Abóbora Maravilha

Deu no Bem Paraná online
24-04-2017, por Ítalo Nogueira/Folhapress
https://www.bemparana.com.br/noticia/499284/zona-portuaria-do-rio-vive-no-financeiro

Zona portuária do Rio vive nó financeiro

Imagem: Intenet

A crise no setor imobiliário provocou um nó financeiro na revitalização da região portuária do Rio e uma ameaça de prejuízo ao FGTS. Seis anos após comprar os 6,4 milhões de títulos imobiliários da região, o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha, gerido pela Caixa Econômica Federal, reconheceu oficialmente que os papéis estão encalhados. Com o mercado retraído, as construtoras não se interessaram pelos títulos, que autorizam a construção de prédios mais altos do que o permitido na área.

(..) A zona portuária é um dos principais símbolos das obras de infraestrutura realizadas para a Olimpíada - e também é citada em casos de propina na Operação Lava Jato. A maior parte (86%) dos trabalhos já foi concluído, inclusive os mais emblemáticos como o Boulevard Olímpico, o Museu do Amanhã, túneis e a derrubada da Perimetral. Já foram gastos cerca de R$ 5 bilhões no local. O planejamento prevê outros R$ 5 bilhões em obras e prestação de serviços públicos até 2026. Ao comprar os títulos em 2011, o fundo imobiliário se comprometeu a repassar todo o valor ao longo dos 15 anos. Para isso, usou inicialmente R$ 3,5 bilhões do FGTS. A intenção era que o restante fosse quitado ao longo do tempo com a venda dos papéis e de terrenos da área, a que o fundo também obteve o direito. E esperava-se que o investimento gerasse remuneração extra para o FGTS.

(..) O "boom imobiliário" que a cidade vivia em 2011, porém, durou pouco. A crise econômica se abateu sobre o país justo quando as primeiras obras foram concluídas, momento em que a Caixa esperava atrair investidores. Com isso, menos de 10% dos Cepacs foram revendidos. (Continua)

  

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2017-04-24

Outorga Onerosa: a determinação da contrapartida nos termos do Estatuto da Cidade

I - O valor da contrapartida em função de V, Cs e Cb

Reza o Estatuto da Cidade (Lei 10.257 de 10 de julho de 2001):

SEÇÃO IX 

Da Outorga Onerosa do Direito de Construir 

Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. 

§ 1o Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.

§ 2o O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana. 

§ 3o O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área. (..)

Admitindo-se, então, que

• o máximo valor V exigível por contrapartida a um empreendimento imobiliário corresponde ao coeficiente de aproveitamento de terreno de serviço Cs,
• a cada m2 construído corresponde igual quantidade de valor V
• Cb é o coeficiente de aproveitamento isento de contrapartida por Outorga Onerosa,

deduz-se que

• o excedente construtivo medido em coeficiente de aproveitamento é dado pela expressão [Cs - Cb]
• a proporção do excedente construtivo sobre o total é dada pela expressão [1 - Cb/Cs]
• o valor de contrapartida K que corresponde ao excedente construtivo [Cs - Cb] é dado pela expressão

K = V * (1 - Cb/Cs)

Ressalvada a precisão que se fará na parte III sobre o valor de referência V, este é o método correto de determinação do valor da contrapartida por OODC nos termos do Estatuto da Cidade, vale dizer K = f (V, Cs, Cb).

Pode-se traduzi-lo da seguinte maneira: Se V representa, digamos, o valor venal VV do terreno que ancora a totalidade da construção, a contrapartida K representa a porção do valor venal VV que corresponde ao excedente construtivo. Dito de outra forma, K é a valorização do terreno derivada do potencial construtivo excedente, relativamente ao valor de referência V.

Para se cobrar, a título de Outorga Onerosa, 10% do valor V atribuído a terrenos edificáveis com coeficiente de aproveitamento Cs=3, bastaria estipular Cb=2,7. Analogamente, para se cobrar 20% do valor V atribuído a terrenos edificáveis com coeficiente de aproveitamento Cs=1, bastaria estipular Cb=0,8.

