O impacto da intervenção de urbanização e regularização do PAC no mercado imobiliário do Morro do Preventório - Niterói (extrato)

Por Antônio Augusto Veríssimo, Pedro Jorgensen Jr, Luís Fernando Valverde Salandia e Rubens Alves Dantas

Relatório de Pesquisa financiada pelo Lincoln Institute of Land Policy – LILP, 2009

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https://drive.google.com/file/d/0B2g7hqWHFxtsMlN6NmV3cjV5NEk/edit?usp=sharing

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7.1 - Análise de preços 

Como explicar (1) que os preços unitários dos bens imobiliários do Cavalão sejam historicamente mais baixos que os do Preventório e (2) que experimentem uma alta mais importante no período abrangido pela base de dados?

A consolidação da comunidade do Cavalão está associada ao boom de ocupação/verticalização de Icaraí nos anos 1950-1980. Assim como nas áreas formais, a ocupação das favelas se dá em ciclos de expansão, consolidação e decadência. O processo de levantamento dos dados já havia sugerido que o mercado do Cavalão é muito menos dinâmico que o do Preventório: menos transações, menos aluguéis, menos construções, menos verticalização.

O Cavalão tem um estigma de criminalidade solidamente arraigado junto à classe média que habita o seu entorno. Tome-se como exemplo a variação dos preços do mercado formal vizinho em função da distância a um ponto central da comunidade, medida durante a pesquisa. A regressão dos preços coletados de imóveis nesses bairros demonstrou que o preço por m² do imóvel formal cai 0.55% para cada metro linear que se aproxima do ponto de referência da comunidade (praça central), percentual bem superior, como se verá a adiante, ao do morro do Preventório.

Além disso, a oferta de novas moradias no Cavalão encontra-se restringida por um Termo de Ajuste e Conduta – TAC iniciado em 2006 e assinado em 2007, envolvendo o executivo municipal e a Associação de Moradores, resultado de um inquérito instaurado contra a Prefeitura Municipal por não coibir a expansão da comunidade e não dota-la de infraestrura. A instalação de um GEPAE²⁸ na comunidade a partir de 2000, foi um fator importante na implementação do TAC.

O Preventório é uma comunidade de origem quase tão antiga quanto o Cavalão, mas de consolidação muito mais recente, associada ao boom de verticalização do bairro de Charitas (Lei 1967 de 2002); ao início de operação dos aerobarcos para o Rio de Janeiro (2004); à consolidação do conjunto São Francisco-Charitas como pólo de entretenimento (praia, calçadão, bares, restaurantes); e, finalmente, à perspectiva de construção do túnel Piratininga-Charitas, que tende a reforçar os mercados de serviços na região. 

O Preventório não tem estigma de criminalidade. Ao contrário, sua fama é de comunidade sem tráfico de drogas²⁹,ainda muito marcada por sua relação original com a colônia de pescadores local. A visão mais positiva dos bairros vizinhos em relação ao Preventório se reflete na variação dos preços do mercado formal do entorno em função da distância a um ponto central da mesma, medido durante a pesquisa. A regressão dos preços dos bairros formais no entorno do Preventório registrou que o preço por m² do imóvel formal cai 0.05% para cada metro linear que se aproxima do ponto de referência da comunidade (ponto de ônibus junto ao acesso principal da favela), bem inferior aos 0,55% verificados no Cavalão. No Preventório, inexistem restrições e controles à expansão horizontal e vertical: é um mercado informal inteiramente “livre” até, pelo menos, o início das obras do PAC e, aparentemente, mesmo após o início das obras.

O exame da variação dos preços nas comunidades estudadas em função da distância do imóvel a pontos de amenidades e serviços mostra que, no  morro do Preventório, o preço/m² aumenta 0,01% para cada metro linear que se aproxima do ponto 01 (ponto de ônibus próximo à rua Dr. Leitão) e 0.06% para cada metro linear que se aproxima do ponto 02 (ponto de ônibus próximo à rua 14 de Abril), sendo portanto um fator positivo estar localizado mais próximo aos pontos de ônibus que atendem à comunidade. No morro do Cavalão, o preço/m² cai 0,06 para cada metro linear que se aproxima da praça central da comunidade e sobe 0,02% pra cada metro linear que se aproxima do ponto de ônibus. Constata-se, portanto, que estar próximo ao ponto de ônibus é considerado uma vantagem locacional e que o mesmo não vale para a proximidade da praça central da comunidade (onde está localizado o GEPAE).

