domingo, 19 de setembro de 2021

Arapuca à vista, fritura a prazo (2)

Deu no UOL Economia
07-09-2021, por Circe Bonatelli / Estadão conteúdo
Mutuários sentem aumento no valor das prestações e do saldo devedor


"(..) O aumento do peso dos financiamentos atrelados ao IPCA e à caderneta de poupança chega num momento de orçamentos familiares já apertados e desemprego em alta.

(..) O único movimento sentido foi a queda no volume de financiamentos corrigidos por IPCA e Selic. "Continuamos produzindo, mas elas (as operações) vêm perdendo força desde o segundo trimestre por causa da alta da inflação e da Selic", diz Botelho. "Chegamos a ter 90% das originações nesse perfil. Hoje, são menos de 20%." Para ele, essas linhas podem voltar a ganhar força no futuro, se houver maior estabilidade no País. "É um produto que vai continuar tendo seu espaço, mas pede a calibragem da economia."

2021-09-15

quarta-feira, 15 de setembro de 2021

La guerre de la rentabilité (2)

Deu no Le Monde
08-09-2021, por Isabelle Rey-Lefebvre
Trop petits, trop bas, trop sombres… Pour améliorer la qualité des appartements neufs, le gouvernement envisage un nouvel avantage fiscal
O Estado francês dá uma
mãozinha Providencial,
mais exatamente fiscal,
aos incorporadores para
garantir a qualidade dos
apartamentos da periferia
de Paris, que vem sendo
fortemente afetada pela
guerra da rentabilidade.

(..) La qualité des appartements produits par les promoteurs – leur superficie réduite, leurs plafonds de plus en plus bas, leur conception incohérente, leur mono-orientation qui réduit la luminosité et empêche tout courant d’air en été, voire l’absence d’espaces de rangement et de cave – régresse depuis dix ans. Ce constat inquiétant est établi, une fois de plus, dans le rapport de l’architecte François Leclercq et du directeur de l’établissement public d’aménagement EpaMarne, Laurent Girometti, remis, ce mercredi 8 septembre, à la ministre du logement, Emmanuelle Wargon.

Ce travail vient corroborer les résultats d’une récente enquête de l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (Idheal), « Nos logements, des lieux à ménager », rendue publique le 27 août. Elle mesurait ce recul avec précision, entre 2000 et 2020, à propos des logements vendus sur plan. (Continua)

2019-09-15


sábado, 11 de setembro de 2021

La guerre de la rentabilité

Deu no Le Monde / Logement
27-08-2021, por Isabelle Rey-Lefebvre
https://www.lemonde.fr/societe/article/2021/08/27/en-vingt-ans-les-appartements-neufs-franciliens-ont-perdu-jusqu-a-15-de-leur-surface_6092551_3224.html

A redução da área dos apartamentos,
que aumenta a proporção da
terra-localização no preço total dos
imóveis e a extração de renda
fundiária na revenda do terreno aos
adquirentes de unidades, é um
resultado inexorável da corrida
pela rentabilidade na indústria da
incorporação imobiliária.

Duas coisas me parecem sintomáticas:
que esse processo tenha se acelerado
na França na retomada que se segue
à debacle sistêmica de 2007-8 e que
ele se concentre na periferia
metropolitana (grande courone) de
Paris, onde a competição locacional
é menor e a luta pela rentabilidade,
consequentemente, mais acirrada.

Imagem: planta da unidade de 2
quartos (61m2) no empreendimento
Nature&Coteaux, Torcy, Île de France.
En vingt ans, les appartements neufs franciliens ont perdu jusqu’à 15 % de leur surface
 
La qualité des logements neufs baisse depuis vingt ans, quoi qu’en disent les promoteurs. Leurs superficies se réduisent, les espaces de rangement disparaissent, les appartements sont moins lumineux et de plus en plus souvent mono-orientés, ce qui est préjudiciable notamment au confort d’été, sans oublier les parties communes des immeubles, de plus en plus mesquines… C’est l’implacable démonstration d’une étude originale de l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (Idheal), révélée le 27 août au cours des Entretiens d’Inxauseta, qui réunissent tous les acteurs français du logement, un week-end par an, au Pays basque.

L’équipe d’Idheal, une dizaine d’universitaires et d’étudiants en urbanisme, a épluché les plans de 1 706 logements, dans 56 immeubles de 17 communes d’Ile-de-France, livrés entre 2000 et 2021 par 24 promoteurs et bailleurs sociaux qui ont bien voulu ouvrir leurs archives.

Les résultats sont éloquents : les studios (T1) n’ont, en vingt ans, perdu que 0,6 mètre carré (passant en moyenne de 30,4 m² à 29,8 m²) ; mais les deux pièces (T2), 2,8 mètres carrés (de 45,9 à 43,1) ; les trois pièces (T3), 2,5 mètres carrés (de 65,9 à 63,4) ; les quatre pièces (T4), 10 mètres carrés (de 89,3 à 79,3) ; et les cinq pièces (T5), 15 mètres carrés (de 114 à 99…). La perte s’est surtout produite à partir de 2012, lorsque la production a redémarré après la crise financière de 2008, et elle est plus accentuée en grande couronne qu’à Paris. (Continua)

2021-09-11


terça-feira, 7 de setembro de 2021

No Porto Maravilha, o planejamento é à bangu

Deu no Diário do Porto
06-07-2021, por Redação

Residencial é o futuro do Porto Maravilha
Gustavo Guerrante, presidente da Cdurp, fala sobre a grande novidade do Porto em 2021: os condomínios residenciais
 

(..)
DiPo: (..) Caso todos esses empreendimentos se confirmem quantos novos moradores a Região Portuária deve receber nos próximos anos?

