Economias de aglomeração: varejo informal

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2025-02-05

Precariápolis: liberalismo da necessidade

Deu no Dinheiro Rural 

02-04-2022, por O Estado de S Paulo 

https://www.dinheirorural.com.br/criancas-e-adolescentes.../

“Ao Estadão, um dos menores que vive no local disse que o pai mora na zona leste e a mãe, em Minas Gerais com a avó. Ele saía todo dia da zona leste para vender bala na Avenida Paulista e voltava à noite para casa. Foi quando conheceu outros meninos que também vendiam doces no local e decidiu não voltar mais para casa para viver no vão livre do Masp. "Minha mãe mora muito longe e o meu pai briga muito comigo", disse.

"Eles dizem que não querem sair porque 'a Paulista dá dinheiro' e não vão voltar para a área de onde vieram", relatou um conselheiro tutelar.”

2022-04-06

New Brazil Realty

Deu no UOL Notícias

15-04-2019, por Marcio Dolzan /Estadão Conteúdo

https://noticias.uol.com.br/ultimas-noticias/agencia-estado/2019/04/15/predios-precarios-sao-regra-na-muzema.htm

Apartamentos irregulares na Muzema custam entre R$ 60 mil e R$ 200 mil

Foto: Marcos Serra Lima/G1 

Prédios erguidos em tempo recorde junto a encostas, imóveis ocupados ainda em obras e precária infraestrutura são a regra no condomínio Figueiras do Itanhangá, na Muzema, zona oeste do Rio, onde na sexta-feira dois edifícios ruíram, matando pelo menos 11 pessoas. O baixo custo dos imóveis em comparação à média no mercado imobiliário e a falsa segurança prometida por milicianos que dominam a região acabam levando pessoas de baixa renda a adquirirem apartamentos no condomínio, que não tem autorização da Prefeitura do Rio.

Os moradores mais antigos dizem que, há menos de 20 anos, apenas casas com até dois andares eram permitidas no local. Hoje, elas são poucas em meio a dezenas de prédios erguidos em poucos meses, a maioria com o mesmo padrão - entre seis e sete andares, com quatro apartamentos por andar. Os apartamentos de dois quartos, com cerca de 50 metros quadrados, são vendidos em média por R$ 60 mil. As condições de compra são convidativas: entrada de R$ 15 mil e o restante financiado em parcelas mensais de R$ 1.000, sem juros.

Foto: Renee Rocha / Agência O Globo

Os imóveis maiores, na cobertura dos edifícios, chegam a custar R$ 200 mil - e, também podem ser financiados sem juros. Os prédios são construídos em questão de meses, a maioria sem nenhum tipo de laudo técnico. O novo morador recebe o imóvel pronto apenas do lado de fora. "Cada um é responsável por fazer a parte elétrica e hidráulica dentro de casa", contou à reportagem um comprador, que pediu para não ser identificado. (Continua)

2019-04-16

Precariápolis em foco

Deu n’O Globo online

11-02-2017, por Luiz Fernando Janot 

http://noblat.oglobo.globo.com/geral/noticia/2017/02/o-crescimento-vertical-das-favelas.html

O crescimento vertical das favelas

Foto: Custódio Coimbra /
O Globo 06-11-2016

(..) Agora, um novo desafio se apresenta para os governos municipais. Uma medida provisória editada recentemente pelo governo federal, facilitando a emissão de títulos de propriedade em habitações de interesse social construídas em terrenos informalmente ocupados ou — pasmem — em lajes nos pavimentos superiores das moradias existentes, representará, sem dúvida, um estímulo a mais para verticalização edilícia nessas comunidades. Certamente, a especulação imobiliária informal agradecerá penhorada essa iniciativa.

Tal decreto não faz qualquer referência às condições de estabilidade das edificações e aos aspectos geomorfológicos do terreno. Muito menos às precárias condições ambientais nas comunidades onde o esgoto circula in natura em valas negras ou em canais que deságuam nos rios, nas lagoas, nas baías e no mar. Não basta legalizar a habitação. É preciso que a cidade chegue a essas populações.