Transações pesquisadas

É razoável supor que os preços mais elevados por m2 construído encontrados no Cavalão resultem da “escassez normativa” de moradias imposta pelo TAC e reforçada pela presença do GEPAE, impelindo a demanda residual (descendentes e agregados das famílias residentes) a aumentar a oferta de renda pelas localizações das poucas unidades disponíveis. Parece também razoável supor que o boom de oferta de serviços no entorno do Preventório, combinado à “liberdade urbanística” vigente na comunidade e ao início efetivo das obras do PAC, tenha contribuído para o aumento da oferta de novas unidades, sobretudo de aluguel, responsável pela relativa estabilização (a partir de um patamar mais elevado) dos preços do m2 construído.

7.2 Aluguéis: rentabilidade e verticalização 

7.2.1 Rentabilidade 

O  tratamento estatístico realizado constatou maior rentabilidade dos aluguéis na comunidade do Cavalão (2,75%) em comparação ao Preventório (1,75%). Os valores encontrados nas áreas informais representam percentuais bem superiores aos do mercado formal. Pesquisa de preços de compra e venda e de alugueis nos bairros limítrofes às comunidades em estudo demonstraram que o valor dos alugueis residenciais nesses locais varia de 0,5% a 0,7% do preço de venda dos imóveis, podendo-se concluir que, em termos relativos, é bem mais caro morar de aluguel nas áreas informais do que nas áreas formais. A maior rentabilidade do aluguel informal explica-se pela incorporação ao preço de custos típicos do mercado formal que não incidem no informal, como condomínio, IPTU, tarifas de serviços, etc.

A maior rentabilidade dos aluguéis no Cavalão em relação ao Preventório poderia ser explicada pelo mesmo fator “escassez normativa” que sugerimos para a diferença de preços de compra-venda do m2 construído.

7.2.2 Verticalização

A verticalização acelerada sobre a base dos bens de uso previamente existentes é uma característica marcante do desenvolvimento atual das favelas no Rio de Janeiro e sua Região Metropolitana. Uma série de reportagens recentemente publicadas em O Globo registra a existência de construções irregulares de 4, 7 e até 10 pavimentos em várias favelas da cidade³⁰, que já não respondem meramente às necessidades de aumento de renda da família ou o seu crescimento, por reprodução ou agregação, mas representam a emergência de uma verdadeira indústria de bens imobiliários à margem da regulação estatal.

Na comunidade do Cavalão predominam casas de um pavimento, ao passo que no Preventório esta proporção não chega à metade. O número de edificações com dois pavimentos no Preventório é o dobro do Cavalão; no Preventório ainda encontramos 23% de edificações com três pavimentos, situação inexistente entre os imóveis pesquisados no Cavalão, mostrando claramente a tendência de verticalização do Preventório, o que explica o gráfico abaixo, que mostra que nesta comunidade 37,8% das unidades comercializadas pesquisadas foram apartamentos. 

Gráfico 2 - Ocorrências por número de pavimentos por comunidade

A verticalização do Preventório se reflete também no gráfico abaixo, que mostra que nesta comunidade o número de apartamentos da amostragem é 4 vezes maior do que no Cavalão . Se analisarmos os números absolutos, esta proporção é de 11 vezes, confirmando os dados demográficos que apontam um crescimento maior no bairro de Charitas, em especial na comunidade do Preventório. A pressão pelo adensamento pode aumentar em função dos investimentos do PAC, que colocará a comunidade num estágio de desenvolvimento urbano superior a outras áreas de ocupação informal.

Gráfico 3 – Ocorrências por tipo de unidades por comunidade

  

7.3 Área construída, densidades e preços do solo  

Nas favelas em geral, a terra não tem um “preço de mercado”. Ao contrário do que ocorre nos assentamentos informais periféricos, no mercado imobiliário das favelas não se transacionam terrenos em quantidade suficiente para caracterizar a existência de um mercado de solo.

