quarta-feira, 18 de setembro de 2019

Nord Shopping

Deu no The Guardian
04-09-2019, por Angelique Chrisafis
https://www.theguardian.com/world/2019/sep/04/gare-du-nord-revamp-indecent-say-leading-french-architects
Gare du Nord revamp ‘indecent’, say leading French architects
Open letter attacks €600m plan to create vast shopping space in Paris railway station
(..) “This project is unacceptable and we demand a rethink from floor to rafters,” the protesting architects wrote in Le Monde, adding that it was indecent to send travellers up and down a mess of walkways, lifts and escalators, forcing them past shops to reach their platforms. They said that the vast volumes of the “beautiful” train hall would be “denatured” by adding high walkways. They warned of committing a “serious urban error” in the form of a giant shopping centre that risked killing smaller local trade in the Paris region.
(..) Green politicians in Paris have also complained about the plans and one local oversight body recently ruled against planning permission. But the Gare du Nord development team saw this as a minor hiccup. They will appeal and fully intend the work to go ahead. 
(..) The station in the north of Paris is Europe’s biggest rail hub, with 700,000 passengers a day – including those arriving from London on the Eurostar and 500,000 local passengers who use trains connecting the Paris suburbs. (Continua)

Leia também:
“Is the plan to revamp Paris' Gare du Nord station really 'indecent'?” The local fr 04-09-2019, por Emma Pearson



2019-09-08


segunda-feira, 16 de setembro de 2019

E a Califórnia também


Deu no NY Times
11-09-2019, por Conor Dougherty e Luis Ferré-Sadurní
California Approves Statewide Rent Control to Ease Housing Crisis
Foto: Richard Vogel, AP / USA Today
California lawmakers approved a statewide rent cap on Wednesday covering millions of tenants, the biggest step yet in a surge of initiatives to address an affordable-housing crunch nationwide.
The bill limits annual rent increases to 5 percent after inflation and offers new barriers to eviction, providing a bit of housing security in a state with the nation’s highest housing prices and a swelling homeless population.
(..) The measure, affecting an estimated eight million residents of rental homes and apartments, was heavily pushed by tenants’ groups. In an indication of how dire housing problems have become, it also garnered the support of the California Business Roundtable, representing leading employers, and was unopposed by the state’s biggest landlords’ group. (Continua)

2019-09-16


sábado, 14 de setembro de 2019

Mais Espanha: concentração da propriedade imobiliária urbana


Deu no El País / Vivienda
02-09-2019, por José Luis Aranda
Las empresas cotizadas que alquilan vivienda tienen más de 42.000 pisos
Las socimis han incrementado sus activos un 57% en tan solo un año
Fonte: Belén Trincado / Cinco Días / El País
https://cincodias.elpais.com/cincodias/2019/08/28/companias/1567012097_761629.html
Clique na imagem para ampliar

Las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis) que se dedican al alquiler de vivienda controlan una parte cada vez mayor del mercado. Según el último informe sobre el sector, presentado a principios de verano por la consultora JLL y Bolsas y Mercados Españoles (BME), las cotizadas del ladrillo incrementaron el año pasado un 57% sus activos. Así, acumularon casas por valor de 7.284 millones de euros. Entre todas suman más de 42.000 pisos, sin contar con el patrimonio de las socimis mixtas, es decir, las que además de viviendas arriendan también otro tipo de inmuebles como hoteles u oficinas.
(..) El dominio mayoritario de pequeños propietarios en el mercado inmobiliario es fuente de controversia sobre las causas que han encarecido el alquiler en los últimos años. Los grandes dueños de viviendas lo atribuyen al efecto rebote, tras una abrupta caída de precios con la crisis. También recuerdan que, según los cálculos del sector, sus viviendas solo suponen entre un 3% o un 4% del parque. “La capacidad de influir en el mercado es muy pequeña”, señala Alberto Segurado, de la consultora JLL. 
Sin embargo, un reciente informe del Banco de España cuestionó la base de ese planteamiento al asegurar que el parque de viviendas a nombre de empresas ronda el 10% y “su presencia en las grandes ciudades es más relevante”. (Continua)

Acesse a matéria completa pelo link
https://elpais.com/economia/2019/09/01/actualidad/1567338637_542150.html


2019-08-03

quinta-feira, 12 de setembro de 2019

O Buraco é do povo

Deu n'O Globo
11-09-2019, por O Globo
https://oglobo.globo.com/fotogalerias/um-espigao-no-lugar-do-buraco-do-lume-23938726
Um espigão no lugar do Buraco do Lume
Praça Mario Lago, vulgo Buraco do Lume 
"Crivella tomou a iniciativa um mês depois de o terreno de 2.500 metros quadrados, que pertencia a uma empresa associada à Bradesco Seguros, ser vendido durante um leilão em São Paulo. O negócio foi fechado por R$ 8,4 milhões e teve um único candidato. Tanto o leiloeiro quanto o banco não revelam o nome do comprador, alegando sigilo. No 7º Registro Geral de Imóveis no Rio, a área permanece em nome da Trenton Empreendimentos e Participações, que tem a Bradesco como sócia. Procuradas, as empresas não quiseram se pronunciar. Por falta de áreas livres no Centro, o mercado imobiliário estima que o terreno tem potencial para gerar cerca de R$ 800 milhões coma venda de lajes comerciais, caso as regras mudem. Na mensagem enviada à Câmara, Crivella defende que o terreno cumprirá sua função social se for derrubada a restrição que "vincula sua utilização unicamente para a implantação de equipamentos destinados a atividades culturais" (..). A limitação foi imposta por decreto do ex-prefeito Saturnino Braga."