Ao que parece, o legislador tem o seu olhar voltado exclusivamente para as soluções de curto prazo, pouco se importando com os interesses futuros da sociedade e da própria cidade.”

Luiz Fernando Janot, arquiteto e urbanista

Acesse a íntegra do artigo pelo link

http://noblat.oglobo.globo.com/geral/noticia/2017/02/o-crescimento-vertical-das-favelas.html

Foto: Custódio Coimbra / O Globo/06-11-201

2017-03-30

Indenizações e aquisições de benfeitorias por necessidade de obras públicas em áreas informais do Rio de Janeiro: análise das metodologias de cálculo

por Antônio Augusto Veríssimo

Arquiteto Urbanista, Mestre em Planejamento Urbano e Regional

Foto Fabio Costa

Uma das tarefas mais delicadas para quem lida com projeto e gestão de intervenção urbana em áreas informais é a de tomar decisões com relação à relocação de moradores e comerciantes em função da necessidade da desocupação de áreas para a execução de obras públicas. 

A prefeitura do Rio de Janeiro, desde o ano de 2001, vem editando decretos para disciplinar a atividade de avaliação de imóveis para a determinação dos valores pertinentes à indenização das edificações a serem demolidas ou à aquisição, no mercado, de unidades prontas para a sua substituição. 

O objetivo deste texto foi examinar as diretrizes e os métodos de cálculo estabelecidos por cada um dos decretos para verificar se conduziam a valores que efetivamente atendessem as expectativas e necessidades dos moradores atingidos. 

Ao final do trabalho concluímos que, em 2013, houve uma autêntica mudança de paradigma no método de cálculo. Pela primeira vez, a Administração municipal admitiu a incorporação do valor do solo ao cálculo das indenizações e aquisições de unidades.

Acesse o artigo pelo link 
https://drive.google.com/file/d/0B2g7hqWHFxtsbHprSTE3TWtMVUE/view?usp=sharing


2017-01-26

O impacto da intervenção de urbanização e regularização do PAC no mercado imobiliário do Morro do Preventório - Niterói (extrato)

Por Antônio Augusto Veríssimo, Pedro Jorgensen Jr, Luís Fernando Valverde Salandia e Rubens Alves Dantas

Relatório de Pesquisa financiada pelo Lincoln Institute of Land Policy – LILP, 2009

Acesse pelo link

https://drive.google.com/file/d/0B2g7hqWHFxtsMlN6NmV3cjV5NEk/edit?usp=sharing

 (…)

7.1 - Análise de preços 

Como explicar (1) que os preços unitários dos bens imobiliários do Cavalão sejam historicamente mais baixos que os do Preventório e (2) que experimentem uma alta mais importante no período abrangido pela base de dados?

A consolidação da comunidade do Cavalão está associada ao boom de ocupação/verticalização de Icaraí nos anos 1950-1980. Assim como nas áreas formais, a ocupação das favelas se dá em ciclos de expansão, consolidação e decadência. O processo de levantamento dos dados já havia sugerido que o mercado do Cavalão é muito menos dinâmico que o do Preventório: menos transações, menos aluguéis, menos construções, menos verticalização.

O Cavalão tem um estigma de criminalidade solidamente arraigado junto à classe média que habita o seu entorno. Tome-se como exemplo a variação dos preços do mercado formal vizinho em função da distância a um ponto central da comunidade, medida durante a pesquisa. A regressão dos preços coletados de imóveis nesses bairros demonstrou que o preço por m² do imóvel formal cai 0.55% para cada metro linear que se aproxima do ponto de referência da comunidade (praça central), percentual bem superior, como se verá a adiante, ao do morro do Preventório.

Além disso, a oferta de novas moradias no Cavalão encontra-se restringida por um Termo de Ajuste e Conduta – TAC iniciado em 2006 e assinado em 2007, envolvendo o executivo municipal e a Associação de Moradores, resultado de um inquérito instaurado contra a Prefeitura Municipal por não coibir a expansão da comunidade e não dota-la de infraestrura. A instalação de um GEPAE²⁸ na comunidade a partir de 2000, foi um fator importante na implementação do TAC.

