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Montagem: À beira do urbanismo |
Público 18-09-2025, por Bruna Santos
"um apartamento vale o que vale não porque os portugueses conseguem pagar esse preço, mas porque investidores internacionais consideram esse preço competitivo face às alternativas de investimento globais".
A moradia – assim entendo - é financeirizada desde que passou a ser produzida para o mercado, pela simples razão que são poucos os que podem comprá-la sem financiamento ao menos parcial de seu preço. Tradicionalmente, os contratos de hipoteca preveem que o próprio imóvel é a garantia do empréstimo para a sua aquisição. (..)
A financeirização da moradia deu um salto de qualidade quando, com a desregulamentação de fins do século passado, generalizou-se nos EUA e Inglaterra a prática dos empréstimos bancários garantidos pelo imóvel residencial para a compra de bens de consumo, viagens, universidade etc. Famílias com rendimentos estagnados, e até decrescentes, passaram a consumir… o valor futuro de suas casas!
E uma vez re-hipotecados os imóveis em troca de liquidez a curto prazo, os título de dívida passaram a ser vendidos pelos bancos a credores de que os devedores nunca tinham ouvido falar, nos mais diversos países – a pirâmide financeira que desmoronou em 2007, levando milhões de pequenos investidores, boa parte deles trabalhadores cooptados para a mítica 'república dos pequenos proprietários’, à perda de seu capital, isto é, de suas próprias moradias que, afinal, eram o lastro de tudo! [2]
Portugal é o país da União Europeia (UE) onde os preços das casas estão mais sobrevalorizados e onde o turismo mais contribuiu para essa sobrevalorização. A conclusão é de um relatório da Comissão Europeia que estima que os preços da habitação em Portugal estão sobrevalorizados em 35%. (..) O relatório aponta vários motivos para o aumento dos preços das casas na UE, desde logo o êxodo urbano e o abrandamento da construção de novas habitações. (..) Em contrapartida, há um indicador que tem contribuído para a subida dos preços das casas em Portugal - o turismo. Segundo o relatório, “a nível nacional há indícios de que Portugal é o país onde o turismo teve o maior impacto nos preços das habitações”, designadamente com o crescimento de plataformas de partilha de casas, que tem pressionado os preços de arrendamento e de compra de imóveis “em algumas localizações privilegiadas, como os centros históricos”. [“Portugal é o país com as casas mais sobrevalorizadas da UE - e dar benefícios fiscais 'alimenta o aumento dos preços'". CNN Portugal 16-10-2025, por BCE] https://cnnportugal.iol.pt/habitacao/habitacao-em-portugal/portugal-e-o-pais-com-as-casas-mais-sobrevalorizadas-da-ue-e-dar-beneficios-fiscais-alimenta-o-aumento-dos-precos/20251016/68f0e59ed34ee0c2fed15173
“Notícias recentes têm referido estudos em que o preço das casas sobe mais em zonas de maior aumento de construção. (..) A explicação, longe de ser um mistério, reside numa força económica muito simples e poderosa: a procura. E, neste momento, a procura é uma maré que levanta todos os barcos, até os que ainda estão no estaleiro. (..) Ainda que menos vigorosa do que há uns anos, também assistimos à pressão do turismo e Alojamento Local (AL). O sucesso do turismo transformou milhares de habitações em unidades de curta-duração, retirando-as do mercado de arrendamento (..) especialmente nos centros urbanos. (..) Os programas de Regime de Residentes Não-Habituais e Vistos Gold, embora revistos, atraíram um fluxo significativo de investidores e reformados com alto poder de compra, segmentando uma parte do mercado para um nível de preços superior. (..) o mercado não pode servir apenas o segmento de luxo. (..) Uma abordagem interessante poderia ser o modelo 1/3+1/3+1/3 em novos empreendimentos de média/grande dimensão, com incentivos para que 1/3 da área seja destinada a habitação acessível (com preços controlados), 1/3 a preços de mercado intermédios, e 1/3 ao segmento superior. Isto evitaria a segregação social e garantiria que o crescimento beneficia todos. ["Mais cimento, mais confusão? A procura é que manda no Mercado Imobiliário". Observador 14-11-2025, por Rute Xavier] https://observador.pt/opiniao/mais-cimento-mais-confusao-a-procura-e-que-manda-no-mercado-imobiliario/