COMENTÁRIO

O anônimo (!) que pagou 8,4 milhões pelo terreno deve estar seguro de que consegue a mudança da lei para viabilizar a construção. Ou quem sabe, considerando o estado da economia e a superoferta de espaço comercial no centro da cidade, especule com a desapropriação por interesse público - avaliada com base na legislação de 30 anos atrás. Na época do vale-tudo, tudo vale. Façam suas apostas. 

Em todo caso, a função social do Buraco do Lume, ao contrário do que pretende o inacreditável prefeito Crivella, está dada pelo uso já consagrado pelo povo: praça pública. Negá-lo é (mais um) crime contra a cidadania.


2019-09-11


terça-feira, 10 de setembro de 2019

Na Espanha, morar de aluguel é uma tourada

Deu no El País
04-09-2019, por Pilar Calleja
Alquiler, ¿nueva burbuja inmobiliaria?
Buscar un piso se ha convertido en una ardua tarea en los últimos años, sobre todo, en las grandes ciudades. Pero, ¿por qué?
(..) Según el mencionado informe del Banco de España, muchas han sido las razones que han desembocado en un aumento de la demanda de pisos en alquiler y por ende en la subida de los precios. Entre ellos, destacan motivos económicos como la precariedad laboral, la dificultad para la concesión de hipotecas o la concentración de la actividad económica en determinadas zonas de España (sobre todo en las grandes ciudades), donde el mercado del alquiler es escaso.
Para Toribio se suman otras razones como "los salarios bajos de los más jóvenes que les impide acceder a la compra de una vivienda y la falta de alquiler social". Un aspecto, este último, que registró una bajada de 3,5% en 2005 a 2,7% en 2018, según Eurostat. (Continua)

Fonte:  Preço da Habitação na Espanha 1T2017-2T2018 Mitula Group/Magnet.
Ler também
“Dos mapas para entender la indignación de los españoles con el precio del alquiler”. 
Magnet 18-12-2018 por Esther Miguel Trula
https://magnet.xataka.com/preguntas-no-tan-frecuentes/dos-mapas-para-entender-indignacion-espanoles-precio-alquiler


2019-09-06


domingo, 8 de setembro de 2019

Quanto mais caro melhor?

Deu no Diário do Nordeste 
04-09-2018, por Redação
https://diariodonordeste.verdesmares.com.br/editorias/negocios/online/fortaleza-tem-segundo-metro-quadrado-mais-caro-do-nordeste-para-compra-de-imoveis-1.2145407

Fortaleza tem segundo metro quadrado mais caro do Nordeste para compra de imóveis
Capital ficou atrás apenas de Recife
Fortaleza CE
Bairros mais e menos valorizados
segundo o Fipe-Zap
Montagem: À beira do urbanismo
O preço médio do metro quadrado em Fortaleza foi apontado em R$ 5.774 em agosto. Com o resultado, a capital cearense é a segunda mais cara do Nordeste, atrás apenas de Recife (R$ 5.792), de acordo com o índice FipeZap, que monitora o valor médio de apartamentos prontos em 50 cidades brasileiras. Os dados foram divulgados nesta quarta-feira (4).
(..) Entre os bairros com os maiores preços por metro quadrado estão Meireles (R$ 7.470), Praia de Iracema (R$ 7.227), Mucuripe (R$ 6.961), Guararapes (R$ 6.519), Engenheiro Luciano Cavalcante (R$ 6.473).
Na ponta oposta, os bairros com menores preços por metro quadrado são Vila União (R$ 2.688), Jangurussu (R$ 2.594), Farias Brito (2.547), Bela Vista (R$ 2.403) e Pedras (R$ 2.110).
 (..) O Rio de Janeiro teve o preço médio mais caro do País, custando R$ 9.364, seguido de São Paulo (R$ 8.978), Brasília (R$ 7.268), Balneário Camboriú (R$ 7.237), Florianópolis (R$ 6.875) e Niterói (R$ 6.743).
Em contrapartida, as cidades Betim (R$ 3.076), São José dos Pinhais (R$ 3.402), Contagem (R$ 3.516), Pelotas (R$ 3.742) e Novo Hamburgo (R$ 3.878) tiveram os menores preços do metro quadrado no Brasil. (Continua)


Leia também
“Moradores do Meireles recebem 14 vezes mais que os do Conj. Palmeiras”, G1 CE 16-05-2015, por G1 CE

  

2019-09-08


sexta-feira, 6 de setembro de 2019

República do vale-tudo

Deu no G1 SP
03-09-2019, por Mariana Aldano
Após demolição, vila no Tatuapé da década de 50 é tombada
Sem autorização da prefeitura, maior parte das casas foi demolida nesta segunda-feira (2).
Imagem: Internet
O Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental (Conpresp) decidiu nesta segunda-feira (2) tombar a Vila Operária João Migiari, no Tatuapé, na Zona Leste da cidade de São Paulo um dia depois da maior parte das casas ser demolida. O tombamento acontece quatro meses depois da solicitação.
A Prefeitura de São Paulo embargou no sábado (31) a demolição por falta de tapumes no local. Mesmo sem a autorização, a empresa fez a demolição e foi multada em R$ 40 mil por ter realizado o serviço sem tapumes. Além disso, por ter desrespeitado o embargo, recebeu outra multa, de R$ 4 mil.
Em fevereiro, 20 dessas casas foram demolidas por uma empresa. Isso fez com que vizinhos e arquitetos se mobilizassem por assinaturas para um abaixo-assinado, pedindo que a construção fosse protegida pelo patrimônio público. A reunião estava marcada para esta segunda-feira (2). (Continua)