Guerrante: Se tudo se confirmar falamos aí de quatro mil novas unidades nos empreendimentos em negociação. Com as duas mil vendidas do Rio Wonder da Cury, serão seis mil apartamentos. Hoje as famílias são menores. Se forem três pessoas por residência, teremos aí 18 mil novos moradores em média vivendo e consumindo na região.

DiPo: Se isso se confirmar a população da região irá subir para quase 60 mil pessoas. Hoje o Porto tem carência de estabelecimentos comerciais como supermercados, açougue e padaria. Como atender essa nova demanda?

Guerrante: Isso é ovo e a galinha. Um vem atrás do outro. A Cury fechou as duas torres e o mercado imobiliário se mexeu. É um efeito manada. Os novos projetos vêm com proposta de lojas e comércio no térreo. E aí vem junto o cara da padaria, supermercado, café, bar, casa de mate. O AQWA mesmo é prova disso. Quando o pessoal todo voltar a trabalhar lá serão 5,5 mil pessoas naquele prédio. Pensando nisso Tishman está criando estrutura para atender esse público. Recentemente fechou dois restaurantes, café, Quiosque do Pepe. (..)"


2021-09-07


sexta-feira, 3 de setembro de 2021

A renda da terra é o melhor negócio

Deu no the Economist
28-08-2021, por The Economist
Big British companies are entering the rental market
The build-to-rent sector is booming

(..) One reason for the boom, says Andrew Burrell of Capital Economics, a consultancy, is that retail and office properties are comparatively unappealing. Many investors wish to keep some capital in British real estate, but fear that shopping centres and high streets are in long-term decline, and that office rentals will be hit by the post-pandemic rise in working from home. Residential demand shifts mainly with demography and is less buffeted by the business cycle. People will still need somewhere to sleep, says Lawrence Bowles of Savills, a property firm: “You can’t digitalise a bed.” And in an era of low interest rates, steady rental income becomes more attractive.
(Continua)

2021-09-03

segunda-feira, 30 de agosto de 2021

Apontamentos: Glaeser 2021 e a "cidade de 15 minutos"

GLAESER Edward, “The 15-minute city is a dead end — cities must be places of opportunity for everyone”. Blogs LSE 08-05-2021
https://blogs.lse.ac.uk/covid19/2021/05/28/the-15-minute-city-is-a-dead-end-cities-must-be-places-of-opportunity-for-everyone/

Our discussions and spending on urban mobility has over-emphasised the mobility of the rich. But we have largely ignored the mobility of the poor at all — especially in the US. I am very worried that a focus on enabling upper-middle-income people to walk around in their nice little 15-minute neighbourhood precludes the far larger issue of how we make sure our cities once again become places of opportunity for everyone. Enormous inequalities in cities are only tolerable if cities fulfill their historic mission of turning poor people into rich people. I am only interested in urban planning concepts that fundamentally solve that problem, and the 15-minute city seems likely to make that problem even worse. (Edward Glaeser)


Diagrama da
"cidade de 15 minutos",
por Moreno et al.*

Compartilho sem pestanejar com o autor deste pequeno artigo a defesa de políticas urbanas compensatórias como o  subsídio aos transportes públicos pela “taxa de congestionamento de tráfego” e a cobertura de seus custos pela exploração estatal da renda do solo urbano no entorno das estações. E concordo que é um escárnio subsidiar os transportes dos ricos e deixar que os dos pobres se paguem por si mesmos.

Também a mim não convence a fórmula da “cidade de 15 minutos”, derivada de uma preocupação com a sustentabilidade urbanística que, embora louvável, é no mínimo parcial, e irreal, no que tange à composição da força de trabalho e, mais amplamente, do papel e modus operandi das grandes metrópoles no processo de geração e distribuição da riqueza global.

Divirjo, porém, do autor - se o entendi corretamente - no postulado de que a “missão histórica” da cidade é propiciar, pela via das “oportunidades” que só a aglomeração em grande escala e a mobilidade generalizada podem criar, a ascensão social dos "pobres" em escala suficiente para tornar “tolerável” a permanência de suas “enormes desigualdades”.

Se a “missão histórica” das grandes metrópoles é, em nome das "oportunidades para os pobres", seguir sendo uma armadilha civilizacional concentradora de crescimento econômico e acumulação competitiva da riqueza, portanto também de deseconomias, desperdício, desemprego, precariedade, pobreza, moradia subnormal e degradação ambiental, deduzo que ela está esgotada e que precisamos rever nossos conceitos em favor de uma economia e uma urbanização autenticamente sociais e ambientalmente sustentáveis, portanto essencialmente planejadas.

A cidade democrática é, para mim, um problema totalmente em aberto, em que mesmo as melhores soluções e práticas atuais são meramente transitórias. 
A “função social da propriedade”, tão cara aos urbanistas, é um ótimo ponto de partida programático para o redesenho das cidades, desde que estabelecida em um marco constitucional que defina “função social” não como um requerimento acessório, somente afeto à “propriedade urbana” e dado por cumprido quando em conformidade com "as exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no Plano Diretor” (Art. 182 §2º da Constituição Federal brasileira de 1988), mas como o conteúdo do direito de propriedade.
___
*MORENO Carlos et al, “Introducing the “15-Minute City”: Sustainability, Resilience and Place Identity in Future Post-Pandemic Cities”. Smart Cities 2021, 4(1), 93-111.
https://www.mdpi.com/2624-6511/4/1/6/htm

2021-08-28

quinta-feira, 26 de agosto de 2021

Porto dos milagres

Deu na Folha de S Paulo
14-08-2021, por Júlia Barbon
Rio tenta ressuscitar zona portuária 5 anos após Olimpíadas

Montagem: Àbeiradourbanismo
Imagem original: Internet
(..) Mas há uma pedra no meio do caminho. O contrato de parceria público-privada que previa toda a manutenção e as reformas na região pela concessionária Porto Novo foi cancelado por falta de repasses da prefeitura, que agora tenta negociar a volta da empresa.

