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[*] "Recapitulando", À beira do urbanismo 10-09-2011, por Pedro Jorgensen http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2011/09/recapitulando.html
† 2015-07-21
terça-feira, 21 de julho de 2015
Agradecimento
http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2011/09/recapitulando.html
sexta-feira, 17 de julho de 2015
CEPAC e Outorga: primo rico, prima pobre
Notas sobre as modalidades de recuperação de mais-valias do solo resultantes de acréscimos de edificabilidade
Um enfático convite para ajudar no debate público do Plano Urbanístico Regional de Pendotiba, Niterói, me fez retornar - remando contra a corrente, por ter deixado o tema de lado há bastante tempo - à questão da Outorga Onerosa do Direito de Construir, com a qual ainda tenho pendências pelo fato de não enxergar a natureza residual do valor do solo em nenhuma discussão e, principalmente, em nenhum procedimento de cálculo adotado Brasil afora.
Tratava-se de um método de cálculo baseado... no Custo Unitário Básico - CUB - da construção civil!
Pela mesma razão não abordo o problema do coeficiente básico “único e unitário”, que só consigo entender como peça-chave de um cenário de recuperação quase-georgeana da renda da terra, incompatível com quaisquer outros “coeficientes de desconto”.
Todas as cambalhotas que fui obrigado a dar para não perder a pista do meu objeto vão acompanhadas de cálculos numéricos derivados de um empreendimento hipotético - submetido a uma versão ultrassimplificada, mas de grande utilidade analítica, do método involutivo de avaliação de terrenos urbanos.
Tateando, de parágrafo em parágrafo, mas sem nunca perder de vista o alicerce do valor residual do solo, procurei assentar alguns tijolos a mais na construção de uma crítica teórica dos métodos brasileiros de recuperação de mais-valias do solo por acréscimo de edificabilidade. Espero que ela esteja correta no essencial e que ajude a esclarecer coisas que nossos atuais procedimentos de cálculo tornam bastante obscuras!
Penso em transformar essas notas - partindo (1) do postulado de que 100% do preço da terra é mais-valia e (2) de uma síntese descritiva do surgimento do Valor Residual na incorporação imobiliária conforme o método residual dedutivo de avaliação - em um “passo a passo” didático e ilustrado, muito mais acessível ao leigo do que vai aqui, para publicação em à beira do urbanismo. Depois, retornar ao demais afazeres, que se atrasam.
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Malba Tahan, o Príncipe da Pérsia,
dá a sua versão da concessão onerosa
de potencial construtivo
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Recordo que, a certa altura, um ativista interessado no mecanismo da Outorga Onerosa exclamou: "Não consigo entender a fórmula". E eu respondi: "Não se preocupe. Eu também não".
Tratava-se de um método de cálculo baseado... no Custo Unitário Básico - CUB - da construção civil!
Nestas notas eu tento mostrar como, mediante a aplicação combinada de (1) distintos redutores aplicados ao “preço de referência” do m2 de potencial construtivo excedente (valor de mercado) e (2) distintas proporções entre Coeficiente Básico e Coeficiente de Máximo de aproveitamento de terreno, a captura, nas Operações Urbanas Consorciadas, de proporções da mais-valia do solo que deixariam H. George* inflado de orgulho pode se transformar, na Outorga Onerosa do Direito de Construir, em recuperação de bagatelas que o fariam corar de vergonha.
De maneira surpreendente até para mim mesmo, construí essas notas a partir do “preço do m2 excedente” em lugar de derivá-las da razão contrapartida/renda total, isto é, do geral para o particular, como venho fazendo rotineiramente. No final deu no mesmo, mas trilhar esse caminho foi um tremendo desafio: o "preço do m2 excedente" é um peixe liso, difícil de agarrar, ainda mais num rio turvado por múltiplas combinações de coeficientes básicos e máximos de aproveitamento de terreno e todo gênero de fatores de desconto.
O conceito de “preço de referência” aqui utilizado é o corolário de uma explicação bastante simples que encontrei para a notória diferença de ordem de grandeza entre preços de m2 excedente e valores de contrapartida por m2 nas OUCs (CEPACs) e na OODC, a despeito de sua natureza comum. Ele é o parâmetro em que podemos basear a formação do "preço do m2 de potencial construtivo excedente”: nas OUCs como preço mínimo levado aos leilões de potencial construtivo, na OODC como preço máximo subordinado aos efeitos redutores do "valor venal do IPTU" e dos fatores de “planejamento”, de “interesse social” etc.
Passei batido, admito, pela discussão do conteúdo do "m2", que tomo a priori como unidade de produto imobiliário, não de construção, pela razão elementar de que esta não tem preço nem valor - que dirá residual! Criar um "fator de ajuste" a mais para converter "m2 construídos" em "m2 privativos" seria abusar da paciência do leitor.
Dedico especial atenção à relação entre o preço do m2 excedente e o coeficiente básico de aproveitamento de terreno. Por só ser cobrado à parcela do produto total que excede a proporção Cb/C, o "preço do m2 excedente" tem existência fugidia. No frigir dos ovos, o que conta é a "contrapartida por m2 produzido”, unidade de custo da concessão onerosa para o incorporador-proprietário. Se, no limite, Cb=0, a contrapartida será paga sobre 100% do produto; se Cb=C, a contrapartida será ZERO porque não haverá produto (nem renda) excedente. O coeficiente básico de aproveitamento de terreno exerce, portanto, o papel de "patamar de isenção" do encargo, o “redutor de segunda ordem” do valor das contrapartidas.
