Público 18-09-2025, por Bruna Santos
https://www.publico.pt/2025/09/18/p3/cronica/bolha-imobiliario-nao-vai-rebentar-2145996
A bolha do imobiliário não vai rebentar
O anúncio de Luís Montenegro sobre 1300 milhões de euros para habitação acessível parece responder à lógica elementar da crise habitacional: mais procura que oferta exige mais construção. Esta abordagem aparentemente óbvia ignora uma transformação fundamental: a habitação deixou de ser um bem de primeira necessidade para se tornar um activo financeiro no sentido estrito. (..)
Os dados portugueses são absolutamente devastadores: nos últimos dez anos, o preço médio das casas mais do que duplicou, enquanto os salários cresceram marginalmente, frequentemente abaixo da inflação real. Esta disparidade não é acidental nem temporária — é o resultado directo da financeirização do mercado de habitação. (..)
A habitação tornou-se uma reserva de valor global, equiparável a acções, obrigações ou ouro. As nossas cidades competem agora directamente com outras capitais europeias pelos fluxos de investimento internacionais. Um apartamento vale o que vale não porque os portugueses conseguem pagar esse preço, mas porque investidores internacionais consideram esse preço competitivo face às alternativas de investimento globais. (..)
"Financeirização" vem se tornando um mantra, uma palavra-ônibus que explicaria por si só o drama das famílias que não encontram moradia minimamente próxima às fontes de emprego ao alcance do seu nível de rendimentos.
Para a autora do artigo acima, o aumento de mais de 100% do preço da moradia em Portugal nos últimos dez anos, em face de "um crescimento apenas marginal dos salários", se explicaria por ter a moradia deixado de ser um "bem de primeira necessidade" para se tornar "um ativo financeiro em sentido estrito". Segundo ela,
"um apartamento vale o que vale não porque os portugueses conseguem pagar esse preço, mas porque investidores internacionais consideram esse preço competitivo face às alternativas de investimento globais".
Mas quem são, eu me pergunto, os "investidores internacionais" que consideram competitivos preços da moradia que a maioria dos portugueses não consegue pagar? Obviamente, os grandes proprietários, ou controladores, estrangeiros de imóveis residenciais em Portugal.
E por quê esses preços seriam "competitivos"? Porque outros demandantes de moradias portuguesas que não os trabalhadores portugueses estão econômica e juridicamente aptos e dispostos a pagá-los; são eles, com suas ofertas, não os "investidores ", que determinam esse preços.
E quem são esses demandantes? Segundo uma enxurrada de artigos da própria imprensa portuguesa e até mesmo um relatório da União Europeia, um considerável contingente de estrangeiros endinheirados - do Brasil e norte da Europa, principalmente - interessados em comprá-las para seu uso, ou para alugar e vender a outros estrangeiros endinheirados para os quais Portugal é uma magnífica opção de aposentadoria longe dos rigores do inverno norte-europeu, férias de verão, turismo em geral, estadia de curta duração e nomadismo digital.
Artigo publicado na Veja em junho de 2024 [1] nos diz que as políticas de atração de imigrantes dos anos precedentes geraram um contingente de 800 mil estrangeiros residentes no país, “desencadeando uma espiral de alta de preços como nunca se viu”: aluguel médio de 2.500 euros em Lisboa, o mais alto da Europa naquele momento segundo a multinacional Housing Anywhere. E mesmo com as limitações impostas pelo governo (extinção dos incentivos fiscais para estrangeiros e do Golden Visa, que concedia cidadania a quem investisse no país, regulação e taxação do aluguel rotativo), os preços continuaram nas alturas, com seus típicos efeitos: deslocamento das famílias de baixos rendimentos para as periferias, multiplicação da população de rua e aumento expressivo da ‘geração canguru’ - adultos que moram com os pais.
E onde, afinal, entra a "financeirização"?