O modelo da concessão é baseado nos chamados Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção), papéis que as construtoras têm que comprar quando querem construir na zona portuária. Era esse dinheiro que custearia as obras e a zeladoria ali.

Com a crise, a Caixa Econômica, que detém todos os títulos, só conseguiu vender menos de 10% deles. A fonte secou e os serviços foram sendo paralisados, até que a prefeitura teve que assumi-los com verba própria em 2018. O imbróglio está na Justiça Federal, a quem o banco já afirmou que a operação era inviável desde o início. (Continua)


2021-08-18



domingo, 22 de agosto de 2021

Rumo ao desconhecido

Montagem:Àbeiradourbanisno
Imagem original Internet


Galeão Cumbica, personagem criado pela comediante Rony Cócegas (1940-1999)


2021-08-22


quarta-feira, 18 de agosto de 2021

"Tem que vender essa porra logo!"*

Deu na Folha de S Paulo
13-08-2021, por Catia Seabra
https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2021/08/governo-decide-vender-palacio-capanema-edificio-iconico-no-rio.shtml

Governo decide vender Palácio Capanema, edifício icônico do Rio

Símbolo do modernismo é incluído em feirão

Palácio Gustavo Capanema / MEC

Ícone da arquitetura moderna Brasileira, o Palácio Gustavo Capanema, também conhecido como MEC (Ministério da Educação e Cultura), destaca-se pela sua composição arquitetônica e pela sua inserção singular no contexto urbano local.

O volume do edifício é marcado pelo contraste entre dois blocos que se interceptam perpendicularmente. No bloco horizontal localizam-se o hall de entrada, o auditório e o salão de exposições (com extensão para um terraço verde). No bloco vertical localizam-se os escritórios que originalmente compunham o Ministério da Educação e Saúde (posteriormente Ministério de Educação e Cultura).

Além de explorar os princípios básicos do modernismo ‘Corbusiano': (1) Edifício sobre pilotis, (2) Planta livre, (3) Fachada livre, (4) Janelas em fita, (5) Terraço Jardim; o edifício se adapta ao clima tropical da região através da combinação de artifícios projetuais tais como ventilação cruzada, terraços verdes e brise-soleils.

A integração entre arquitetura e artes plásticas é outro elemento marcante no edifício que pode ser notado na azulejaria e nas esculturas presentes.

A implantação livre do edifício na quadra e a suspensão de seu volume vertical através de pilotis, combinados a elementos paisagísticos diferenciados, agregam valor ao espaço urbano construído ao redor.

Autores: Lúcio Costa (coordenador), Affonso Eduardo Reidy, Carlos Leão, Ernani Vasconcelos, Jorge Machado Moreira, Oscar Niemeyer

Ano Projeto/Ano Construção: 1936 / 1937-1943

Endereço: Rua da Imprensa n°16, Centro

Fonte: ARQGUIA RIO
http://arqguia.com/obra/palacio-gustavo-capanema-mec/

____
*Paulo Guedes, Ministro da Economia, em 22-04-2020, a propósito do Banco do Brasil.
2021-08-18




sábado, 14 de agosto de 2021

Não tem vacina

Deu no Valor Investe online
09-08-2021, por Yasmin Tavares

Imagem: Getty Images / Valor Investe

A moradia puxa a fila e a espiral

de valorização dos apartamentos
A e B garante, na crise, a
rentabilidade média dos fundos,
mas a "financeirização" é da
cidade inteira, mais exatamente
de todos os bens e serviços 
urbanos 
que possam ser 
produzidos e explorados a 
título privado. A financeirização
não é uma excrescência do
mercado imobiliário; é sua
forma mais desenvolvida, que
habita o coração da economia
de mercado do século XXI. 
 
Fundos de papel surfam alta da Selic enquanto ativos de tijolo aguardam vacinação

"(..) “Os fundos de CRI [recebíveis imobiliários] devem continuar puxando a fila da classe, já que o residencial vem batendo recordes por fatores como o retorno de investimentos dos investidores e o comprador final estimulado por uma oferta de crédito abundante”, comenta.

Sobre os outros setores menos favorecidos em razão da pandemia, como os fundos de tijolo, Bidetti comenta que, com o avanço da vacinação em massa, esses fundos devem vislumbrar um cenário mais positivo a partir do último trimestre do ano. “São fundos que, além de estarem muito descontados no mercado secundário, ainda tiveram uma pausa nas novas emissões, já que foram os mais impactados pela crise”, avalia.

Nardo, da RBR, chama atenção para os fundos de escritórios, que apresentam, atualmente, os valores mais depreciados frente aos outros setores. “Apesar de o segmento ter enfrentado um aumento de vacância, tal movimento já começou a inflexionar e os preços ficaram estáveis”, afirma.

Em segundo lugar no ranking de fundos mais descontados, o profissional inclui os de shopping, mas destaca a imprevisibilidade destes ativos em razão do surgimento de novas variantes da covid-19. “Eles estão mais baratos do que a média porque têm um risco adicional. Agora, o investidor que puder segurar esses fundos durante quatro ou cinco anos está comprando bons imóveis com um ‘valuation’ atrativo”. (..)"

