quarta-feira, 22 de junho de 2022

Aluguel e rendimento familiar: uma nota


Folha de S Paulo 09-06-2022
https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2022/06/aluguel-compromete-38-da-renda-familiar-em-sp-diz-pesquisa.shtml


Não será a diferença de 11% o ágio, ou “imposto sobre a pobreza”, que as famílias de menor rendimento pagam à propriedade por não terem acesso ao financiamento imobiliário? 

A regra geral do mercado de alugueis residenciais parece ser a de que, quanto mais baratos os imóveis em termos nominais, mais caros em termos reais, isto é, mais pesam sobre o orçamento das famílias; não por acaso, a razão entre o valor médio do aluguel e o valor médio de compra-venda dos apartamentos de tamanho similar é sistematicamente maior nos bairros menos valorizados.

Fonte: Àbeiradourbanismo

E dado que “38% do rendimento mensal em aluguel” provavelmente não inclui condomínio e IPTU, que nas áreas formais são parte do pacote, é provável que o peso da moradia (de aluguel) sobre o orçamento das famílias de baixos rendimentos não seja inferior a 40%.

2022-06-22

quarta-feira, 15 de junho de 2022

Home equity strikes again


The Guardian 09-06-2022, por Bob Kerslake

Right to Buy (Direito de Compra) é um instituto em vigor no Reino Unido (salvo Escócia desde 01-08- 2016 e País de Gales desde 26-01- 2019), que dá aos inquilinos das moradias do Estado e de algumas cooperativas habitacionais o direito de comprar, com grande desconto, os imóveis em que residem. Para os inquilinos de imóveis cooperativados construídos com subsídio público após 1997, existe também o Right to Acquire (Direito de Aquisição), com um desconto menor. De 1980 a 1997, mais de 1.700.000 moradias sociais foram vendidas no marco dessa política, tida como uma das principais causas da drástica redução da quantidade de moradia social no Reino Unido, que caiu de quase 6,5 milhões de unidades em 1979 para cerca de 2 milhões em 2017, e como o fator principal do aumento de 15% no índice de casa própria, que passou de 55% dos domicílios em 1979 para 71% em 2003 (63% em 2017 na Inglaterra). [1]

A privatização pulverizada dos estoques de habitação social do Reino Unido no âmbito das reformas econômicas thatcheristas foi um componente-chave da política de sustentação do nível de consumo à base de empréstimos pessoais lastreados na expectativa de valorização do solo nas grandes metrópoles.

Este é um aspecto central de O Mundo em Queda Livre (2009), livro de J Stiglitz, ex economista-chefe do Banco Mundial, sobre a debacle financeira de 2008. Nele se lê que a indústria do refinanciamento hipotecário foi uma forma de os estadunidenses "tomarem emprestado e consumir como se os seus rendimentos estivessem crescendo". [2]

O mesmo juízo reaparece, com uma análise mais ampla e historicamente situada, no livro Rethinking the Economics of Land and Housing, dos britânicos Ryan-Collins, Lloyd e Macfarlane [3]:

“(..) no Reino Unido e nos EUA, os empréstimos pessoais garantidos pelas residências (EGR) produziram um aumento do consumo: quanto maior o valor da garantia, maior o nível de consumo. (..) Desde a desregulamentação do crédito na década de 1970, a EGR contribuiu de forma importante para a demanda do consumidor no Reino Unido, ainda que somente nos períodos de alta dos preços da moradia (..). Tanto Margaret Thatcher (1979-92) quanto Tony Blair (1997-2007) desfrutaram, em seus mandatos, grandes booms de consumo parcialmente impulsionados pelo EGR, que contribuíram significativamente para o crescimento do PIB. A década anterior à crise financeira registrou níveis sem precedentes de EGR, com proprietários valendo-se do aumento dos preços das residências para tomar mais empréstimos e consumir mais. O sociólogo Colin Crouch (2009) descreveu o fenômeno como uma espécie de 'keynesianismo privatizado': ao passo que no período 1950-70 a demanda foi sustentada pelo Estado pela via da expansão fiscal, no período 1980-2007,  de declínio dos salários médios, ela foi alimentada pela dívida hipotecária”. [4]
 
Não surpreende que, como explica Muellbauer no prefácio da obra, "no longo prazo, as famílias altamente endividadas [tenham ficado] vulneráveis ​​à queda dos preços imobiliários". [5] Nos EUA, o colapso financeiro de 2008 significou que "pelo menos 10 milhões de pessoas perderam suas casas, quase 9 milhões perderam seus empregos e, quatro anos depois, 46,5 milhões viviam na pobreza [6].

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[1] WIKIPEDIA: "Right to Buy".
https://en.wikipedia.org/wiki/Right_to_Buy

[2] STIGLITZ J, O Mundo em Queda LivreOs Estados Unidos, o mercado livre e o naufrágio da economia mundial. Trad. José Viegas Filho. São Paulo: Companhia das Letras, 2010. Cap. 1: A formação da crise

[3] RYAN-COLLINS, LLOYD e MACFARLANE, Rethinking the Economics of Land and Housing. Zed Books 2017, edição do Kindle, p. 146.

[4] “(..) in the UK and the US, the home-equity withdrawal [HEW] channel boosts consumption as existing homeowners are able to finance higher consumption on the back of higher collateral values. (..) Since the credit deregulation of the 1970s HEW has made important contributions to consumer demand in the UK but only in certain periods when house prices have been rising (..). Both Margaret Thatcher (1979–92) and Tony Blair (1997–2007) enjoyed major consumption booms partially driven by HEW, with equity withdrawal contributing significantly to GDP (..) in both their tenures. The decade before the financial crisis saw unprecedented levels of home equity withdrawal as homeowners used rising house prices to increase their borrowing to fund consumption. The sociologist Colin Crouch (2009) has described this as a form of ‘privatised Keynesianism’, with the large injections of mortgage debt via equity withdrawal propping up consumer demand in the face of declining median wages, in contrast to the state supporting demand via fiscal expansion as in the 1950–70 period.”

[5] MUELLBAUER J, "Foreword", em RYAN-COLLINS, LLOYD e MACFARLANE op. cit.
 