Por se tratar, aqui, de um estudo da mecânica interna da concessão onerosa de potencial construtivo, eludi a questão dos seus efeitos sobre os preços dos terrenos, para cuja investigação me falta, aliás, a devida competência. Dou por verdadeira a noção básica, extraída da teoria, de que a imposição de encargos sobre a renda fundiária gerada nos empreendimentos reduz o valor residual a ser repartido entre proprietário e incorporador, consequentemente o preço de transação dos terrenos. Efeitos de contrapartidas muito pequenas podem ser difíceis de detectar empiricamente. Mas dificilmente, creio, eles poderiam escapar ao olho clínico do investigador das transações de terrenos afetos às OUCs paulistanas.
Pela mesma razão não abordo o problema do coeficiente básico “único e unitário”, que só consigo entender como peça-chave de um cenário de recuperação quase-georgeana da renda da terra, incompatível com quaisquer outros “coeficientes de desconto”.
Todas as cambalhotas que fui obrigado a dar para não perder a pista do meu objeto vão acompanhadas de cálculos numéricos derivados de um empreendimento hipotético - submetido a uma versão ultrassimplificada, mas de grande utilidade analítica, do método involutivo de avaliação de terrenos urbanos.
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tenta decifrar o enigma de
Mlle O.O.D.C.
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Penso em transformar essas notas - partindo (1) do postulado de que 100% do preço da terra é mais-valia e (2) de uma síntese descritiva do surgimento do Valor Residual na incorporação imobiliária conforme o método residual dedutivo de avaliação - em um “passo a passo” didático e ilustrado, muito mais acessível ao leigo do que vai aqui, para publicação em à beira do urbanismo. Depois, retornar ao demais afazeres, que se atrasam.
Acho que vale a pena dizer ao leitor menos paciente, desde o início, que a inesperada conclusão dessas notas é:
“Esclarecido o problema de qual proporção da renda do solo gerada nas incorporações imobiliárias a coletividade pode, deve ou consegue legitimamente reclamar, poderíamos, quem sabe, substituir todo esse jogo de tira-e-põe, divertido, porém desnecessariamente complicado, pelo método muito mais simples de se aplicarem contrapartidas com base em uma TABELA DE PERCENTUAIS PROGRESSIVOS SOBRE OS PREÇOS MÉDIOS DOS M2 PRIVATIVOS COLOCADOS À VENDA NOS ESTANDES.
Introdução
Consideremos um empreendimento residencial com preço de venda médio do m2 privativo = R$ 6.000,00. E suponhamos que, destes R$ 6.000,00, 25% (para arredondar as contas), são para pagar a fração ideal de terreno. Ou seja, R$ 1.500,00 é o valor residual da fração de terreno que “ancora” 1m2 de produto imobiliário. Os restantes 75% se repartem em retorno de capital (15%, ou Taxa Mínima de Atratividade) e custo total de produção (60%).
No Brasil, toda a política de recuperação de mais-valias imobiliárias por acréscimo de edificabilidade consiste na concessão de potencial construtivo por um preço que, ainda que poucos se dêem conta, equivale - feitas as conversões necessárias - a certa porção do valor residual do terreno subjacente.(Continua)
Leia o artigo completo clicando em
Consideremos um empreendimento residencial com preço de venda médio do m2 privativo = R$ 6.000,00. E suponhamos que, destes R$ 6.000,00, 25% (para arredondar as contas), são para pagar a fração ideal de terreno. Ou seja, R$ 1.500,00 é o valor residual da fração de terreno que “ancora” 1m2 de produto imobiliário. Os restantes 75% se repartem em retorno de capital (15%, ou Taxa Mínima de Atratividade) e custo total de produção (60%).
No Brasil, toda a política de recuperação de mais-valias imobiliárias por acréscimo de edificabilidade consiste na concessão de potencial construtivo por um preço que, ainda que poucos se dêem conta, equivale - feitas as conversões necessárias - a certa porção do valor residual do terreno subjacente.(Continua)
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[*] Henry George, escritor, economista e político estadunidense (1839 –1897), autor de Progresso e Pobreza (1879), defendia a supressão dos impostos sobre as atividades produtivas em favor da taxação integral da renda da terra, um bem natural irreprodutível cuja propriedade exclusiva, além de privilégio imerecido e economicamente injustificável, seria um obstáculo ao pleno desenvolvimento da indústria e a causa fundamental da pobreza.
[*] Henry George, escritor, economista e político estadunidense (1839 –1897), autor de Progresso e Pobreza (1879), defendia a supressão dos impostos sobre as atividades produtivas em favor da taxação integral da renda da terra, um bem natural irreprodutível cuja propriedade exclusiva, além de privilégio imerecido e economicamente injustificável, seria um obstáculo ao pleno desenvolvimento da indústria e a causa fundamental da pobreza.
2015-07-17
quarta-feira, 8 de julho de 2015
Quem não se comunica se trumpica
El País 03-07-2015, por Elizabeth Reyes, Bogotá
https://elpais.com/internacional/2015/07/03/actualidad/1435894366_817669.html
La Miss Universo colombiana se desmarca de Trump sin renunciar
La reina de la belleza rompe su silencio diciendo que los insultos del millonario a los migrantes mexicanos son “injustos e hirientes”
Pergunta-se à boca pequena se, inspirado no glorioso pé na bunda de Donald Trump desferido pela Rainha da Beleza Universal – sem falar de personalidades menores como Hillary Clinton –, não seria o momento oportuno para Eduardo Paes, o Príncipe do Rio de Janeiro, dar adeus às grotescas Trump Towers da Avenida Francisco Bicalho.