A consistência do método se testa atribuindo à variável Cb os valores máximos e mínimos admissíveis:

• Se Cb = 0 ⇒ K = V
• Se Cb = Cs ⇒ K = 0

A contrapartida por OODC varia, de fato, necessariamente, entre zero e V.

II - Ajuste do método ao coeficiente básico Cb = 1

Com a adoção generalizada do Cb = 1 preconizado por um grande número de urbanistas de formação jurídica, o Cb perde o papel de “variável de ajuste” do valor da OODC.

Com Cb = 1, a contrapartida K tende a resultar, em regiões urbanas de alta densidade, em proporções demasiado elevadas do valor total V.

Torna-se necessário, então, introduzir um "fator de ajuste" Fa para conduzir K a valores econômica e politicamente praticáveis:

K = V * (1 - Cb/Cs) * Fa,

sendo este o método pelo qual se há de estipular o valor da OODC, nos termos do Estatuto da Cidade, quando o Cb não é a variável determinante da proporção de V a ser paga como contrapartida.

Para se cobrar, então, a título de Outorga Onerosa, 15% do valor V atribuído a terrenos edificáveis com coeficientes de aproveitamento Cs=4 e Cb=1 (excedente construído = 0,75 * Cs) seria neecessário estipular um fator de ajuste Fa=0,2.

K = V * (1 - 1/4) * 0,2 = V *0,15

O fator de ajuste Fa pode ser interpretado como multiplicador do patamar de isenção Cb, como desconto sobre o valor da terra V ou como uma combinação de ambos.

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III - crítica do método do EC

Valor de mercado vs. valor residual

O Estatuto da Cidade não estabelece relação entre a Outorga Onerosa do Direito de Construir e a recuperação da renda da terra para fins de financiamento urbano.

A contrapartida surge como um “preço”, arbitrariamente estabelecido, do m2 de construção excedente ao coeficiente básico de aproveitamento do terreno.

Dá-se, no entanto, que a contrapartida total a ser paga deve necessariamente provir da economia do empreendimento e a ela se adequar. Decorre daí que ela não pode ser superior ao valor residual do terreno a incorporar.

O valor residual VR, lucro do empreendimento excedente à Taxa Mínima de Atratividade (TMA) considerada pelo incorporador, ou à soma custo de capital + lucro econômico mínimo admissível, é o máximo preço que este poderia, teoricamente, pagar pelo terreno ao seu proprietário. Num ambiente hipotético em que se considere a recuperação integral da renda da terra, VR é também o máximo valor conceitualmente admissível da contrapartida por OODC.

Algumas fórmulas de cálculo da OODC estabelecem como valor de referência da contrapartida V o “valor de mercado” do terreno objeto da incorporação. Embora a totalidade do valor de mercado seja “renda da terra”, ou “resíduo” do valor de venda dos produtos que ela abriga, a recíproca não é verdadeira: o valor de mercado não representa a totalidade da renda ou resíduo.

O valor de mercado VM é o preço provável da compra-venda do terreno para incorporação, o que equivale a uma parcela do valor residual total - sendo 50% uma proporção razoável em regiões de intensa renovação urbana, onde o comprador precisa comprar tanto quanto o vendedor precisa vender; dito de outra forma, onde se dá alguma concorrência entre compradores e vendedores de terrenos.

Outras fórmulas utilizam o valor venal estabelecido na Planta de Valores, utilizada para fins do Imposto Predial e Territorial Urbano. Por motivos que não cabem discutir aqui, o VV é um valor de mercado cronicamente defasado, que especialistas admitem equivaler, em muitos casos, a algo como 50% do valor de mercado, isto é, 1/4 do resíduo total VR.

A renda total é o "valor residual" VR, aquele pelo qual o incorporador revende o terreno, em forma de frações ideais, aos adquirentes de unidades imobiliárias, e cuja apropriação, na maior proporção possível, constitui a alma do seu negócio: a parte do valor residual do terreno não paga ao ex-proprietário como preço de transação e não recuperada pela coletividade como Outorga Onerosa do Direito de Construir, instituto que materializa a "obrigação de urbanizar", se converte em lucro extraordinário do incorporador.