[6] “The financial crisis hit 10 years ago. For some, it feels like yesterday”. Los Angeles Times 15-09-2018, por Colleen Shalby

2022-06-15

domingo, 12 de junho de 2022

Rio de Janeiro, por Luiz Behring

Imagem e texto: Luiz Behring
Sorte de Fotógrafo

Já estava a alguns minutos fotografando, e havia feito algumas fotos, todas medíocres. E é nessas horas, que o anjinho e o diabinho, começam a sussurrar nos meus ouvidos.

- Vamos embora, essa foto já foi feita.

- Nada disso! Fica! Quem sabe o inesperado acontece?

- Que besteira! Vamos!

E foi em algum momento desses, que percebi uma garça branca se aproximando pela direita. Posicionei a câmera no enquadramento previamente decidido e esperei um ou dois segundos para fazer a foto.

Mas foi aí, exatamente aí e antes de tirar os olhos do visor que meu quadro foi literalmente invadido por um bando de Biguais.

Fiz uma sequência de disparos com um frio no estomago e sem respirar. Estava usando uma zoom regulada em 300mm, o que é um ângulo muito restrito. Um espanto!

Nesses momentos, sempre me lembro de um amigo que não está mais aqui. E sempre que eu contava sobre alguma foto e dizia que havia tido sorte em consegui-la, ele me enterrompia e dizia.

- Isso não é sorte não Bhering! Isso é sorte de fotógrafo! Isso só acontece por seu desejo e persistência!

Abraços Antonio Cleber!!!

2022-06-16

quarta-feira, 8 de junho de 2022

Associação da Moradia Social: urgente!


O Globo 07-06-2022
https://oglobo.globo.com/economia/noticia/2022/06/projeto-que-permite-um-imovel-como-garantia-de-varias-dividas-pode-virar-pesadelo-para-familias-pobres.ghtml

A moradia é, por motivos óbvios, “financeirizada” pelo menos desde que começou a ser produzida para o mercado. Ocorre, porém, que a faculdade que tem o solo urbano em geral, e muito especialmente o das grandes metrópoles planetárias do século XXI, de se valorizar continuamente mesmo em períodos recessivos, tornou a moradia objeto prioritário de desejo de gestores de capital de investimento, de mega-imobiliárias que operam na compra-venda e no aluguel, de bancos que emprestam a juros variáveis tendo o imóvel como garantia e de mercadores de títulos de dívidas imobiliárias. Todos operando num ambiente de negócios intrinsecamente especulativo e cada vez mais 
desregulamentado e internacionalizado. A “financeirização da moradia” é, portanto, um aspecto ineludível da economia de mercado contemporânea. Creio ser impossível cogitar o seu fim à margem de um programa econômico e político de transição para uma economia planetária social e ambientalmente sustentável, essencialmente planejada. Mas medidas defensivas imediatas são possíveis, e cada vez mais urgentes. Tudo considerado, a criação de uma Associação Internacional da Moradia Social, com seções em todos os países, seria um fato para lá de auspicioso.

2022-06-08

quarta-feira, 1 de junho de 2022

A gente quer inteiro, não pela metade


O Globo 30-05-2022 
https://oglobo.globo.com/brasil/noticia/2022/05/chuvas-em-pernambuco-para-especialistas-falhas-no-planejamento-urbano-e-na-resposta-a-crise-explicam-tragedia.ghtml
My News 29-05-2022
https://canalmynews.com.br/mais/sobe-para-56-o-numero-de-mortes-registradas-em-pernambuco-vigilancia-em-saude-do-estado-aponta-70-obitos-urbanista-explica-culpa-nao-e-das-chuvas/


Toda vez que ocorre uma tragédia socioambiental urbana no Brasil, os jornalões vêm com a mesma lenga-lenga: “falta planejamento”!

Não conheço os “especialistas” consultados pel’O Globo, mas acho que não faz a menor diferença: é muito possível que o editor tenha selecionado, em seus depoimentos, aspectos técnicos secundários e frases que eludem questões constrangedoras, ou mesmo que as perguntas críticas sequer lhes tenham sido feitas.

Não me espantaria, considerando que a foto que ilustra a matéria mostra um automóvel de boa qualidade trafegando por uma avenida alagada, e não, como seria de esperar, os efeitos da enxurrada em uma área de risco densamente ocupada por habitações.

Por isso sobrepus à imagem d’O Globo uma foto publicada no MyNews, seguida do trecho de um depoimento digno de ser lido.

É preciso insistir: não falta planejamento. Todas as grandes cidades brasileiras dispõem de instituições de planejamento de grande tradição e pessoal técnico altamente capacitado. Faltam, sim, condições materiais e políticas para que o planejamento urbano possa produzir efeitos relevantes e não apenas “migalhas para os pobres”, como recém denunciou a urbanista e professora Nadia Somekh*.

Falta gasto público em infraestrutura urbana e moradia social; faltam impostos sobre a renda fundiária, incluído o capital investido em rendas fundiárias, para financiá-las; falta intervenção estatal no mercado de terras e benfeitorias para permitir o acesso dos trabalhadores às localizações centrais e pericentrais já urbanizadas. E faltam, sobretudo, rendimentos que permitam às famílias trabalhadoras ter acesso à moradia de qualidade como quaisquer outros cidadãos. 

Nada disso é simples de fazer no plano técnico e menos ainda no político. Mas eu diria que a primeira providência é deixarmos, os planejadores e os trabalhadores,  de nos contentar com migalhas.
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*“'O que o Plano Diretor deu aos pobres foi migalha', diz urbanista”. Folha de S Paulo 25-05-2022
https://www1.folha.uol.com.br/cotidiano/2022/05/o-que-o-plano-diretor-deu-aos-pobres-foi-migalha-diz-urbanista.shtml


2022-06-01

quarta-feira, 25 de maio de 2022

Sesmaria do Campo de Marte


Folha de S Paulo 30-5-2022
https://www1.folha.uol.com.br/cotidiano/2022/05/empresario-diz-ser-dono-de-parte-da-area-do-campo-de-marte-e-do-anhembi.shtml

“O processo de disputa do Campo de Marte entre União e Prefeitura de São Paulo, ação iniciada em 1958, teve desfecho no STF (Supremo Tribunal Federal) em março, com a extinção de cerca de R$ 25 bilhões em dívidas do município. Mas outra briga pela área está a caminho.