20210-08-14

terça-feira, 10 de agosto de 2021

Apontamentos: Moreira e Saraiva 2020, urbanismo e suburbanização no Recife dos anos 1920

MOREIRA Fernando e SARAIVA Kate, “Dos subúrbios coloridos aos horizontes molhados: a expansão urbana do Recife nos anos 1920”. URBANA / UNICAMP V.12 P.1-40, 2020
https://periodicos.sbu.unicamp.br/.../view/8655956/23085

Recife 1920s
Eixos de expansão, por Moreira e Saraiva
A cidade e o urbanismo que nela intervém raramente são reconhecidos, e tratados, como objetos distintos em nossos estudos históricos. E é justo por aparecerem sempre tão intimamente entrelaçados no plano dos fatos, muitas vezes sem uma clara relação de causalidade, precedência ou interdependência, que se torna crítica a distinção.


Este aqui não foge à regra: um ótimo trabalho de pesquisa em história do urbanismo, mas de que o estudioso da história urbana necessita filtrar as informações que concernem ao seu mister para deduzir, na medida do possível, os termos daquela relação, eventualmente chegando a conclusões, ou hipóteses, bastante diferentes das dos autores – como nas proposições de que “as intervenções [urbanas do governo Loreto, 1922-26] foram realizadas (..) com a intenção de dirigir o crescimento [da cidade] para os subúrbios", e de que elas são “a primeira manifestação, ainda que incipiente, do urbanismo moderno na cidade, alargando sensivelmente sua mancha urbana”.

A julgar pelos casos de Rio de Janeiro [1] e Porto Alegre [2] [3], muito mais provável é que, por ocasião das intervenções do governo Loreto, o crescimento da mancha urbana, ou ao menos dos parcelamentos de terra, já seguisse há algum tempo a marcha da incipiente urbanização de mercado rumo às cercanias do velho Recife colonial-imperial. Cabe perguntar, pois, e investigar, se são as intervenções de Loreto que dirigem o crescimento da cidade para os subúrbios ou se é o novo arranjo socioespacial em formação, envolvendo vendedores e compradores de bens e serviços urbanos, que exige da municipalidade as melhorias correspondentes e dão a Loreto a oportunidade de se alçar como governante de ideias urbanísticas “modernas”.

A propósito, chama a atenção – pelo tamanho, temporalidade, localização relativa e atração de usos “institucionais” – o paralelismo entre as iniciativas urbanizadoras do Parque do Derby, em Recife, e do Campo da Redenção, em Porto Alegre. Matéria para um estudo comparado da área de transição entre a cidade colonial-imperial e os subúrbios da nascente metrópole capitalista brasileira.

___
NOTAS

[1] QUEIROZ RIBEIRO, Luiz Cesar. Dos Cortiços aos Condomínios Fechados - As formas de produção da moradia na cidade do Rio de Janeiro. 2015

[2] STROHAECKER  T M, "Atuação do Público e do Privado na Estruturação do Mercado de Terras de Porto Alegre (1890-1950)". Scripta Nova  Vol. IX, núm. 194 (13), 1 de agosto de 2005, Universidade de Barcelona
 
[3] JORGENSEN P, "Porto Alegre cidade radiocêntrica". À beira do urbanismo (blog), 21-05-2020
https://abeiradourbanismo.blogspot.com/2020/05/porto-alegre-cidade-radiocentrica-2_30.html


2021-08-10

sexta-feira, 6 de agosto de 2021

Desmercantilização planetária

Deu no Valorinveste Imóveis
27-07-2021, por Yasmin Tavares
Preço do aluguel de imóveis comerciais avança no primeiro semestre de 2021

Complexo da Maré - Nova Holanda
Rio de Janeiro
Foto: Rodrigo Maré Souza
“Preço do aluguel avança”, “desempenho negativo do preço de venda”. A linguagem dos cadernos de negócios dá pouca margem à dúvida: no ramo imobiliário, a virtude não se mede pela baixa dos preços resultante da concorrência, mas pelo seu contínuo aumento relativo. 

Arrisco uma generalização: na economia do século XXI, os ramos de negócio baseados em direitos de monopólio - patentes, marcas, royalties e terra-localização - são, para a valorização das carteiras de investimento privado, cada vez mais vitais por oposição aos ramos industriais em geral, onde, por força da concorrência, impõe-se o aumento exponencial e continuado da força produtiva do trabalho (maquinário e tecnologia), consequentemente também do trabalhadorado redundante, do desemprego, da precariedade e do subconsumo.

O setor imobiliário teria, pois, para o capital, o papel estratégico de compensar a tendência estagnante das taxas de lucro na indústria com o aporte dia a dia mais significativo das rendas urbanas de solo-localização, cujas espirais de valorização são hoje claramente impelidas pela própria concentração incessante da riqueza. 

Depreende-se daí que essas tendências antagônicas da economia concorrencial tornam a humanidade inapelavelmente prisioneira das megalópoles, apesar do tamanho e gravidade de deseconomias como o preço exorbitante da moradia, o custo crescente dos transportes, a degradação continuada do meio ambiente, a expansão irrefreável das periferias sub-urbanizadas, favelas e informalidade em geral, a obsolescência e deterioração precoce de grandes estoques de edificações e infraestrutruras etc. 

A bandeira da “desmercantilização” da moradia, que tem o meu apreço, supõe, por essa razão, uma profunda transformação dos fundamentos econômicos da sociedade, que se poderia resumir no conceito, tão caro aos urbanistas, de função social da propriedade – não apenas imobiliária, bem entendido, e em nenhuma hipótese restrita ao âmbito nacional, mas de todas as grandes cadeias de financiamento, produção e distribuição de bens em serviços em escala planetária. 

Uma economia global sustentável e, por isso mesmo, essencialmente planejada, é o que se faz urgente. O futuro das cidades tais como as conhecemos é, sob este ponto de vista, uma questão totalmente em aberto.

