13-01-2022, por Circe Bonatelli
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| clique na imagem para ampliar Imagem e texto: O Estado de S Paulo |
Leilão de títulos da construção na Zona Sul de SP pode movimentar R$ 348 mi
Observação #1. “Cepacs são títulos que permitem às construtoras erguerem prédios acima dos limites estabelecidos por lei em cada bairro” é uma definição recorrente, mas totalmente equivocada. Os Cepacs não permitem construir “acima dos limites estabelecidos por lei”, mas acima dos coeficientes básicos de aproveitamento dos terrenos, até os limites máximos permitidos pela lei.
Observação #2. Ofertar hoje a R$ 1.450,00 Cepacs que foram vendidos 10 anos atrás por R$ 1.282,00 é no mínimo estranho, para não dizer altamente suspeito. Uma rápida pesquisa de preços imobiliários na área urbana dessa OUC revela uma ordem de grandeza de R$ 10.000,00 / m2 privativo. Se estimarmos o componente terra em 40-45% nessa faixa de preço, temos R$ 4.250,00/m2, 50% do qual, proporção adequada para Cepacs, atinge um valor de R$ 2.150,00, quase igual aos R$ 2.175,00 exigidos pelo Tribunal de Contas do Município. Ponto para o TCM!
Observaçao #3. “Os leilões também atraem investidores, que depois podem vender os Cepacs no mercado secundário, em Bolsa” é uma verdade, cuja relevância costuma ser, no entanto, bastante exagerada. Os CEPACs circulam muito menos do que se imagina no mercado financeiro. Cito a mim mesmo:
“O fato de os CEPACs poderem ser transacionados na bolsa de valores lhes confere certa flexibilidade como ativos, mas não os transforma em ações, ou títulos de dívida pública de longo prazo, que podem valorizar-se e circular indefinidamente no mercado financeiro; não modifica a sua natureza essencial de certificados de direito sobre a renda da terra a ser extraída de empreendimentos imobiliários apenas possíveis no espaço e no tempo da Operação Urbana Consorciada que os emitiu para financiar-se. Nem o ímpeto da economia em geral nem a saúde de tal ou qual empresa: o preço dos CEPACs no mercado de títulos reflete, pura e simplesmente, a expectativa de valorização dos produtos imobiliários que poderão ser construídos no perímetro da OUC. Em outras palavras, o CEPAC é servo da terra, condenado a transformar-se em empreendimento imobiliário nos termos e prazos estipulados pela OUC. Além deles, perde todo o seu valor.” [*]
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"CEPACs, ainda uma vez". À beira do urbanismo 05-12-2020
2022-01-24
