segunda-feira, 23 de maio de 2011

Quanto o Rio de Janeiro NÃO arrecadou com a Outorga Onerosa do Direito de Construir (2003-2008)

O direito de construir não é gratuito.

Essa afirmação talvez surpreenda os meus leitores não iniciados em matéria urbanística. A eles eu dedico esta postagem, a primeira de uma série sobre o tema. A promulgação da Lei Federal 10.257 de 10/07/2001 (Estatuto da Cidade) sacramentou a prerrogativa das prefeituras brasileiras de cobrar uma contrapartida no licenciamento de construções que intensifiquem o uso do solo além de certo limiar, sobrecarregando as infra-estruturas e promovendo a sobrevalorização da terra. Nisto consiste, essencialmente, a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC).

Vários municípios brasileiros já aplicam a OODC, capturando valores relevantes para aplicação (obrigatória) em obras de urbanização e habitação popular. Muitos, porém – talvez a maioria – ainda não o fazem, mesmo quando o instituto está previsto em seus Planos Diretores, ao passo que outros o aplicam com valores irrisórios. Em parte isto se deve à resistência ativa dos incorporadores-proprietários de solo, sobre os quais recai o ônus da contrapartida, e passiva de governantes e legisladores interessados em não desagradá-los. Penso, porém, que em parte isto se deve também às insuficiências do próprio Estatuto da Cidade, um tanto vago na especificação das obrigações municipais e, sobretudo, omisso em relação às sanções pelo seu não cumprimento.

Uma das mais brilhantes e tenazes defensoras do instituto em todo o Brasil, a jurista Sônia Rabelo, hoje vereadora pelo PV, observou recentemente em sua página na Internet (http://soniarabello.blogspot.com/2010/08/recursos-publicos-da-outorga-onerosa.html) que, enquanto o município de São Paulo arrecadou, entre 2005 e 2009, mais de R$ 400 milhões com a OODC para aplicação em melhorias urbanas, o Rio de Janeiro se limita, até hoje, a uma “previsão de aplicação [de alcance meramente] marginal”.

A prefeitura do Rio tem anunciado que o custo das obras de infra-estrutura e urbanização da zona portuária será coberto pela venda de Certificados de Potencial Construtivo Adicional – CEPACs, uma modalidade de OODC em que os recursos são antecipados e obrigatoriamente gastos no mesmo perímetro de sua captura. Abordaremos o tema oportunamente.

Nada justifica, porém, o atraso histórico na implantação da OODC no Rio de Janeiro, aprovada pelo Plano Diretor Decenal de 1992 para aplicação à totalidade do solo municipal sujeito a intensificação de uso residencial e comercial.

Com base em dados ADEMI de lançamentos imobiliários e preços de venda médios por m2 no período 2003-2008 e em parâmetros - bastante conservadores - de contrapartida por m2 privativo vendido (3,75%)[1], eu estimo que o município deixou de arrecadar, nesse período, um mínimo de R$ 691,2 milhões, o equivalente ao preço total (construção + terreno) de 13.554 unidades habitacionais do programa Minha Casa Minha Vida em dezembro de 2010. (Quadro)

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Se aplicados parâmetros de rentabilidade por empreendimento mais próximos da realidade e preços de Outorga Onerosa condizentes com a prática padrão de repartição por igual da renda fundiária excedente ao coeficiente básico = 1, o valor da contrapartida poderia mais do que duplicar. 

Estamos falando, portanto, de uma forma implícita de renúncia fiscal em benefício da propriedade fundiária, de inteira responsabilidade dos poderes executivo e legislativo municipais. 

O interesse desta página pela OODC ultrapassa, porém, em muito, o potencial fiscal desse instituto. O seu manejo teórico e prático envolve um sem-número de problemas de gestão urbanística, mercado imobiliário e economia urbana. A OODC é, por isso, um excelente veiculo para o debate sobre a formação e repartição da renda do solo urbano, um dos principais temas de interesse deste escriba e desta página.

Em postagens futuras procurarei abordar algumas dessas dimensões, de um modo que seja ao mesmo tempo esclarecedor para o leigo interessado, útil para o estudante e estimulante para o debate entre urbanistas e pesquisadores.


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[1] (Para os iniciados) Supondo que toda a construção do período tivesse CA=2, CA básico=1, valor da Outorga Onerosa igual à metade da renda acrescida pelo CA excedente e todos os empreendimentos iguais ao modelo menos rentável que o mercado sanciona (custo total=70%PGV, TMA=15%PGV, Renda da terra=15%PGV). O seja, OODC=0,25*0,15*PGV.    


2011-05-23


segunda-feira, 16 de maio de 2011

O Maracanã em pó e o capitalismo do desastre



MEUS POUCOS, porém fiéis leitores interessados em temas urbanísticos hão de achar enfadonha a minha insistência no tema dos jogos olímpicos e pan-americanos.

