Monbeig 1953: O crescimento de São Paulo

MONBEIG P, “La croissance de la ville de Sào Paulo”. Revue de Géographie Alpine 1953 41-1 pp. 59-97
https://www.persee.fr/doc/rga_0035-1121_1953_num_41_1_1083

Pierre Monbeig [1] 

“(..) Abertura de avenidas e ruas, construções, loteamentos, tudo isso atesta o crescimento repentino de São Paulo. Mas procuraríamos em vão um plano de conjunto, uma perspectiva clara ou um poder administrativo central capaz de impor a sua vontade, de traçar as linhas mestras da nova cidade e de legislar de maneira eficaz. A expansão do assentamento urbano ocorreu sem ordem e no interesse imediato dos indivíduos, exatamente como a expansão do povoamento rural. O que eram esses loteamentos e quem foram os loteadores? Em geral, os novos bairros nasciam ao azar. Ao falecerem os proprietários das antigas chácaras, os herdeiros, ao invés de mantê-las mais ou menos intactas ou reparti-las entre si, preferiam loteá-las e vendê-las. Constituíam, assim, pequenas sociedades com capitais provenientes das heranças. Às vezes optavam por vendê-las em bloco para agrimensores brasileiros ou estrangeiros. Havia casos em que a decisão de desmembrar e vender era tomada pelo proprietário ainda em vida. Era costume dar o nome do antigo proprietário à rua mais importante do loteamento: Avenida Angélica, Avenida Brigadeiro Luiz Antônio, Rua Barão de Itapetininga. E assim se faz desde então, o que demonstra claramente a natureza familiar desses empreendimentos. (..)” [2] [Tradução PJ]

2025-09-28

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NOTAS

[1] Géographe, spécialiste de l'Amérique du Sud. - Directeur de l'Institut des hautes études de l'Amérique latine, Paris. - Directeur des "Cahiers des Amériques latines". - Agrégé d'histoire et de géographie (1929). - Pensionnaire de la Casa Velasquez, Madrid (1939-1931). - Professeur, titulaire de la chaire de géographie, Université de São Paulo (1935-1946). - Président de l'association des géographes brésiliens (à partir de 1936). - Professeur, titulaire de la chaire de géographie économique (industrielle et commerciale), CNAM - Conservatoire national des Arts et Métiers, Paris (1952-1961) (Source DataBNF)

[2] "(..) Ouvertures d'avenues et de rues, constructions, lotissements, tout cela témoigne suffisamment de la croissance subite de Saint-Paul. Mais on chercherait en vain un plan d'ensemble, une volonté bien arrêtée ou une direction administrative centrale capable d'imposer sa volonté, de tracer les lignes maîtresses de la nouvelle ville et de légiférer utilement. L'expansion du peuplement urbain s'est faite sans ordre et au mieux des intérêts immédiats des particuliers, exactement comme l'expansion du peuplement rural. Qu'étaient em effet ces lotissements et qui étaient les lotisseurs ? La plupart du temps, les nouveaux quartiers sont nés du hasard. A la mort d'um des propriétaires des vieilles chacaras, ses héritiers au lieu de la conserver en commun ou, en tous cas, à peu près intacte, décidaient de la diviser en parcelles mises en vente. Ils constituaient une petite société dont le capital provenait de l'héritage. Parfois les héritiers trouvèrent plus commode de vendre en bloc à des arpenteurs brésiliens ou étrangers. Parfois aussi la décision de morceler et de vendre était prise par le propriétaire, de son vivant. On donnait ou on a donné par la/ suite le nom du vieux possesseur à la rue la plus importante du lotissement : avenida Angelica, avenida Brigadeiro Luiz Antonio, rua do Barào de Itapetininga. L'habitude s'est conservée depuis lors. Elle témoigne bien du caractère familial de ces entreprises. (..)”