O Preventório é uma comunidade de origem quase tão antiga quanto o Cavalão, mas de consolidação muito mais recente, associada ao boom de verticalização do bairro de Charitas (Lei 1967 de 2002); ao início de operação dos aerobarcos para o Rio de Janeiro (2004); à consolidação do conjunto São Francisco-Charitas como pólo de entretenimento (praia, calçadão, bares, restaurantes); e, finalmente, à perspectiva de construção do túnel Piratininga-Charitas, que tende a reforçar os mercados de serviços na região. 

O Preventório não tem estigma de criminalidade. Ao contrário, sua fama é de comunidade sem tráfico de drogas²⁹,ainda muito marcada por sua relação original com a colônia de pescadores local. A visão mais positiva dos bairros vizinhos em relação ao Preventório se reflete na variação dos preços do mercado formal do entorno em função da distância a um ponto central da mesma, medido durante a pesquisa. A regressão dos preços dos bairros formais no entorno do Preventório registrou que o preço por m² do imóvel formal cai 0.05% para cada metro linear que se aproxima do ponto de referência da comunidade (ponto de ônibus junto ao acesso principal da favela), bem inferior aos 0,55% verificados no Cavalão. No Preventório, inexistem restrições e controles à expansão horizontal e vertical: é um mercado informal inteiramente “livre” até, pelo menos, o início das obras do PAC e, aparentemente, mesmo após o início das obras.

O exame da variação dos preços nas comunidades estudadas em função da distância do imóvel a pontos de amenidades e serviços mostra que, no  morro do Preventório, o preço/m² aumenta 0,01% para cada metro linear que se aproxima do ponto 01 (ponto de ônibus próximo à rua Dr. Leitão) e 0.06% para cada metro linear que se aproxima do ponto 02 (ponto de ônibus próximo à rua 14 de Abril), sendo portanto um fator positivo estar localizado mais próximo aos pontos de ônibus que atendem à comunidade. No morro do Cavalão, o preço/m² cai 0,06 para cada metro linear que se aproxima da praça central da comunidade e sobe 0,02% pra cada metro linear que se aproxima do ponto de ônibus. Constata-se, portanto, que estar próximo ao ponto de ônibus é considerado uma vantagem locacional e que o mesmo não vale para a proximidade da praça central da comunidade (onde está localizado o GEPAE).

Transações pesquisadas

É razoável supor que os preços mais elevados por m2 construído encontrados no Cavalão resultem da “escassez normativa” de moradias imposta pelo TAC e reforçada pela presença do GEPAE, impelindo a demanda residual (descendentes e agregados das famílias residentes) a aumentar a oferta de renda pelas localizações das poucas unidades disponíveis. Parece também razoável supor que o boom de oferta de serviços no entorno do Preventório, combinado à “liberdade urbanística” vigente na comunidade e ao início efetivo das obras do PAC, tenha contribuído para o aumento da oferta de novas unidades, sobretudo de aluguel, responsável pela relativa estabilização (a partir de um patamar mais elevado) dos preços do m2 construído.

7.2 Aluguéis: rentabilidade e verticalização 

7.2.1 Rentabilidade 

O  tratamento estatístico realizado constatou maior rentabilidade dos aluguéis na comunidade do Cavalão (2,75%) em comparação ao Preventório (1,75%). Os valores encontrados nas áreas informais representam percentuais bem superiores aos do mercado formal. Pesquisa de preços de compra e venda e de alugueis nos bairros limítrofes às comunidades em estudo demonstraram que o valor dos alugueis residenciais nesses locais varia de 0,5% a 0,7% do preço de venda dos imóveis, podendo-se concluir que, em termos relativos, é bem mais caro morar de aluguel nas áreas informais do que nas áreas formais. A maior rentabilidade do aluguel informal explica-se pela incorporação ao preço de custos típicos do mercado formal que não incidem no informal, como condomínio, IPTU, tarifas de serviços, etc.