O empresário Adilson de Souza Bezerra, 51, afirma que parte do aeroporto é dele. Mas não só. Bezerra diz que também tem direito de propriedade sobre um pedaço do Complexo do Anhembi.

Amparado em documentos que remontam ao século 19, Bezerra levou essa reclamação ao Tribunal de Justiça de São Paulo e ao STJ (Superior Tribunal de Justiça). Mais recentemente, fez nova investida no Supremo para tentar interferir na disputa. A corte ignorou a reclamação, alegando que a ação já estava em estágio avançado e próxima ao acordo bilionário entre prefeitura e União. (..)

A documentação apresentada por Bezerra tem mais de 300 páginas, e sua autenticidade não foi contestada pelos tribunais. (..)”

2022-05-25

quarta-feira, 18 de maio de 2022

MEC, marco cívico no.1 do Rio de Janeiro


Extra online 17-05-2022
https://extra.globo.com/noticias/rio/tombamento-do-palacio-capanema-impede-venda-25511580.html

Elegante e plebeu, combinação perfeita de edificação e praça pública em meio às sóbrias ruas-corredor da Esplanada do Castelo, expansão republicana do Centro do Rio de Janeiro planejada por Alfred Agache na década de 1920, o MEC (originalmente MES)*, oficialmente denominado Palácio Gustavo Capanema, é com certeza uma das mais belas e relevantes criações da arquitetura modernista em todo o planeta.

E considerando o papel de proa da arquitetura - como do futebol e da música - na construção da nacionalidade brasileira na cena global de meados do século XX, ouso dizer que o MEC, criação coletiva de Lúcio Costa, Affonso Eduardo Reidy, Carlos Leão, Ernani Vasconcelos, Jorge Machado Moreira e Oscar Niemeyer, é o mais importante marco cívico edificado do Rio de Janeiro, à altura das Bachianas de Villa-Lobos e dos dribles de Mané Garrincha.

Em tempos de emergência climática e democrática, não importa o mérito jurídico da decisão: com ou sem razão, sua excelência está mais do que certa em tirar o MEC do alcance da metralhadora giratória de Bolsonaro-Guedes, ídolos de uma burguesia tão ignorante e mesquinha que é incapaz de reconhecer, que dirá compreender, valorizar e proteger, as autênticas façanhas históricas de seu regime social. 

Só não entendo o motivo pelo qual o Instituto dos Arquitetos do Brasil, e muito especialmente a sua seção carioca, não estejam movendo uma ruidosa campanha internacional não simplesmente em defesa do MEC, mas por sua transformação em sede de alguma instituição à altura do seu valor: Museu Internacional da Arquitetura Modernista, Sub-sede da ONU na América Latina, Paço das ONGs do Brasil ou algo que o valha.

E ainda que o Programa Reviver Centro, da prefeitura do Rio de Janeiro, esteja compreensivelmente concentrado em atrair empreendimentos imobiliários residenciais para esta parte da cidade, não é admissível que a correta destinação e o pleno aproveitamento do MEC para uso e desfrute da cidadania não seja, a essa altura, o símbolo maior de sua revivescência como centro urbano.   

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* Ministério da Educação e Cultura / Saúde (1943). 

2022-05-18

quarta-feira, 11 de maio de 2022

Mumford 1961: mercado de terras, transportes públicos, metrópole capitalista


MUMFORD L (1961), “Capítulo XIV - Expansión Comercial y Disolución Urbana, 4. Los especuladores y el trazado de la ciudad”. La Ciudad en la Historia, Logroño (Esp): Pepitas de calabaza Ed., pp.701-709.
https://docs.google.com/document/d/1YJlJh-DVrn1LAcDp6WAF1saV_TlAAnjj79lR2ac1llQ/edit?usp=sharing


(..) La ampliación del trazado en damero con propósitos de especulación y el sistema de transportes públicos fueron las dos principales actividades que dieron predominio a las formas capitalistas en las ciudades en desarrollo del siglo XIX. Las diligencias públicas fueron seguidas por los ferrocarriles, las balsas de vapor, los puentes, los tranvías eléctricos, los subterráneos y los trenes elevados, aunque no siempre en el mismo orden cronológico. Cada nueva ampliación de la ciudad, cada nuevo aumento de población, podían justificarse como seguro contra la inversión excesiva en estos servicios públicos y como una garantía más del aumento general de los valores inmobiliarios, no solo dentro de los límites de la ciudad, sino incluso en los territorios circundantes, que no formaban parte del municipio. Una economía en expansión reclamaba una población en expansión; y una población en expansión requería una ciudad en expansión. El firmamento y el horizonte eran los únicos límites. En términos puramente comerciales, desarrollo numérico era sinónimo de mejora. El censo de población bastaba para establecer la jerarquía cultural de una ciudad. Pronto seremos testigos de los resultados finales de este proceso con la formación de Megalópolis.

Al estimar la necesidad de nuevos subterráneos en Nueva York, por ejemplo, hace casi medio siglo, el ingeniero de la Comisión de Servicios Públicos proporcionó el enunciado clásico de este planteamiento: «Necesariamente todas las líneas deben estar trazadas hacia el objetivo: Manhattan. Toda línea de tránsito que lleve gente a Manhattan aumenta su valor en bienes raíces. En consideración a su situación geográfica y comercial, el valor de la propiedad en la isla de Manhattan debe aumentar exactamente en la misma medida en que aumente la población en el territorio circundante». (..)

Ni siquiera había entrado en la nueva mente urbana la idea de que una ciudad no podría controlar su crecimiento sin controlar el desarrollo de sus tierras y que ni siquiera podría dejar espacio para sus mismos edificios públicos, en las ubicaciones convenientes, a menos que pudiera adquirir tierra mucho antes de que surgiera la necesidad concreta de ella. La noción misma de control público fue tabú desde el comienzo. Cuando se trataba de ganancias, se consideraba, con fidelidad a la teoría capitalista clásica, que los intereses privados eran superiores a los intereses públicos. Cierto es que los poderes del Estado o el municipio no fueron nunca rechazados completamente por la empresa capitalista. Ávidamente, el capitalismo reclamaba grandes subvenciones y subsidios, o directamente regalos enormes, como los que promovieron en su origen los ferrocarriles del Oeste y como los que ahora, con no menor imprudencia, subvencionan los transportes aéreos y coches privados.