Aluguel: o mais barato é o mais caro

G1 Globo 14-09-2025, por Raoni Alves
https://g1.globo.com/rj/rio-de-janeiro/noticia/2025/09/14/familias-de-baixa-renda-no-rj-comprometem-ate-65percent-do-orcamento-com-aluguel-aponta-estudo.ghtml

Famílias de baixa renda no RJ comprometem até 65% do orçamento com aluguel, aponta estudo

Levantamento encomendado pela plataforma de locação de imóveis QuintoAndar mostra que o peso do aluguel sobre a renda é maior no Rio de Janeiro do que na média nacional, especialmente entre os mais pobres (..)  [chegando a] a 65% da renda mensal familiar para quem ganha até R$ 1,9 mil.

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Morador da Rocinha, na Zona Sul do Rio, o entregador Lucas de Souza, de 25 anos, mora com a avó aposentada. Juntos, os dois recebem cerca de R$ 3,1 mil por mês e gastam R$ 900 com aluguel de um pequeno apartamento de dois cômodos. O valor representa 29% da renda familiar, o que deixa pouco espaço para despesas básicas como alimentação, transporte e contas de luz e água.

Na Zona Norte, o comerciante Carlos Henrique Almeida, 35 anos, divide um apartamento com a esposa em Vila Isabel. O casal tem renda conjunta de R$ 7,2 mil, mas paga R$ 2 mil de aluguel, o equivalente a 28% dos rendimentos da casa. (..)

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Não consegui, até agora, localizar o relatório dessa pesquisa, nem no QuintoAndar nem no CEDEPLAR.

À beira do urbanismo c/ dados Cedeplar

Não surpreende, porém, que as despesas com aluguel sejam tanto mais elevadas relativamente aos rendimentos das famílias quanto menores são os rendimentos, uma vez que os alugueis se regulam, como tudo mais na economia de mercado, pela taxa de retorno dos investimentos de capital, incluída a renda urbana absoluta a que estão sujeitas mesmo as famílias mais modestas.

Esquematicamente: o aluguel (R$ 900,00) e seu peso (29%) sobre o ganho mensal (3,1 mil) da família residente na Rocinha, relatados na reportagem, correspondem ao rendimento mensal de um capital de R$ 120 mil (valor hipotético do imóvel, compatível com os preços naquela localização) [1] a uma taxa de 0,75% (um pouco superior à poupança + TR)

R$120.000 * 0,75% / R$3.100 = 29%

Resultado similar (R$ 2.000 = 28% do rendimento familiar) se obtém do exemplo do casal de Vila Isabel, à mesma taxa de rendimento do capital (0,75%), considerando-se um apartamento de 2 quartos, sem garagem, no Boulevard 28 de Setembro, à venda no QuintoAndar pelo preço de R$ 270 mil .

R$270.000 *0,75% / R$7.200 = 28%

 

Mas há fatores cujos efeitos precisariam ser levados em conta nesta série, como a inclusão ou não do IPTU no preço do aluguel e o fato da moradia de aluguel ser compulsória e amplamente informal nas faixas de menor rendimento - favorecendo os proprietários tanto pela não incidência de IPTU quanto pela pressão da demanda. Por que outro motivo, senão o tamanho relativo da precariedade metropolitana, seria o RJ o campeão do aperto orçamentário da moradia em face de SP, MG e RS?

Aguardemos a divulgação do estudo.

2025-09-24

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[1] "Não é possível fornecer o preço exato dos imóveis na Rocinha, pois as opções são muito variadas e dependem do imóvel, localização e características, mas é possível encontrar imóveis à venda a partir de cerca de R$ 130.000,00 (como visto no Facebook) ou R$ 230.000,00 (na Lopes) e casas para venda em comunidades como a Rocinha." [Google IA]

Aluguel rotativo, por bem ou por mal

O Globo 14-09-2025, por Mariana Rosetti e Paola Churchill
https://oglobo.globo.com/mundo/noticia/2025/09/14/de-temporario-a-permanente-crise-habitacional-forca-brasileiros-a-viverem-indefinidamente-em-albergues-na-europa.ghtml

De temporário a permanente: crise habitacional força brasileiros a viverem indefinidamente em albergues na Europa

Foto (detalhe): O Globo

Quando os proprietários ainda exigem agências imobiliárias, as taxas equivalem a um mês de aluguel, além da caução que pode variar de um a seis meses

(..) Em 2024, os preços da habitação em Portugal subiram 9,1%, quase três vezes mais que a média europeia de 3,3%, segundo dados do Eurostat. Na União Europeia (UE), 10,6% das famílias que vivem em cidades gastam mais de 40% da renda com moradia. O resultado: 896 mil pessoas dormem nas ruas. Em Portugal, das quase 11 mil pessoas em situação de rua, 10% são estrangeiros. (..)