A maior rentabilidade dos aluguéis no Cavalão em relação ao Preventório poderia ser explicada pelo mesmo fator “escassez normativa” que sugerimos para a diferença de preços de compra-venda do m2 construído.

7.2.2 Verticalização

A verticalização acelerada sobre a base dos bens de uso previamente existentes é uma característica marcante do desenvolvimento atual das favelas no Rio de Janeiro e sua Região Metropolitana. Uma série de reportagens recentemente publicadas em O Globo registra a existência de construções irregulares de 4, 7 e até 10 pavimentos em várias favelas da cidade³⁰, que já não respondem meramente às necessidades de aumento de renda da família ou o seu crescimento, por reprodução ou agregação, mas representam a emergência de uma verdadeira indústria de bens imobiliários à margem da regulação estatal.

Na comunidade do Cavalão predominam casas de um pavimento, ao passo que no Preventório esta proporção não chega à metade. O número de edificações com dois pavimentos no Preventório é o dobro do Cavalão; no Preventório ainda encontramos 23% de edificações com três pavimentos, situação inexistente entre os imóveis pesquisados no Cavalão, mostrando claramente a tendência de verticalização do Preventório, o que explica o gráfico abaixo, que mostra que nesta comunidade 37,8% das unidades comercializadas pesquisadas foram apartamentos. 

Gráfico 2 - Ocorrências por número de pavimentos por comunidade

A verticalização do Preventório se reflete também no gráfico abaixo, que mostra que nesta comunidade o número de apartamentos da amostragem é 4 vezes maior do que no Cavalão . Se analisarmos os números absolutos, esta proporção é de 11 vezes, confirmando os dados demográficos que apontam um crescimento maior no bairro de Charitas, em especial na comunidade do Preventório. A pressão pelo adensamento pode aumentar em função dos investimentos do PAC, que colocará a comunidade num estágio de desenvolvimento urbano superior a outras áreas de ocupação informal.

Gráfico 3 – Ocorrências por tipo de unidades por comunidade

  

7.3 Área construída, densidades e preços do solo  

Nas favelas em geral, a terra não tem um “preço de mercado”. Ao contrário do que ocorre nos assentamentos informais periféricos, no mercado imobiliário das favelas não se transacionam terrenos em quantidade suficiente para caracterizar a existência de um mercado de solo.

São duas as razões: primeiro, as favelas se caracterizam como ocupações intensivas, para autoconstrução e uso imediato. Mesmo quando a ocupação de uma área é progressiva no tempo, por se tratar de terra invadida, o mais das vezes pública, não se configura a reserva de solo em mãos privadas; segundo, o caráter precário da posse da terra constitui um sério obstáculo a que o mercado de produtos imobiliários gere um mercado derivado de terras, que tem como um de seus fundamentos a segurança jurídica a longo prazo.

O mercado de solo nas favelas permanece, portanto, latente. As transações com terrenos são excepcionais, assim como a aquisição de construções para fins de demolição e renovação, mesmo em um ambiente de verticalização acelerada.  O preço da terra na favela é um preço implícito, que corresponde ao valor de localização dos bens de uso transacionados.

Teoricamente, seria possível calcular, com base em um estudo meticuloso dos preços e atributos dos bens de uso transacionados, e com recurso ao método residual dedutivo de avaliação, os preços (implícitos) dos respectivos terrenos. Tal procedimento, no entanto, apresenta no caso da favela tantas dificuldades que se pode ser considerado tema para outra investigação, com foco nas técnicas de avaliação; foge, portanto, do propósito desta pesquisa.

Na ausência de um mercado de terras nas favelas pesquisadas que pudesse fornecer dados de preço para este tipo de mercadoria, utilizaremos um recurso indireto – o exame da densidade de ocupação do solo - para abordar o problema das diferenças de preços do solo entre as duas comunidades e sua progressão.