2021-08-06

segunda-feira, 2 de agosto de 2021

Outorga Onerosa, para variar

Editada em 03-08-2021

Deu no Jornal do Comércio / Porto Alegre
21-07-2021, por Pensar a Cidade
https://www.jornaldocomercio.com/_conteudo/colunas/pensar_a_cidade/2021/07/802618-porto-alegre-tera-leiloes-anuais-de-solo-criado.html

Porto Alegre terá leilões anuais de Solo Criado

O Parque Moinhos de Vento, o Parcão, é um dos principais focos de valorização do solo no mercado imobiliário de Porto Alegre


Intrigaram-me, numa rápida vista d’olhos nessa matéria do Jornal do Comércio, os preços médios de contrapartida por m2 de Solo Criado (Outorga Onerosa) deduzidos dos valores publicados. A arrecadação mínima esperada de R$ 105,7 milhões com a venda dos 31,3 mil m2 ofertados implica uma contrapartida (preço) média por m2 igual a R$ 3.377,00, valor não apenas muito mais elevado do que se cobra por m2 de Outorga Onerosa do Direito de Construir em qualquer outra cidade brasileira como maior do que o próprio resíduo (renda da terra) do m2 de produto imobiliário no mercado de classe média. Suspeitaria de um erro de edição não fosse a informação, logo abaixo, de que entre 2014 e 2016 foram arrecadados 144,0 milhões com a venda de 32.550m2, vale dizer R$ 4.424,00 /m2. [*]

Isto só poderia significar que, em Porto Alegre, os m2 leiloados são uma parte relativamente pequena do volume total de construção, isto é, que os coeficientes básicos de aproveitamento de terreno são em geral bastante elevados como proporção dos coeficientes máximos. Por quê
?

Porque  o preço REAL da contrapartida por Outorga Onerosa / Solo Criado em um empreendimento imobiliário, que é o seu valor total dividido pela quantidade de m2 privativos produzidos e postos à venda no mercado, aparece como preço NOMINAL tanto mais elevado quanto menor for a proporção do volume total de construção classificada como Solo Criado.  Se, por absurdo, num empreendimento de 5.000m2 privativos, um único m2 construído for considerado Solo Criado ao preço de R$50.000,00, o seu valor no cálculo da rentabilidade do negócio é (admitindo-se, para simplificar, a relação 1:1 entre m2 construídos e m2 privativos) R$ 10,00/m2.

Com efeito, diz a matéria um pouco adiante que “em Porto Alegre, o valor básico desse índice [construtivo] varia entre 1 e 2,4 e o máximo entre 1,5 e 3”. Se tomamos, então, como hipótese um terreno de 1.000m2 com Cb=2,4 e Cm=3, temos que apenas 600m2 são excedentes ao coeficiente básico, vale dizer "solo criado" para fins de cobrança de direitos de edificabilidade. Supondo um preço de R$3.000,00 por m2 de Solo Criado, temos uma contrapartida total de R$ 1.800.000,00. Dado, porém, que o incorporador vai construir e vender 1.000m2 x 3 = 3.000 m2, o preço REAL da contrapartida é R$ 600,00 / m2, este sim um valor, mais exatamente uma ordem de grandeza de valor, compatível no sul-sudeste do Brasil com a recuperação do resíduo (renda da terra) contido no preço de 1m2 privativo médio no mercado de classe média: para uma hipotética proporção de 35% no m2 privativo ao preço de R$ 8.000,00, o resíduo valeria R$ 2.800,00 /m2 e a contrapartida 21,4% do resíduo.

A não distinção entre preço nominal e preço real da contrapartida por Solo Criado / OODC, perdidos em infinitas combinações possíveis de coeficientes básico, máximo e “fatores de ajuste” inseridos nas fórmulas de cálculo, continua sendo, a meu juízo, um sério obstáculo à construção de um entendimento comum, consequentemente uma política nacional, da recuperação de mais-valias fundiárias na indústria da incorporação. 

Só é possível ter uma ideia clara, por comparação a outras cidades brasileiras por exemplo, do que significa a arrecadação de 105,7 milhões com a venda de 31,3 mil m2 de Solo Criado se tal valor for relativo ao TOTAL de m2 construídos ou, ainda mais exatamente, de m2 privativos a serem produzidos nos empreendimentos que utilizarão os direitos de edificabilidade adquiridos, e ao seu preço médio no mercado.

Salve, pois, a cidade de Porto Alegre, que mesmo não utilizando o tão exaltado quanto pouco compreendido Coeficiente Básico (de aproveitamento de terreno) = 1 [**] é capaz de recuperar renda da terra na indústria da incorporação em valores que suponho compatíveis com os da cidade de São Paulo, a mais notória praticante da Outorga Onerosa do Direito de Construir em nosso país.

Por outro lado, uma notável qualidade do sistema portoalegrense de venda de Solo Criado em leilões anuais, ou plurianuais, é facilitar a inserção das receitas derivadas da recuperação de mais-valias no planejamento / orçamento anual da prefeitura, atribindo-lhe o status de receita corrente e demandando ao setor de urbanismo um acompanhamento permanente e tecnicamente bem informado do mercado.

___

[*] Veja o Projeto Básico do leilão previsto para agosto de 2021, objeto da reportagem, em http://lproweb.procempa.com.br/pmpa/prefpoa/smf/usu_doc/leilao_2-2021_sei_14718639__anexos.pdf

[**] A “igualdade de direitos de aproveitamento de terreno” implícita no Cb =1 é altamente discutível, para não dizer 100% mítica.