Así, la ciudad, a partir de comienzos del siglo XIX, no se consideró una institución pública sino una empresa comercial privada que se administraría de cualquier manera, siempre que pudiera aumentar el rendimiento del capital y promover la subida de los valores inmobiliarios. (..)

 

Acesse a seção completa pelo link
https://docs.google.com/document/d/1YJlJh-DVrn1LAcDp6WAF1saV_TlAAnjj79lR2ac1llQ/edit?usp=sharing

2022-05-11

 

domingo, 8 de maio de 2022

Solo urbano: escassez e planejamento (2)

Aqui o liberal considera não os planejadores ou o sistema de planejamento, mas os proprietários recalcitrantes como agentes da escassez!!


No filme Aquarius, do diretor Kleber Mendonça Filho, a personagem Clara, interpretada por Sônia Braga, recusa-se a vender para uma incorporadora o seu apartamento, localizado em um condomínio. Seus vizinhos do edifício, por outro lado, topam o negócio. Em artigo para o Estadão, o economista Pedro Fernando Nery retrata o caso através de uma lente oposta à narrativa cinematográfica: Clara, ao invés de heroína, que resiste ao capital imobiliário sem escrúpulos ou respeito pela paisagem litorânea de Recife, é, na verdade, a vilã. Ao barrar o redesenvolvimento do pequeno edifício de 18 unidades em uma torre com mais unidades e mais área, ela estaria impedindo o aumento da oferta imobiliária na cidade em uma região bem localizada, empurrando potenciais futuros moradores para mais longe. (..) (Anthony Ling, ArchDaily em parceria com Caos Planejado)

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Acesse, neste blog, "Escassez e planejamento" pelo link
https://abeiradourbanismo.blogspot.com/2022/04/solo-urbano-desmistificar-escassez.html

2022-04-08

quarta-feira, 4 de maio de 2022

Mumford 1961: para a história da renda da terra urbana


MUMFORD L (1961), “Capítulo XIV - Expansión Comercial y Disolución Urbana, 2. La nueva libertad”. La Ciudad en la Historia, Logroño: Pepitas de calabaza Ed., pp.689-697


(..) Muchos esfuerzos se hicieron a fin de reducir el ritmo de traspaso de la tierra municipal y feudal a la propiedad individual; pero el hecho es que este cambio prosiguió sin interrupción y fueron desapareciendo las posesiones feudales, con deberes recíprocos entre terrateniente e inquilino, siendo remplazadas por la propiedad comercial, sin más obligación que el pago de impuestos. Stow nos ha dado una descripción gráfica del proceso: en Shoreditch había

«una hilera de decorosas casitas con jardines para pobres familias venidas a menos, instaladas en ellas por el prior de dicho hospital (St. Mary Spittle), cada una de las cuales pagaba un alquiler de un penique por año para las navidades [...] pero, después de la supresión del hospital, estas casas, por falta de reparaciones, se arruinaron tanto en unos cuantos años que se las llamaba Rotten Row (La Hilera Podrida) y las pobres y maltrechas [...] casas fueron vendidas, por una pequeña cantidad de dinero, pasando de Goddard a Russell, un pañero, quien las reconstruyó y las puso en alquiler con buenas tarifas, cobrando también grandes multas a los inquilinos, casi tanto como le había costado adquirir y reconstruir las casas».

No bien se aceptaron los principios de apropiación capitalista, exentos de todo sentido de responsabilidad social, los cuchitriles contaron con autorización para prosperar. Avenel, el autor del tratado histórico clásico sobre Money and Prices, señala un nítido punto culminante en el siglo XVI. A partir de entonces, en Francia, los alquileres urbanos suben y exigen una parte desproporcionada del presupuesto del trabajador urbano. El cambio concreto debió de producirse en muchos lugares, en Londres, por ejemplo, antes del siglo XVI: de otra manera no podríamos explicamos esas líneas indignadas en Pedro el Labrador: «Compran casas, se hacen propietarios; si vendieran honradamente no edificarían tan alto». En el siglo XVI Robert Crowley confirmaba esta observación en sus versos sobre «Rent Raisers» (Los que suben los alquileres):

Un hombre que tenía tierras de diez libras por año

inspeccionó las mismas y las alquiló caro;

de modo que con diez libras hizo una veintena

de libras más por año que lo que otro antes hiciera. 

Los nuevos centros comerciales, con sus poblaciones cada vez mayores, fijaron el ritmo para la intensificación del uso de la tierra; y cuanto más limitada era la cantidad de tierra disponible, debido a la constricción natural, como en el caso de la montañosa Génova, o debido al monopolio privado, como en Viena o Londres, más altos eran los alquileres y mayores las posibilidades de beneficio mediante usos degradados y antisociales. Lo que las compañías navieras descubrieron en el siglo XIX, con su explotación de los pasajeros de proa, ya lo habían descubierto mucho antes los propietarios de terrenos: las ganancias máximas no se obtenían facilitando comodidades de primera clase para los que podían pagarlas a buen precio, sino hacinando en tugurios a aquellos cuyos peniques eran más escasos que las libras para un rico.

Antes de mediados del siglo XIX ya había muchas partes de Londres, Nueva York y París de las que se podía decir con seguridad: cuanto peor la vivienda, mayor la renta total de la propiedad. El único límite para esta feliz realización, consistente en estrujar a los pobres para lucrarse con sus necesidades, surgió cuando el costo del delito, el vicio y la enfermedad en el tugurio, reflejado en impuestos, empezó a aminorar la ganancia neta obtenida de los alquileres. En Londres esto no se produjo hasta la época victoriana, cuando se efectuó en el municipio una eliminación de cuchitriles al por mayor, en parte para adquirir nuevo espacio para la expansión comercial, pero también en parte para eludir la creciente carga de la ley de pobres de la parroquia.

La transformación de las antiguas casas más espaciosas en inquilinatos apelmazados, donde toda una familia - y a menudo más de una família - podía hacinarse en un solo cuarto, no bastaba para dar cabida a la población creciente de las ciudades más «prósperas». Era necesario construir nuevos barrios que aceptaran desde el comienzo estas condiciones abyectas como norma.

