sexta-feira, 28 de janeiro de 2022

Outorga onerosa, para que te quero

Deu no Globo
24-01-2022, por Rennan Setti
https://blogs.oglobo.globo.com/capital/post/o-que-incomoda-construtoras-do-rio-no-plano-diretor-proposto-por-paes.html


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Imagem e texto: O Globo
Observação #1. "(..) outorga onerosa, que prevê o pagamento de contrapartidas ao poder público para quem construir em um terreno acima de um limite estabelecido na lei" é uma definição ambígua. A Outorga Onerosa permite construir acima dos coeficientes básicos de aproveitamento dos terrenos, mediante pagamento de contrapartida, até os coeficientes máximos estabelecidos pela lei.

Observação #2. A ADEMI Rio é o suprassumo da cupidez empresarial no Brasil. Transição de 10 anos a essa altura do campeonato é o mesmo que Dia de São Nunca.

Observação #3. A outorga onerosa "vai desacelerar lançamentos na cidade" é a ameaça-padrão. Dentro de certos limites e proporcional ao preço de venda do m2 privativo, a outorga onerosa de potencial construtivo apenas recupera, para fins de financiamento urbano, parte da renda de localização de que o incorporador se apropria como sobrelucro do empreendimento.

Observação #4. A outorga onerosa de potencial construtivo deve ser vista como modalidade da obrigação de urbanizar. Da mesma forma como o loteador (negociante de lotes) tem a obrigação de custear a urbanização da gleba e ceder terrenos para equipamentos públicos, o incorporador (negociante de frações ideais) tem a obrigação de custear serviços públicos e equipamentos compatíveis com o adensamento urbano (circulação e transportes, por exemplo) ou compensatórios da distribuição tendencialmente desigual dos serviços e vantagens da urbanização.

2022-01-28

segunda-feira, 24 de janeiro de 2022

TCM-SP breca xepa de CEPACs!

Deu n’O Estado de S Paulo
13-01-2022, por Circe Bonatelli
https://economia.estadao.com.br/blogs/coluna-do-broad/leilao-de-titulos-da-construcao-na-zona-sul-de-sp-pode-movimentar-r-348-mi/

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Imagem e texto: O Estado de S Paulo
Leilão de títulos da construção na Zona Sul de SP pode movimentar R$ 348 mi

Observação #1. “Cepacs são títulos que permitem às construtoras erguerem prédios acima dos limites estabelecidos por lei em cada bairro” é uma definição recorrente, mas totalmente equivocada. Os Cepacs não permitem construir “acima dos limites estabelecidos por lei”, mas acima dos coeficientes básicos de aproveitamento dos terrenos, até os limites máximos permitidos pela lei.

Observação #2. Ofertar hoje a R$ 1.450,00 Cepacs que foram vendidos 10 anos atrás por R$ 1.282,00 é no mínimo estranho, para não dizer altamente suspeito. Uma rápida pesquisa de preços imobiliários na área urbana dessa OUC revela uma ordem de grandeza de R$ 10.000,00 / m2 privativo. Se estimarmos o componente terra em 40-45% nessa faixa de preço, temos R$ 4.250,00/m2, 50% do qual, proporção adequada para Cepacs, atinge um valor de R$ 2.150,00, quase igual aos R$ 2.175,00 exigidos pelo Tribunal de Contas do Município. Ponto para o TCM!

Observaçao #3. “Os leilões também atraem investidores, que depois podem vender os Cepacs no mercado secundário, em Bolsa” é uma verdade, cuja relevância costuma ser, no entanto, bastante exagerada. Os CEPACs circulam muito menos do que se imagina no mercado financeiro. Cito a mim mesmo:

“O fato de os CEPACs poderem ser transacionados na bolsa de valores lhes confere certa flexibilidade como ativos, mas não os transforma em ações, ou títulos de dívida pública de longo prazo, que podem valorizar-se e circular indefinidamente no mercado financeiro; não modifica a sua natureza essencial de certificados de direito sobre a renda da terra a ser extraída de empreendimentos imobiliários apenas possíveis no espaço e no tempo da Operação Urbana Consorciada que os emitiu para financiar-se. Nem o ímpeto da economia em geral nem a saúde de tal ou qual empresa: o preço dos CEPACs no mercado de títulos reflete, pura e simplesmente, a expectativa de valorização dos produtos imobiliários que poderão ser construídos no perímetro da OUC. Em outras palavras, o CEPAC é servo da terra, condenado a transformar-se em empreendimento imobiliário nos termos e prazos estipulados pela OUC. Além deles, perde todo o seu valor.” [*]