Primeiro porque o Cb=1 só igualaria, e não mais do que formalmente como explico mais abaixo, os direitos dos proprietários de terrenos se e somente se TODO o resíduo (renda da terra) do VGV (receita total do empreendimento) excedente ao Cb=1 fosse pago a título de Outorga Onerosa / Solo Criado – o que é fora de questão porque destruiria o negócio da incorporação tal como o conhecemos. Dessa contradição nascem os “fatores de planejamento”, cuja primeira missão nas fórmulas de cálculo de OODC / Solo Criado é, curiosamente, violar a camisa de força do Cb=1. 

Segundo porque a terra tem distintos valores de mercado conforme sua localização na cidade, fenômeno que subverte a ideia, subjacente ao Cb=1, de igualação dos proprietários pela via do “direito natural ao valor de uso dos terrenos". Proprietários de terrenos urbanos são desiguais antes de tudo pela localização de seus imóveis. Ilustro com um caso limite: numa região periférica de baixa densidade e demanda de alta renda, como a Barra da tijuca, Rio de Janeiro, um terreno de 10 mil m2 com Cb=Cm=1 admitiria (não existe OODC no Rio de Janeiro), grosso modo, 10 mil m2 de produto imobiliário, VGV de R$ 100 milhões, resíduo (renda da terra) de R$ 50 milhões e ZERO de Outorga Onerosa / Solo Criado.

Terceiro porque a virtude da igualdade entre donos de terrenos urbanos é uma reminiscência jeffersoniana: lei igual para proprietários - de terras, capitais e até escravos.  

2021-08-02

quinta-feira, 29 de julho de 2021

Pedra cantada

Deu no G1 Rio de Janeiro
18-07-2021, por C Loureiro, H Coelho e M Rodrigues
https://g1.globo.com/rj/rio-de-janeiro/noticia/2021/07/18/cinco-anos-depois-legado-da-rio-2016-especial.ghtml



Ficou como era de esperar: os privados com os lucros do negócio, o público com os restos a pagar.


2021-07-29

quarta-feira, 21 de julho de 2021

Tarifa zero - uma nota

Deu no UOL Internacional
15-07-2021, por Peter Yeung
O exemplo das cidades que passaram a oferecer transporte público gratuito

Sempre que vem à tona o debate sobra a tarifa zero no transporte público urbano, ouve-se a advertência de que o transporte nunca é gratuito: alguém tem de pagar seus custos.

Em minha opinião, “alguém ter de pagar” é um não-problema. Vale igualmente para a educação e a saúde gratuitas. E nunca vi ninguém - trabalhador, burocrata ou empresário - alert
ar que a segurança interna (polícia) e externa (Forças Armadas), também públicas e gratuitas, têm de ser paga por alguém. No fim das contas, os serviços públicos são todos pagos pelo “fundo comum”, para o qual aliás, como explicam muitos estudiosos da estrutura tributária, são os capitalistas os que proporcionalmente menos contribuem.

Transporte público gratuito não é uma panaceia; não há razão para supor que ele esteja livre dos defeitos encontráveis nos demais serviços públicos e gratuitos de nosso país. Mas, a exemplo da educação e da saúde, poderia ser benéfico para a economia em geral e para os trabalhadores em particular, com ganhos imediatos em poder de consumo e mediatos em vantagens derivadas do acréscimo de mobilidade. O problema é como evitar que esses ganhos venham a ser capturados pela propriedade imobiliária sob a forma de aumentos de alugueis e preços dos terrenos, principalmente nas periferias urbanas, onde reside a imensa maior parte da população trabalhadora. 

Transporte e aluguel são custos interrelacionados, e tanto mais intimamente quanto menor é o nível de rendimento do usuário. O exame da relação entre localização, rendimento familiar e aluguel mostra que, quanto mais periférica a localização, consequentemente maior o custo real do deslocamento aos principais centros de emprego, mais barato o solo/localização - ainda que não propriamente a moradia, porque maior é a proporção do rendimento familiar gasta em aluguel.

Contudo, é quase impossível imaginar como uma política pública tão abrangente e complexa, envolvendo numa única equação os transportes e a renda da terra, possa funcionar em megalópoles cujas periferias vivem imersas na informalidade, vale dizer à margem de uma parte não desprezível das regulações e controles estatais, e cujos sistemas de transportes se encontram muitas vezes, como hoje no Rio de Janeiro, retalhados em pedaços semi-independentes para fins de exploração privada. 

A política de "tarifa zero" esbarra, pois, antes de tudo, num obstáculo bastante prosaico: o fato de que a exploração dos serviços públicos constitui, sobretudo nos países de médio e baixo PIB per capita, onde são pouco enraizadas as conquistas do Estado do bem-estar, uma saída de emergência para capitais em crise crônica de oportunidades de valorização. Muito me espantaria se no Brasil, onde acabamos de aprovar a lei da privatização do saneamento, passássemos a estatizar, para operação direta ou contratada, os transportes urbanos.


2021-07-25

sábado, 17 de julho de 2021

E o direito ao clima?

As cidades precisam se preparar para a crise climática

Efeito das chuvas torrenciais na cidade de Erftstadt, Alemanha, 16-07-2021.
Foto: Rhein-Erft-Kreis via AP

Sim, é preciso que as cidades se preparem, com urgência, para a crise climática. Mas de pouco servirá as cidades se prepararem para a crise climática se o clima não for protegido da crise urbana.

Mumbai, India

2021-07-21

terça-feira, 13 de julho de 2021

No Porto Maravilha, a moradia é à bangu

Deu n'O Dia online
07-07-2021, por Redação
Porto Maravilha ganha segundo empreendimento residencial

A "planta de gabaritos" é o que de mais
assemelhado tem a OUC Porto Maravilha
com um plano de urbanismo.
Os pequenos círculos vermelhos indicam
a localização dos novos empreendimentos
residenciais. O círculo azul indica a
 Estação Rodoviária Novo Rio. 