Foto Eduardo Anizelli / Folha press

2019-08-06


quinta-feira, 5 de setembro de 2019

Senzala pós-moderna

Deu no The Guardian / Cities
03-09-2019, por Will Coldwell
'Co-living': the end of urban loneliness – or cynical corporate dormitories?
Imagem: Web Urbanist
(..) Each company presents its accommodation as a solution to the urban housing crisis. Here, at last, is a way to provide affordable homes for younger people cut out of the market, while at the same time pooling resources, fostering community and catering for an increasingly mobile generation. With 4.8 million Britons now self-employed, co-living is pitched as a utopian response to a rapidly changing society.
But what from one angle looks like a revolutionary proposition can just as easily be seen from another as a cynical ploy by property developers to cash in on a generation living in the “age of loneliness”, locked in a perpetual struggle to find a place they can call home.
(..)“Co-living is purely a new way for developers to squeeze profit from an already broken housing market,” says Hannah Wheatley, researcher on housing and land at the New Economics Foundation. (Continua)


quarta-feira, 4 de setembro de 2019

Muito mais do mesmo

Deu na Folha de S Paulo
03-09-2019, por Artur Rodrigues
Pelos lados e para o alto, SP cresce 60% em área construída em 25 anos
Levantamento feito a partir de IPTU indica gentrificação no centro e 'cidades' sem estrutura na periferia
Conjunto Habitacional Barro Branco
Cidade Tiradentes - S Paulo

Imagem: Internet
Do alto, Cidade Tiradentes é composta de grandes fileiras de conjuntos habitacionais que lembram peças de dominó. Ao redor dos prédios, pequenas casas se espalham, avançando sobre montanhas ainda verdes.
Casas e prédios não param de ser construídos no bairro no extremo leste da cidade de São Paulo, onde, proporcionalmente, deu-se a maior expansão de área construída dos últimos 25 anos: 1.617%.
Levantamento realizado pela Folha a partir de bases de dados da Secretaria Municipal de Urbanismo e do cadastro do IPTU municipal mostra que São Paulo avança pelas bordas e para cima, de forma desenfreada e desigual.
No último quarto de século, a área construída regularizada (e frise-se o regularizada) na capital paulista aumentou 60%, de 330 milhões de metros quadrados para 531 milhões. É o dobro do avanço registrado pela população da cidade, de 30% no período.
Município de S Paulo
Localização dos bairros citados:
Cid Tiradentes, Barra Funda (azul)
e Centro (vermelho)
Os dados indicam que o boom imobiliário na cidade empurrou pessoas de baixa renda para os extremos antes de o transporte e serviços chegarem, enquanto bairros nobres se verticalizaram radicalmente e ficaram ainda mais caros. 
(..) Em bairros centrais, com ampla infraestrutura, residências horizontais consideradas de baixo padrão foram demolidas para dar lugar a prédios de classes média e alta — o fenômeno conhecido como gentrificação. 
Com duas estações de metrô, equipamentos culturais e unidades médicas, a Barra Funda, por exemplo, reduziu em 46% o número de lotes residenciais horizontais simples, enquanto apartamentos de alto padrão cresceram acima de 1.000%, e os de baixo, 25%.
Esses apartamentos menores e mais baratos foram empurrados para dez distritos da periferia, onde a área que ocupam chegou a aumentar mais de 1.000% na esteira do programa Minha Casa Minha Vida. (Continua)

2019-09-05


segunda-feira, 2 de setembro de 2019

Interessante…

Deu no Money Times
02-09-2019, por Avelino Andrade
Economia estagnada não barra crescimento do mercado imobiliário brasileiro
Imagem: Internet
(..) Diante de previsões de baixo crescimento do PIB para 2019, balança comercial estagnada, inadimplência em alta, crédito curto e taxas de desemprego que não dão sinais de distensão, investir com sabedoria é uma prerrogativa mais do que necessária.
O número de investidores em fundos imobiliários, por sua vez, mais que dobrou nos últimos 12 meses, segundo a B3, superando a marca de 317 mil pessoas em abril, em um crescimento de 10,6% em relação ao mês anterior. 
(..) Mas, o mercado imobiliário não está em baixa? Ao contrário, ele dá todos os sinais de que é o fim definitivo do biênio negro do setor (2016/2017). Um levantamento feito pela Cbic – Câmara Brasileira da Indústria da Construção – revela aumento de quase 10% na venda de imóveis residenciais entre janeiro e março deste ano, em comparação ao mesmo período de 2018. (Continua)

2019-09-02



quarta-feira, 28 de agosto de 2019

Aluguel sem teto multiplica os sem-teto

Deu no Terra
26-08-2019, por RC/rtr/afp/dpa
Berlim avalia impor teto aos aluguéis
Para conter explosão de aluguéis, (..) Berlim avalia a possibilidade de impor um teto para os valores dos aluguéis na cidade. A secretária estadual de Planejamento Urbano, Katrin Lompscher, planeja limitar a 7,97 euros por metro quadrado (cerca de 36,51 reais) o preço cobrado na locação de imóveis construídos até 2013.
Berlinenses sem-teto
Imagem: http://mymolo.de/en/2017/11/05/homeless-berlin/
(..) A possível aprovação da proposta gerou preocupação no setor imobiliário. Desde então, as ações das empresas do setor imobiliário vêm sofrendo os efeitos no mercado de valores.

