Porto Alegre: Financiando obras viárias com renda do solo privado

Lincoln Institute of Land Policy

2013, por Néia Corrêa Uzon, arquiteta, Diretora do Escritório de Aquisições Especiais da Secretaria Municipal da Fazenda de Porto Alegre 1997-2003

https://www.lincolninst.edu/sites/default/files/pubfiles/uzon-wp14nu1po-full_0.pdf  

Transferência do Direito de Construir: A Experiência de Porto Alegre, Brasil 

A experiência aqui relatada, de aquisições de imóveis para a execução da 3ª Avenida Perimetral de Porto Alegre, utilizando em larga escala o instrumento da Transferência do Direito de Construir, comprovou, na prática, a excelência do instrumento. A operação consiste em pagar a desapropriação de um lote, ou parte dele, apenas com a “permissão de levar seu potencial construtivo para outro local”, baseado na premissa de que o valor do bem é dado principalmente pela sua capacidade de receber edificação, aliado à sua localização na cidade.

Desenho esquemático das vias perimetrais

de Porto Alegre. (*) A 4a Perimetral não

tem previsão de implantação.

A operação, embora sugerida pelo corpo técnico da Prefeitura, inseriu-se perfeitamente nos planos do governo municipal, pois veio ao encontro das políticas já adotadas pela administração da cidade. Desde 1989, a administração vinha adotando uma política de controle do uso do solo, recuperação de mais valias urbanas, inversão das prioridades históricas no atendimento dos serviços municipais, utilização dos instrumentos de regulação em poder do governo municipal para promover a redução da concentração dos benefícios financeiros e de valorização imobiliária, historicamente nas mãos dos mais abastados. 

(..) A base legal da operação foi dada por lei municipal pioneira no Brasil, embora a estrutura legal que sustenta a organização do País como uma República Federativa já autorizasse os municípios a legislar  sobre a matéria: afinal, a Constituição da República, em seu artigo 18, estabelece a autonomia político-administrativa dos entes da federação.

Com essa operação, a Municipalidade diminuiu sensivelmente o desembolso financeiro. O total de aquisições, sem desembolso em moeda corrente, alcançou a cifra de R$ 25.893.288,993 - equivalentes na época a US$ 10,8 milhões, aproximadamente. Este desempenho viabilizou a contrapartida junto ao organismo financiador da obra – Banco Interamericano de Desenvolvimento – o que permitiu, através de negociações posteriores, a ampliação do objeto contratado inicialmente, com a inclusão da execução de outras obras importantes para o desenvolvimento da cidade. Por sua vez, os proprietários afetados receberam um recurso que, nesse caso específico, atingiu valores superiores aos de seus terrenos no mercado imobiliário.

A execução da 3ª Perimetral envolveu a tentativa de convencimento para adesão à proposta de Transferência do Direito de Construir de aproximadamente 6 mil proprietários.

Para reduzir o impacto da intervenção, foi criada uma estrutura administrativa própria que foi capaz de reduzir os tempos de efetivação dos contratos de compra e venda e proporcionar atendimento diferenciado ao público-alvo, baseado em técnicas de negociação. Foi uma experiência única, onde não se detectou prejudicados. Iniciou-se, a partir dela, um mercado de compra e venda de direito de construir que pode vir a auxiliar o desenvolvimento de outros instrumentos de recuperação de mais valia, como o Solo Criado – atualmente chamado pela legislação federal de Outorga Onerosa de Direito de Construir. A formulação acabou por atrair o interesse do próprio Banco Interamericano de Desenvolvimento (o banco, inicialmente, duvidara de sua aplicabilidade ao projeto), que passou a recomendar a outras cidades brasileiras e latinoamericanas que conhecessem a experiência de Porto Alegre. (Continua)

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(*) https://portoimagem.wordpress.com/2015/01/18/comeca-construcao-do-duo-concept-na-1a-perimetral/

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https://www.lincolninst.edu/sites/default/files/pubfiles/uzon-wp14nu1po-full_0.pdf  

2014-02-15