O exame da área construída dos imóveis pesquisados nos mostra, no Morro do Cavalão, uma maior incidência na faixa de 20 a 40m² (27,3%), com uma proporção bastante  equilibrada nas faixas de menos de 20, 40 a 60 e 60 a 80 (as três entre 16,4 e 18,2%). Chama a atenção o alto percentual de imóveis com menos de 20m² (18,2%). No Morro do Preventório, a maior incidência se dá na faixa entre 100 e 200m² (20,99%), com uma distribuição uniforme nas faixas de 20 a 40, 40 a 60, 80 a 100 e mais de 200 (variando entre 14,2% e 16,2%). O percentual de imóveis transacionados com menos de 20m² é pequeno (4,6%), quatro vezes menor do que no  Morro do Cavalão.

Os imóveis com menos de 40m² são 45,5% no Cavalão contra 18,3% no Preventório. No outro extremo, os imóveis com mais de 80m² são 20% no Cavalão contra 55,3% no Preventório. Podemos concluir que os imóveis transacionados, seja para aluguel ou para compra e venda, são maiores no Preventório do que no Cavalão.

Gráfico 4 – Ocorrências por área construída por comunidade

A densidade construtiva nas duas comunidades foi estudada por meio do Índice de Aproveitamento do Terreno – IAT, definido pela divisão da área total construída pelo tamanho do respectivo terreno.

O gráfico abaixo mostra claramente que IATs acima de 1,0 ocorrem quase que exclusivamente no Preventório.   

Gráfico 5 – Ocorrências por índice de aproveitamento do terreno – IAT – por comunidade

O exame da progressão do IAT no tempo pelo método da regressão simples mostra que o crescimento previsto desse índice no período de estudo é de 2,53% a.a. no Cavalão contra 8,78% a.a. no Preventório, o que demonstra uma forte tendência de adensamento construtivo, consequentemente um mercado mais dinâmico, nesta comunidade. Utilizando-se o método das médias anuais fica mais explicita a intensificação do aumento de densidade no Preventório, especialmente no ano de 2008, o que poderia ser associado ao início efetivo das obras do PAC.

Associado ao preço unitário, o IAT expressa a densidade de valor, ou o rendimento econômico do m² do terreno. Com base na análise desses índices calculados para cada uma das comunidades em estudo pode-se concluir que os terrenos do Preventório têm maior densidade de valor que os do Cavalão. (Continua)

Leia o relatório completo clicando em 

https://drive.google.com/file/d/0B2g7hqWHFxtsMlN6NmV3cjV5NEk/edit?usp=sharing

2015-03-19

Parcelamento do solo na cidade do Rio de Janeiro: um estudo sobre a produção informal da década de 1940 aos anos 1990

Parcelamentos informais no Municipio do Rio de Janeiro, 2004

Fonte: IPP-SMH

Antônio Augusto Veríssimo (2005)

Dissertação de mestrado apresentada ao IPPUR/UFRJ no ano de 2005, realizada sob a orientação do Profº. Doutor Pedro Abramo e sob a coorientação da Profª. Doutora Rosângela Lunardelli Cavallazzi.

O objetivo desta dissertação, sob o ponto de vista acadêmico, é “identificar e analisar criticamente os fatores condicionantes da produção de parcelamentos não-regulares do solo (loteamentos e vilas irregulares ou clandestinos) disseminados no território do município do Rio de Janeiro, especialmente entre os anos 1940 e 2000” [Abstract].

No entanto, esta dissertação também teve um objetivo de caráter mais pessoal, que foi o de empreender a sistematização de conhecimentos e experiências, bem como tentar dar respostas a indagações acumuladas em mais de 20 anos de trabalho, voluntário e profissional, dedicados ao tema da urbanização e regularização fundiária de loteamentos e vilas da cidade. Esta atividade teve início bem antes do começo da minha atividade profissional como arquiteto na Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, quando, ainda estudante universitário, militava no Conselho de União de Bairro (CUB), organização do movimento popular que reunia no início dos anos 1980 lideranças dos bairros populares da Zona Oeste do município na luta por infraestrutura e saneamento.