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| Trump Towers, Porto Maravilha, Rio de Janeiro |
No lugar do Paes, eu aproveitaria a ocasião para transferir para lá a Cidade do
Samba (com acesso muito mais direto ao Sambódromo) e criar, na antiga "cebola" da RFFSA, o novo bairro residencial
da região da Portuária – uma notável ausência na Operação Urbana do Porto
Maravilha – com moradias para todas as faixas de renda, estação de metrô, escolas, supermercados, UPA, padarias, farmácias, manicures, restaurantes e botecos.
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| Cidade do Samba |
2015-07-08
sexta-feira, 3 de julho de 2015
O Zoneamento Inclusivo e a Outorga Onerosa do Direito de Construir
Publiquei há poucos dias neste blog um esquema explicativo do efeito das leis municipais californianas - recentemente legitimadas pelo Supremo Tribunal do estado - que permitem aos governos locais exigir que sejam ofertados, nos novos empreendimentos imobiliários, 15% de unidades habitacionais com preços acessíveis a famílias de menor rendimento (política denominada Zoneamento Inclusivo) ou o pagamento, ao poder público, de equivalente em dinheiro.
Esta segunda alternativa é, sob certo aspecto, análoga ao nosso instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir - no caso californiano, uma contrapartida pelo direito de dar a 100% da edificabilidade do terreno o seu uso mais rentável, isto é, excluindo usos acessíveis a demandantes de menor poder aquisitivo (por exemplo, apartamentos com plantas, materiais e acabamentos 'econômicos').
O modelo utilizado é uma adaptação simplificada do método de avaliação de terrenos denominado involutivo, também dito residual dedutivo, "espelho" da estrutura do empreendimento que destaca a natureza residual do valor da terra urbana.
Vale notar que essa equivalência não apenas se expressa como igualdade de custos monetários para o empreendedor, mas redunda em igual redução do valor provável de transação do terreno objeto da incorporação, vale dizer, do seu valor de mercado - uma propriedade importante, mas pouco discutida e raramente explorada, dos instrumentos de recuperação da valorização da terra urbana, em especial o IPTU.
Zoneamento Inclusivo
No primeiro caso (figura da esquerda), a desvalorização de 15% dos metros úteis produzidos acarreta a redução do Valor Geral de Vendas, efeito que se propaga "em cascata" proporcionalmente a cada componente de custo (construção, administração, comercialização e capital, este último aqui representado pela Taxa Mínima de Atratividade) até chegar ao Valor Residual do terreno, isto é, a renda fundiária total gerada no empreendimento. A proporção do valor residual que este segmento do mercado reserve rotineiramente ao proprietário do terreno será o seu valor de mercado.
Contrapartida em dinheiro
No segundo caso (figura da direita), o Valor Geral de Vendas corresponde ao somatório do preço do produto mais rentável que a demanda está disposta e apta a comprar, também dito "o maior e melhor uso do terreno". Subtraídos o custo total de produção e o custo de capital, obtém-se o Valor Residual.
Antes, porém, de repartirem entre si o Valor Residual, incorporador e proprietário do terreno terão de arcar com a parte da renda que cabe à coletividade: no caso da Outorga Onerosa do Direito de Construir, como contrapartida pela intensificação do adensamento e consequente sobrecarga das infraestruturas e redes de serviços urbanos; no caso do Zoneamento Inclusivo californiano, como contrapartida pelo direito de explorar em benefício exclusivo as vantagens socialmente construídas das redes de serviços públicos e da localização - sendo essas razões duas faces da mesma moeda.
A proporção do novo resíduo (aqui denominado Valor Residual Depois da OODC) que consigam, em média, os proprietários de terrenos neste segmento constitui o seu valor de mercado.
Conclusão
Sendo monetariamente equivalentes a diminuição do resíduo (1) pela desvalorização de 15% do produto total e (2) pela contrapartida em dinheiro paga à municipalidade, a redução do valor de mercado do terreno a incorporar será a mesma. Como mostra a figura, partimos do mesmo VGV potencial do empreendimento e chegamos, por caminhos diferentes, ao mesmo valor de mercado do terreno.
Observação: em qualquer dos dois casos, se o valor da contrapartida for muito baixo a redução no valor de mercado do terreno será pouco perceptível, confundindo-se com as flutuações normais dos preços.
2015-07-03
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| Clique na imagem para ampliar |
Com o objetivo de explicitar, para o leitor leigo e o estudante, o mecanismo da equivalência entre essas duas modalidades de recuperação e destinação social da valorização do solo, apresento acima duas versões do gráfico anteriormente publicado, representativas de como opera cada uma delas na estrutura de um empreendimento imobiliário.
O modelo utilizado é uma adaptação simplificada do método de avaliação de terrenos denominado involutivo, também dito residual dedutivo, "espelho" da estrutura do empreendimento que destaca a natureza residual do valor da terra urbana.
Vale notar que essa equivalência não apenas se expressa como igualdade de custos monetários para o empreendedor, mas redunda em igual redução do valor provável de transação do terreno objeto da incorporação, vale dizer, do seu valor de mercado - uma propriedade importante, mas pouco discutida e raramente explorada, dos instrumentos de recuperação da valorização da terra urbana, em especial o IPTU.
