elDiario.es 05-10-2026, por Alberto Garzon Espinosa
https://www.eldiario.es/economia/construir-casas-no-solucionara-crisis-vivienda_129_13563552.html
Construir más casas no solucionará la crisis de la vivienda
Las soluciones estructurales deberían combinar la construcción significativa de vivienda pública y accesible (allí donde se necesite más), y un paquete fiscal y regulatorio que desincentivara —o directamente prohibiera— el uso de la vivienda como bien de inversión
"La pregunta realmente interesante es qué empuja la demanda de vivienda. El enfoque simple de oferta ignora completamente esa pregunta, al considerar solo la demanda residencial, es decir, la derivada de los nuevos hogares: si hay un nuevo hogar, debería haber una nueva vivienda. Pero en el mundo real las viviendas no se compran sólo para vivir en ellas, sino también para tener una segunda residencia, para convertirla en una vivienda turística o como inversión financiera. Estos otros tipos de demanda compiten con la demanda residencial, como también lo hacen con lo que podríamos llamar demanda latente, es decir, la de las familias y jóvenes que no se emancipan o comparten piso porque no pueden superar la barrera de entrada en el mercado. Así, examinar la composición de la demanda arroja mucha luz sobre lo que está pasando con la vivienda en España."
CONTRAPONDO-SE À TESE - preferida de comentaristas e divulgadores do "discurso da direita política e empresarial" -de que a moradia está cara por falta de oferta nova, isto é, de que se constrói menos que o necessário, o economista Alberto Garzón alerta neste artigo que construir mais não resolverá por si só o problema da habitação nas grandes cidades. Para ele, o que está encarecendo a moradia é, por um lado, a entrada no mercado habitacional de "outros tipos de demanda que competem com a demanda residencial" - como a segunda residência e a residência turística - e, por outro, a aquisição de moradias para fins de "inversão financeira".
À parte a proposta, com a qual estou de pleno acordo, de que é preciso construir moradia social pública onde for mais necessário - em Portugal os governos concederam, de 2012 a 2023, cidadania a quem adquirisse 500 mil euros em imóveis no país, sem reservar solo centralmente localizado para habitação social na quantidade requerida -, o que quero aqui discutir, uma vez mais, é o problema da "aquisição de moradias para fins de inversão financeira", listada por Garzón como um tipo adicional de demanda que compete com a demanda residencial.
A mercadoria 'imóvel residencial' tem uma única utilidade, que a define como valor de uso: habitar. Mas a demanda habitacional nas grandes metrópoles compreende hoje várias modalidades, ou sub-mercados, que, como bem observou Garzón, competem com a residência permanente das famílias locais, criando um gravíssimo problema social.
Contudo, o "investimento financeiro" em imóveis residenciais não é, absolutamente, uma dessas modalidades, ou sub-mercados; investimento não habita.
Investimento financeiro em habitação é o retorno econômico que o proprietário da moradia obtém da mesma como bem de capital, seja a família proprietária que nela reside por 50 anos, a família proprietária que aluga uma segunda, terceira e quarta moradias como residência permanente de famílias inquilinas, a família proprietária que aluga para turistas a sua casa de praia que não está sendo usada, a média empresa proprietária que aluga seus imóveis residenciais para diversos tipos de inquilinos ou, no topo da pirâmide econômica, a grande sociedade por ações multinacional que se tornou proprietária de centenas de moradias em metrópoles de vários países para alugar aos demandantes que paguem mais renda por tempo de ocupação - sejam famílias locais de alto poder aquisitivo, turistas em geral, aposentados de países ricos em busca de amenidade climática ou nômades digitais.
Nenhum financista investe em moradia que não está apta a ser habitada, isto é, que não seja um valor de uso habitacional.
Sim, o "investimento financeiro em moradia" pode, em determinadas circunstâncias, afetar negativamente a oferta no mercado de residências permanentes, elevando seu preços para além dos que resultariam da mera competição dos demandantes pelo estoque existente.
