Dos notas sobre la obligación de producir vivienda social en California

Por sugerencia de la abogada colombiana Claudia Acosta*, reúno en este post la traducción completa para el español, por ella misma elaborada, de dos notas ya publicadas en el blog, en las que interpreto el encargo, aplicado por los municípios a los promotores inmobiliarios y recién confirmado por la justicia de Califórnia, EUA, de cotas de vivienda social (affordable housing) en los emprendimientos residenciales. 

Martes, 16 de junio de 2015

California: Justicia legitima regulación sobre incorporación inmobiliaria

Publicado en Los Angeles Times

Por Maura Dolan 15/06/2015

http://www.latimes.com/local/lanow/la-me-ln-affordable-housing-20150615-story.html#page=1

Desarrolladores pueden ser obligados a incluir vivienda social, Reglas de la Corte Suprema de California

 Este lunes, citando la crisis de vivienda social como de “proporciones épicas”, la Corte Suprema de California dio vía libre a las ciudades y condados (counties) para exigir de los desarrolladores la venta de parte de las viviendas producidas a precios inferiores a los de mercado. 

La decisión unánime, liderada por la jefe de justicia Tani Cantil-Sakauye, sigue los estúdios sucesivos que documentan la falta de vivienda social en el estado, especialmente en las regiones costeras de California.

“No es una sorpresa para quien esta familiarizado con el actual mercado habitacional en California que el serio y creciente problema de escasez de vivienda social no ha sido solucionado en las últimas tres décadas” escribió la jefe de justicia.
 

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Efecto de las leyes municipales californianas que exigen 15% de habitación social (es decir, con precios accesibles) en los nuevos proyectos inmobiliarios. Se trata de una forma de subsidio compulsorio (forzoso) del desarrollador y del propietario del terreno para habitación social. La reducción del valor (o producto) general de ventas del proyecto significa, una vez deducidos los costos proporcionales de construcción y de capital (representados por la Tasa mínima de atracción), la reducción del valor residual del terreno (renta total) y, en consecuencia, (1) de su valor probable de transacción en el mercado (renta del propietario) y (2) de la ganancia inmobiliaria (renta del desarrollador).

Fuente: abeiradourbanismo.blogspot.com.br 

elaborado por el bloguero 

“Peor aún, estos problemas solo se han agravado llegando a lo que podría describirse como de proporciones épicas en muchas localidades del estado”. (…) La decisión despeja el camino para Los Angeles y otras ciudades para exigir de los desarrolladores la venta de un porcentaje de las unidades producidas a precios inferiores a los de mercado como condición de aprobación del permiso de construcción. A los desarrolladores se les dará la opción de pagar a un fondo destinado a viviendas de bajo costo. 

(…) La regla constituyó un desafió al ser aprobada como la ordenanza de vivienda social en San José cinco años atrás. La industria de la construcción inmobiliaria, respaldada por grupos inmobiliarios, demandó a la ciudad, bloqueando la aplicación de la ley. Los desarrolladores argumentaron que la misma era un tipo de “toma” o “expropiación” inconstitucional a la propiedad privada. La ley exige a todos aquellos desarrolladores que construyan 20 o más unidades habitacionales la obligación de ofrecer el 15% de estas a precios inferiores a los de mercado o pagar a un fondo para la ciudad.

Cerca de otras 200 ciudades y condados en el estado cuentan con ordenanzas similares. 

El fallo del pasado lunes señaló que las municipalidades tienen “amplio margen de discrecionalidad para regular el uso de los inmuebles al servicio de los intereses legítimos del público en general”  (continua) 

Lea la noticia completa en el siguiente enlace:
http://www.latimes.com/local/lanow/la-me-ln-affordable-housing-20150615-story.html#page=1 

Viernes, 3 de julio de 2015 

Zonificación Incluyente y la Concesión Onerosa del Derecho de Construir (Outorga Onerosa do Direito de Construir - OODC)

Publiqué hace poco en este blog un esquema explicativo sobre el efecto de las leyes municipales de California, recientemente legitimadas por la Corte Suprema del estado. Estas leyes permiten a los gobiernos locales exigir que sean ofrecidos, en los nuevos proyectos inmobiliarios, 15% de unidades habitacionales a precios accesibles para las familias de menos ingresos (política denominada como zonificación inclusiva/incluyente) o el pago, al poder público, de su equivalente en dinero.