No primeiro caso (figura da esquerda), a desvalorização de 15% dos metros úteis produzidos acarreta a redução do Valor Geral de Vendas, efeito que se propaga "em cascata" proporcionalmente a cada componente de custo (construção, administração, comercialização e capital, este último aqui representado pela Taxa Mínima de Atratividade) até chegar ao Valor Residual do terreno, isto é, a renda fundiária total gerada no empreendimento. A proporção do valor residual que este segmento do mercado reserve rotineiramente ao proprietário do terreno será o seu valor de mercado.
Contrapartida em dinheiro
No segundo caso (figura da direita), o Valor Geral de Vendas corresponde ao somatório do preço do produto mais rentável que a demanda está disposta e apta a comprar, também dito "o maior e melhor uso do terreno". Subtraídos o custo total de produção e o custo de capital, obtém-se o Valor Residual.
Antes, porém, de repartirem entre si o Valor Residual, incorporador e proprietário do terreno terão de arcar com a parte da renda que cabe à coletividade: no caso da Outorga Onerosa do Direito de Construir, como contrapartida pela intensificação do adensamento e consequente sobrecarga das infraestruturas e redes de serviços urbanos; no caso do Zoneamento Inclusivo californiano, como contrapartida pelo direito de explorar em benefício exclusivo as vantagens socialmente construídas das redes de serviços públicos e da localização - sendo essas razões duas faces da mesma moeda.
A proporção do novo resíduo (aqui denominado Valor Residual Depois da OODC) que consigam, em média, os proprietários de terrenos neste segmento constitui o seu valor de mercado.
Conclusão
Sendo monetariamente equivalentes a diminuição do resíduo (1) pela desvalorização de 15% do produto total e (2) pela contrapartida em dinheiro paga à municipalidade, a redução do valor de mercado do terreno a incorporar será a mesma. Como mostra a figura, partimos do mesmo VGV potencial do empreendimento e chegamos, por caminhos diferentes, ao mesmo valor de mercado do terreno.
Observação: em qualquer dos dois casos, se o valor da contrapartida for muito baixo a redução no valor de mercado do terreno será pouco perceptível, confundindo-se com as flutuações normais dos preços.
2015-07-03
terça-feira, 30 de junho de 2015
Papai Noel vai ao Jardim Oceânico
O Globo / Morar Bem 28-06-2015
(link não encontrado)
Uma nova estação
Imóveis no Jardim Oceânico, na Barra, são valorizados com a chegada do Metrô
(..)
A linha 4 do Metrô está prevista para começar a operar a partir de 2016. A estação do Jardim Oceânico ficará na Avenida Armando Lombardi, na altura do Shopping Barra Point, onde haverá também uma parada de BRT. As estações serão interligadas por escadas rolantes. A obra inclui a urbanização do entorno, com ciclovia e calçadas, explica o subprefeito da Barra e Jacarepaguá, Alex Costa.
— O metrô vai trazer mais desenvolvimento, mas não só pelo aspecto da mobilidade. A cultura do morador da Barra é a de usar o carro. Talvez, com o metrô chegando ali, esta cultura vá mudar - diz Costa, que completa: — A valorização dos imóveis da região começou assim que as obras foram anunciadas.
Sendo uma área diferenciada, com poucos terrenos para se construir e com o impacto das obras de transporte, a demanda é bem superior à oferta. Os especialistas do mercado concordam que essa valorização será contínua e gradativa, resultado das transformações passadas e melhorias futuras, mesmo com um mercado atualmente mais acomodado, em ano de crise.
Hoje, o valor do metro quadrado para venda na região varia entre R$ 10 mil e R$ 14 mil. No restante da Barra, o preço médio é de R$ 10,462. O aluguel, segundo Brandão, está em torno de R$ 4.500 - considerando um imóvel de metragem média do sub-bairro, de 150 metros quadrados.
— Houve valorização desde quando as Olimpíadas foram confirmadas. Não sei ainda se vai valorizar mais, pois o mercado está mais acomodado. A tendência é que ocorra uma migração para o Jardim Oceânico, especialmente com a facilidade do transporte público. Vai acontecer naturalmente — acredita Brandão. (Continua)2015-06-30
quinta-feira, 25 de junho de 2015
“Porto do Rio sem habitação: encenação governamental” (Sonia Rabello,15-06-2013)
Publicado originalmente no blog Sonia Rabello - A Sociedade em busca do seu Direito
“Porto do Rio sem Habitação de Interesse Social? Ganância ou Ignorância?” (08-06-2015)
2015-06-25
Cena 1: 2009. Por proposta do governo Paes (Rio), é aprovada a lei para realizar uma operação urbana na Região Portuária do Rio, sem qualquer previsão para destinação de percentual para habitação na área central e, muito menos, para habitação social (faixa de zero a seis salários mínimos).
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| Fonte: Á beira do urbanismo |
Cena 2: Em 2011, a Caixa Econômica Federal cria um fundo imobiliário especial, com recursos do Fundo de Garantia dos trabalhadores, para adquirir de uma vez só, em lote único, a totalidade dos títulos de potencial construtivo (CEPACs) do Porto, por R$ 3 bilhões à vista e sem qualquer reserva ou vinculação para edificação residencial e, muito menos, para habitação social.
Cena 3: Durante o meu mandato como vereadora, proponho o projeto de lei destinando, obrigatoriamente, um percentual mínimo de 10% dos recursos públicos do potencial construtivo vendidos para serem aplicados em habitação social. E a destinação de um mínimo de 10% da área também para habitação social.
