CEPACs da dúvida

SANTOS O A Jr, “Propriedade pública e função social: a destinação das terras da União na Operação Urbana Porto Maravilha”. Rev. Bras. Gestão Urbana vol.12, Epub Curitiba Ago 2020
HTTP://DX.DOI.ORG/10.1590/2175-3369.012.E20200062

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Duas coisas me intrigam nos procedimentos e transações governamentais discutidos neste texto.

Primeiro, não vejo o menor sentido, numa OUC, em aplicaram-se CEPACs a terrenos públicos. Alguém já se perguntou por que motivo não se emitiram CEPACs em Puerto Madero? Que espécie de gestor público, podendo vender terrenos aos investidores por 100% do seu valor de mercado, opta por um mecanismo de captura parcial das mais-valias?  Sim, numa OUC com terrenos públicos e privados a venda de terrenos públicos pode ser feita por seu valor de mercado com CEPACs, a “moeda” da OUC. Mas por que ceder aos incorporadores a mais-valia correspondente ao Coeficiente Básico de aproveitamento do terreno? CEPACs para terrenos públicos só com CB = zero!    

Segundo, nas transferências onerosas de terrenos federais à SEDURP não há menção ao fato de que a Caixa Econômica Federal, ao arrematar o estoque total de CEPACs colocados à venda pela Prefeitura do Rio, adiantou-lhe uma parte substancial do preço de quaisquer terrenos, privados e públicos, edificáveis no perímetro da operação. Um terreno com valor de mercado atualizado igual a 100, cujos direitos de edificabilidade já foram alienados por 60, só vale, em tese, mais 40. É por isso que nenhum incorporador compra CEPACs sem já ter negociado com os proprietários os terrenos onde seus CEPACs irão “pousar”. Do contrário, corre o sério risco de ter de pagar duas vezes pelo mesmo direito de construir: a primeira à municipalidade, para adquirir CEPACs, a segunda aos titulares dos terrenos, para poder utilizá-los. 

2020-12-02