Portanto atenção: ao recair sobre o resíduo, o ônus da Outorga Onerosa reduz o montante a ser repartido entre o incorporador e o proprietário do terreno a incorporar, consequentemente o preço de transação e daí o próprio valor de mercado VM dos terrenos incorporáveis. Moral da história: é o valor de mercado VM que depende do valor da OODC, não o contrário. Toda "fórmula" de OODC que adota VM como variável independente é viciosa por "circularidade".

Sendo assim, a nossa fórmula geral passa a ser

K = VR * (1 - Cb/Cs) * Fa

Construção bruta vs. produto imobiliário

O valor residual de um terreno resulta da subtração dos custos totais, incluído o de capital, ao Valor Geral de Vendas da combinação mais rentável de produtos imobiliários que ele pode receber. O VGV é o somatório dos preços de todos as unidades imobiliárias colocadas à venda - mais exatamente produzidas, dado que unidades podem ser cedidas em pagamento ao proprietário do terreno - e o "m2 privativo médio” a unidade de produto imobiliário ao redor da qual gravita toda a economia do empreendimento.

O “m2 construído” não é a unidade mais adequada para estudo, cálculos e determinação da contrapartida por Outorga Onerosa do Direito de Construir como instrumento de recuperação da renda do solo pela razão elementar de que ele não tem preço de venda nem resíduo.

O uso do VR (ou Vr/m2) como unidade de valor da Outorga Onerosa recomenda que conceitos como “m2 construído” e “excedente construtivo” sejam computados com base em m2 privativos médios e que o "coeficiente de aproveitamento do terreno" seja entendido como "líquido", isto é, referido à área privativa total do empreendimento.

O coeficiente básico Cb

O Estatuto da Cidade estabelece o coeficiente básico de aproveitamento do terreno como "patamar de isenção" da cobrança da Outorga Onerosa do Direito de Construir.

O conceito de coeficiente básico provém do instituto francês do plafond de densité (Cb = 1), cuja razão de ser e trajetória não cabem no escopo desta discussão. 

O Cb é um mecanismo de regulação do valor da contrapartida por OODC esculpido na linguagem técnica do próprio urbanismo: quanto mais próximo o Cb do coeficiente de serviço Cs, menor o excedente construtivo e, portanto, menor a contrapartida a ser paga pelo empreendedor.

Com a adoção do "coeficiente básico único e unitário" em um grande número de cidades brasileiras, o Cb perde a função de variável reguladora do valor da contrapartida com a agravante de gerar, via de regra, "excedentes construtivos", logo também de renda a ser recuperada, impensáveis para o status atual da indústria da incorporação: numa zona urbana de alta densidade onde o coeficiente máximo de serviço é Cs = 5, o excedente ao Cb =1 determina contrapartidas equivalentes a 4/5 do valor de referência V! Esse efeito indesejado é, então, compensado pela adoção de reguladores alternativos que atendem pelos nomes de "redutor", "fator social", "fator de planejamento" etc.

Não nos iludamos: quaisquer que sejam as virtudes do Cb =1, elas são algebricamente violadas sempre que o método de cálculo da contrapartida adota um valor de referência V < VR e/ou introduz um fator de ajuste que faça aumentar o valor de Cb, seja dito “social” ou “de planejamento”.

Além disso, o valor real da OODC - para o empreendedor como para a coletividade - não é o “preço do m2 excedente”, mas quanta OODC o empreendimento paga, ao final, por m2 privativo produzido. Se um empreendimento de 1000m2 construídos/ produzidos pagou, a título de outorga onerosa, R$ 300,00 por cada um de 400m2 declarados “excedentes”, num total de R$ 120.000,00, terá pago R$ 120,00 por m2 construído/ produzido; igual valor teria pago se lhe fosse cobrado, a título de outorga onerosa, R$ 200,00 por cada um de 600m2 declarados “excedentes” ou R$ 120.000,00 por 1 único m2 declarado "excedente".

Em suma, as "fórmulas de cálculo" da Outorga Onerosa se converteram em uma babel metodológica que dificulta enormemente, se é que não impede, a "transferência de tecnologia" das cidades que arrecadam razoavelmente para aquelas que arrecadam pouco ou nunca o fizeram.