Cena 4: Após tramitar pelas várias comissões da Câmara de Vereadores, o projeto para destinação de habitação social é, finalmente, incluído na pauta de votação. Quando está para ser votado, o líder do governo Paes e atual vice-prefeito do Rio (PT) apresenta uma emenda ao projeto (apoiada por outros 16 vereadores) que suprimia a destinação dos 10% dos recursos do CEPACs à habitação social. Com isso, também tira o projeto da pauta de votação.
Cena 5: Para viabilizar a construção de prédio residencial para a chamada Vila de Árbitros, a Prefeitura subsidia o negócio, através de termo de compromisso de aquisição dos apartamentos para futura venda aos servidores, através de carta de crédito, com recursos públicos ao empreendimento privado. Valor anunciado: R$ 500 milhões.
Cena 6: No final de 2012, o prefeito Paes envia projeto de lei à Câmara de Vereadores modificando a vinculação dos títulos de potencial edilício (CEPACS) da área portuária para facilitar a sua utilização, sem qualquer menção a uma reserva necessária para aplicação em edificações residenciais e muito menos em habitação social.
Cena 7: Acaba o meu mandato, em 2013 (não fui reeleita pelo PV), e o projeto de habitação social na área é mandado para o arquivo. Lá dormita sem que nenhum vereador tenha pedido até o momento seu desarquivamento (nem do governo, nem da oposição).
Cena 8: Em 2013 ocorre, por determinação judicial, novo complemento do Estudo de Impacto de Vizinhança do Projeto do Porto “Maravilha”. Novamente a questão da moradia é levantada com veemência em Audiência Pública realizada na sede do Ministério Público.
Cena 9: Os jornais começam a publicar críticas em relação à falta de previsão de moradias para o projeto do Porto, como se a questão fosse descoberta agora. O IAB diz que, agora, vai “constituir um grupo” para estudar a questão!
Cena 10: O prefeito Paes, sempre “Ele”, do Rio, faz uma declaração no jornal dizendo-se, agora, preocupado (?) com a questão residencial na área portuária. Diz que não determinou um percentual de títulos reservados à habitação para não “desvalorizar” as CEPACs. “Como eu queria vender aquele negócio, segurei, mas agora chegou o momento dessa discussão. Precisamos ter gente morando, para não virar o que virou o Centro. Este é o meu medo”. Não diga!
Cena 11: Nós, atônitos, sem acreditar no que vemos e ouvimos.
Inocência, ignorância ou insensatez mesmo?
Sônia Rabello é advogada e, atualmente, presidente da Federação das Associações de Moradores do Município do Rio de Janeiro - FAM-RIO
Leia também, da mesma autora,
“Porto do Rio sem Habitação de Interesse Social? Ganância ou Ignorância?” (08-06-2015)
terça-feira, 23 de junho de 2015
Alemão para inglês ver
Deu n’O Globo online
por Rodrigo Bertolucci e Luiz Gustavo Schmitt, 23/06/2015
Abandonado, teleférico do Alemão não cobra mais ingressos e tem operação limitada
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Foto: Pablo Jacob / Agência O Globo
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(..)
O secretário aproveita para defender o papel do teleférico no programa de pacificação:
— A questão da violência é um tema, mas a gente acredita na política de pacificação e na superação desses problemas. O teleférico do Alemão é importante para estimular o turismo e há um grande potencial de crescimento de visitação lá. (Continua)
Leia a matéria completa clicando em
2015-06-23
sexta-feira, 19 de junho de 2015
Data venia
Deu no El País Cataluña
16-06-2015, por Jordi Borja
Ciudades y arquitectos
Gobernantes y poderes económicos han dado valor a los arquitectos poco urbanistas, fabricantes de objetos singulares que tienden a prescindir del entorno urbano
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| Jordi Borja - geógrafo e urbanista |
¿Podrán sobrevivir las ciudades... a los arquitectos? Este encabezamiento se debe a un gran y olvidado libro de Josep Lluis Sert, escrito durante la II Guerra Mundial. Sert sintetizó las ideas del Movimiento Moderno a partir de las CIAM (Conferencias internacionales de Arquitectura Moderna) y sus ideas propias y de otros jóvenes profesionales, como Josep Torres Clavé, muerto en el frente republicano durante la guerra civil. Los arquitectos pueden ser también urbanistas, pero no todos los arquitectos, ni mucho menos, lo son. Y hay grandes urbanistas que no han sido arquitectos. Como Ildefonso Cerdà, ingeniero civil y uno de los fundadores del urbanismo moderno. El urbanismo es una práctica que con la acumulación de experiencias y análisis crítico ha constituido un corpus doctrinal respetable. Incluye las disciplinas técnicas y las humanísticas que en este caso se pueden beneficiar de la verificación en la vida social.
(..) El urbanismo es un conjunto de actuaciones públicas de carácter político. Se deben traducir en sus dimensiones físicas, sociales, jurídicas, financieras, etcétera y en un marco democrático que merita debate ciudadano. El urbanismo no lo deciden los profesionales a partir de su saber técnico. La técnica es imprescindible pero puede servir para lo mejor o para lo peor.