Com mais de 115 mil apartamentos em Berlim, a empresa Deutsche Wohnen se tornou o maior proprietário de imóveis no país, seguido da Vonovia, que possui 42 mil unidades. Desde junho, as ações da Deutsche Wohnung perderam um terço do valor e as da imobiliária Ado Proprieties apresentaram perdas de 30%. A Vonovia confirmou a redução de 10% em suas metas para 2019.

(..) Apesar dos aluguéis ainda serem mais baratos do que em Londres ou Paris, Berlim tem taxas de desemprego e pobreza relativamente mais altas, além de uma média salarial baixa, o que dificulta para muitos encontrar uma moradia pagável.


A Alemanha precisa construir pelo menos 350 mil novas residências por ano para suprir a escassez de moradia, que atinge principalmente grandes centros urbanos como Berlim, Hamburgo, Munique e Frankfurt.
2019-08-27


terça-feira, 27 de agosto de 2019

Arapuca à vista, panela a prazo

Deu no Metrojornal
26-08-2019, por Metrojornal/BandNews

Caixa já oferece novo crédito imobiliário com linha de financiamento corrigida pela inflação
Marcos Silvestre, economista e colunista da BandNews FM, fez uma simulação com um imóvel no valor de R$ 360 mil, pelo prazo máximo, de 30 anos.
Pelo sistema corrigido pela TR, com juro mínimo na Caixa de 8,5% ao ano, ou 0,68% ao mês, cada parcela sairia pelo valor de R$ 3.450, somando amortização e os juros. Já no sistema novo, a taxa cai para pelo menos 2,95%, e 0,24% ao mês, e a primeira parcela fica em R$ 1.860. Mas, cuidado! É preciso levar em conta a correção monetária.
Silvestre explica que a TR tem em seu cálculo um redutor muito forte. Isso faz com que taxa zere quando a inflação está de 4,5% ao ano para baixo. “É a nossa situação atual, a TR em 2019 vai ficar totalmente zerada. TR zerada, na modalidade anterior, no financiamento do sistema financeiro de habitação, significa que as parcelas não têm correção, elas ficam sempre com o mesmo valor”, afirma.
Já no sistema novo, as correções monetárias podem subir e muito! Na nova modalidade, afirma o economista, a Caixa oferece uma taxa mais baixa, mas as prestações serão corrigidas por um índice de inflação, o IPCA, que deve fechar este ano em 3,80%. “Daí você fala: essa é uma correção pequena. Mas estou falando de um financiamento de muitos anos, de 3,80% sobre 3,80% sobre 3,80%….”, diz Silvestre.
Pelos cálculos do economista, em 14 anos, a prestação do novo sistema iguala a da atual. Por isso, o novo modelo é vantajoso se a pessoa pretende quitar a compra do imóvel antes da metade do prazo e para quem acha que a inflação não vai disparar, ficando abaixo dos 4,5% ao ano ao longo do financiamento.
“Vai quitar antes? O novo sistema pode te beneficiar. Agora, tem um risco no novo sistema. É o risco da inflação disparar”, afirma.
Se a inflação superar 4,5% ao ano, explica, o novo sistema passa a ser desvantajoso porque as parcelas serão corrigidas pelo que der a inflação. Silvestre lembra que em 2015, por exemplo, a inflação superou os 10%. “E no sistema anterior, a TR continuaria zerada? Não, mas ela daria uns 3%, não daria nem 4%”, conclui o economista.

 2019-08-27



segunda-feira, 26 de agosto de 2019

Para os que ficam, tchau!

Deu no Correio do Povo
26-08-2019, por Redação
Indonésia vai construir capital política para substituir Jacarta, ameaçada pelo aquecimento global
Cidade afunda cerca de 25 centímetros por ano 
| Foto: Bay Ismoyo / AFP / CP
A capital política da Indonésia em breve deixará de ser Jacarta, megalópole congestionada e ameaçada pelas mudanças climáticas. O presidente do país, Joko Widodo, anunciou na segunda-feira que um local na ilha de Bornéu Oriental, “com baixo risco de desastre natural, como inundação, terremoto, tsunami ou erupção vulcânica”, foi selecionado para realocação. A nova cidade será construída entre as cidades de Balikpapan e Samarinda, em meio a uma área de floresta tropical com alta biodiversidade.
(..) O anúncio surge no momento em que as preocupações crescem sobre o futuro de Jacarta. A megalópole, que se desenvolveu no local da antiga capital Batávia, estabelecida pelos colonizadores holandeses há quase 500 anos, vê parte de seu território afundar na água. No ritmo atual, um terço da cidade pode acabar no mar até 2050, segundo especialistas em meio ambiente.
Lar de cerca de 30 milhões de pessoas, a cidade é enfraquecida pelo planejamento urbano deficiente e pelo fato de que grande parte da população não tem rede de abastecimento de água e se baseia nas águas subterrâneas, o que leva ao colapso de bairros inteiros.(..) O novo local deve funcionar como o centro política, enquanto Jacarta continuará sendo o centro econômico e de negócios do país.
2019-08-26