Foi fundada há quase 120 anos nos EUA e tem mais de 3.000 agências espalhadas por mais de 45 países. Falamos da rede imobiliária Coldwell Banker (CB), que aterrou em Portugal em 2017 e tem atualmente uma operação de 12 agências e cerca de 250 colaboradores. Em entrevista ao idealista/news, Frederico Abecassis, CEO da CB Portugal, revela que o seu “portefólio diversificado no segmento residencial de luxo” tem valorizado. (..) “Entre os principais mercados emissores no segmento prime e ultra-luxo destacam-se os EUA (…), o Brasil, países do Norte da Europa como Países Baixos, Suécia e Dinamarca, bem como o Reino Unido (…). [“Segmento de luxo em Portugal continua a demonstrar grande dinamismo”. Idealista 19-11-2025, por Frederico Gonçalves] https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2025/11/19/72227-segmento-de-luxo-em-portugal-continua-a-demonstrar-grande-dinamismo
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“(..) la tierra urbana siempre se valoriza, es decir crece por encima de la inflación. Es la resultante de las leyes de oferta y demanda. (..) ante una demanda creciente [(a) crecimiento económico de la ciudad: industria, comercio, servicios, etc. y (b) El aumento poblacional vegetativo y migratorio] y una oferta escasa [la única manera de aumentar la oferta es incrementar los perímetros de las ciudades], los precios suben en términos reales, es decir por encima de la inflación. Lo cual da como resultado la valorización continua de los terrenos urbanos.” [1]
“(..) a irrefreável concentração de riqueza que marca a economia do século XXI tem o dom de retroalimentar a espiral de valorização dos imóveis mais luxuosos e bem localizados mesmo em um cenário global de baixo crescimento, estagnação dos salários e precarização do trabalho. (..) quanto mais renda concentram os ricos do mundo inteiro, mais se dispõem a pagar por imóveis de alto padrão em Nova York, Los Angeles, Miami, Londres, Paris, Hong Kong, Dubai, Vancouver, Sydney, Lisboa, São Paulo e Rio de Janeiro, na expectativa razoável de que não faltará quem lhes cubra a parada a qualquer momento em que queiram vendê-los” [2]
“(..) La tierra es un recurso escaso y su mercado está interrelacionado directamente con el mercado de la construcción, por tanto su comportamiento no escapa los ciclos económicos y de la edificación; de hecho sigue muy de cerca los ciclos de la construcción y estos a su vez los de la economía. (..)”
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Muitos, nos dias de hoje, enquadrariam o objeto dessa matéria na categoria ‘financeirização da moradia’. Eu me pergunto se é o caso.
A moradia – assim entendo - é financeirizada desde
que passou a ser produzida para o mercado, pela simples razão que são poucos os
que podem comprá-la sem financiamento ao menos parcial de seu preço. Tradicionalmente,
os contratos de hipoteca preveem que o próprio imóvel é a garantia do
empréstimo para a sua aquisição.
A propósito vale recordar um instrutivo texto, do ano 1981, em que o economista Martim Smolka descreve a operação de compra-venda de um imóvel como transferência ao adquirente, por parte da imobiliária, a um dado preço, do ‘direito de especular’ no mercado de imóveis [1] - que traduzo como o direito de vender ou alugar por uma renda maior do que a sua dívida.
