Deu no Café de las Ciudades
Fevereiro de 2019, por Daniel Hertz
La vivienda no puede ser a la vez “asequible” y “buena inversión”
Los dos pilares de la política de vivienda estadounidense están fundamentalmente en desacuerdo.
(..) los dos pilares enunciados de la política de vivienda estadounidense, la propiedad de la vivienda como creación de riqueza y la asequibilidad de la vivienda, están fundamentalmente en desacuerdo. En general, la política de vivienda de Estados Unidos resuelve esta contradicción al decidir en silencio que, después de todo, no le importa mucho la asequibilidad. Si bien los fondos para viviendas subsidiadas de bajos ingresos languidecen, se reservan grandes cantidades de dinero para promover la propiedad de vivienda a través de subsidios como la deducción de intereses hipotecarios y la exención de ganancias de capital, la mayoría de los cuales se destina a hogares de clase media alta o alta.
Pero incluso los mercados con grandes cantidades de viviendas asequibles demuestran la contradicción. Desde al menos la segunda mitad del siglo XX, la gran mayoría de las viviendas realmente asequibles se han creado a través del "filtrado": es decir, la caída de los precios relativos de las viviendas a precio de mercado a medida que envejecen o que su vecindario pierde estatus social, a menudo como resultado de los cambios raciales. La asequibilidad de bajos ingresos, donde existe, se basa en que grandes porciones del mercado de la vivienda actúan como pésimas inversiones.
Y en la medida en que las personas de bajos ingresos encuentren una unidad de vivienda subsidiada y con precios fijos para vivir, eso significa que no construirán riqueza, aun cuando sí lo hagan sus vecinos más ricos que viven en viviendas de mercado, aumentando la desigualdad en la distribución de la riqueza.
Aun la confianza comunitaria en la tierra, que parece ser una forma de cuadrar el círculo de creación de riqueza / asequibilidad, finalmente fracasa en la práctica. Los fideicomisos de tierras comunitarias (community land trusts –CLT) generalmente brindan oportunidades de propiedad a precios reducidos o subsidiados a los compradores iniciales, y aseguran la asequibilidad a largo plazo al limitar el precio de reventa de la vivienda. En otras palabras, las viviendas financiadas por CLT siguen siendo asequibles solo porque restringen la cantidad de riqueza que los propietarios iniciales pueden capturar. El resultado es que las casas financiadas por CLT solo atraen a aquellos que de otra manera no podrían comprar una casa, lo que significa que las personas con menores ingresos en CLT construirán la riqueza más lentamente que las personas con mayores ingresos en las viviendas a precio de mercado, una situación básica de desigualdad cada vez mayor.
Decimos que queremos que la vivienda sea barata y que ser propietario de una casa es una gran inversión financiera. Hasta que nos demos cuenta de que estos dos objetivos se excluyen mutuamente, continuaremos frustrados por políticas de vivienda fallidas y, a menudo, contraproducentes. (Destaques do autor)
El autor es miembro principal en City Observatory. Actualmente está completando sus estudios de posgrado en la Harris School of Public Policy de la Universidad de Chicago.
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2019-03-31