sexta-feira, 23 de agosto de 2019

Nova Política Habitacional: indústria de créditos podres

Deu no UOL Notícias 
21-08-2019, por Circe Bonatelli e Aline Bronzati
https://economia.uol.com.br/noticias/estadao-conteudo/2019/08/21/credito-imobiliario-com-ipca-reduz-parcela-e-ajuda-bancos-mas-divida-sobe.htm
Crédito imobiliário com IPCA reduz parcela e ajuda bancos, mas dívida sobe
O uso do Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPCA) para corrigir os contratos de financiamento imobiliário reduzirá o valor da parcela na largada, mas custará ao mutuário uma dívida maior no final quando comparado com os contratos corrigidos pela Taxa Referencial (TR). Por outro lado, a modalidade deve facilitar a venda desses créditos no mercado financeiro, desenvolvendo a chamada securitização, e, de quebra, adicionar mais recursos para a compra da casa própria no país. Estudo realizado pela equipe de análise de mercado imobiliário do JPMorgan mostra que a dívida total do mutuário pode subir, o que serve como contraponto à propaganda do governo federal de que o crédito ficará mais barato. (Continua)

2019-08-21

quarta-feira, 21 de agosto de 2019

Barato que sai caro (2)

Deu no UOL Notícias 
21-08-2019, por Circe Bonatelli e Aline Bronzati
https://economia.uol.com.br/noticias/estadao-conteudo/2019/08/21/credito-imobiliario-com-ipca-reduz-parcela-e-ajuda-bancos-mas-divida-sobe.htm
Crédito imobiliário com IPCA reduz parcela e ajuda bancos, mas dívida sobe
Fonte: Internet
O uso do Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPCA) para corrigir os contratos de financiamento imobiliário reduzirá o valor da parcela na largada, mas custará ao mutuário uma dívida maior no final quando comparado com os contratos corrigidos pela Taxa Referencial (TR). Por outro lado, a modalidade deve facilitar a venda desses créditos no mercado financeiro, desenvolvendo a chamada securitização, e, de quebra, adicionar mais recursos para a compra da casa própria no país. Estudo realizado pela equipe de análise de mercado imobiliário do JPMorgan mostra que a dívida total do mutuário pode subir, o que serve como contraponto à propaganda do governo federal de que o crédito ficará mais barato. (Continua)

2019-08-21


domingo, 18 de agosto de 2019

Chicago, século XIX: em busca do Grid (1)

Chicago em 1857 
Litogravura C. Inger, c/ base 
em desenho de I.T. Palmatary 
Encyclopedia of Chicago / Historical Society 
Clique na imagem para ampliar 
Uma incursão pela Encyclopedia of Chicago à procura das origens do Grid, trama urbana reticulada que é um dos aspectos característicos da cidade, levou-me a uma cadeia de fatos e desenvolvimentos urbanos bastante anteriores à entrada em cena do urbanismo e do planejamento tal como geralmente os referimos, de seus colaterais no âmbito da sociologia e da geografia [1] e da fama que eles, com justificada razão, agregaram à grande metrópole estadunidense. 

As três postagens previstas para este título são um breve resumo dessa peregrinação pelas fontes de informação, não acadêmicas em sua maior parte e todas disponíveis na Internet. Para obter o texto compacto que exigem as postagens, optei por colocar os muitos adendos explicativos, quase todos livremente redigidos com base nas fontes citadas, como notas de rodapé - culpa, por certo, da minha síntese pouco competente, mas em alguma medida também da própria Chicago, cuja vertiginosa história não se deixa resumir em poucos parágrafos sem um boa quantidade de atalhos, ramificações e... loops

O leitor poderá optar pelo sistema expresso ou pelo parador. Se tiver tempo, pode ser interessante experimentar os dois.

Uma excepcional combinação de circunstâncias


De town de 350 almas reconhecida em 1933 a city de 4.170 habitantes instituída em 1937, Chicago emergiu à beira do Lago Michigan como uma bolha urbana em meio ao tropel colonizador do Meio-Oeste norte-americano. 

Segundo a maior parte dos relatos, o motor dessa transformação foi o início da construção, em 1836, do Canal Illinois & Michigan, ponta de linha do complexo hidroviário que serviu, até o amadurecimento da rede ferroviária norte-americana na década de 1880, de principal rota de transporte de mercadorias entre as férteis terras agrícolas virtualmente inexploradas do médio-alto Mississippi e a Nova Inglaterra já em acelerado processo de urbanização e industrialização.[2]

Contudo, uma grande obra de infraestrutura regional e um novo fluxo de riquezas não criam por si sós, em seu caminho, uma nova metrópole, e em nenhuma hipótese como o que se deu aqui [3a]: em pouco mais de 70 anos, um pequeno povoado lacustre de 350 habitantes [3] se transformou em metrópole nacional de mais de 2 milhões. Uma combinação excepcional de circunstâncias há de estar envolvida. 

Duas delas foram, sem dúvida, a venda massiva de terras federais recém tomadas aos nativos, parte delas cedidas ao novo estado de Illinois a cargo da Comissão do Canal I&M para o financiamento da obra [4], e a vigorosa onda migratória Leste-Oeste que incluiu, a partir de 1840, grandes contingentes de trabalhadores e colonos europeus em busca de oportunidades no Novo Mundo. [5][6]  O resultado foi a transformação da região, quase que da noite para o dia, em um paraíso especulativo. 