Em postagem anterior deste blog, escrevi:
A moradia – assim entendo - é financeirizada desde que passou a ser produzida para o mercado, pela simples razão que são poucos os que podem comprá-la sem financiamento ao menos parcial de seu preço. Tradicionalmente, os contratos de hipoteca preveem que o próprio imóvel é a garantia do empréstimo para a sua aquisição. (..)
A financeirização da moradia deu um salto de qualidade quando, com a desregulamentação de fins do século passado, generalizou-se nos EUA e Inglaterra a prática dos empréstimos bancários garantidos pelo imóvel residencial para a compra de bens de consumo, viagens, universidade etc. Famílias com rendimentos estagnados, e até decrescentes, passaram a consumir… o valor futuro de suas casas!
E uma vez re-hipotecados os imóveis em troca de liquidez a curto prazo, os título de dívida passaram a ser vendidos pelos bancos a credores de que os devedores nunca tinham ouvido falar, nos mais diversos países – a pirâmide financeira que desmoronou em 2007, levando milhões de pequenos investidores, boa parte deles trabalhadores cooptados para a mítica 'república dos pequenos proprietários’, à perda de seu capital, isto é, de suas próprias moradias que, afinal, eram o lastro de tudo! [2]
O que se está chamando, porém, de "financeirização" na história recente de Portugal é o fato de que, depois da crise de 2008 e da consequente queda abrupta dos juros, a oferta de moradia para estrangeiros endinheirados e portugueses enriquecidos tornou-se um negócio lucrativo o suficiente para atrair o interesse tanto de grandes imobiliárias sediadas no EUA, Europa e Ásia quanto de capitais de investimento - o capital 'em estado puro' - que circulam pelo mundo à espera de oportunidades de valorização. [3]
Até a explosão da crise habitacional, Portugal vinha desfrutando, mesmo sob governos social-democratas, de uma lufada tão bem recebida quanto temerária de enriquecimento à base de rendas estrangeiras - aliás registrada com alguma constância neste blog.
Ainda que favoreça a especulação de preços pela via da retenção da oferta, e que deva por isso ser combatida pelos sindicatos e movimentos de moradia no âmbito da União Europeia, não é a concentração da propriedade imobiliária em mãos de um pequeno número de capitalistas a causa dos fabulosos aumentos de preços de que estamos falando. Foi o incentivo português à captura de rendas pagas por estrangeiros, sob a forma, por exemplo, dos Vistos Gold, e de uma legislação correspondentemente permissiva, que tornou as moradias dos país um alvo preferencial das grandes imobiliárias e dos capitais de risco.
Não se trata de que a moradia em geral é tratada, em Portugal como em todos os países do mundo, como "ativo financeiro", deixando de ser - como já li em algum lugar - "valor de uso"; pois se a moradia deixa de ser "valor de uso", não pode se tornar "ativo financeiro": qual imobiliária ou especulador compraria um apartamento que seus potenciais clientes não queiram usar?
Apartamentos bem conservados e bem localizados - relativamente às expectativas da demanda - se tornaram ativos privilegiados na economia contemporânea porque, ao passo que a rentabilidade do investimento em produtos industriais não portadores de qualidades ‘exclusivas’, reais ou imaginárias, tende mais ou menos rapidamente, por força da concorrência, à taxa média de lucro do segmento, o solo que ancora os bens imobiliários os 'condena' a aumentos automáticos de preços, de compra-venda e de aluguel, resultantes de externalidades socialmente criadas como o crescimento do PIB e dos rendimentos familiares, a expansão continuada que torna urbanas as terras suburbanas e periféricas, o aumento da escassez relativa das melhores localizações e, vale lembrar, a própria concentração da riqueza nacional e planetária.