Según la autobiografía de Roger North, la edificación para especular comenzó en gran escala en Londres con las empresas del doctor Barbone después del Gran Incendio de 1666. La disminución de viviendas que se produjo entonces le brindó una oportunidad favorable. (..)


Acesse a seção completa pelo link
https://drive.google.com/file/d/1Yod5uoMLzdER_xuYXLvv7diIuzm0ZVB9/view

2022-05-04 

quarta-feira, 27 de abril de 2022

Apontamentos: SILVA e o que falta esclarecer


SILVA J O C, “4.2.1 Urban Rents and Land Use” (excerto de “History of Spatial Economic Theory”, pp 47-48), em BACKHOUSE R, History of Economic Thought, Programa de Doutoramento em Economia, Faculdade de Economia do Porto, Universidade do Porto S/DATA
https://docs.google.com/document/d/1zbj2l8KUv4gQHpDrLZg0fLoA7P7cjSI3yQV-xMmgVdw/edit?usp=sharing

Montagem: Àbeiradourbanismo
Chama a atenção nesse excerto que seu autor, depois de observar que os modelos espaciais da tradição de Von Thunen têm o defeito de assumir como dado algo que está por ser esclarecido, no caso a formação do centro urbano, afirme que isso não é tão importante porque, afinal, não se pode esperar que os modelos expliquem tudo! E como para provar que a gênese do centro urbano é problema de pouca monta, recorda que muitas cidades não só não têm um centro único perfeitamente definido como podem ter vários, como Los Angeles, cujas 16 “cidades periféricas eclipsam seus dois centros”.

O problema aqui é que a policentralidade não nega nem esvazia a centralidade, fenômeno basilar da organização do espaço: ao contrário, o manifesta e reafirma em condições particulares, ou certo estágio, de desenvolvimento.  Nessa questão estou com VILLAÇA, para quem, “nas regiões metropolitanas em geral, inclusive nas norte-americanas, continua a haver um centro principal, o tradicional, seja o de Chicago, de São Francisco ou de Nova Iorque, que é mais desenvolvido que os demais e por isso pode, e deve, ser chamado de ‘principal’”. E tenho dúvidas de que, como diz Gottdiener 1985 e parece admitir o próprio Villaça, a polinucleação “tenha como uma de suas consequências ou manifestações o enfraquecimento dos centros principais como aglutinadores do espaço metropolitano”. [1] 

A tendência à dispersão, nos países ricos - não por acaso corriqueiramente chamados de "centrais" -, de subcentros e cidades satélites ao redor dos grandes polos metropolitanos do século XX, resulta precisamente da concentração da riqueza nacional e global em suas áreas de influência, levando a que se expandam a ponto de formar conglomerados urbanos como a Grande Londres (quase diria a Inglaterra inteira), a Grande Paris e a Grande Tóquio, o triângulo Ruhr-Bruxelas-Amsterdam e seu análogo Houston-Dallas-San Antonio, os corredores Boston-Washington D.C, Quebec-Toronto, Osaka-Kioto e Xangai-Nanquim etc. Ao invés de "enfraquecimento", a polinucleação poderia significar a integração das grandes cidades em estruturas múltiplas ainda mais centralizadoras dos fluxos de riqueza global.

Retornando à metrópole, penso que o "modelo americano" não exprime leis de organização espacial urbana distintas das que vigoram no resto do mundo. As diferenças de rendimento determinam, desde os primórdios da urbanização de mercado, tanto a forma geral da distribuição sócio-espacial, que é a ocupação residencial das áreas centrais e pericentrais pelas famílias mais desafogadas e a periferização do conjunto inversamente proporcional aos rendimentos, quanto suas manifestações particulares, como a formação de enclaves periféricos de elevados rendimentos (jardins e alphavilles) e centrais de trabalhadores precarizados (cortiços e estalagens) - configuração antagônica à forma geral da distribuição sócio-espacial, mas compatível com a lei fundamental da economia do espaço (rendas fundiárias decrescentes com a distância às centralidades).[2]

Vejo o “modelo americano” vigente, pode-se dizer, há quase um século, como situação-limite da forma geral centro-periferia nas especialíssimas circunstâncias históricas, geográficas e culturais de sua expansão capitalista, que inverte, relativamente à Europa Ocidental, Japão e países intermediários como Brasil, México e Argentina, o foco do poder de preempção locacional das camadas sociais aptas a aceder à moradia pela via do mercado. Dentre essas circunstâncias, cito: (1) uma classe média excepcionalmente numerosa, que inclui a totalidade da pequena burguesia e um enorme contingente de trabalhadores urbanos com significativos excedentes de rendimentos sobre as necessidades básicas; (2) um imaginário social que conserva a propriedade privada da terra de fronteira como ideal de liberdade individual e realização familiar; (3) uma numerosa coleção de cidades expandindo-se sobre terras de baixíssimo preço por m2; (4) o Estado provedor de uma vasta estrutura de acessibilidade automotiva movida a gasolina barata; (5) um setor bancário descentralizado e apto a oferecer crédito em massa a baixíssimo custo para o financiamento de automóveis e moradias; (6) uma formidável base industrial capaz de produzir tudo isso em tempo recorde.

De volta ao início, parece-me tão correto Villaça em dizer que o caráter polinucleado da metrópole estadunidense contemporânea é, em Gottdiener, "uma simples observação empírica, não uma teoria" [3] quanto Silva em sugerir - ainda que de passagem - que a gênese do centro urbano principal, ou histórico, da metrópole capitalista ainda está por ser explicada no domínio da economia espacial thuneniana. 

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[1] VILLAÇA Flavio, Espaço Intra-Urbano no Brasil. FAPESP São Paulo 2001, p. 245.