A financeirização da moradia deu um salto de qualidade quando, com a desregulamentação de fins do século passado, generalizou-se nos EUA e Inglaterra a prática dos empréstimos bancários garantidos pelo valor da residência para a compra de bens de consumo, viagens, universidade etc. Famílias com rendimentos estagnados, e até decrescentes, passaram a consumir… o valor futuro de suas casas! [2] [3]
E uma vez re-hipotecados os imóveis em troca de liquidez a curto prazo, os títulos de dívida passaram a ser vendidos pelos bancos a credores de que os devedores nunca tinham ouvido falar, nos mais diversos países – a pirâmide financeira que desmoronou em 2007, levando milhões de pequenos investidores, boa parte deles trabalhadores cooptados para a mítica “república dos pequenos proprietários’, à perda de seu capital, isto é, de suas próprias moradias que, afinal, eram o lastro de tudo!
Aqui o que ocorre é algo diferente: a concentração da propriedade imobiliária nas mãos de um pequeno número de firmas de capital de investimento em alugueis. O senhorio deixa de ser o dono da padaria e passa a ser, digamos, George Soros. Este fenômeno parece ter-se acelerado na última década com a recessão e a baixa generalizada das taxas de juros, na Europa e EUA, subsequentes à debacle de 2007. Em tempos de investimentos produtivos de rentabilidade duvidosa, o aluguel residencial em grande escala pode ser um ótimo negócio. [4]
Poder-se-ia argumentar, é certo, que George Soros é, ele próprio, um financista. Mas isto significa que, sob o ângulo do capital proprietário, a ‘financeirização’ não é privilégio exclusivo da moradia, tampouco do parque imobiliário como um todo: é a forma ‘pura’ do capital que controla todas as grandes cadeias de negócios na economia planetária - indústria, comércio e serviços.
“Desfinanceirizar a moradia” é uma causa que tem o meu apreço; mas seria interessante, nesse caso, que começássemos a discutir do que exatamente estamos falando e, é claro, como fazê-lo.
2023-08-16
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[1] “(..) al comercializar um inmueble, la inmobiliaria no sólo vende um activo
fijo, sino que, además, negocia el derecho que capacita al muevo propietario a
especular (..)” [SMOLKA M, “Precio de la tierra y valorización inmobiliaria
urbana: esbozo para una conceptualización del problema”. Revista
Interamericana de Planificación Vol XV, No 60, Dez 1981, p. 78
[2] A
indústria do refinanciamento hipotecário foi uma forma de os estadunidenses
"tomarem emprestado e consumir como se os seus rendimentos estivessem
crescendo". STIGLITZ J, O Mundo em Queda Livre – Os Estados
Unidos, o mercado livre e o naufrágio da economia mundial. Trad. José
Viegas Filho. São Paulo: Companhia das Letras, 2010. Cap. 1: A formação da
crise
[3] “(..) no Reino Unido e nos EUA, os empréstimos pessoais garantidos pelas residências (EGR) produziram um aumento do consumo: quanto maior o valor da garantia, maior o nível de consumo. (..) Desde a desregulamentação do crédito na década de 1970, a EGR contribuiu de forma importante para a demanda do consumidor no Reino Unido, ainda que somente nos períodos de alta dos preços da moradia (..) A década anterior à crise financeira registrou níveis sem precedentes de EGR, com proprietários valendo-se do aumento dos preços das residências para tomar mais empréstimos e consumir mais. O sociólogo Colin Crouch (2009) descreveu o fenômeno como uma espécie de 'keynesianismo privatizado': ao passo que no período 1950-70 a demanda foi sustentada pelo Estado pela via da expansão fiscal, no período 1980-2007, de declínio dos salários médios, ela foi alimentada pela dívida hipotecária”. RYAN-COLLINS, LLOYD e MACFARLANE, Rethinking the Economics of Land and Housing. Zed Books 2017, edição do Kindle, p. 146.
[4] “(..) Residential demand shifts mainly with demography and is less
buffeted by the business cycle. People will still need somewhere to sleep, says
Lawrence Bowles of Savills, a property firm: “You can’t digitalise a bed.” And
in an era of low interest rates, steady rental income becomes more attractive.
