuo (1) como resultado de la desvalorización de 15% del producto total y (2) por la contraprestación en dinero a ser pagada a las municipalidades, la reducción del valor de mercado del terreno a ser incorporada será la misma. Como se muestra en la figura, partimos del mismo VGV potencial del proyecto y llegamos, por caminos diferentes, al mismo valor de mercado del terreno.

Observación: en cualquiera de los dos casos, sí el valor de la contraprestación es muy baja, la reducción en el valor de mercado del terreno será poco perceptible, confundiéndose con las fluctuaciones normales de los precios.

* Claudia Acosta es Abogada colombiana, Maestra en Estudios Urbanos (El Colegio de México), en Direito e Desenvolvimento (Fundação Getulio Vargas) y especialista en Políticas de Suelo Urbano (Lincoln Institute of Land Policy). Experiencia en consultoría e investigación en derecho urbanístico, planeación, adquisición de suelo, y financiamiento urbano. Docente regular en la Universidad del Rosario, Colombia, posgrado en Derecho Urbano. Docente regular en cursos del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

2015-11-03

'What’s left over is called the “residual land value”'

www.abeiradourbanismo.blogspot.com.br

clique na figura para ampliar

Em face de um artigo do LA Times, publiquei há poucos meses, dois esquemas interpretativos do funcionamento do instituto californiano do inclusionary zoning, contrastando a sua estrutura interna com o instituto brasileiro da Outorga Onerosa do Direito de Construir. Esses esquemas, baseados no método residual dedutivo de avaliações imobiliárias, podem ser acessados pelos links abaixo indicados [1]. 

Eis que, há alguns dias, deparo-me surpreso com um extenso artigo publicado no jornal britânico The Guardian que explica, com base no mesmíssimo "método residual", como têm procedido os incorporadores britânicos para burlar o inclusionary zoning nacional, chamado affordable housing, assim contribuindo para reduzir a produção dessa classe de moradias de 53 mil em 2010 para 36 mil em 2014. 

O leitor pode estar se perguntando: por que surpreso? Porque mesmo entre os estudiosos da recuperação do valor da terra, a sua natureza residual é um postulado muito mais recitado do que praticado. No Brasil, raríssimos estudos - se é que algum - sobre os CEPACs e a Outorga Onerosa do Direito de Construir tiram dele qualquer consequência de ordem prática ou teórica.

Assim sendo, o blogueiro tomou a liberdade de não apenas assinalar, no artigo, a descrição esquemática da formação do lucro imobiliário (renda do solo excedente ao lucro industrial "normal" da produção de unidades), como ilustrar, com esquemas gráficos derivados da "análise californiana", como funciona a mutreta antissocial dos incorporadores britânicos.

Não custa repetir: o único método de análise capaz de tornar inteligível e comparável o exame da valorização fundiária recuperada pela coletividade na indústria da incorporação - quer seja pela via das cotas obrigatórias de habitação "social", da imposição de obrigações urbanísticas ou da concessão onerosa de potencial construtivo (Outorga Onerosa e CEPACs) - é o residual dedutivo, ou involutivo, de avaliações imobiliárias, "espelho" do processo vivo de formação do valor residual da terra. 


Deu no The Guardian online/cities
Por Oliver Wainwright 25-06-2015
http://www.theguardian.com/cities/2015/jun/25/london-developers-viability-planning-affordable-social-housing-regeneration-oliver-wainwright?CMP=share_btn_fb

Revealed: how developers exploit flawed planning system to minimise affordable housing

(...) In the last decade, London has lost 8,000 social-rented homes. Under the Tory-led coalition, the amount of affordable housing delivered across the country fell by a third – from 53,000 homes completed in 2010 to 36,000 in 2014. Much of the reason lies hidden in these developers’ viability assessments and the dark arts of accounting, which have become all-powerful tools in the way our cities are being shaped.

It is a phenomenon, in the view of housing expert Dr Bob Colenutt at the University of Northampton, that “threatens the very foundations of the UK planning system”; a legalised practice of fiddling figures that represents “a wholesale fraud on the public purse”. What was once a statutory system predicated on ensuring the best use of land has become, in Colenutt’s and many other experts’ eyes, solely about safeguarding the profits of those who want to develop that land.

Under Section 106, also known as “planning gain”, developers are required to provide a certain proportion of affordable housing in developments of more than 10 homes, ranging from 35–50% depending on the local authority in question. Developers who claim their schemes are not commercially viable, when subject to these obligations, must submit a financial viability assessment explaining precisely why the figures don’t stack up.

In simple terms, this assessment takes the total costs of a project – construction, professional fees and profit – and subtracts them from the total projected revenue from selling the homes, based on current property values. What’s left over is called the “residual land value” – the value of the site once the development has taken place, which must be high enough to represent a decent return to the landowner.

