Lincoln
Institute of Land Policy 2013, por Néia
Corrêa Uzon*
* Arquiteta, Diretora do Escritório de Aquisições Especiais da Secretaria Municipal da Fazenda de Porto Alegre 1997-2003
Transferência
do Direito de Construir: A Experiência de Porto Alegre, Brasil
A
experiência aqui relatada, de aquisições de imóveis para a execução da 3ª
Avenida Perimetral de Porto Alegre, utilizando em larga escala o instrumento da
Transferência do Direito de Construir, comprovou, na prática, a excelência do
instrumento. A operação consiste em pagar a desapropriação de um lote, ou
parte dele, apenas com a “permissão de levar seu potencial construtivo para
outro local”, baseado na premissa de que o valor do bem é dado principalmente
pela sua capacidade de receber edificação, aliado à sua localização na cidade.
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Desenho esquemático das vias perimetrais
de Porto Alegre. (*) A 4a Perimetral não
tem previsão de implantação.
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A operação,
embora sugerida pelo corpo técnico da Prefeitura, inseriu-se perfeitamente nos
planos do governo municipal, pois veio ao encontro das políticas já adotadas
pela administração da cidade. Desde 1989, a administração vinha adotando uma
política de controle do uso do solo, recuperação de mais valias urbanas,
inversão das prioridades históricas no atendimento dos serviços municipais,
utilização dos instrumentos de regulação em poder do governo municipal para
promover a redução da concentração dos benefícios financeiros e de valorização
imobiliária, historicamente nas mãos dos mais abastados.
(..) A base legal da operação foi dada por lei municipal pioneira
no Brasil, embora a estrutura legal que sustenta a organização do País como uma
República Federativa já autorizasse os municípios a legislar sobre a matéria: afinal, a Constituição da
República, em seu artigo 18, estabelece a autonomia político-administrativa dos
entes da federação.
Com essa operação, a Municipalidade diminuiu sensivelmente o
desembolso financeiro. O total de aquisições, sem desembolso em moeda corrente,
alcançou a cifra de R$ 25.893.288,993 - equivalentes na época a US$ 10,8
milhões, aproximadamente. Este desempenho viabilizou a contrapartida junto ao
organismo financiador da obra – Banco Interamericano de Desenvolvimento – o que
permitiu, através de negociações posteriores, a ampliação do objeto contratado
inicialmente, com a inclusão da execução de outras obras importantes para o
desenvolvimento da cidade. Por sua vez, os proprietários afetados receberam um
recurso que, nesse caso específico, atingiu valores superiores aos de seus
terrenos no mercado imobiliário.
A execução da 3ª Perimetral envolveu a tentativa de convencimento
para adesão à proposta de Transferência do Direito de Construir de
aproximadamente 6 mil proprietários.
Para reduzir o impacto da intervenção, foi criada uma
estrutura administrativa própria que foi capaz de reduzir os tempos de
efetivação dos contratos de compra e venda e proporcionar atendimento
diferenciado ao público-alvo, baseado em técnicas de negociação. Foi uma experiência
única, onde não se detectou prejudicados. Iniciou-se, a partir dela, um mercado
de compra e venda de direito de construir que pode vir a auxiliar o
desenvolvimento de outros instrumentos de recuperação de mais valia, como o
Solo Criado – atualmente chamado pela legislação federal de Outorga Onerosa de
Direito de Construir. A formulação acabou por atrair o interesse do próprio
Banco Interamericano de Desenvolvimento (o banco, inicialmente, duvidara de sua
aplicabilidade ao projeto), que passou a recomendar a outras cidades
brasileiras e latinoamericanas que conhecessem a experiência de Porto Alegre. (..)
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(*)
https://portoimagem.wordpress.com/2015/01/18/comeca-construcao-do-duo-concept-na-1a-perimetral/
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2014-02-15