Não é de hoje que critico a OUC Porto Maravilha por não ter planejado seriamente a formação de novos bairros residenciais na região portuária do Rio de Janeiro, com subsídios e regramentos especiais que incentivassem a mescla de usos e de famílias de distintas faixas de rendimento - além, é claro, da expansão do próprio centro de negócios em escala compatível com o fato de que a sua principal força motora, a Petrobrás, já fizera uma clara opção pelo corredor Castelo - Cidade Nova.   

Para tanto seriam necessários não apenas uma estratégia condizente com o tamanho da área e as incertezas da economia - a onda de choque da debacle global de 2008 não era, como se viu, uma simples marolinha -, mas também um plano urbanístico digno desse nome e, o que é decisivo, uma gerência de projeto com reconhecido saber e larga experiência em desenvolvimento urbano, capaz de lidar com as imensas dificuldades que aqueles objetivos supõem.

Em nenhum caso seria admissível a alienação da totalidade dos direitos de edificabilidade, principal ativo da Operação, a uma entidade financeira, no caso o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha (FIIPM) administrado pela Caixa Econômica Federal, para revenda a incorporadoras. Houve aqui uma dupla perda para a municipalidade: financeira, correspondente ao deságio no preço do CEPAC decorrente da "venda para revenda"[1] e, pior ainda, urbanística, por abrir mão da principal ferramenta de comando e controle da Operação.

Não bastasse, inexiste perspectiva de o Metrô ter uma estação sequer no Porto Maravilha e o sistema de VLT não é dele uma extensão: tem a sua própria tarifa e não é simbólica. Para deslocar-se do Instituto Nacional do Câncer, no Santo Cristo, ao bairro do Catete, a menos de 5 km de distância, um trabalhador tem de pagar R$ 3,80 no VLT + R$ 5,80 no Metrô. São R$ 500,00 mensais com uma semana de 6 dias, o equivalente a 45% do Salário Mínimo. 

Não vejo, portanto, com nenhum otimismo as recentes matérias da imprensa popular - o que não deixa de ser significativo - sobre os emprendimentos habitacionais que uma construtora está lançando na OUC, o primeiro deles com unidades compactas de 1 e 2 quartos com 32-51 m2 privativos e preços de R$ 191 mil a R$ 342 mil (até R$ 240 mil com juros subsidiados pelo Minha Casa Verde e Amarela). [2]  

Na sua última gestão, o prefeito Paes divisava, no Porto Maravilha, um portentoso (500 hectares!) centro de negócios e turismo de padrão global, com a pseudo-moradia gentrificada e altamente rotativa que lhe corresponde. Agora, sem que tenha vindo a público qualquer balanço das notórias dificuldades financeiras, gerenciais e urbanísticas da OUC, que renderam, aliás, não pouca lavação de roupa suja no jornalismo de negócios, o mesmo Paes aparece como animador da venda em massa de CEPACs para habitação de faixa de rendimento C-D nas imediações da Estação Rodoviária Novo Rio.

Parece confirmar-se o vaticínio por mim proferido neste blog em agosto de 2018, quando o nefando ex-prefeito Crivella trompeteou a construção, na área do Porto, de 5 mil unidades do recém-expurgado programa Minha Casa Minha Vida:

Salvo uma mudança radical, o mais provável é que os subsidiados, que estão sendo chamados de urgência para salvar a PPP, venham a ocupar algum lugar do Porto que não atrapalhe a Maravilha. [3]

É a vantagem de se ter uma OUC sem projeto nem comando urbanístico. No fim das contas, o plano urbanístico do Porto Maravilha se resume a uma "planta de gabaritos" para um campo de pelada onde os prefeitos de plantão possam praticar o seu esporte favorito - bajular os incorporadores e iludir os desavisados:  

"Sempre focamos para que se tenham lançamentos residenciais aqui nessa região, queremos gente morando no Centro do Rio de Janeiro. Esse é um projeto que sempre dissemos que era viável e possível. Nós vamos priorizar essa região da cidade. Quem topar investir, fazer lançamento e comprar imóvel no Centro da cidade vai ter uma região valorizada pela prefeitura", afirmou o prefeito [Eduardo Paes]. [4


_____
NOTAS

[1] A propósito vale lembrar a tese do então diretor-presidente da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro - CDURP, num artigo de julho de 2015 intitulado "De onde vem o dinheiro do Porto Maravilha?", de que a revenda pelo FIIPM ao setor imobiliário em 2012, por R$ 1.150,00, de CEPACs arrematados à prefeitura do Rio no leilão de 2011 por R$ 545,00 foi uma "clara demonstração de seu potencial de valorização" e não do fato de terem sido leiloados em lote único pela metade de seu valor de mercado. Acesse o artigo “De onde vem o dinheiro do porto maravilha?”, Porto Maravilha 28-07-2015, por Alberto Silva, diretor-presidente da Cdurp, pelo link
http://portomaravilha.com.br/noticiasdetalhe/3663-de-onde-vem-o-dinheiro-do-porto-maravilha?
 