Abundante oferta de terras férteis para cultivo e criação em pequenas e médias propriedades com escoamento assegurado; um sólido mercado de consumo estabelecido na Nova Inglaterra; legiões de migrantes [7] com níveis de qualificação convenientemente distribuídos; fortunas meteóricas, portanto capital de investimento ávido por oportunidades de valorização, nascidas da especulação em larga escala dos preços do solo [8]; uma extraordinária massa crítica de progressos tecnológicos; enorme demanda de  gastos públicos na construção da infraestrutura regional e urbana [9]; e, muito importante apesar de pouco citada, a localização estratégica de Chicago para o esforço ianque na Guerra de Secessão (1961-65) [10] - foram os ingredientes dessa mistura explosiva.

Projetado pelo arquiteto-engenheiro 
William Le Baron Jenney, o 
Home Insurance Building, 
inaugurado em 1885, é tido 
como um dos primeiros arranha-céus, 
com 42m de altura e 10 pavimentos, 
mais 2 acrescidos em 1891.  Foi o 
primeiro de seu gênero a utilizar 
elementos estruturais em aço, embora
a maior parte da estrutura fosse em 
ferro fundido e forjado. Pesava um 
terço do que teria um equivalente em 
alvenaria. As autoridades ficaram tão 
apreensivas que fizeram suspender a 
obra para investigar a sua segurança. 
Foi demolido em 1931.
O turbilhão econômico foi de tal ordem que, em retrospecto, as crises recessivas de 1837-43 e 1873-78 [11] são lembradas como meros contratempos e o devastador incêndio de 1871 [12] um acidente de percurso, aliás muito bem aproveitado, no building boom que o sucedeu, como oportunidade de inversão de capitais na construção do mais moderno centro de negócios do planeta.[13] 

Em 1893, sessenta anos depois de sua instituição como um "povoado pobre e mal-ajambrado, de futuro duvidoso", Chicago exibiu-se ao mundo na Exposição Internacional que ela mesma organizou [14], se não na função de quartel-general, que cabia com exclusividade a Nova York, seguramente como casa de força da imparável expansão do capitalismo norte-americano.

Urbanismo antes do urbanismo

Como qualquer grande cidade na época moderna, Chicago foi obrigada a enfrentar uma série de problemas que hoje dizemos “urbanos” desde muito antes da consolidação, nas primeiras décadas do século XX, do urbanismo e do planejamento como disciplinas técnicas, profissões reconhecidas e áreas especializadas da administração pública.

E o fez, como era de se esperar, no ritmo das urgências e necessidades de uma agressiva classe proprietária dominante em meteórica ascensão - com todas as consequencias sociais e políticas daí derivadas. Não por acaso, deu-se em Chicago em 1886 o acontecimento que os trabalhadores do mundo inteiro até hoje rememoram a Primeiro de Maio: a morte, sob a fuzilaria da polícia, de manifestantes em luta pela jornada de 8 horas no dia da Greve Geral convocada pela Federação dos Trabalhadores dos EUA e Canadá.

Os conflitos de classe se estenderam, como não podia deixar de ser, ao plano da habitação e dos serviços urbanos. A reconstrução subsequente ao grande incêndio de 1871 foi ela própria um ponto de inflexão no processo de segregação espacial. Boa parte dos mais de 100 mil desabrigados, um terço da população total, se viu forçada a sair de seus lugares de residência na região central para cortiços no setor pericêntrico sudoeste, onde se concentravam instalações industriais altamente poluentes, juntando-se aí às levas de migrantes de baixa qualificação que afluíam sem cessar. Reforçada e estendida na direção sul pela Migração Afro-Americana a partir de 1916, essa distribuição sócio-espacial perduraria até os dias atuais.

Foi somente a partir da década de 1890 que, tal como no restante do mundo norte-atlântico, as lutas proletárias e as ações de higienistas e moralistas burgueses, grandes e pequenos, confluíram e se amalgamaram, de maneira mais ou menos pacífica, em uma etapa de reformas sociais e urbanas conhecida nos Estados Unidos como Progressive Era - marco temporal e cultural do que um autor estadunidense chama de “nascimento do planejamento urbano organizado” em seu país.[15]

De todo modo, ainda que muito limitadas relativamente ao maquinário institucional construído ao longo do século XX, as manifestações da esfera pública na vida da cidade entre a instituição da Vila, em 1833, e a apresentação do Plano Burham, em 1909, quando já contava mais de 2 milhões de habitantes, foram significativas e produziram efeitos duradouros, quer no plano das obras, equipamentos e serviços, quer no da regulação dos usos do solo. Ela será resumidamente descrita na segunda parte desta série em quatro vertentes principais: saneamento, edificações, transportes e parques. 

A todas essas manifestações subjaz, onipresente, o Grid, vasto arruamento em tabuleiro guiado pela malha topográfica [16] que definiu, desde os primórdios da cidade, o parcelamento do solo. Ele é a origem, o objeto principal e o arremate dessa contribuição. (Continua)

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NOTAS

[1] Refiro-me, em ordem cronológica, ao Plano Burnham-Bennet, de 1909, às realizações da escola de sociologia urbana de Chicago e aos estudos de geografia urbana sintetizados nos esquemas de organização espacial de Burgess/1924, Hoyt/1939 e Harris-Ullman/ 1945.

