https://drive.google.com/file/d/103newtDPbcUSTym3rnoIlt3WJ6CmYazH/view?usp=sharing
O estudo do mercado imobiliário constitui até hoje uma séria lacuna na formação acadêmica e profissional de arquitetos, urbanistas, planejadores e pesquisadores da cidade. Muito especialmente, é de se lamentar a carência absoluta de publicações e materiais didáticos sobre a mecânica de suas indústrias constituintes, como as de loteamentos e incorporação, e sua relação com a formação dos preços imobiliários e a apropriação da renda da terra urbana.
Pergunta ineludível: será possível conciliar esse ponto de vista com a noção, bastante difundida entre adeptos dos instrumentos urbanísticos de recuperação das mais-valias do solo urbano, como é o caso da Outorga Onerosa do Direito de Construir, de que os incorporadores são indiferentes ao ônus da outorga porque ele, "se corretamente aplicado", recai integralmente sobre os proprietários de terrenos a incorporar? [1]
O estudo do mercado imobiliário constitui até hoje uma séria lacuna na formação acadêmica e profissional de arquitetos, urbanistas, planejadores e pesquisadores da cidade. Muito especialmente, é de se lamentar a carência absoluta de publicações e materiais didáticos sobre a mecânica de suas indústrias constituintes, como as de loteamentos e incorporação, e sua relação com a formação dos preços imobiliários e a apropriação da renda da terra urbana.
O artigo que aqui se divulga, de autoria do economista Martim Smolka, é um dos poucos textos disponíveis na literatura técnica e acadêmica latino-americana sobre a indústria da incorporação. Publicado em 1981 na Revista Interamericana de Planificación, ele constitui, por seu pioneirismo e viés teórico-crítico, uma contribuição nitidamente formativa na longa trajetória de Smolka como estudioso da renda da terra. Smolka é atualmente Diretor do Programa para a América Larina e o Caribe do Lincoln Institute of Land Policy.
Recomendo atenção especial à discussão de Smolka sobre a relação entre o capital incorporador e a propriedade fundiária (destaques meus):
“(..) el presente trabajo se centra en el concepto de capital inmobiliario (capital incorporador) como relación social que, de manera orgânica, articula Estado, constructoras, financieras, etc., para la apropiación de las rentas de la tierra bajo la forma de ganancias; esto es, el proceso de valorización inmobiliaria proveniente del movimiento del capital que invierte en la ampliación de las rentas de la tierra”.
Acaso não são, os próprios incorporadores, "proprietários de terrenos"? Não é, precisamente, a compra de terrenos para revenda em forma de "frações ideais vinculadas a unidades autônomas" aquilo que define econômica e juridicamente a atividade do incorporador? [2] O que é o preço de um terreno objeto de incorporação senão o "termo de repartição", entre proprietário e incorporador, da renda total gerada no empreendimento, isto é, o resíduo do Valor Geral de Vendas depois de descontados os custos totais de construção e comercialização, o custo do capital, o lucro econômico mínimo exigido e a parte da coletividade na renda do solo estabelecida pela Outorga Onerosa do Direito de Construir?
Que outra razão se não a ameaça à apropriação de parte da "renda da terra em forma de [sobre]lucro" teriam os incorporadores para serem os mais ferrenhos adversários do instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir?
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[1] “Otra cuestión que requiere ser
entendida se refiere a que la OODC, cuando es aplicada de forma correcta, no
inhibe la actividad inmobiliaria, puesto que las contraprestaciones
establecidas por el instrumento no inciden sobre el desarrollador sino sobre
los propietarios de terreno, los cuales –de no existir el instrumento- se
apropiarían integralmente de la valorización derivada de la autorización de un
aprovechamiento superior al básico.” [MALERONKA e FURTADO, “Concesión onerosa
del derecho de construir (OODC por sus siglas en portugués): La experiencia de
São Paulo en la gestión pública de las edificabilidades”. Em SMOLKA e FURTADO, Instrumentos notables de políticas de suelo
en América Latina, Lincoln Institute of Land Policy 2014, p. 49]
[2] “Artigo 29 - Considera-se incorporador a pessoa jurídica ou
física, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromissa
e efetiva a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais
frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em
construção sob o regime condominial (..)” (Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964). (QUEIROZ
RIBEIRO, Luiz Cesar, Dos Cortiços
aos Condomínios Fechados - As formas de produção da moradia na cidade do Rio de
Janeiro. Rio de Janeiro: Letra Capital, 2015
2020-09-24