Não foi por outra razão que, depois da II Guerra Mundial, o uso dos imóveis residenciais também como 'ativos financeiros' tornou-se uma prática social generalizada nos países ricos, e mais tarde até nos intermediários, como o Brasil, respondendo pela ascensão dos trabalhadores qualificados ao status de 'classe média'. A valorização da casa própria a longo prazo e seu legado aos descendentes como bem de capital está na base do Sonho Americano, do Estado do Bem-Estar europeu - ainda que em menor medida [4] - e, já no século XXI, de uma parte cada vez mais significativa do programa brasileiro Minha Casa Minha Vida.
De todo modo, imóveis não encarecem na escala hoje registrada em Portugal por se tornar propriedade de capitalistas do ramo imobiliário; capitalistas do mundo inteiro passaram a adquiri-los em grande quantidade por duas razões. A primeira, de ordem geral: imóveis são bens duráveis que, a depender da localização, mesmo depois de totalmente amortizados continuam a gerar lucro excedente (renda) ao investimento em conservação - e tanto mais renda quanto mais valorizada e escassa a terra-localização. O que nos leva à segunda razão: a notável discrepância, no âmbito da União Europeia, de características climáticas e níveis de rendimento familiar entre países setentrionais e mediterrâneos, notadamente Portugal.
Quanto à crítica, com a qual compartilho, de que a moradia não vem sendo tratada como "bem de primeira necessidade", considero que os últimos governos portugueses não cuidaram, como deveriam, de - no mínimo - dirigir a proporção que fosse necessária do arrecadado com as rendas estrangeiras para a construção, em terrenos centrais e pericentrais das grandes cidades legalmente reservados para tal fim, de moradias ao alcance dos rendimentos do trabalhadorado português.
Afinal, que outra coisa poderia significar, em se tratando do direito à habitação, o termo "social-democracia"?
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PS: A edição deste domingo do jornal La Vanguardia publica matéria intitulada “Catalunya inicia los trabajos sobre la prohibición de la compra de vivienda para invertir”. [5]'Aquisição de residências para fins de investimento' me soa como um bem-sucedido esforço de interpretação do jargão urbanístico 'financeirização da moradia'. No entanto, ainda que a extinção da compra-venda de residências para fins de investimento capitalista faça sentido como horizonte de política urbana - medidas socializantes são urgentes, creio, em todos os âmbitos da vida econômica global -, há que considerar:
(1) que além de fonte de rendimentos regulares para muitos pequenos proprietários, a moradia, na condição de 'casa própria', se torn0u a forma mais difundida de capitalização, vale dizer de 'investimento', da classe média como um todo, aí incluído um enorme contingente de trabalhadores qualificados, no futuro de suas famílias;
(2) que a proposta implica uma intervenção na economia de mercado muito mais profunda que o mero controle dos alugueis, com repercussões sobre toda a cadeia produtiva da construção civil e seus derivados, além do financiamento bancário.
Medidas dessa natureza teriam de ser implantadas num âmbito geopolítico muito maior, com amplo apoio político e conhecimento de causa da sociedade organizada, de maneira progressiva para fins de controle de impactos e, o mais importante, de cima para baixo economicamente falando. Seria um erro crasso empurrar para o mesmo balaio os grandes capitalistas imobiliários nacionais e estrangeiros e a pequena-burguesia em geral e, no caso, os pequenos proprietários catalães.
Não há que ter ilusões: nenhuma medida econômica que afete significativamente o funcionamento de qualquer segmento do mercado mundial, vale dizer dos oligopólios que o controlam, poderá estabilizar-se a curto e médio prazos.
Por que, então, não começar enfrentando os efeitos das políticas de controle dos alugueis já aplicadas em muitas cidades? Limitando a concentração da propriedade imobiliária residencial? Taxando as rendas fundiárias excedentes aos ganhos de capital 'normais', ou 'médios', da propriedade imobiliária? E criando, em caráter de urgência, a Associação Internacional da Moradia Social?
Para ilustrar os pontos de vista desta postagem, reproduzo abaixo trechos de matérias recentemente publicadas sobre o tema na imprensa portuguesa de negócios.