[2] “Rio Wonder Residences Porto Maravilha”
https://lancamentos-rj.com/lancamento/wonder-rio-centro-rj/

[3] "De volta ao Porto Maravilha". À beira do urbanismo 03-09-2018

[4] "Porto Maravilha ganha segundo empreendimento residencial". O Dia online 07-07-2021

Leia também
“Estande do primeiro empreendimento residencial do Porto Maravilha é inaugurado nesta sexta-feira”. Extra online 04-06-2021, por Pedro Madeira
https://extra.globo.com/noticias/rio/estande-do-primeiro-empreendimento-residencial-do-porto-maravilha-inaugurado-nesta-sexta-feira-25047661.html

2021-07-12

sexta-feira, 9 de julho de 2021

Milagre só amanhã

Publicado em OUTRASPALAVRAS / CIDADES EM TRANSE
02-07-20221, por Gerson Neto
https://outraspalavras.net/cidadesemtranse/um-convite-para-desmercantilizar-as-cidades/

Um convite para desmercantilizar as cidades

“Segundo Everaldo Pastore, um grande urbanista de Goiás, o Plano Diretor é um acordo entre vários atores da cidade para buscar equilíbrio entre os vários interesses que coexistem na cidade.” 

“A participação popular é uma exigência legal para o planejamento urbano, mas é também um obstáculo para o avanço das pretensões dos atores que buscam mercantilizar a cidade.”

“Conhecer o Plano Diretor é essencial para fazer um debate qualificado e garantir o melhor acordo, com as escolhas certas, para que a cidade possa ser cada vez mais bela, justa, viva, sustentável, saudável e feliz.”

Gerson Neto


*

Este artigo de Gerson Neto professa uma visão que me parece, no mínimo, muitíssimo edulcorada da disputa pelas localizações urbanas, ou pelos recursos e regramentos  públicos que tornam certas localizações mais desejáveis do que outras, e das possibilidades dos Planos Diretores na resolução desses conflitos. 

O “acordo entre vários atores da cidade para buscar equilíbrio entre os vários interesses que coexistem na cidade” é essencialmente problemático porque os “vários interesses” são tão tremendamente desiguais na sua capacidade de se impor que não há equilíbrio possível. 

“Desmercantilizar” as cidades é um ideal que compartilho, mas que está absolutamente fora da alçada de qualquer Plano Diretor de urbanismo. Não conheço nenhum que conteste a urbanização de mercado como mecanismo natural, e preferencial, de construção da cidade. Conquistas sociais são possíveis, mas elas geralmente ocorrem às expensas do Estado, vale dizer do "fundo comum", ou arrancadas a duras penas como ínfimas porcentagens das rendas fundiárias privadas geradas nos empreendimentos imobiliários ou recolhidas pela propriedade do solo edificado.

Por fim, nenhum acordo pode tornar “cada vez mais bela, justa, viva, sustentável, saudável e feliz" uma cidade que, para imensos contingentes que nela habitam, nada tem de justa, de sustentável e de saudável – quanto a ser bela, viva e feliz, fica por conta da subjetividade de cada um. 

Planos diretores são indispensáveis e devem ter um explícito viés compensatório dos desequilíbrios socioespaciais. Milagres, contudo, são como fiado no armazém da esquina: "só amanhã".


2021-07-09

segunda-feira, 5 de julho de 2021

Lei e desordem

Deu no Evening Standard
05-07-2021, por Sophia Sleigh

City will crumble if workers don’t start going back to the office, expert warns

Foto: Getty Images / Evening Standard

Com todo o respeito ao recém-falecido mestre, todos esses alertas sobre a iminência de uma catástrofe urbanística e econômica derivada de algo tão razoável, e até certo ponto previsível, como a maré do trabalho remoto sempre me trazem à mente o postulado, que me parece insustentável, de Flavio Villaça sobre a relação entre anarquia na produção e desenvolvimento urbano, à página 77 de sua obra magna Espaço Intra-Urbano no Brasil:

Não é possível associar aqui a aglomeração urbana à desordem da concorrência que Marx diz existir na sociedade. Numa visão social mais ampla, as cidades são uma força produtiva e, como tal, trabalham segundo uma lei, uma lógica, e não em desordem. [*]

As "leis/lógicas" da produção capitalista e a “desordem/anarquia” que ela promove na economia com um todo não se excluem absolutamente: são um antagonismo gerado pelas forças motrizes do mesmo processo, como na relação entre concorrência e monopólio e, em outro plano, entre liberdade individual e controle social. A contradição entre o planejamento rigoroso no âmbito da empresa privada e a competição predatória no da sociedade, ambos voltados à obtenção do máximo lucro sobre o capital investido, tem um lugar nada menos que central n'O Capital de K Marx.

A convicção de que as megalópoles são imprescindíveis à riqueza das nações tornou-se tão avassaladora em nossa época que tendemos a esquecer o caráter tsunâmico de suas deseconomias e a escassez, virtualmente insolúvel para a imensa maioria dos cidadãos trabalhadores, de seu bem mais precioso: a terra urbanizada e adequadamente localizada.

Sim, a reprodução das cidades modernas está sujeita a certas leis da economia e da sociologia, mas nem por isso deixa de ser anárquica - errática do ponto de vista das necessidades do presente, temerária quanto às possibilidades do futuro e mais ou menos alheia, a depender do país e das circunstâncias, aos ideais de apuro estético, justiça social e sustentabilidade ambiental de urbanistas-planejadores, reformadores e legisladores. Não há, aliás, nenhum motivo para que o desenvolvimento urbano em geral seja menos anárquico do que o das próprias economias nacionais e mundial.

Mesmo que não venha a realizar-se, o espectro da súbita desvalorização e obsolescência dos hipercentros financeiros, alguns recém-construídos sob a rubrica dos Grandes Projetos Urbanos, é um augúrio de que a tragédia de Detroit pode não ter sido "um raio em céu azul". 

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[*] VILLAÇA Flavio, Espaço Intra-Urbano no Brasil. São Paulo: FAPESP 2001, p. 77


2021-07-05