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"CEPACs, ainda  uma vez". À beira do urbanismo 05-12-2020 

2022-01-24

domingo, 16 de janeiro de 2022

Competição impossível: famílias vs. empresas


Jacobin 06-01-2022, por John Clark
https://jacobinmag.com/2022/01/canada-housing-market-real-estate

When Canada’s Housing Bubble Pops, It Will Cause Misery and Ruin

As recently as ten years ago property speculators were a minority amongst Ontario’s home buyers. Investors now surpass first-time buyers as well as the total number of people moving between homes. According to a recent report, between January and August of last year investors were responsible for a quarter of house purchases in the province.

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Fonte: https://www.cbc.ca/news/canada/toronto/investors-in-ontario-real-estate-market-1.6258199


These speculative investments are, of course, driving up prices. They are also creating major problems for the economy as a whole because the rising cost of housing has increased the amount of private debt held by individuals. (..)

In the last two decades, home prices have gone up by 375 percent in Canada. These increases have been especially marked in in Toronto and Vancouver, where prices have swelled by 450 and 490 percent respectively. This rise far outstrips any other developed markets in the world. In recent years, an incredible gulf has opened between house prices and real income. (..)

2022-01-16

quarta-feira, 12 de janeiro de 2022

UK Railways: quem vai pagar a conta?

The Guardian
10-01-2022
https://www.theguardian.com/commentisfree/2022/jan/10/uk-railways-nationalise



Railways have always been a catalyst of economic growth and prosperity, but politicians throughout history have often failed to recognise this. Some are commercially successful, some aren’t. So what? No one ever asks why the B-road to Nether Hopping should be kept open even though few cars use it on a daily basis.

A properly funded, properly configured railway would cost a lot of money over the next few years until passenger numbers recovered, but railways are more than trains and tracks: they are an essential part of the fabric of the country.


Leia neste blog
“Transmilenio: quem vai pagar a conta?”, À beira do urbanismo 08-01-2022
https://abeiradourbanismo.blogspot.com/2022/01/transmilenio-quem-vai-pagar-conta.html

 2022-01-12


sábado, 8 de janeiro de 2022

Transmilenio: quem vai pagar a conta?

Deu n'O Globo
03-01-2022, por Ivan Martínez-Vargas
https://oglobo.globo.com/mundo/exemplo-internacional-sistema-de-transporte-de-bogota-baseado-em-brt-enfrenta-crise-25339198

Exemplo internacional, sistema de transporte de Bogotá baseado em BRT enfrenta crise


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O Transmilenio de Bogotá, conquista histórica da cidadania colombiana, pode estar maduro para ser parcialmente substituído por uma ou duas linhas de Metrô. Contudo, em se tratando de serviço público, temos de ficar de pé atrás com a imprensa em geral: interesses privados (operadoras, empreiteiras) costumam ser a força motriz de seus critérios editoriais. 

A crítica do déficit do Transmilênio tal como veiculada não tem valor algum: sistemas de transporte urbano em grandes cidades são inapelavelmente deficitários pela simples razão de que a tarifa que cobre seus custos de implantação e operação já não cabe, faz tempo, no bolso da imensa maioria dos usuários. A circulação é a mãe de todas as deseconomias metropolitanas e o subsídio coletivo à mobilização - e ao custo! - da força de trabalho a primeira lei do transporte urbano. 

Significa dizer que a eficiência econômica de um sistema integrado de transporte urbano metropolitano não se pode medir pela razão custo/tarifa, mas pela relação entre o déficit e algum indicador do benefício econômico geral, digamos, o PIB. Mesmo aumentando exponencialmente o déficit, a substituição de partes do Transmilenio por Metrô pode se mostrar uma exigência da economia municipal bogotana e até da economia nacional colombiana! 

A ideia recorrente de que a privatização dos transportes de  grande capacidade reduz o déficit é um embuste: os privados não arcam com os custos de implantação e aquisição de material rodante e a fragmentação do sistema gera desarranjos em cadeia que o tornarão ainda mais caro a longo prazo. As concessões são meras oportunidades de gestão monopolista de pedaços da rede e seus componentes - a operação, de preferência - às expensas do conjunto. 