O modo mais simples e transparente de aplicar-se a Outorga Onerosa do Direito de Construir é a imposição da contrapartida à totalidade dos m2 privativos produzidos no empreendimento. Iguala-se, assim, o valor da contrapartida ao custo do empreendedor. Nos termos do Estatuto da Cidade, isto significa, em todos os casos, considerar Cb = 0. Daí,

K = Vr * 1 * Fa

A taxa de recuperação do resíduo

Com Cb = 0, o "fator de ajuste" se converte em "taxa de recuperação do resíduo", mais exatamente do “valor residual da fração de terreno que corresponde a cada m2 privativo médio produzido”.

K = Vr * Tr

A Tr não se pode calcular: respeitada a relação entre rentabilidade do empreendimento e progressividade da contrapartida, ela há de ser a maior possível considerados os limites teóricos e práticos, econômicos e políticos, da recuperação da renda da terra na indústria da incorporação.

E são esses limites - não as "fórmulas de cálculo"! - o aspecto crítico a que nós, gestores urbanos adeptos do instrumento da Outorga Onerosa precisamos, urgentemente, dedicar os nossos melhores esforços.

2017-04-20


Leia também, neste blog,

Outorga Onerosa do Direito de Construir: por um novo marco metodológico

http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2017/05/outorga-onerosa-do-direito-de-construir_10.html

Governança à bangu

O Globo / CRECI online 28-03-2017
http://creci-rj.gov.br/metro-em-troca-de-mais-andares-estacoes-ate-o-recreio/

Montagem: www.abeiradourbanismo.blogspot.com.br

Metrô em troca de mais andares: estações até o Recreio

(..) O governador Luiz Fernando Pezão e o prefeito Marcelo Crivella discutem buscar ainda este ano no mercado imobiliário os recursos necessários para a obra (..) A operação que está sendo elaborada prevê a venda de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), que permitirão a construção de prédios no entorno das avenidas das Américas e Ayrton Senna com gabarito acima do previsto em lei, além do acréscimo de pavimento em edifícios existentes. O aumento em discussão é de até um andar e meio.

2017-04-15

Meu reino por um imóvel

Deu no The Savills blog 
10-04-2017, por Paul Tostevin 
https://www.savills.co.uk/blog/article/216300/residential-property/how-much-is-the-world-worth.aspx

How much is the world worth?

In early 2016, the Savills World Research team reported that global real estate values totalled US$217 trillion. Our research this year shows that figure has risen. Global asset price inflation has now increased the amount to US$228 trillion at constant prices – an increase of 5 per cent in real terms. (..)

Fonte: The Savills Blog

The Changing Role of Real State
The role of real estate across the world is changing. It is the globe’s most important asset class and accounts for a significant proportion of personal and household wealth in developed economies. Along with other assets such as commodities,equities and bonds, it has increased significantly in value since the global financial crisis of 2008, spurred on by the intervention of central banks and their suppression of gilt yields [taxas de juro UK].

Now that yields have little room to shift further downward, the scope for capital growth becomes more limited and dependent on rental growth happening first. This means that the income-generating capabilities of real estate have become more important and currently look attractive in many markets compared to local interest rates.

The investing world’s shift of emphasis to a search for income has arguably changed the status of real estate as an asset class. Its qualities of being a tangible, real-world asset capable of development, management and change has always put it in a special investment category but, in the past, its illiquidity and ‘lumpiness’ have been seen by some investors as adding to risk. We think the nature of real estate risk has changed in the new investing environment. The characteristics of real estate have a new value in the global hunt for long-term income.

2017-04-12

Lixo olímpico

Deu no El Confidencial

20-03-2017, por Valeria Saccone, Rio de Janeiro

https://www.elconfidencial.com/deportes/juegos-olimpicos/2017-03-19/rio-janeiro-instalaciones-olimpicas-abandono_1351232/

La absurda ciudad fantasma que hoy son las instalaciones olímpicas de Río: "¡Vergüenza!"

(..) Tan solo seis meses después del cierre de los Juegos Paralímpicos más concurridos de la historia, el Parque Olímpico está sumido en el olvido y la decadencia. La fachada del Estadio Acuático, que debe ser desmontado a lo largo de este año, se cae a pedazos.