[2] “À beira do Lago Michigan, no coração do Meio-Oeste, Chicago tinha um enorme potencial de localização estratégica. Era a porta de entrada da melhor rota para o Vale do Mississippi, local de escoamento de sua produção agrícola e de desembarque de pessoas e mercadorias oriundas do Leste.” [ROBERTS I] "O Canal Illinois & Michigan tornou rentável uma agricultura que, até meados do século XIX, se limitava à subsistência". [WIKIPEDIA]


[3] "Por ocasião de sua instituição, em 1833, Chicago não passava de uma aldeota de cerca de 350 habitantes, mal assentada e de futuro duvidoso - 'umas poucas cabanas e barracos perdidos num caos de lama, lixo e confusão'. O lugar, poucos metros acima do nível do Lago Michigan, era quase todo cercado de pântanos e pradarias que ficavam quase intransitáveis após o degelo da primavera e nos períodos de chuvas fortes." [ROBERTS I]

[3a] Começar pequena e se multiplicar várias vezes em poucas décadas não era raro no século XIX: Detroit se expandiu 13 vezes, de 9.000 para 116.000, entre 1840 e 1880; e St. Louis, 22 vezes, de 16.000 a 351.000. Mas Chicago, passando de 4.000 para 503.000 nos mesmos 40 anos, multiplicou-se 126 vezes. [NUGENT]

[4] A Comissão do Canal recebeu 115 mil hectares de terras, colocadas à venda por $1.25/acre para financiar sua construção. Foram necessários, não obstante, empréstimos de investidores privados da Nova Inglaterra e da Grã-Bretanha para a conclusão das obras, ocorrida em 1848. A venda de terras e o sistema de pedágio permitiram à Comissão quitar todos os débitos do Canal em 1871. Com a concorrência das ferrovias, o serviço comercial de passageiros foi extinto em 1853; o de mercadorias teve seu ápice em 1882 e foi encerrado em 1933. [LAMB]

[5] O canal foi construído por imigrantes irlandeses que viviam e trabalhavam em acampamentos provisórios ao longo do percurso. [LAMB]

[6] Em 1850, dos 850 mil habitantes de Illinois, 60% eram norte-americanos oriundos de outros estados, principalmente Nova York, e 19% estrangeiros, principalmente alemães e irlandeses. Em 1860, da população total de 1,7 milhões, 60% eram migrantes nacionais e 32% alemães e irlandeses; em Chicago, mais da metade da população era nascida no estrangeiro. Em 1910, cerca de 40% dos 5,6 milhões de habitantes eram migrantes, sendo mais de 20% estrangeiros, com grande incidência de suecos. [GREGORY / FRAZER / MEYER] 


[7] Não confundir com a “Grande Migração”, ou “Migração Afro-Americana”, de quase 7 milhões de afro-americanos do sul e sudeste rurais para os centros urbanos do nordeste, centro-oeste e oeste, entre 1916 e 1970, dos quais cerca de 500 mil para a a cidade de Chicago. Até então, somente 2% da população de Chicago era negra. [GROSSMAN]

[8]  Na década de 1830, a especulação imobiliária eclipsou o comércio de peles como a principal atividade econômica na região de Chicago. (..) Especuladores da Europa e do nordeste dos Estados Unidos enviaram seus representantes, que se uniram a residentes antigos e migrantes recentes na busca dos imóveis comercialmente mais promissores [KEATING/MARCUS].
A milha quadrada limitada pelas ruas Madison, State, 12a (hoje Roosevelt Road) e Halsted, adquirida em 1830 por $1.25/acre, foi vendida em outubro de 1833 por $60/acre - uma valorização de 4.700% em 3 anos! [MARTIN] Segundo o historiador Donald Miller, em 1832 uma pequena parcela em Clark Street custava 100 dólares. Dois anos depois, a mesma propriedade valia 3 mil. No ano seguinte, era vendida por 15 mil. Um jornalista escreveu: “Quem tinha um pedaço de terra ficava de cabeça virada, se achando um milionário” [BAER]

[9] O estado de Illinois aplicou milhões oriundos da venda de solo para abrir o Canal I&M nas décadas de 1830 e 1840 e outros 3 milhões no fim da década de 1860 para aprofundá-lo. Chicago já havia gasto cerca de 11 milhões de dólares em saneamento até 1890, quando Illinois iniciou o Chicago Sanitary and Ship Canal, obra de 60 milhões de dólares que chegou a empregar 8.500 homens ao mesmo tempo. “As encomendas do governo foram, desde muito cedo, a principal área de negócios das empreiteiras de Chicago”. [WILSON]

[10] A guerra civil (1861-65) afastou dos mais importantes rivais urbanos de Chicago o fluxo de produtos alimentares vitais. Demasiado próximas das linhas de frente, St. Louis perdeu o status de centro nacional de distribuição de grãos e Cincinnati o de capital do processamento de carne. Chicago emergiu como novo centro logístico, comercial e industrial, fornecendo à União o material ferroviário indispensável ao transporte de tropas e suprimentos e à expansão para o Oeste. Em 1870, o número de fábricas em Chicago era o triplo do início da guerra. E como era de esperar, vieram também os bancos: em 1863 foi fundado o First National Bank of Chicago; no fim da guerra, a cidade sediava 13 bancos nacionais, mais do que qualquer outra no país. [KARAMANSKI]