Los gobernantes y los poderes económicos y mediáticos han valorizado principalmente a los arquitectos poco urbanistas, más bien fabricantes de objetos singulares y que tienden a prescindir del entorno urbano y de un proyecto de ciudad. La sustitución del urbanismo por la arquitectura es una regresión en todos los sentidos: cultural, social, política. La arquitectura ostentosa, tape-à-l'oeil, con pretensiones de marcar simbólicamente el territorio, afirma el poder del dinero y de las autoridades y sobre todo hace el juego a la economía especulativa y al urbanismo excluyente. (Continua)
2015-06-19
terça-feira, 16 de junho de 2015
Justiça da Califórnia legitima regulação da incorporação imobiliária
Developers can be required to include affordable housing, California high court rules
A redução do Valor Geral de Vendas do empreendimento implica, depois de deduzidos os custos proporcionais de construção e de capital (aqui representados pela Taxa Mínima de Atratividade), na redução do valor residual do terreno (renda total), portanto (1) de seu preço provável de transação (renda do proprietário) e (2) do lucro imobiliário (renda do incorporador).
2015-06-16
The law required developers building 20 or more housing units to offer 15% of them at below-market rates or pay into a city fund.
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| Fonte: abeiradourbanismo.blogspot.com.br |
A figura analisa o efeito das leis municipais californianas que exigem 15% de habitação social (preços acessíveis) nos novos empreendimentos imobiliários. Trata-se de uma forma de subsídio compulsório direto do incorporador e do proprietário do terreno à habitação social.
A redução do Valor Geral de Vendas do empreendimento implica, depois de deduzidos os custos proporcionais de construção e de capital (aqui representados pela Taxa Mínima de Atratividade), na redução do valor residual do terreno (renda total), portanto (1) de seu preço provável de transação (renda do proprietário) e (2) do lucro imobiliário (renda do incorporador).
2015-06-16
domingo, 3 de maio de 2015
Operações urbanas: uma ponte necessária entre a regulação urbanística e o investimento direto
Um esforço de conceituação: operações urbanas e urbanismo operativo
Para alguns profissionais, em geral céticos quanto à real especificidade de certas intervenções urbanísticas contemporâneas, o termo operação urbana tem uma conotação meramente genérica, designando qualquer intervenção pública urbanizadora. Nesse caso, operação urbana tanto pode designar a implantação de um novo conjunto residencial quanto a construção de uma nova via expressa ou a urbanização de uma favela; a transformação funcional de um centro histórico ou uma obra de requalificação arquitetônica numa avenida comercial. Nesse sentido, operação urbana aparece como sinônimo genérico de projeto/intervenção urbana.
De minha parte, creio ser necessário considerar a operação urbana, em primeiro lugar, como um tipo especial de intervenção urbanística, de iniciativa pública ou privada mas preferencialmente regida por critérios de interesse público, voltada para a transformação estrutural do ambiente urbano existente e que envolve, simultânea ou alternativamente (1) a combinação de capital de investimento público e privado, (2) o redesenho da estrutura fundiária, (3) a apropriação e manejo (transação) dos direitos de uso e edificabilidade do solo e das obrigações privadas de urbanização e (4) a apropriação e manejo das externalidades positivas e negativas da intervenção. Essas operações têm o caráter de projeto urbano (por oposição a atividade de controle urbano), para o que, além de institutos normativos especiais, o setor público necessita lançar mão de dispositivos gerenciais adequados (empresa pública, empresa de economia mista, escritório técnico, agência ou comitê executivo etc), diferenciados da administração urbanística corrente. Essas operações-projeto diferem radicalmente da obra pública tradicional em termos da complexidade social da intervenção, do tempo de maturação do plano/projeto, do grau de incerteza quanto aos resultados, das fontes de recursos, dos prazos e métodos de execução, da organização gerencial, da metodologia de avaliação de resultados etc.
Mas o termo operação urbana também se refere, por outro lado, à aplicação de uma classe específica de instrumentos normativos correntes que propiciam o manejo, controlado e limitado a uma região urbana ou a circunstâncias determinadas, dos índices e parâmetros urbanísticos vigentes, com vistas à consecução de certos objetivos pretendidos pela municipalidade. Este tipo de operação está mais afeto à administração corrente, embora necessite de um certo grau de coordenação gerencial e monitoramento. Por isto, parece-me adequado aplicar a este campo, às vezes dito dos instrumentos urbanísticos onerosos, o termo urbanismo operativo. Trata-se das Transferências de Potencial Construtivo, dos Leilões de Indices, do Solo Criado etc. A lei de Operações Interligadas vigente no Rio de Janeiro faz parte deste grupo, embora constitua, a meu juízo, uma venda de direitos urbanísticos de caráter excessivamente aberto, que não visa a consecução de objetivos urbanísticos outros que a arrecadação de recursos para a urbanização em áreas de baixa renda: uma modalidade de “redistribuição de renda” aleatória, subjetiva e dotada de um precário nível de controle social.
Vale a pena registrar também a existência de uma categoria de urbanismo operativo que não decorre da vigência de nenhum dos modernos instrumentos urbanísticos onerosos, mas de “fragmentos onerosos” existentes (explícitos ou implícitos) na legislação comum. Vicejando à sombra do aparente automatismo da aplicação do zoneamento clássico, a ponto de ser virtualmente desconhecida ou ignorada até bem pouco pelas organizações de planejamento, essa “carteira” de contrapartidas urbanísticas exigidas nas licenças de construção constitui no Rio de Janeiro uma razoável massa de recursos que tem sido, nas últimas décadas, gerada como “exigências” nos processos de licenciamento e gerida por meio de uma arcaica estrutura cartorial de “termos de obrigação” e “certidões”.