A mudança de lado do “balcão”, do movimento popular para a Prefeitura na segunda metade dos anos 80, acabou por aprofundar meu envolvimento com o tema, conduzindo-me por mais de dez anos à coordenação do Núcleo de Regularização de Loteamentos (NRL). Este percurso me levou também para outras funções na administração pública vinculadas à questão habitacional (urbanização e regularização fundiária de favelas e a produção de habitação de interesse social). O presente trabalho trata apenas dos loteamentos, os demais temas deverão ser o objeto da tese de doutorado atualmente em curso.

Antônio Augusto Veríssimo.

Parcelamento do solo na cidade do Rio de Janeiro: um estudo sobre a produção informal da década de 1940 aos anos 1990

INTRODUÇÃO

I. O PROBLEMA

I.1. A questão do parcelamento não-regular do solo no Brasil

A Pesquisa de Informações Básicas Municipais, realizada pelo IBGE em 2001, informa que, dos 5.560 municípios existentes no Brasil naquele ano, 24,3% afirmaram conter no seu território áreas urbanas informais do tipo “loteamentos clandestinos”, 22,4% favelas e 8,9% cortiços.

O município de São Paulo é o local onde parcelamentos não-regulares1 ocorrem com maior intensidade, habitando neste tipo de assentamento mais de dois milhões de paulistanos, o que equivale a aproximadamente 20% da população. (BOLDARINE, 2003).

Em Porto Alegre, segundo levantamento recente realizado pela Secretaria de Planejamento Municipal, foram identificadas 736 ‘áreas irregulares’, sendo 35,2% parcelamentos não-regulares e 64,8% ‘ocupações espontâneas’. Na falta de informações quanto ao número de habitantes que vivem nessas ‘áreas irregulares’ pode-se avaliar a relevância do problema pelo empenho demonstrado pela Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, que, desde 1995, já editou três provimentos2, denominados More Legal 1, 2 e 3, destinados a regulamentar e orientar os processos de regularização de parcelamentos não-regulares existentes nos municípios riograndenses. Tal fato demonstra a importância que o tema tem para as cidades daquele estado do sul do Brasil.

Providência semelhante foi tomada por iniciativa da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina que, em 1999, instituiu, através do Provimento 37/99, o Projeto Lar Legal, com o objetivo de regularizar parcelamentos do solo urbano executados ilegalmente nos municípios daquele estado.

No município do Rio de Janeiro, onde já há mais de vinte anos se desenvolve um programa de regularização de parcelamentos3, estima-se que vivam nessas comunidades mais de 600 mil habitantes, o que corresponde a aproximadamente 10% da população, praticamente a metade da população residente em suas favelas.

Os dados anteriormente apresentados dão uma idéia da importância do tema para as cidades brasileiras, não só para os grandes municípios com mais de 500.000 hab, onde os parcelamentos não-regulares ocorrem em mais de 87%, bem como para as cidades médias e pequenas.

Um grande percentual de moradores vivendo em parcelamentos não-regulares não é, no entanto, um fenômeno característico apenas das cidades brasileiras, esta é a realidade de muitas cidades da América Latina, do Leste Europeu, da África e da Ásia (PAYNE, 2001).

O parcelamento e venda ilegal de terras nas periferias tem sido a forma mais freqüente de expansão das grandes e médias cidades dos países do terceiro mundo. Neste processo, a ‘urbanização’ avança sobre áreas do entorno das cidades anteriormente destinadas ao uso agrícola ou pastoril ou ainda sobre áreas virgens não exploradas. Este processo se diferencia, de certo modo, do de favelização, que tem como característica mais freqüente a ocupação de áreas, geralmente intra-urbanas, consideradas impróprias para a ocupação ou que não são de interesse do mercado imobiliário e fundiário (aí incluídas as suas vertentes formal e informal).

 (Continua)

Para a íntegra da dissertação, clique em 

http://teses2.ufrj.br/42/teses/638938.pdf



2014-08-05