[11] 
A construção do canal começou em 1836. O “Pânico de 1837”, uma “devastadora recessão econômica nacional que durou sete anos e levou o estado de Illinois à beira da insolvência, acarretou a suspensão das obras em 1841. Com a reestruturação administrativa e financeira de 1845, as obras foram concluídas em 1848. O “Pânico de 1873” foi a crise financeira que desatou a depressão econômica de 1873-1877 no mundo norte-atlântico. Na Grã-Bretanha, em especial, foram duas décadas de estagnação que enfraqueceram a liderança econômica do país. Nos Estados Unidos, o episódio foi chamado de "Grande Depressão" até a crise dos anos 1930. [WIKIPEDIA]

[12] O incêndio matou cerca de 300 pessoas e destruiu cerca de 17.450 edificações numa área de quase 9 km2, com danos materiais estimados em 200 milhões de dólares. Cerca de um terço da cidade foi destruída, deixando desabrigada igual proporção da população urbana - quase 100.000 pessoas. A devastação atingiu as áreas centro e norte da cidade, deixando intactos os currais e depósitos de madeira ao sul e oeste. A reconstrução foi rápida. Em 1880, a população atingiu meio milhão de habitantes. [BRITANNICA I]

[13] “Na Chicago do fim do século (..) afirma-se outro exemplo de tipo edilício (..). O arranha-céu fornece uma função espetacular ao edifício para escritórios, novo protagonista do cenário urbano, tornando-se sede de bancos, seguros, sociedades comerciais e financeiras. O processo é alimentado por um incremento decisivo das atividades terciárias, muitas vezes unidas ao propósito de associar o nome da companhia a sedes e localizações de prestígio.” [ZUCCONI, p. 151]

[14] A Exposição Internacional de 1893 foi organizada pela cidade de Chicago, superando a concorrência de Nova York, Washington D.C. e St. Louis, por ocasião do 400º aniversário da chegada de Colombo ao Novo Mundo. Foi um evento social e cultural de grande impacto, autêntica celebração do otimismo industrial americano, com enorme repercussão nas áreas da arquitetura, engenharia e artes em geral. Com representação de 46 países, ocupou uma área de 2,8 km2, com cerca de 200 edifícios novos, temporários, de arquitetura predominantemente neoclássica. O projeto, que incluía canais e espelhos d’água, seguiu os princípios da arquitetura neoclássica francesa: simetria, equilíbrio e esplendor. A cor do material usado nas fachadas dos edifícios rendeu ao conjunto o epíteto que o imortalizou: Cidade Branca. [WIKIPEDIA]

[15] PETERSON J A. “The Birth of Organized City Planning in the United States, 1909–1910” (2009), Journal of the American Planning Association, 75:2, 123-133,
http://fliphtml5.com/wgak/uihy

[16] A Land Ordinance (Lei do Solo) de 1785 estabeleceu um sistema [de divisão padronizada do solo] por meio do qual colonos podiam comprar, à distância, títulos de terras agrícolas no oeste subdesenvolvido. Como o Congresso, na época, não tinha poder de tributação direta, a venda de terras proporcionou um importante fluxo de receita. O sistema veio a abranger mais de 3/4 da área continental dos Estados Unidos. [WIKI LO1875]

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REFERÊNCIAS


BAER G. “The History of the Chicago River”, WTTW / The Chicago River Tour

BRITANNICA. “Chicago Fire of 1871”. Encyclopedia Britannica
https://www.britannica.com/event/Chicago-fire-of-1871

GREGORY, James. “Illinois Migration History 1850-2010”, America’s Great Migrations Project

GROSSMAN James. “Great Migration”. Encyclopedia of Chicago.

ILLINOIS DEPARTMENT OF NATURAL RESOURCES [IDNR]. “Exploring the History of the Illinois and Michigan Canal”. Acquatic Illinois 2016

KARAMANSKI T. “Civil War”. Encyclopedia of Chicago

KEATING A D e MARCUS S S. “Global Capitalism and Chicago Real Estate”, Encyclopedia of Chicago

LAMB John. “Illinois and Michigan Canal”. ENCYCLOPEDIA OF CHICAGO 2004

MARTIN L. “The Grid”. Encyclopedia of Chicago

MEYER D K. “Foreign Immigrants Illinois 1850”. Immigrants

MILLS E S e SIMMONS C S. “Evolution of the Chicago Landscape: Population Dynamics, Economic Development, and Land Use Change”, em Growing Popuations, Changing Landscapes: Studies from India, China and the United States (2001), The National Academies Press
https://www.nap.edu/read/10144/chapter/20

NUGENT Walter. “Chicago as a Modern City”. Encyclopedia of Chicago 2004

ROBERTS, M. “Early Cook County Roads -- Part One”. Nature Bulletin No. 738 January 11, 1964, Forest Preserve District of Cook County

ROBERTS, M. “Early Cook County Roads -- Part Two: The Plank Road Era”. Nature Bulletin No. 739 January 18, 1964, Forest Preserve District of Cook County

THE EDITORS. “Illinois and Michigan Canal”. Wikipedia

THE EDITORS. “World’s Columbian Exposition”. Wikipedia.

WILSON M R. “Construction”. Encyclopedia of Chicago.

ZUCCONI, Guido. A Cidade do Século XIX [2001]. São Paulo: Perspectiva 2009.


2019-08-15