Eu poderia então sugerir uma forma generalizada de definir a operação urbana: trata-se do vasto e crescente campo das ações urbanísticas complexas que transitam entre os tradicionais mecanismos legislação-licenciamento e desapropriação-obra pública. O espaço de aplicação da operação urbana não é o espaço privado nem o espaço público, mas o continuum público-privado, a indissolúvel unidade ambiental dos bens públicos e privados, tangíveis e intangíveis, que conformam a cidade.
Operação urbana, iniciativa pública e planejamento
Operação urbana, iniciativa pública e planejamento
A atuação do poder público no processo de construção da metrópole contemporânea não pode prescindir da aplicação de normas, métodos e técnicas de operação urbana, e isto por duas razões.
A primeira está ligada à necessidade que tem, muitas vezes, o setor público de otimizar e orientar as externalidades positivas —bem como extrair compensações por externalidades negativas— do investimento privado, para fins de melhoria do parque instalado de bens e serviços públicos. Vale lembrar que o sistema de planejamento normativo, que exerceu a primazia absoluta entre os instrumentos de planejamento urbano no terceiro quarto do século XX, dada a sua própria natureza exerce apenas efeitos de longo prazo sobre a cidade, mais ou menos probabilísticos segundo o modelo de legislação. Ele propicia a abertura de novas fronteiras ou a densificação da urbanização, estabelece um modelo geral de ocupação e uso presumivelmente condizente com as infraestruturas de serviços e o ambiente natural, mas em geral não é capaz de intervir na organização estrutural de um ambiente urbano já existente.
Esta tradicional relação entre regulação e ambiente urbano vem sendo rompida sistematicamente pela escala do empreendimento urbano do ano 2000. A lei regula o empreendimento, mas o empreendimento “regula” a cidade pela força de sua onda de impacto. O impacto estrutural e as consequentes “obrigações de urbanização” que, no Rio de Janeiro, implicou a construção recente de empreendimentos como o centro de comércio e serviços Down Town, na Barra da Tijuca, o Shopping Tijuca, na Av. Maracanã, e a Wal-Mart, em Del Castilho, são exemplos claros de quão importante pode ser o efeito da gestão pública das externalidades positivas e negativas dos grandes complexos privados.
A segunda razão, talvez mais importante, está ligada à necessidade que tem o setor público de poupar recursos do tesouro e do endividamento na realização de ações públicas que possam ser cobertas, no todo ou em parte, pelo manejo espaço-temporal do investimento privado. Por exemplo, a aquisição das terras necessárias à implantação do Anel Viário do Rio de Janeiro, bem como à implantação de um grande parque público em Madureira, poderia ser realizada por meio da transferência do potencial construtivo das terras afetadas. Da mesma forma, a urbanização consorciada vem sendo advogada como instrumento útil à oferta de lotes populares urbanizados nas regiões suburbanas. Um terceiro exemplo, os leilões ou bolsas de índices talvez sejam o único recurso capaz de concluir a obra inacabada dos Projetos de Alinhamento nas principais artérias comerciais da cidade.
As operações urbanas, sejam especiais ou correntes, destinam-se à transformação dirigida da estrutura sócio-ambiental de um lugar urbano. Por envolverem a apropriação e negociação de insumos, produtos e externalidades públicos e privados de todo tipo, elas constituem modalidades de intervenção urbana potencialmente capazes de romper os limites da mera justaposição de espaços privados regulados e espaços públicos requalificados. Esta combinação tradicional nem sempre satisfaz as demandas de estruturação do ambiente urbano, como é o caso, por exemplo, de centralidades afetadas pela obsolescência de grandes equipamentos de serviços públicos ou de regiões desurbanizadas impactadas pela contiguidade de novos complexos de comércio e serviços de grande porte.
Os mecanismos operativos do urbanismo são instrumentos úteis ao planejamento das cidades, tanto numa perspectiva estratégica quanto situacional, em caráter complementar aos tradicionais mecanismos do planejamento normativo e da obra pública. Na medida em que se propõem a realizar a captação de mais-valias, a otimização de externalidades e a transferência territorial de valores, o seu melhor campo de aplicação parecem ser as áreas urbanas mais marcadas pelo caráter desigual do desenvolvimento, isto é aquelas que abrigam combinações singulares de dinamismo e estagnação, investimento e desinvestimento, tecnologia de ponta e modos de vida tradicionais.
Finalmente, o potencial transformador a curto prazo das operações urbanas, a margem de risco dos impactos que ela pode provocar sobre o ambiente social e o seu caráter de transação de interesse público envolvendo bens públicos e privados tornam imprescindível que suas normas, métodos e técnicas sejam democraticamente aprovados e rigorosamente controlados pela sociedade através de mecanismos eficazes de democracia participativa.
segunda-feira, 27 de abril de 2015
Desregular é solução?
Deu na The Economist
04-04-2015, por The Economist
http://www.economist.com/news/briefing/21647622-land-centre-pre-industrial-economy-has-returned-constraint-growth
04-04-2015, por The Economist
http://www.economist.com/news/briefing/21647622-land-centre-pre-industrial-economy-has-returned-constraint-growth
The paradox of soil
Land, the centre of the pre-industrial economy, has returned as a constraint on growth.