O problema do financiamento do déficit do sistema integrado de transportes é que as possíveis rubricas, ou fontes de recursos - impostos municipais, exploração de terrenos e publicidade, impostos estaduais sobre a propriedade e a circulação automotiva, tesouros municipal, estadual e federal etc., - afetam desigualmente os distintos segmentos da população e da própria administração pública, gerando inevitáveis disputas. No fundo, trata-se de um debate de tipo tributário: qual parcela do custo de mobilização da força de trabalho será paga pelos próprios trabalhadores, qual será paga, e como, pelos demais “atores sociais”.

A escolha dos candidatos preferenciais ao financiamento dos transportes nas grandes metrópoles não deveria ser difícil. As agências de desenvolvimento econômico nos garantem que as metropoles são as usinas geradoras da riqueza planetária [1],  o Índice Bilionários da Bloomberg estima que a fortuna dos superricos cresceu 1 trilhão de dólares em 2021 [2] e a própria mídia impressa e virtual vem oferecendo aos embasbacados cidadãos o espetáculo dos biliardários gastando o seu suado dinheirinho em passeios turísticos pelo espaço sideral.[3] Basta ligar os pontos. 

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[1] UN-HABITAT, The Economic Role of Cities. The Global Urban Economic Dialogue Series, United Nations Human Settlements Programme. Nairobi 2011
https://unhabitat.org/economic-role-of-cities

[2] “Um ano bom para os superricos: fortuna do clube de Musk cresceu US$ 1 tri em 2021”, Valor Empresas 01-01-2022, por Devon Pendleton e Jack Witzig, Bloomberg
https://valor.globo.com/empresas/noticia/2022/01/01/um-ano-bom-para-os-superricos-fortuna-do-clube-de-musk-cresceu-us-1-tri-em-2021.ghtml

[3] “Voo de Branson abre corrida de bilionários no turismo espacial”. Nexo 11-07-2021, por Redação.
https://www.nexojornal.com.br/extra/2021/07/11/Voo-de-Branson-abre-corrida-de-bilion%C3%A1rios-no-turismo-espacial

2022-01-08

terça-feira, 4 de janeiro de 2022

Pedra cantada

Deu no InfoMoney
27-12-2021, por Giovanna Sutto
https://www.infomoney.com.br/minhas-financas/demanda-por-compra-de-imoveis-no-interior-esfria-mas-precos-seguem-em-alta/


Demanda por compra de imóveis no interior esfria, mas preços seguem em alta

Imagem: Internet
"(..) Ano passado muito se discutiu o fenômeno do êxodo urbano, com famílias procurando casas no interior para terem mais espaço e qualidade de vida. Porém, é unanimidade entre os especialistas que esse processo foi pontual.

Segundo Alberto Ajzental, coordenador do curso em Desenvolvimento de Negócios Imobiliário da Fundação Getúlio Vargas (FGV), a demanda é sinal claro disso. “É um fenômeno que acontece com uma fatia pequena da população, entre outros pontos porque é caro e também porque não são todas as profissões que permitem o trabalho remoto”, avalia.

“Nunca foi um processo universal. Além disso, muita gente comprou terreno e ainda não construiu porque está na dúvida do que faz agora: vai conseguir passar mais tempo na casa? será apenas para veraneio? vale o investimento? Fica fácil ir e voltar? Quanto mais longe de São Paulo, mais difícil adotar o trabalho híbrido e mais provável reverter a decisão e voltar para a cidade com centro urbano, deixando o imóvel no interior para feriados e fim de ano”, diz o professor. (..)"


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Sobre o tema, leia neste blog

[1] “Revoada seletiva”, À beira do urbanismo 01-05-2021 https://abeiradourbanismo.blogspot.com/2021/03/interiorizacao-metropolitana.html

[2] “Interiorização metropolitana”, À beira do urbanismo 12-05-2021
https://abeiradourbanismo.blogspot.com/2021/02/revoada-seletiva.html

[3] “15 minutos de prudência”, À beira do urbanismo 18-05-2021.
https://abeiradourbanismo.blogspot.com/2021/05/15-minutos-de-circunspeccao.html

[4] “Interiorização à francesa”, À beira do urbanismo 19-06-2021 https://abeiradourbanismo.blogspot.com/2021/06/interiorizacao-metropolitana-francesa.html

2022-01-04