Publicado no Observatório das Metrópoles
30-05-2019,
por João Tonucci¹ e Thiago Canettieri²
A Outorga
Onerosa no Novo Plano Diretor de Belo Horizonte: entrave ao setor imobiliário
ou oportunidade para o desenvolvimento da cidade?
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Vista aérea do bairro Belvedere (primeiro plano),
um dos mais Valorizados de Belo Horizonte e
possivelmente o de maior rentabilidade para a
indústria da incorporação. Vila da Serra
(segundo plano), é a extensão da urbanização do
Belvedere no município limítrofe de Nova Lima.
Seria útil aos estudiosos da Outorga Onerosa
apurar os efeitos de uma eventual discrepância
normativa (ausência ou diferentes preços de
Outorga Onerosa) sobre o comportamento
do mercado nessa região.
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A aprovação do novo Plano Diretor de Belo Horizonte se
arrasta há quase quatro anos, com idas e vindas do Projeto de Lei 1749/2015
entre o Executivo e o Legislativo. Sua origem remonta à realização da IV
Conferência Municipal de Política Urbana, ocorrida ao longo de mais de oito
meses do ano de 2014, envolvendo mais de seis mil pessoas dos mais diferentes
setores da sociedade. A pauta principal daquela Conferência foi exatamente a
revisão do Plano Diretor e do zoneamento da capital, e mais especificamente a
regulamentação e previsão de aplicação dos instrumentos de política urbana do
Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001) no território.
O Plano Diretor, exigência do Estatuto
da Cidade, é um importante instrumento para que, de maneira coletiva e
democrática, se possa definir os rumos da cidade. Com esta revisão realizada na
Conferência, depois de muita discussão em outras instâncias, além da
participação cidadã e de técnicos, foi sugerida uma transformação para Belo
Horizonte, visando reverter as históricas desigualdades sócio-espaciais da
capital, que reverberam para a sua Região Metropolitana. O município de Belo
Horizonte é marcadamente macrocéfalo, com uma concentração muito grande na sua
região central de oportunidades de trabalho, serviços, infraestruturas e lazer,
deixando as periferias rarefeitas e precárias (UFMG, 2011). Mais ainda, Belo
Horizonte carrega uma história marcada por um imenso déficit habitacional:
milhares de pessoas sem onde morar ou vivendo com suas famílias em condições
precárias.
Foi a partir deste diagnóstico, tão
evidente na vida cotidiana dos grandes centros urbanos brasileiros, que
coletivamente foi discutido e encaminhado uma proposta de uma cidade mais
igualitária, com acesso e oportunidades para todos. Por isso, o novo Plano
propõe uma estrutura urbana mais policêntrica via o reforço de outras
centralidades além do hipercentro, visando aproximar residência, trabalho,
lazer e serviços. Isso significa desafogar o centro da capital, diminuir os
tempos de deslocamento das pessoas, além de promover um acesso mais igualitário
à serviços, infraestruturas e oportunidades. Para promover esse
desenvolvimento, o novo Plano se vale de vários instrumentos de planejamento,
dentre eles a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), previsto no
Estatuto da Cidade desde 2001.
A aplicação da OODC tem se mostrado como
o maior entrave político à aprovação do Plano Diretor. Desde o primeiro envio
do projeto de lei da Prefeitura para a casa legislativa, o setor imobiliário
organizado tem realizado uma pesada campanha – por meio de artigos em jornais e
blogs, divulgação de vídeos na internet, lobby junto a vereadores – contra a
adoção do instrumento, alegando que o mesmo trará encarecimento dos imóveis,
desaquecimento da construção civil e desemprego. Alegam ainda que se trata de
um novo imposto criado pela PBH. Queremos aqui rebater essa visão enviesada e
desinformada sobre o instrumento. (Continua)
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¹ Economista; Professor do Centro de Desenvolvimento e Planejamento Regional da Faculdade de Ciências Econômicas da Universidade Federal de Minas Gerais (Cedeplar/FACE/UFMG). Pesquisador do Observatório das Metrópoles.
² Doutor em Geografia pela Universidade Federal de Minas Gerais (IGC/UFMG); Pesquisador do Observatório das Metrópoles.
2019-06-10