Não é o caso, porém, das milhões de famílias proprietárias que adquiriram a própria residência com a intenção de legá-las devidamente valorizadas aos descendentes, tampouco de outros tantos proprietários que têm imóveis residenciais como patrimônio e/ou fonte de rendimentos familiares de aluguel; mas pode ser o caso de grandes imobiliárias que têm o poder de reter parte do estoque para fazer subir os preços em localidades e momentos de seu interesse, e de grandes incorporadoras que, por sua alta capacidade de financiar-se no mercado de capitais, podem dirigir a oferta de novas moradias para modalidades de uso residencial mais rentáveis do que a moradia permanente.
No Brasil, a instituição da Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida foi precedida de uma campanha de queixas na imprensa especializada contra a "falta de incentivo para a construção de imóveis destinados à classe média", simultânea à explosão de grandes empreendimentos de super-compactos a preços de classe média nas áreas centrais de grandes metrópoles como Rio de Janeiro e São Paulo - nesta, com graves denúncias de desvio de finalidade dos programas de subsídio à moradia social.
Devemos ter claro que o "investimento financeiro em moradia" não provém do poder mágico que teria, ele próprio, de valorizar / encarecer os imóveis - como se depreende de boa parte do que se diz atualmente sobre a "financeirização da moradia". Todas as formas de 'investimento financeiro em moradia', por famílias como por empresas, provêm do poder nada mágico - embora pouco compreendido - que tem o solo urbano que suporta os valores de uso residenciais, de valorizar-se com o aumento da riqueza social, da população urbana, do tamanho da cidade, do acesso a amenidades, comércio e serviços, da concentração dos rendimentos das famílias e, mais recentemente nas grandes metrópoles, da multiplicação de sub-mercados habitacionais mais rentáveis do que a residência permanente.
As edificações que se habitam não se valorizam, com ou sem financeirização; ao contrário, depreciam-se com o uso e o passar do tempo, demandando renovações periódicas à base de investimentos de capital. Valorizam-se, sim, como puras externalidades urbanas, os terrenos onde elas estão construídas e as frações ideais que lhes correspondem.
Não é, pois, a 'financeirização' que encarece a moradia; ao contrário: é a sobrevalorização do solo que a ancora, relativamente a outros tipos de investimento, que 'financeiriza' a moradia.
Por isso, é preciso cautela quando se fala em "proibir a moradia como bem de investimento": na economia de mercado, o imóvel residencial urbano é um "bem de investimento" por definição, mesmo quando habitado por uma única família durante décadas - pela simples razão de que será legado aos herdeiros com um valor provavelmente maior do que aquele pelo qual foi adquirido.
A proibição de que as famílias desafogadas adquiram imóveis residenciais para fins de patrimônio e rendimento familiar teria de levar em conta o peso dessa modalidade de investimento na economia urbana como um todo, a real capacidade que tenham essas famílias de especular com os preços da moradia e - muito importante - a necessidade imperiosa de não jogá-las, junto com as pequenas imobiliárias e construtoras, no mesmo saco das incorporadoras que investem na compra-venda de direitos econômicos sobre o solo dos imóveis novos e das grandes imobiliárias dedicadas à exploração das rendas de aluguel sobrevalorizadas pela demanda sazonal e rotativa nacional e, principalmente, estrangeira. (Nada a ver com xenofobia, mas com o fato de que a competição transnacional vem expulsando significativos contingentes de trabalhadores para a periferia das grandes metrópoles.)
Invertendo os termos de Garzón, sugiro deixar de lado a proposta de "proibir a moradia como bem de investimento", que abarca indistintamente todos os proprietários de residências urbanas, para concentrarmo-nos no que ele chama, muito a propósito, de "pacote de medidas regulatórias": focadas nos direitos sobre o solo urbano, cuidadosamente especificadas em seus objetivos e rigorosamente monitoradas em seus efeitos colaterais econômicos e políticos. O alvo, claro está, são as grandes empresas que investem na renda de incorporação, compra-venda e aluguel de imóveis residenciais urbanos.
Não é coisa simples. Por isso me parece fundamental que o atual movimento internacional pelo direito à habitação desemboque na criação de uma Associação Internacional da Moradia Social.
2026-10-25