(..)” THE ECONOMIST 28-08-2021 “Big British companies are
entering the rental market”
https://www.economist.com/britain/2021/08/28/big-british-companies-are-entering-the-rental-market
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Right to Buy (Direito de Compra) é um instituto em vigor no Reino Unido (salvo Escócia desde 01-08- 2016 e País de Gales desde 26-01- 2019), que dá aos inquilinos das moradias do Estado e de algumas cooperativas habitacionais o direito de comprar, com grande desconto, os imóveis em que residem. Para os inquilinos de imóveis cooperativados construídos com subsídio público após 1997, existe também o Right to Acquire (Direito de Aquisição), com um desconto menor. De 1980 a 1997, mais de 1.700.000 moradias sociais foram vendidas no marco dessa política, tida como uma das principais causas da drástica redução da quantidade de moradia social no Reino Unido, que caiu de quase 6,5 milhões de unidades em 1979 para cerca de 2 milhões em 2017, e como o fator principal do aumento de 15% no índice de casa própria, que passou de 55% dos domicílios em 1979 para 71% em 2003 (63% em 2017 na Inglaterra). [1]
A privatização pulverizada dos estoques de habitação social do Reino Unido no âmbito das reformas econômicas thatcheristas foi um componente-chave da política de sustentação do nível de consumo à base de empréstimos pessoais lastreados na expectativa de valorização do solo nas grandes metrópoles.
Este é um aspecto central de O Mundo em Queda Livre (2009), livro de J Stiglitz, ex economista-chefe do Banco Mundial, sobre a debacle financeira de 2008. Nele se lê que a indústria do refinanciamento hipotecário foi uma forma de os estadunidenses "tomarem emprestado e consumir como se os seus rendimentos estivessem crescendo". [2]
O mesmo juízo reaparece, com uma análise mais ampla e historicamente situada, no livro Rethinking the Economics of Land and Housing, dos britânicos Ryan-Collins, Lloyd e Macfarlane [3]:
“(..) no Reino Unido e nos EUA, os empréstimos pessoais garantidos pelas residências (EGR) produziram um aumento do consumo: quanto maior o valor da garantia, maior o nível de consumo. (..) Desde a desregulamentação do crédito na década de 1970, a EGR contribuiu de forma importante para a demanda do consumidor no Reino Unido, ainda que somente nos períodos de alta dos preços da moradia (..). Tanto Margaret Thatcher (1979-92) quanto Tony Blair (1997-2007) desfrutaram, em seus mandatos, grandes booms de consumo parcialmente impulsionados pelo EGR, que contribuíram significativamente para o crescimento do PIB. A década anterior à crise financeira registrou níveis sem precedentes de EGR, com proprietários valendo-se do aumento dos preços das residências para tomar mais empréstimos e consumir mais. O sociólogo Colin Crouch (2009) descreveu o fenômeno como uma espécie de 'keynesianismo privatizado': ao passo que no período 1950-70 a demanda foi sustentada pelo Estado pela via da expansão fiscal, no período 1980-2007, de declínio dos salários médios, ela foi alimentada pela dívida hipotecária”. [4]
Não surpreende que, como explica Muellbauer no prefácio da obra, "no longo prazo, as famílias altamente endividadas [tenham ficado] vulneráveis à queda dos preços imobiliários". [5] Nos EUA, o colapso financeiro de 2008 significou que "pelo menos 10 milhões de pessoas perderam suas casas, quase 9 milhões perderam seus empregos e, quatro anos depois, 46,5 milhões viviam na pobreza [6].
The rate at which institutional investors, such as private equity and pension funds, are buying up housing is accelerating in major European cities, driving up house prices, research suggests.
The volume of purchases in Europe hit €64bn (£53bn) in 2020, with about €150bn worth of housing stock conservatively estimated to be in the hands of such large investors. |
Fonte: (*) |