O advogado Kevin de Sousa, especialista em Direito Imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), ressalta que, do ponto de vista jurídico, as acomodações não foram criadas para esse fim. Por isso, são enquadradas como hospedagem turística, sujeitas a regras de higiene e segurança, mas sem oferecer as garantias próprias de um contrato de aluguel residencial.

“Na prática, isso cria um limbo jurídico: a pessoa mora em um albergue, paga mensalmente, mas não tem nenhum dos direitos que teria em uma locação formal. É um arranjo que atende à necessidade imediata, mas que coloca o imigrante em situação de alta vulnerabilidade”, explica. (..)

2025-09-17  

Rio 40.000 graus

Diário do Rio 07-07-2025, por Victor Serra
https://diariodorio.com/paes-oferece-antigo-predio-do-jockey-club-no-centro-como-sede-permanente-do-brics-no-rio/

Paes oferece antigo prédio do Jockey Club, no Centro, como sede permanente do BRICS no Rio

Montagem: À beira do urbanismo

Foto: Diário do Rio

Trump riding the bomb: https://www.craiyon.com/pt/image/8DjxVE8XSCalp9qbXufqCw

2025-09-10

Krugman: sobre a crise de moradia nos EUA

Substack 03-09-2025, por Paul Krugman 
https://paulkrugman.substack.com/p/yes-america-has-a-housing-emergency (pago)

 

Yes, America Has a Housing Emergency

But Trump will make it worse

(..) We do, in fact, have a housing emergency. Over the past decade home prices have risen much faster than the overall cost of living, so the popular perception that housing has become unaffordable is grounded in reality:

Why has this been happening? The home price surge since 2015 looks very different from the housing bubble of the 2000s. That bubble was largely driven by speculation, with house prices rising much faster than rents. The price surge also bypassed sunbelt cities like Atlanta, Houston and Dallas, where housing supply expanded to meet rising demand.

This time, however, we’re looking at a truly national phenomenon. As Edward Glaeser and Joseph Gyourko document in a recent paper, housing prices have risen rapidly, without eliciting a large increase in homebuilding, even in cities that avoided the 2000s bubble.

Back in July, looking at the case of Atlanta, I suggested that we might be looking at the limits of sprawl. In the 2000s cities like Atlanta could add housing by spreading ever further out, adding single-family homes at their edges. At this point, however, they’ve sprawled so far that this doesn’t work anymore. Another recent academic paper, by Orlando and Redfearn, argues that sprawl has been

pushing single-family home builders farther away from the amenities that make these urban areas attractive. Eventually, this progression reaches a limit in which commuting back to these amenities is too costly. At this point, the greenfield land is effectively “built out.”

The obvious answer is to turn inwards — to build more housing by increasing population density, in particular by building multifamily housing. As I noted in my Atlanta piece, sunbelt cities still have extremely low population densities compared with blue-state cities:

So they could add a lot more housing and bring prices down — if local politics would allow it. Unfortunately, it generally won’t. Glaeser and Gyourko conclude their paper on a despairing note, suggesting that all our major cities, in red states as well as blue, have become places where existing homeowners have become effective at stopping new construction.

Which brings me back to Bessent saying that we have a housing emergency. What will he do about it?

Another man, in another administration, might go YIMBY — “yes in my backyard” — and try to tackle the political obstacles to housing construction. But take a look at Mandate for Leadership, the manifesto issued by the Heritage Foundation’s Project 2025. It’s all for deregulation when it comes to things like pollution controls. But when it comes to housing, it goes full NIMBY:

Congress should prioritize any and all legislative support for the single-family home … American homeowners and citizens know best what is in the interest of their neighborhoods and communities. Localities rather than the federal government must have the final say in zoning laws and regulations, and a conservative Administration should oppose any efforts to weaken single-family zoning.

So no, the Trump administration won’t do anything to expand housing supply, which is the only way to make housing more affordable. (..)