[2] “(..) Lo que las compañías navieras descubrieron en el siglo xix, con su explotación de los pasajeros de proa, ya lo habían descubierto mucho antes los propietarios de terrenos: las ganancias máximas no se obtenían facilitando comodidades de primera clase para los que podían pagarlas a buen precio, sino hacinando en tugurios a aquellos cuyos peniques eran más escasos que las libras para un rico. (..)” MUMFORD L [1961], La Ciudad em la Historia. Logroño: Pepitas de Calabaza Ed 2012, p. 695

[3] VILLAÇA Flavio, op.cit., p. 38

2022-04-27

quarta-feira, 20 de abril de 2022

Apontamentos: FARIA et al (orgs) 2022 - Urbanismo e Urbanização em Ribeirão Preto


FARIA R, MIRANDA A L e RIZZATTI H (Orgs), Urbanismo e Urbanização em Ribeirão Preto - história e desenvolvimento. Editora FAU-UnB (a ser publicado)


Para além do valor intrínseco de cada contribuição individual, Urbanismo e Urbanização em Ribeirão Preto, cuja publicação está sendo anunciada para breve, há de ser um livro de grande relevância e utilidade para o estudo historicamente orientado da organização espacial urbana no Brasil.

Começo tirando o chapéu para a clarificação do título, “Urbanismo e Urbanização", objetos distintos, embora permanentemente entrelaçados, que a arraigada tradição idealista da história e da crítica urbanística reitera em confundir. Para ser ainda mais didático, eu diria “Urbanização e Urbanismo”. 

Nas palavras de FARIA,

(..) produto de um trabalho coletivo que se iniciou com a realização de um Seminário em fevereiro de 2020 no Centro Cultural Palace de Ribeirão Preto (..), com este livro nos colocamos no debate político sobre Ribeirão Preto a partir de nossos campos disciplinares. (..) Arquitetura, Urbanismo, História, Geografia, Planejamento Urbano-Regional são os lugares profissionais que estão na base estrutural de um conjunto de olhares cujas críticas trazem também um projeto-ideia de transformação dessa mesma realidade.

O livro contém nove artigos de autores diversos, organizados em três partes definidas pelas principais fases do processo urbanizatório - entendido como combinação de crescimento “espontâneo” e ação governamental. São elas:

PARTE A - Ribeirão Preto no Séculos XIX e XX: história, urbanismo e urbanização.

PARTE B - Ribeirão Preto no Séculos XX: planejamento e política urbana A COHAB-RP na produção do espaço urbano em Ribeirão Preto (SP).

PARTE C - Ribeirão Preto no Século XXI: planejamento estratégico, periferização e metropolização.

Imediatamente interessado na transição do núcleo urbano original, reconhecido como vila em 1871, para os primórdios da metrópole contemporânea, digamos até o ano de 1930, pude extrair, de uma rápida pesquisa de autores participantes do projeto, uma pequena coleção de ótimos materiais como a preciosa Tese de Doutorado de Débora ZAMBONI, 
A Territorialidade do Capital: da fazenda ao condomínio, desenhando a cidade (UFABC 2018), [1] e uma série de escritos de Adriana Capretz Borges da SILVA, pesquisadora da história dos bairros oriundos do Núcleo Colonial [Agrícola] Antônio Prado, tema de sua Dissertação de Mestrado (UFSC 2002) e do livro Campos Elíseos e Ipiranga: memórias do antigo Barracão, [2] - além de textos de autores não relacionados à publicação.

Ambas as pesquisas lançam luzes sobre a rápida conversão das pequenas propriedades rurais provenientes da colonização agrícola de fins do século XIX em loteamentos suburbanos proletários e semi-proletários da metrópole nascente, e a consequente diferenciação norte-sul que passa a caracterizar, daí em diante, a sua configuração sócio-espacial

Apesar das significativas diferenças, o processo de incorporação dos lotes do Núcleo Colonial Antônio Prado à malha (sub)urbana de Ribeirão Preto suscita de imediato o caso de Erechim - RS, cidade “planejada” nascida, em 1910, da transformação do 5o Distrito de Passo Fundo em colônia agrícola também destinada a imigrantes europeus. Um estudo comparado da história dessas duas cidades pode ser o passo seguinte à publicação, em breve neste blog, de um artigo sobre a cidade de Erechim - mais exatamente sobre a incorporação do Plano Torres Gonçalves ao processo de expansão urbana impelida pelo mercado de terras, benfeitorias e serviços.

Encerro esta nota com duas passagens de SILVA que, embora aparentemente irrelevantes, tocam num ponto que me parece crucial:

Havia três acessos do núcleo colonial para o núcleo urbano já existente, que era chamado de “cidade” (..). A Sede [área verde da figura abaixo] (..) foi concebida com a finalidade de constituir um prolongamento da “Cidade” e, por este motivo, esses lotes eram denominados “urbanos”. [3]
Embora a autora não mencione a fonte dessas informações, as aspas deixam pouca margem para dúvida: trata-se de um fragmento da nossa história urbana incrustado na linguagem. Permito-me especular que, por ocasião da criação do núcleo Antônio Prado, o “centro”, entidade geográfica distintiva da transformação das cidades mercantis-escravistas brasileiras em metrópoles, grandes e pequenas, ainda não existia para os ribeirão-pretanos; surgiria, nas décadas seguintes, do próprio processo de suburbanização a norte e oeste da "cidade" principalmente, mas também, em alguma media, a sul e leste. Vejamos se o livro nos esclarece.

____
[1] ZAMBONI D P, A territorialidade do capital: da fazenda ao condomínio, desenhando a cidade. Tese de Doutorado, Programa de Pós-Graduação em Planejamento e Gestão do Território da Universidade Federal do ABC. Santo André, 2018.
http://lepur.com.br/wp-content/uploads/2019/01/Debora-Prado-Zamboni_Tese_2018.pdf

[2] SILVA A C B, Campos Elíseos e Ipiranga: memórias do antigo Barracão. Ribeirão Preto SP: Editora COC 2006

[3] MANHAS A C e MANHAS M P, “Traçado urbano e funcionamento do núcleo colonial Antônio Prado em Ribeirão Preto SP 1887. I Simpósio Brasileiro de Cartografia Histórica, Paraty, Maio 2011, p. 6.
https://www.ufmg.br/rededemuseus/crch/simposio/CAPRETZ_ADRIANA_E_MANHAS_MAX_PAULO.pdf

2022-04-20

quarta-feira, 13 de abril de 2022

Solo urbano: escassez e planejamento

Deu no Financial Times
16-05-2021, por Martin Wolf

The idea that we have no land left for houses is absurd. We should base policy on demand, not “need”. New houses being built in Bristol. All developed land, plus gardens, plus indoor recreation covers a mere 15.3% of land in England. Farming accounts for 63% of land use. 