Esta segunda opción es, de cierta forma, análoga a nuestro instrumento Outorga Onerosa do Direito de Construir (Brasil).  En el caso californiano es una contraprestación por el derecho de dar al 100% de la edificabilidad del terreno su uso mas rentable, esto es, excluyendo usos accesibles a demandantes con menor poder adquisitivo (por ejemplo, apartamentos con diseños, materiales y acabados “económicos”).

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Con el objetivo de explicar, para el lector no especializado y para el estudiante, el mecanismo de equivalencia entre estas dos modalidades de recuperación y destinación social de la valorización del suelo, presento (ver arriba) dos versiones del gráfico anteriormente publicado, representativas de cómo funciona cada una de ellas en la estructura de un proyecto inmobiliario.

El modelo utilizado es una adaptación simplificada del método de avalúo de terrenos denominado involutivo, mas conocido como método residual deductivo, “espejo” de la estructura del proyecto que resalta la naturaleza residual del valor de la tierra urbana.

Vale observar que esa equivalencia no se expresa únicamente como igualdad de costos monetarios para el desarrollador, sino que redunda en una reducción igual del valor probable de transacción del terreno objeto del proyecto. Es decir, de su valor de mercado, que es un atributo importante, pero poco discutido y mucho menos explorado, de los instrumentos de recuperación de la valorización de la tierra urbana, en especial el IPTU (impuesto predial territorial urbano).

Zonificación Incluyente

En el primer caso (figura de la izquierda), la desvalorización de 15% de los metros útiles producidos lleva a la reducción del Valor General de Ventas, efecto que se propaga “en cascada” proporcionalmente a cada componente del costo (construcción, administración, comercialización y capital, este último representado por la Tasa Mínima de Atracción del proyecto) hasta llegar al Valor Residual del terreno, esto es, la renta del suelo total generada por el proyecto. La proporción del valor residual que este segmento del mercado reserve de forma común al propietario del terreno será su valor de mercado.

Contraprestación en dinero

En el segundo caso (figura de la derecha), el Valor General de Ventas corresponde a la sumatoria del precio del producto más rentable que la demanda este dispuesta e apta a comprar, o dicho de otro modo “el mayor y mejor uso del terreno”. Retirados el costo total de producción y el costo de capital, se obtiene el valor residual.

Sin embargo, antes de repartirse entre ambos el Valor Residual, desarrollador y propietario del terreno tendrán que asumir con la parte de la renta que corresponde a la colectividad. En el caso de la Outorga Onerosa do Direito de Construir, como contraprestación por la densificación intensiva y consecuente sobrecarga a las infraestructuras y redes de servicios urbanos. En el caso de la zonificación inclusiva/incluyente californiana, como contraprestación por el derecho de explotar en beneficio exclusivo las ventajas socialmente construidas de las redes de servicios público y de localización. Son estas, las dos caras de la misma moneda.

La proporción del nuevo residuo (denominado aquí como Valor Residual después de la OODC) que obtenga, en promedio, los propietarios de terrenos en este segmento constituye su valor de mercado.

Conclusión

Al ser monetariamente equivalentes la disminución del residuo (1) como resultado de la desvalorización de 15% del producto total y (2) por la contraprestación en dinero a ser pagada a las municipalidades, la reducción del valor de mercado del terreno a ser incorporada será la misma. Como se muestra en la figura, partimos del mismo VGV potencial del proyecto y llegamos, por caminos diferentes, al mismo valor de mercado del terreno.

Observación: en cualquiera de los dos casos, sí el valor de la contraprestación es muy baja, la reducción en el valor de mercado del terreno será poco perceptible, confundiéndose con las fluctuaciones normales de los precios.

* Claudia Acosta es Abogada colombiana, Maestra en Estudios Urbanos (El Colegio de México), en Direito e Desenvolvimento (Fundação Getulio Vargas) y especialista en Políticas de Suelo Urbano (Lincoln Institute of Land Policy). Experiencia en consultoría e investigación en derecho urbanístico, planeación, adquisición de suelo, y financiamiento urbano. Docente regular en la Universidad del Rosario, Colombia, posgrado en Derecho Urbano. Docente regular en cursos del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.

2015-11-03