(..) En muchos puntos del Parque Olímpico reina el caos. Hay basura y material de construcción acumulados en el suelo. Algunas calles ya presentan agujeros e incluso se han registrado robos de cables eléctricos y de ordenadores. Es la crónica de un desastre anunciado, y eso a pesar de que el exalcalde de Río de Janeiro, Eduardo Paes, uno de los máximos impulsores del proyecto olímpico , aseguró en varias entrevistas antes de la celebración de los Juegos que el ayuntamiento lucharía para evitar esta situación. “No tiene sentido que instalaciones tan grandes, que costaron mucho dinero, que hemos pagado de nuestro bolsillo, se pudran mientras los deportistas no tienen dónde entrenar. Es absurdo”, afirma Marta, profesora de Educación Física.

Desde el pasado mes de diciembre, el Gobierno federal de Brasil es responsable del futuro de este parque deportivo. La transferencia de competencias fue realizada después de que el Ayuntamiento de Río de Janeiro fracasase en la búsqueda de un inversor privado que pudiese ocuparse de administrar ese espacio. El coste anual de mantenimiento ronda los 17 millones de reales (unos 5 millones de euros). (Continua)

2017-03-25

A favela também é desigual

CARVALHO Camila L S, “Escalas da Desigualdade Urbana: a Cidade do Rio de Janeiro e as Favelas”. Cadernos do Desenvolvimento Fluminense No. 11 (2016)
https://www.e-publicacoes.uerj.br/.../view/35870/25569

clique na imagem para ampliar

RESUMO DA AUTORA

No Brasil, o senso comum aponta as favelas como o lugar urbano da pobreza, da violência e marginalidade, por excelência. O objetivo deste trabalho é mostrar que essa descrição das favelas como bolsões de pobreza só é pertinente numa determinada estratégia de agregação espacial dos dados censitários – ou seja, uma certa escala geográfica. Quando a análise é feita considerando os limites de uma favela individual, o que emerge é um mosaico de faixas de renda, a exemplo do observado na escala da cidade. A hipótese deste trabalho é de que as favelas possuem uma estrutura socioespacial análoga à da cidade, caracterizando-as como uma espécie de “cidades dentro da cidade”. Utilizando dados do Censo, agregados ao nível do setor censitário, calculamos o Índice de Moran para a variável renda e, uma vez identificados os clusters de alta e baixa renda, analisamos os dados socioeconômicos e de infraestrutura, relativos a 2010. Estudamos os três maiores agrupamentos de favelas no Rio de Janeiro: Rocinha, Complexo do Alemão e Fazenda Coqueiro. Os resultados indicaram que as favelas têm reproduzido a desigualdade observada na escala da cidade. Articuladas à estrutura urbana mais ampla, as favelas se comportam como fractais, na medida em que também reproduzem esta estrutura.

2027-03-03

Precariápolis em foco

Deu n’O Globo online

11-02-2017, por Luiz Fernando Janot 

http://noblat.oglobo.globo.com/geral/noticia/2017/02/o-crescimento-vertical-das-favelas.html

O crescimento vertical das favelas

Foto: Custódio Coimbra /
O Globo 06-11-2016

(..) Agora, um novo desafio se apresenta para os governos municipais. Uma medida provisória editada recentemente pelo governo federal, facilitando a emissão de títulos de propriedade em habitações de interesse social construídas em terrenos informalmente ocupados ou — pasmem — em lajes nos pavimentos superiores das moradias existentes, representará, sem dúvida, um estímulo a mais para verticalização edilícia nessas comunidades. Certamente, a especulação imobiliária informal agradecerá penhorada essa iniciativa.

Tal decreto não faz qualquer referência às condições de estabilidade das edificações e aos aspectos geomorfológicos do terreno. Muito menos às precárias condições ambientais nas comunidades onde o esgoto circula in natura em valas negras ou em canais que deságuam nos rios, nas lagoas, nas baías e no mar. Não basta legalizar a habitação. É preciso que a cidade chegue a essas populações.

Ao que parece, o legislador tem o seu olhar voltado exclusivamente para as soluções de curto prazo, pouco se importando com os interesses futuros da sociedade e da própria cidade.”