A matéria já é um pouco antiga, mas o tema absolutamente atual.

Liberais invariavelmente acusam o sistema de planejamento de agente de escassez de solo urbanizável / edificável, responsável, consequentemente, pelo alto preço da moradia. Sua solução, também invariavelmente, é liberar a oferta permitindo que os empreendedores construam o que quiserem, onde quiserem, quando quiserem. Aqui, o autor reclama:

“(..) market signals are telling us that the public wants more land in residential use, which is vastly more valuable to them than in its main current use, agriculture; 63 per cent of land is currently farmed, while all developed land, plus gardens, plus outdoor recreation, is a mere 15.3 per cent. (..)”

O pulo do gato dessa discussão é que na cidade moderna não existe "terra", mas terra-localização. E esta, 
além de desigualmente urbanizada, é constitutivamente escassa por ser o solo irreprodutível e limitadamente edificável e por ser a cidade uma estrutura cêntrica, mono- ou poli-, mas necessariamente cêntrica, em que, regra geral, menor distância agregada representa menores gastos de deslocamento para os residentes e maiores ganhos de aglomeração para as empresas. Daí provêm os gradientes de preço do solo, sujeitos, sem dúvida, a exacerbação por todo tipo de peculiaridades, como a topografia, e pressões especulativas extraordinárias, como a demanda turística. 

Vale dizer, na cidade tal como a herdamos e reproduzimos sempre haverá escassez relativa de terra-localização e grandes diferenças de preço, tanto maiores quanto mais desigualmente distribuído for o rendimento da famílias. Nunca é demais
lembrar: no mercado de solo urbano, leva quem paga mais. 

Isso sem falar que o liberal, quando fala em escassez de moradias, não está se referindo ao déficit habitacional, vale dizer à escassez absoluta, mas às condições de produção de habitações de mercado em áreas centrais e pericentrais das grandes cidades, cujos preços mínimos - aqueles abaixo dos quais o incorporador não encontra rentabilidade para investir - excluem a priori, no Brasil, cerca de 80% das famílias, boa parte das quais, inapta também à moradia de aluguel nos bairros periféricos, terá de recorrer aos cortiços e favelas centrais e pericentrais, à autoconstrução em áreas de risco e, eventualmente, à moradia social patrocinada pelo Estado.

No que tange à escassez do solo-localização e à distribuição sócio-espacial dos demandantes, portanto, o planejadorseja criando uma cidade nova seja intervindo na existente, não é muito mais do que um árbitro de pequenas causas. Confrontado com as insaciáveis ambições competitivas dos urbanizadores de mercado, ele lança mão de normas restritivas do uso e ocupação do solo para, na medida de possível, frear a expansão excessiva da rede urbana, controlar a densidade construída e a altura das edificações nas áreas já urbanizadas, proteger espaços públicos e bens naturais, preservar o patrimônio histórico e cultural, garantir eventuais direitos de quem não tem meios de competir com o "maior e melhor uso" do terreno que ocupa ou precisa ocupar, e até defender o preço das propriedades - caso clássico das vastas zonas residenciais unifamiliares dos subúrbios estadunidenses, em nome do patrimônio privado constituído e à custa da oferta de solo-localização!    

Todas essas medidas geram, por certo, escassez adicional mais ou menos localizada de bens imobiliários, aumentando às vezes perceptivelmente os preços das localizações para onde se dirige a demanda reprimida e em medida muito pequena a média geral de preços na cidade, que em situações de crescimento econômico normal já é ascendente por si mesma.
Pode-se divergir desta ou daquela norma - em geral os liberais se agitam quando seus interesses imediatos são afetados -, mas convenhamos: este é o preço a pagar por um mínimo de convivência civilizada e estabilidade social, em benefício das próprias camadas abastadas, aliás.

O planejador urbano é, portanto, quando muito um administrador da escassez localizada; não é, definitivamente, o criador da escassez em geral nem tem o poder de reduzi-la significativamente, que dirá eliminá-la. 

A escassez de solo-localização está no DNA da grande cidade contemporânea. 

2022-04-13


quarta-feira, 6 de abril de 2022

Precariápolis: liberalismo da necessidade

Deu no Dinheiro Rural 
02-04-2022, por O Estado de S Paulo 
“Ao Estadão, um dos menores que vive no local disse que o pai mora na zona leste e a mãe, em Minas Gerais com a avó. Ele saía todo dia da zona leste para vender bala na Avenida Paulista e voltava à noite para casa. Foi quando conheceu outros meninos que também vendiam doces no local e decidiu não voltar mais para casa para viver no vão livre do Masp. "Minha mãe mora muito longe e o meu pai briga muito comigo", disse.

"Eles dizem que não querem sair porque 'a Paulista dá dinheiro' e não vão voltar para a área de onde vieram", relatou um conselheiro tutelar.”

2022-04-06


quarta-feira, 30 de março de 2022

Primórdios da urbanização de mercado no Brasil: Ribeirão Preto


I Simpósio Brasileiro de Cartografia Histórica, Paraty, Maio 2011, por MANHAS Adriana Capretz e MANHAS Max Paulo,
https://www.ufmg.br/rededemuseus/crch/simposio/CAPRETZ_ADRIANA_E_MANHAS_MAX_PAULO.pdf


Traçado urbano e funcionamento do núcleo colonial Antônio Prado em Ribeirão Preto, SP, 1887 
Figura 03 - Detalhe dos acessos de Ribeirão Preto para o Núcleo Colonial Antônio Prado em 1887. Fonte: SILVA, 2006.

(..)

Entre 1887 e 1893 foram feitos 200 requerimentos para lotes, e os títulos definitivos já começaram a ser solicitados em 1890, quando o requerente já estava instalado em seu lote havia dois anos. Da mesma forma, um último concessionário foi registrado no ano de 1893, sendo que no ano de 1892 não foi feito nenhum pedido nem transferência, pois, nessa época, estavam sendo expedidos os títulos definitivos. Analisando os “Títulos de Propriedade” concedidos entre 1892 e 1893, verifica-se que 162 colonos adquiriram seus títulos em 1892 e sete deles no ano seguinte.

