São distritos que apresentam grande concentração de favelas e loteamentos irregulares e estão localizados nas periferias, ou na Macroárea de Redução da Vulnerabilidade Urbana e Social. Distritos como Cidade Ademar (203,7 hab./ha), Capão Redondo (196,3 hab./ha), Sapopemba (195,8 hab./ha), Campo Limpo (187,7 hab./ha) e Lageado (184,6 hab./ha) têm densidade populacional muito superior à média da cidade e mais que o dobro dos distritos com maior verticalização, nos bairros de alta e média renda.
Ambos os padrões são inadequados. O alto adensamento nos distritos periféricos, em geral resultante do autoempreendimento das moradias, sem assistência técnica, em favelas e loteamentos irregulares, é indesejável, porque ele se caracteriza por uma péssima qualidade urbanística e edilícia.
O sistema viário é insuficiente, caracterizado por ruas e vielas estreitas, ausência de calçadas; inexistência de praças e áreas livres; falta de recuos entre as construções, gerando moradias inacabadas e insalubres, sem iluminação e ventilação; e adensamento construtivo precário de média altura (de três a cinco pavimentos), com a sobreposição de lajes sem projeto estrutural. A casa própria se mistura com moradias alugadas e/ou cedidas, em muitos casos cômodos com banheiros coletivos. Cada vez mais os loteamentos irregulares, as favelas e os cortiços se assemelham e estão mesclados nos territórios periféricos.
Já nos distritos do centro expandido, que concentram 70% dos empregos formais da cidade, um conjunto de fatores gera um adensamento construtivo com baixo adensamento populacional. Ocupado por uma população de alta e média alta rendas, mais idosa e majoritariamente branca, as famílias são menores e ocupam moradias de maior dimensão.
Por isso, os empreendimentos imobiliários voltados para esse segmento têm alto adensamento construtivo, mas baixo adensamento populacional, com extensas áreas condominiais privadas e, em geral, no modelo decorrente da Lei de Zonemaneto de 1972, só alterada no Plano Diretor de 2014, uso exclusivamente residencial, o que torna necessário que outros imóveis sejam destinados aos usos não residenciais.
Ademais, em vários desses distritos, coexistem Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER), de ocupação unifamiliar horizontal, com lotes grandes e famílias cada vez menores, o que as caracteriza como verdadeiros vazios demográficos em regiões de alto padrão urbanístico. Distritos como Morumbi (38,1 hab./ha) e Alto de Pinheiros (49,8 Hab./ha), onde esse modelo predomina, têm as menores densidades demográficas da zona urbana da cidade e estão decrescentes.
Entre 2010 e 2022, a perda de população no Alto de Pinheiros foi de 13,7%, e no Morumbi, 7,0%. Reverter a perda de população em ZER é urgente. A análise da dinâmica demográfica da cidade em um largo prazo mostra que nem sempre verticalização gera adensamento populacional. Em 1980 e 2000, quando estava em vigor o zoneamento de 1972, todos os distritos do centro expandido de São Paulo sofreram um forte esvaziamento. Na década de 1990, 55 dos 96 distritos da cidade tiveram redução da população, e em seis o decréscimo alcançou de 2,5% a 4,0% ao ano. Por outro lado, todos os distritos periféricos, assim como maioria dos municípios da região metropolitana que ficam no entorno de São Paulo sofreram grande crescimento demográfico que chegou a alcançar no máximo 13% ao ano.
Nesse período, a redução da população ocorreu nos dez distritos do centro histórico e bairros centrais, onde o processo imobiliário estava estagnado, mas também em todos os distritos onde o mercado imobiliário foi dinâmico e provocou verticalização. Prédios mais altos não garantiram adensamento populacional no centro expandido, que concentra 69% dos empregos do município. (..)