Luiz Fernando Janot, arquiteto e urbanista

Acesse a íntegra do artigo pelo link

http://noblat.oglobo.globo.com/geral/noticia/2017/02/o-crescimento-vertical-das-favelas.html

Foto: Custódio Coimbra / O Globo/06-11-201

2017-03-30

Desencalhando a incorporação olímpica

Deu no Boletim ADEMI

03-02-2017, por Gabriela Valente e Luiz E. Magalhães (O Globo 01-02-17)

http://www.ademi.org.br/article.php3?id_article=69444&recalcul=oui

Prefeitura negocia venda de imóveis na Vila dos Atletas para servidores

Vila Olímpica Rio 2016,
também conhecida como Ilha Pura

Seis meses após a Olimpíada, o município começa a desenhar um destino para os 3.604 apartamentos da Vila dos Atletas, na Barra. Atento ao que pode arrecadar com o IPTU desses imóveis, o prefeito Marcelo Crivella costura um acordo com a Caixa Econômica Federal (CEF) para que as unidades sejam vendidas em condições especiais a funcionários públicos.

(..) Um fundo da Marinha - com dinheiro orçamentário - seria usado para financiar os imóveis com juros abaixo dos cobrados no mercado. 

(..) Para fazer com que outros órgãos da administração pública criem programas de venda parecidos, a Caixa estuda criar financiamentos, com taxas diferenciadas, voltados a funcionários da Petrobras, da Vale, da Eletrobras, de Furnas, do Exército, do Banco do Brasil, da própria CEF, do BNDES e da Justiça.

(..) “Todo mundo tem pressa: o investidor quer recuperar o investimento, a Caixa quer receber pelo financiamento e a prefeitura quer arrecadar”, disse uma fonte.

(..) A Caixa pretende recuperar os R$ 2,3 bilhões que colocou na construção da Vila. E, talvez, até lucrar um pouco. A estimativa é que a instituição financeira poderá levantar até R$ 3 bilhões com a operação. 

O diretor executivo de Marketing da Carvalho Hosken (,.) disse que cerca de 260 apartamentos foram vendidos até ontem. (..) a empresa tem pressa. A partir do mês que vem, o grupo terá que arcar com R$ 20 milhões de juros por mês do empréstimo para a construção do condomínio. Desde março de 2016, essa despesa é bancada pelo Comitê Organizador Rio 2016. No ano que vem, a empresa passará a pagar parcelas da dívida. (Continua)

2017-02-03

Indenizações e aquisições de benfeitorias por necessidade de obras públicas em áreas informais do Rio de Janeiro: análise das metodologias de cálculo

por Antônio Augusto Veríssimo

Arquiteto Urbanista, Mestre em Planejamento Urbano e Regional

Foto Fabio Costa

Uma das tarefas mais delicadas para quem lida com projeto e gestão de intervenção urbana em áreas informais é a de tomar decisões com relação à relocação de moradores e comerciantes em função da necessidade da desocupação de áreas para a execução de obras públicas. 

A prefeitura do Rio de Janeiro, desde o ano de 2001, vem editando decretos para disciplinar a atividade de avaliação de imóveis para a determinação dos valores pertinentes à indenização das edificações a serem demolidas ou à aquisição, no mercado, de unidades prontas para a sua substituição. 

O objetivo deste texto foi examinar as diretrizes e os métodos de cálculo estabelecidos por cada um dos decretos para verificar se conduziam a valores que efetivamente atendessem as expectativas e necessidades dos moradores atingidos. 

Ao final do trabalho concluímos que, em 2013, houve uma autêntica mudança de paradigma no método de cálculo. Pela primeira vez, a Administração municipal admitiu a incorporação do valor do solo ao cálculo das indenizações e aquisições de unidades.

Acesse o artigo pelo link 
https://drive.google.com/file/d/0B2g7hqWHFxtsbHprSTE3TWtMVUE/view?usp=sharing


2017-01-26

E os patrícios vão morar... nas caravelas!

Economia ao Minuto 21-01-2017, por Lusa

https://www.noticiasaominuto.com/economia/727234/associacao-antecipa-crescimento-de-30-no-mercado-imobiliario-em-2017

Associação antecipa crescimento de 30% no mercado imobiliário em 2017 

Imagem
http://europadescobertas-caravela.blogspot.com.br/ 

O presidente da (..) APEMIP antecipa um crescimento de 30% no mercado imobiliário para 2017, à boleia de um bom ano no turismo. 