Portugal é o país da União Europeia (UE) onde os preços das casas estão mais sobrevalorizados e onde o turismo mais contribuiu para essa sobrevalorização. A conclusão é de um relatório da Comissão Europeia que estima que os preços da habitação em Portugal estão sobrevalorizados em 35%. (..) O relatório aponta vários motivos para o aumento dos preços das casas na UE, desde logo o êxodo urbano e o abrandamento da construção de novas habitações. (..) Em contrapartida, há um indicador que tem contribuído para a subida dos preços das casas em Portugal - o turismo. Segundo o relatório, “a nível nacional há indícios de que Portugal é o país onde o turismo teve o maior impacto nos preços das habitações”, designadamente com o crescimento de plataformas de partilha de casas, que tem pressionado os preços de arrendamento e de compra de imóveis “em algumas localizações privilegiadas, como os centros históricos”. [“Portugal é o país com as casas mais sobrevalorizadas da UE - e dar benefícios fiscais 'alimenta o aumento dos preços'". CNN Portugal 16-10-2025, por BCE] https://cnnportugal.iol.pt/habitacao/habitacao-em-portugal/portugal-e-o-pais-com-as-casas-mais-sobrevalorizadas-da-ue-e-dar-beneficios-fiscais-alimenta-o-aumento-dos-precos/20251016/68f0e59ed34ee0c2fed15173
“Notícias recentes têm referido estudos em que o preço das casas sobe mais em zonas de maior aumento de construção. (..) A explicação, longe de ser um mistério, reside numa força económica muito simples e poderosa: a procura. E, neste momento, a procura é uma maré que levanta todos os barcos, até os que ainda estão no estaleiro. (..) Ainda que menos vigorosa do que há uns anos, também assistimos à pressão do turismo e Alojamento Local (AL). O sucesso do turismo transformou milhares de habitações em unidades de curta-duração, retirando-as do mercado de arrendamento (..) especialmente nos centros urbanos. (..) Os programas de Regime de Residentes Não-Habituais e Vistos Gold, embora revistos, atraíram um fluxo significativo de investidores e reformados com alto poder de compra, segmentando uma parte do mercado para um nível de preços superior. (..) o mercado não pode servir apenas o segmento de luxo. (..) Uma abordagem interessante poderia ser o modelo 1/3+1/3+1/3 em novos empreendimentos de média/grande dimensão, com incentivos para que 1/3 da área seja destinada a habitação acessível (com preços controlados), 1/3 a preços de mercado intermédios, e 1/3 ao segmento superior. Isto evitaria a segregação social e garantiria que o crescimento beneficia todos. ["Mais cimento, mais confusão? A procura é que manda no Mercado Imobiliário". Observador 14-11-2025, por Rute Xavier] https://observador.pt/opiniao/mais-cimento-mais-confusao-a-procura-e-que-manda-no-mercado-imobiliario/
Foi fundada há quase 120 anos nos EUA e tem mais de 3.000 agências espalhadas por mais de 45 países. Falamos da rede imobiliária Coldwell Banker (CB), que aterrou em Portugal em 2017 e tem atualmente uma operação de 12 agências e cerca de 250 colaboradores. Em entrevista ao idealista/news, Frederico Abecassis, CEO da CB Portugal, revela que o seu “portefólio diversificado no segmento residencial de luxo” tem valorizado. (..) “Entre os principais mercados emissores no segmento prime e ultra-luxo destacam-se os EUA (…), o Brasil, países do Norte da Europa como Países Baixos, Suécia e Dinamarca, bem como o Reino Unido (…). [“Segmento de luxo em Portugal continua a demonstrar grande dinamismo”. Idealista 19-11-2025, por Frederico Gonçalves] https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2025/11/19/72227-segmento-de-luxo-em-portugal-continua-a-demonstrar-grande-dinamismo
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