São duas as razões: primeiro, as favelas se caracterizam como ocupações intensivas, para autoconstrução e uso imediato. Mesmo quando a ocupação de uma área é progressiva no tempo, por se tratar de terra invadida, o mais das vezes pública, não se configura a reserva de solo em mãos privadas; segundo, o caráter precário da posse da terra constitui um sério obstáculo a que o mercado de produtos imobiliários gere um mercado derivado de terras, que tem como um de seus fundamentos a segurança jurídica a longo prazo.

O mercado de solo nas favelas permanece, portanto, latente. As transações com terrenos são excepcionais, assim como a aquisição de construções para fins de demolição e renovação, mesmo em um ambiente de verticalização acelerada.  O preço da terra na favela é um preço implícito, que corresponde ao valor de localização dos bens de uso transacionados.

Teoricamente, seria possível calcular, com base em um estudo meticuloso dos preços e atributos dos bens de uso transacionados, e com recurso ao método residual dedutivo de avaliação, os preços (implícitos) dos respectivos terrenos. Tal procedimento, no entanto, apresenta no caso da favela tantas dificuldades que se pode ser considerado tema para outra investigação, com foco nas técnicas de avaliação; foge, portanto, do propósito desta pesquisa.

Na ausência de um mercado de terras nas favelas pesquisadas que pudesse fornecer dados de preço para este tipo de mercadoria, utilizaremos um recurso indireto – o exame da densidade de ocupação do solo - para abordar o problema das diferenças de preços do solo entre as duas comunidades e sua progressão.

O exame da área construída dos imóveis pesquisados nos mostra, no Morro do Cavalão, uma maior incidência na faixa de 20 a 40m² (27,3%), com uma proporção bastante  equilibrada nas faixas de menos de 20, 40 a 60 e 60 a 80 (as três entre 16,4 e 18,2%). Chama a atenção o alto percentual de imóveis com menos de 20m² (18,2%). No Morro do Preventório, a maior incidência se dá na faixa entre 100 e 200m² (20,99%), com uma distribuição uniforme nas faixas de 20 a 40, 40 a 60, 80 a 100 e mais de 200 (variando entre 14,2% e 16,2%). O percentual de imóveis transacionados com menos de 20m² é pequeno (4,6%), quatro vezes menor do que no  Morro do Cavalão.

Os imóveis com menos de 40m² são 45,5% no Cavalão contra 18,3% no Preventório. No outro extremo, os imóveis com mais de 80m² são 20% no Cavalão contra 55,3% no Preventório. Podemos concluir que os imóveis transacionados, seja para aluguel ou para compra e venda, são maiores no Preventório do que no Cavalão.

Gráfico 4 – Ocorrências por área construída por comunidade

A densidade construtiva nas duas comunidades foi estudada por meio do Índice de Aproveitamento do Terreno – IAT, definido pela divisão da área total construída pelo tamanho do respectivo terreno.

O gráfico abaixo mostra claramente que IATs acima de 1,0 ocorrem quase que exclusivamente no Preventório.   

Gráfico 5 – Ocorrências por índice de aproveitamento do terreno – IAT – por comunidade

O exame da progressão do IAT no tempo pelo método da regressão simples mostra que o crescimento previsto desse índice no período de estudo é de 2,53% a.a. no Cavalão contra 8,78% a.a. no Preventório, o que demonstra uma forte tendência de adensamento construtivo, consequentemente um mercado mais dinâmico, nesta comunidade. Utilizando-se o método das médias anuais fica mais explicita a intensificação do aumento de densidade no Preventório, especialmente no ano de 2008, o que poderia ser associado ao início efetivo das obras do PAC.

Associado ao preço unitário, o IAT expressa a densidade de valor, ou o rendimento econômico do m² do terreno. Com base na análise desses índices calculados para cada uma das comunidades em estudo pode-se concluir que os terrenos do Preventório têm maior densidade de valor que os do Cavalão. (Continua)

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2015-03-19