"(..) Prevejo [um crescimento de] 30%. Se o Estado não fizer asneiras, se deixar o mercado funcionar, vamos crescer, porque Portugal está com um potencial enorme. Vai ser um bom ano para o turismo, pelo que vai ser bom para nós", indicou Luís Lima, em entrevista à Lusa, recordando que o turista em Portugal "gosta de se fidelizar e adquire imobiliário". (..) 

2017-01-23

CEPACs e CEPOCs

Imagem: Divulgação/Internet

Ao passo que o mercado financeiro promove a apropriação privada, supostamente pulverizada, da renda da terra urbana (mais-valia imobiliária) pelo sistema de investimento em títulos vinculados ao preço de venda de produtos imobiliários específicos [1] (poderíamos chamá-los CEPOCs - Certificados de Potencial Construtivo vinculados ao preço de venda médio do m2 privativo do empreendimento), nós, gestores públicos brasileiros, continuamos patinando na recuperação social da renda da terra urbana a cargo desse peixe liso, difícil de agarrar, chamado Outorga Onerosa do Direito de Construir (aplicado nas Operações Urbanas Consorciadas sob a forma de CEPACs - Certificados de Potencial Construtivo Adicional), vinculado a uma abstração quantitativamente arbitrária e destituída de valor de mercado, qual seja, o "m2 bruto de construção excedente ao Coeficiente Básico de aproveitamento do terreno"... na prática, meros CEPOCs com descontos generosos, difíceis de entender e complicados de manejar.

À beira do urbanismo

Para esclarecimentos sobre este ponto de vista indico a leitura do artigo "CEPAC e Outorga: primo rico, prima pobre", postado neste blog em 17-07-2015 [2] - mas atenção: você pode poupar o seu precioso tempo começando pelo último parágrafo!

Ao leitor não iniciado no tema da gestão da renda da terra urbana sugiro a leitura, neste blog, da postagem "A repartição da renda da terra na indústria da incorporação imobiliária” [3]

Abaixo, um esquema de como se poderia interpretar a "cota, ou título, de participação" no sistema de "crowdfunding imobiliário" à luz do conceito de valor residual da terra.

abeiradourbanismo.blogspot.com.br
Clique na imagem para ampliar

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[1] Ver postagem anterior "Pulverização da mais-valia imobiliária?"

[2] http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2015/07/cepac-e-outorga-primo-rico-prima-pobre.html
[3] http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2012/12/a-reparticao-da-renda-da-terra-na.html

2017-01-21

Pulverização da mais-valia imobiliária?

DINO – Divulgador de Notícias 18-01-2017

http://app.dino.com.br/releases/parceria-entre-fintechs-permite-investir-no-mercado-imobiliario-usando-bitcoin-dino890103576131

Parceria entre Fintechs permite investir no mercado imobiliário usando Bitcoin

Imagem: Divulgação/Internet

O URBE.ME, primeiro site de crowdfunding imobiliário do Brasil, permite que qualquer pessoa seja um investidor em um dos segmentos mais sólidos e rentáveis do Brasil, a construção civil. Através do conceito de investimento coletivo (crowdfunding), a plataforma web possibilita investimentos em empreendimentos imobiliários a partir de R$ 1 mil, aproximando as pessoas de um mercado que, até então, ficava restrito a grandes investidores.

(..) O investimento é realizado através de um contrato de mútuo que é vinculado ao valor de venda das unidades.

(..) A partir do momento em que forem iniciadas as vendas das unidades, os resultados serão apurados a cada três meses. A participação de cada investidor é depositada diretamente na sua conta bancária, periodicamente, conforme indicado no prospecto de cada empreendimento. O investimento possui duração de 24 a 60 meses, dependendo do projeto, mas poderá ser finalizado antes deste prazo, caso todas as unidades já tenham sido vendidas. O Libres, um dos empreendimentos que já captaram via URBE.ME, está com uma projeção de rentabilidade acima de 25% ao ano! (..)

2017-01-18