(..) If regulatory limits on building heights and density were relaxed, fewer plots of land would be needed to satisfy a given level of demand. That would reduce the rents collected by landowners, since any uptick in demand could quickly be met by new development. Just as soaring agricultural productivity led to a decline in the relative economic power of rural landowners in the 19th and 20th centuries, the relaxation of strict limits on development would lead to a decline in property wealth relative to the economy as a whole. More of the gains of economic activity would flow to workers and investors.
(Destaque do blog) (Continua)
sábado, 25 de abril de 2015
American ghetto
Deu no The Guardian / Cities / A history of cities in 50
buildings, day 21
22-04-2015, por Colin Marshall
Pruitt-Igoe: the troubled high-rise that came to define urban America
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Pruitt-Igoe, St Louis, 1956.
Foto: Bettmann/Corbis/The
Guardian
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If you propose a high-rise public housing project in America, your opponents will almost certainly use Pruitt-Igoe as a rhetorical weapon against you – and defeat you with it. The Captain WO Pruitt Homes and William L Igoe Apartments, a racially segregated, middle-class complex of 33 11-storey towers, opened to great fanfare on the north side of St Louis between 1954 and 1956. But within a decade, it would become a decrepit warehouse exclusively inhabited by poor, black residents. Within two decades, it would undergo complete demolition.
Whether you call Pruitt-Igoe’s short, troubled existence a failure of architecture, a failure of policy, or a failure of society, its fate remains bound up with, and reflective of, the fate of many American cities in the mid-20th century.
Even before the dust settled from the infamous, widely televised 1972 implosion of one of Pruitt-Igoe’s buildings (the last of which wouldn’t fall until 1976), the argument that the design had doomed it gained serious traction. Architectural historian Charles Jencks cites that much-seen dynamiting as the moment “modern architecture died”. (Continua)
terça-feira, 21 de abril de 2015
Oferta competitiva?
Deu na Veja
economia
30-03-2015, por Naiara Bertão
http://veja.abril.com.br/noticia/economia/a-crise-chegou-para-o-mercado-imobiliario-e-a-hora-de-comprar/
http://veja.abril.com.br/noticia/economia/a-crise-chegou-para-o-mercado-imobiliario-e-a-hora-de-comprar/
A crise chegou para o mercado imobiliário. É a hora de comprar?
Em algumas capitais, os preços estão estagnados ou crescem abaixo da inflação; paradeira no setor beneficia consumidores dispostos a negociar
(..)
A situação vivida por Bichuetti deve se repetir à exaustão enquanto perdurar a crise econômica, na avaliação de Igor Freire, diretor de Vendas da Lello Imóveis, corretora que atua em São Paulo. "Num passado não muito distante, quem ditava as regras (preços e condições de pagamento) era o vendedor do imóvel. Agora o mercado ganhou concorrência, pois as construtoras estão competindo diretamente com os imóveis usados. E quem passou a dar as cartas é o cliente final", diz. Freire conta que os negócios vêm sendo fechados a valores, no mínimo, 10% abaixo dos estipulados pelos vendedores. "Agora, quem vende tende a aceitar melhor os financiamentos e até a receber outros imóveis como parte do pagamento, o que não se via antes", diz. (Destaque do blog)(Continua)
2015-04-21
quinta-feira, 16 de abril de 2015
A mão visível do interesse cidadão
El País Cataluña 13-04-2015, por Laia Raventós
http://ccaa.elpais.com/ccaa/2015/04/12/catalunya/1428854224_556755.html
http://ccaa.elpais.com/ccaa/2015/04/12/catalunya/1428854224_556755.html
La PAHC ocupa un cuarto bloque en Sabadell
El edificio, que pertenece a una constructora, llevaba más de cuatro años vacío
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| Foto: El País Cidadãos comuns mostram que são muito mais aptos à alocação eficiente de recursos do que o livre mercado de financiamento imobiliário |
2015-04-16
domingo, 12 de abril de 2015
Il y a des murs à abattre et des Murales à protéger
Les
Murales de Diego Rivera, à Detroit (USA) doivent être inscrites au Patrimoine
mondial de l'UNESCO.
UNESCO must register The Murals of Diego
Rivera in Detroit on the list of World Heritage Sites
ATUALIZAÇÃO DO ABAIXO-ASSINADO
Nous continuons d'avancer.
Paris, França11 de abr de 2015 —
Cher-e-s Ami-e-s,
Notre action continue de se faire connaître auprès d'un public qui s'élargit et ne cesse de s'internationaliser.
Chaque jour, plusieurs personnes déclarent, sur notre page Facebook, aimer notre action.
Dans le même temps, nos contacts avec les représentants des USA auprès de l'UNESCO se renforcent.
Hier, 8 avril 2015, j'ai eu la confirmation que notre demande était suivie, à Washington, par Jonathan Putnam (US National Park Service Office of International Affairs) et, à Paris, par Scott Turner (Premier Secrétaire de la Délégation permanente des USA auprès de l'UNESCO).
Il a été convenu que je reprendrai contact avec Scott Turner après le 23 avril prochain, à l'issue de la 196ème Conférence plénière du Conseil exécutif de l'UNESCO qui débute aujourd'hui.
Je lui renouvellerai alors notre demande de RDV. Notre délégation sera composée de trois membres (Mexique, USA et France).
Je ne manquerai pas de vous tenir informé-e-s de l'évolution de notre action.
D'ici là, je sais que je peux compter sur vous pour continuer de nous soutenir et faire connaître notre initiative.
Amicalement.
Dominique F. Dionisi
Porte-parole de l'Appel international "Préservons les Murales de Diego Rivera à Detroit-USA"
2015-04-11
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