Para ser economicamente viável, um empreendimento residencial com 35% de affordable housing precisa ser vendido a um preço médio por m2 privativo (produto imobiliário composto) tal que proporcione ao capital empreendedor um retorno de 15% sobre o Valor Geral de Vendas (VGV) e ao proprietário do solo, seja ele o empreendedor ou não, outros 15% (retorno bruto = 30% VGV; custo total de produção = 70% VGV) (eixo vert esq).

Caso não existisse a obrigação de affordable housing, 100% do empreendimento seria vendido pelo seu preço de mercado gerando um VGV acrescido (eixo vert dir). Admitindo-se que o aumento do preço de venda por m2 privativo seja, nesta localização, maior que o aumento do custo total de produção, este equivalerá a, digamos, 65% do VGV. Subtraindo-se 15% de retorno de capital, resta um valor residual de terreno equivalente a 20% do VGV. A renda fundiária d (=5% do VGV) não apropriada pelo incorporador e/ou proprietário, é, pois, o valor do solo recuperado pela coletividade para fins de affordable housing.

It is therefore in the developer’s interest to maximise its projected costs and minimise the projected sales values to make its plans appear less profitable. With figures that generate a residual value not much higher than the building’s current value, the developer can wave “evidence” before the council that the project simply “can’t wash its face” if it has to meet an onerous affordable housing target – while all the time safeguarding their own profit.

According to Glasspool, the most striking thing about the Heygate viability assessment “is that it has nothing to do with the scheme’s viability at all, and everything to do with its profitability for the developer”. It is also all perfectly legal.

Within the pages of calculations, produced for Lend Lease by property agent Savills, the level of “acceptable” profit is fixed at 25% – a proportion that equates to around £300m. Southwark council commissioned an independent appraisal of this viability assessment from the government’s discrict valuer service (which was also revealed as part of the disclosure). The appraisal clearly highlights this 25% profit level as a concern, noting that “most development schemes when analysed following completion average out below 15%”. The difference represents more than £100m that could have been spent on affordable housing – yet the 25% profit level remains unchallenged.

A second concern was raised over the estimation of Elephant Park’s total value upon completion. The predicted sales values are set at an average of £600 per sq ft in the viability assessment, a figure it says is derived from “comparable” developments. Yet a close look at the appendix of these “comparable” schemes includes such properties as an ex-council flat in an estate on the fringes of Camberwell – a far cry from the glistening towers of Elephant Park.

On a recent visit to Lend Lease’s rustic sales cabin, I was greeted by a helpful assistant who said I’d have to hurry if I wanted to snap up one of the two remaining £2.5m penthouses in the One The Elephant development across the road, before handing me a price list for the new Elephant Park flats. They are currently selling for an average of more than £1,000 per sq ft: two-thirds more than the figure suggested in the viability assessment. In 10 years’ time, when the later phases are on the market, values are likely to have skyrocketed further. Yet the number of social units will remain at 74. (Continua) (Destaques do blogueiro)

As duas modalidades de burla da legislação de affordable housing mencionadas no artigo são:

(1) (Linha roxa esq) com um retorno de capital estipulado em 25% do VGV, o empreendimento é inviável, pois só permitiria retornar 5% ao proprietário da terra - resultando em isenção de uma substancial proporção de affordable housing determinado pela lei.

(2) (Eixo vert dir) a subdeclaração do valor de venda médio do m2 privativo de mercado resulta em ocultação da renda total gerada no empreendimento, de tal forma que, descontados do VGV real o custo total de produção (55%*), o retorno de capital (15%), o retorno do proprietário da terra (15%) e os 5% destinados ao affordable housing com base no VGV declarado ("Yet the number of social units will remain at 74"), resta, líquida, ao empreendedor, renda da terra equivalente a 10% do VGV. [*Proporção adotada pelo blogueiro para fins didáticos]. 

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[1]
http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2015/06/justica-da-california-regula.html
http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2015/07/o-zoneamento-inclusivo-e-outorga.html

2015-10-10

Incorporação globalizada

The Guardian 17-09-2014, por Oliver Wainwright

https://www.theguardian.com/cities/2014/sep/17/truth-property-developers-builders-exploit-planning-cities

The truth about property developers: how they are exploiting planning authorities and ruining our cities

Battersea Power Station

Across the country – and especially in superheated London, where stratospheric land values beget accordingly bloated developments – authorities are allowing planning policies to be continually flouted, affordable housing quotas to be waived, height limits breached, the interests of residents endlessly trampled. Places are becoming ever meaner and more divided, as public assets are relentlessly sold off, entire council estates flattened to make room for silos of luxument units, to be sold overseas and never inhabited, substituting community for vacancy. The more we build, the more our citry safe-deposit boxes in the sky. We are replacing homes with investies are emptied, producing dead swathes of zombie town where the lights might never even be switched on.

(..) Councils just don’t have the expertise to challenge viability reports,” says one senior planning officer. “We can’t argue back.” Instead, they can commission viability assessments, produced by the same consultants that work for developers, to determine whether the report is accurate – but not to propose an alternative. The figures may well stack up, but it doesn’t mean the scheme could not be designed in a different way, which would still guarantee the developer’s 20% profit margin. (..)

2014-09-26