Inicialmente, os lotes do núcleo colonial funcionavam apenas como chácaras, abastecidas pelos córregos da região, onde os imigrantes produziam milho, arroz, feijão, fubá e criavam animais, utilizando-se da estrada de ferro Mojiana para escoar a produção para outros municípios. A propriedade havia sido adquirida sob condição de cultura e morada efetiva e outras obrigações que deveriam ser rigidamente cumpridas, com a pena de perda do lote pelo não cumprimento - conservação dos marcos dos lotes; construção de residência de pelo menos “quatrocentos palmos quadrados”; plantio de “mil braças quadradas” em até seis meses após a designação do lote; residência de pelo menos um ano antes da obtenção do título definitivo do lote e o pagamento integral antes de sua concessão.

Chamam a atenção, contudo, algumas características da diversificação das atividades urbanas praticadas na área do núcleo colonial, que não necessariamente tinham vínculo com a produção cafeeira: até a década de 1920, verificou-se um número elevado de estabelecimentos comerciais de secos e molhados, levando a acreditar que se tratava da comercialização dos excedentes da pequena produção. Além disso, foram encontrados registros de pequenas indústrias alimentícias e de gêneros de primeira necessidade, sendo que algumas atingiam com seus produtos um mercado regional, como a cerveja produzida pela Livi & Bertoldi, fábricas de caramelo (para atender a produção de bebidas) e as diversas fábricas de sabão e cadeiras cujos registros foram também encontrados. Da mesma forma, havia uma multiplicidade de segmentos de serviços e manufatureiros que serviam como suporte da produção e circulação de mercadorias, como os motoristas de “carros de aluguel” e as oficinas de carroças. No ramo da construção, além da concentração de mão-de-obra especializada, decorrente da quantidade de imigrantes que já exerciam o ofício principalmente na Itália, observou-se a presença de olarias e depósitos de materiais.

Ao lado de atividades agrícolas, comerciais, industriais e de prestação de serviços, os moradores do núcleo também encontraram na venda de terras uma nova fonte de renda após a emancipação em 1893, quando os lotes originais puderam ser comercializados sem a intervenção do Estado. Com isso, o patrimônio público que era formado por suas terras foi transferido para o domínio privado e deste momento em diante, a distinção antes existente entre os lotes urbanos e rurais desapareceu, pois o valor da terra passou a ser determinado pelo mercado imobiliário. A partir daí, a classe trabalhadora pôde a adquirir lotes inteiros ou frações destes junto aos primeiros proprietários, para a formação de chácaras ou para a construção de casas para moradia ou aluguel, embora não alcançassem grandes preços devido à localização suburbana e à falta de investimentos públicos. As seções que possuíam mais fácil acesso ao núcleo urbano principal, que eram a sede e a terceira seção, foram “reloteadas” antes das demais, abrigando as mais diferenciadas atividades econômicas, não significando, entretanto, que tenham recebido serviços de infraestrutura urbana prontamente. Ambas constituíram logo nos primeiros anos o bairro conhecido por “Barracão”. A área correspondente a esta terceira seção, juntamente com o bairro Retiro (que já existia às margens do córrego Retiro) era chamada “Barracão de Baixo”, para distinguir do “Barracão de Cima”, que correspondia à área da sede, próxima à linha da Ferrovia Mojiana. Posteriormente, o Barracão de Baixo passou a se chamar Campos Elíseos e o Barracão (de Cima) teve seu nome alterado para Ipiranga somente na década de 1960. (..)

2022-03-30 

segunda-feira, 21 de março de 2022

Era só o que faltava!


Metrópoles 01-03-2022
https://www.metropoles.com/brasil/comeca-corrida-no-mercado-imobiliario-para-instalacao-de-cassino-em-sc

A lei que pode legalizar cassinos, bingos e o jogo do bicho ainda depende de tramitação no Senado e sanção do presidente Jair Bolsonaro (PL) – que pretende vetar a medida. Mas a aprovação do texto-base na Câmara dos Deputados já agita com o mercado imobiliário em Santa Catarina. Investidores estrangeiros já estariam em busca de imóveis para instalação de cassinos resorts, que representam o “filé” da proposta em aprovação.

Multinacionais começaram a procurar especialistas do mercado imobiliário no Estado para sondar preços e os melhores locais para instalação de empreendimentos do setor de jogos. Como publiquei na coluna, Florianópolis e Balneário Camboriú estão no topo da lista entre as cidades que despertam o interesse dos investidores.

2022-03-21


quinta-feira, 17 de março de 2022

Ainda por explicar: a centralidade urbana


SILVA J O C, “4.2.1 Urban Rents and Land Use” (excerto de “History of Spatial Economic Theory”, pp 47-48), em BACKHOUSE R, History of Economic Thought, Programa de Doutoramento em Economia, Faculdade de Economia do Porto, Universidade do Porto S/DATA
https://docs.google.com/document/d/1zbj2l8KUv4gQHpDrLZg0fLoA7P7cjSI3yQV-xMmgVdw/edit?usp=sharing 
Imagem: Àbeirado urbanismo

(..) The contemporaneous relevance of von Thünen’s model lies in its adaptation to urban economics, allowing the study of urban and suburban rents and of the location of families and economic activities in the cities. Following a suggestion of Isard (1956), Alonso (1960) generalized the model of von Thünen, explaining the demand for location near commercial centres like shopping malls, employment centres such as skyscraper headquarters, and to stadiums and other leisure centres. The fundamental characteristic of the urban economy reflected in the model is the need for families to go to the centre to work using a radial transportation system.

This structure thus became the typical model of urban economics. Solow (1973) fitted it into the neoclassical model of consumer theory, while Mills (1967) endogenized the dimension of the cities. From this point, the contributions multiplied. A fault in this approach is that it assumes something we want to explain: the existence of an urban central market. (..) [destaque PJ] 

2022-03-17

quarta-feira, 9 de março de 2022

Cinema São Luís

 

Cinema São Luís, Largo do Machado - Rio de Janeiro
Demolido em 1980
Fonte: Marcelo Mariz – Facebook Art Deco 24-10-2021