Não os culpo. Eles estão cobertos de razão. 

Peço-lhes apenas considerar a possibilidade de que não se trate de uma obsessão particular, mas, digamos, de um reflexo profissional e cidadão em face da obsessão dos homens públicos que, democraticamente encarapitados nos três níveis de governo, decidiram que organizar Jogos Olímpicos e Copas do Mundo nos termos ditados pelo COI e pela FIFA é um bom negócio para o nosso país e as nossas cidades. Eles não fazem contas (deixam para que os Tribunais de Contas tampouco façam), só cálculos... 

A Olímpiada, à primeira e segunda vista um objeto lateral ao urbanismo, é há pelo menos duas décadas a filha dileta do casamento da indústria internacional dos grandes eventos com a gestão urbanística guiada por princípios de livre mercado. Em breve postarei um artigo dando meu testemunho de como e porque, em meados da década de 1990, essa perspectiva foi abraçada pela prefeitura do Rio de Janeiro, sob o nome de “Plano Estratégico”, como solução para o baixíssimo nível de investimento público e, portanto, de desenvolvimento da cidade.

Fato é que, enquanto eu cogitava a próxima postagem de À beira do urbanismo – e traduzia uma coletânea de artigos curtos sobre as melhores bandas de pop e rock da última década (recomendo a Dirty Projectors, em especial “Cannibal Resource” e a celestial “Two Doves” na voz doce e sussurrante de Angel Deradoorian) – uma nova pérola pan-olímpica caiu rolando no meu widescreen.

Em 13-05 o jornal online Lancenet informou que os Jogos Panamericanos de Guadalajara de 2011 acusavam um déficit de 70 milhões de dólares. Até aí, nenhuma novidade. O que me chamou a atenção foi a declaração do presidente do comitê organizador, Carlos Andrade Garín: “O governo tem avalizado os jogos e o que faltar terão (sic) que nos dar. Já não estamos pensando em quanto dinheiro falta, mas de quanto precisamos”. O mesmo artigo atribui o buraco financeiro dos Jogos “à recusa do Congresso Federal de conceder 1,75 bilhão de pesos de subsídio extraordinário”.

Três vivas ao Congresso Federal mexicano! Afinal, por que dar subsídios extraordinários a um mega-negócio privado cujos custos e benefícios públicos ninguém – a começar pelo Caderno de Encargos do COI – faz a menor questão de sequer estimar? O legado! Ah, o legado! O legado da reforma do Estádio do Maracanã e do Parque Aquático Julio Delamare para o Panamericano de 2007 no Rio de Janeiro é... a montanha de entulho da  completa demolição de ambos para a construção de um novo estádio para a Copa do Mundo de 2014! Dinheiro público literalmente transformado em pó. Inspirado em Naomi Klein, pensei, que extraordinária lição de “capitalismo do desastre”: onde a natureza recalcitra, o governo arbitra!

Impossível não dar asas a este tema fascinante. À parte o conteúdo esportivo sem o qual não poderiam existir – estamos falando de espetáculos de primeira linha (até já reservei o melhor lugar do meu sofá) –, os Jogos Olímpicos e a Copa do Mundo pertencem a um ramo transnacional da economia dita de livre (!) mercado (!) muito pouco discutido e menos ainda compreendido.

Não tenho a pretensão de cobrir tal lacuna: faltam-me o conhecimento e o tempo necessário para adquiri-lo. Mas quero compartilhar com os leitores algumas idéias, semana a semana, ainda que à custa de me afastar totalmente de nosso objeto.

A mera intuição me diz que tudo isso guarda certa relação com os sucessos a que o ex-Economista Chefe do Banco Mundial Joseph Stigliz, em seu recém publicado livro sobre a debacle financeira de fins de 2008, O Mundo em Queda Livre, se refere como “O grande roubo americano” (Capítulo 6): a transferência de centenas de milhões de dólares dos cidadãos estadunidenses, a fundo perdido, para o salvamento dos grandes apostadores da roleta financeira em que se transformou o sistema bancário do país.

Como, ao contrário de nossos eternamente narcisistas irmãos do Norte, não creio que esta classe de roubo se resuma aos Estados Unidos nem seus beneficiários a Wall Street, sugiro em nosso caso uma série chamada, à moda dos escritos científicos do século XVII, “A pilhagem globalizada dos tesouros nacionais por certas classes de negócios privados que têm livre acesso aos cofres públicos”.

Em alguma postagem futura falarei também sobre um aspecto correlato, verdadeiramente orwelliano (outra vez!), dos Jogos modernos: a recente tentativa do Comitê Olímpico Brasileiro de monopolizar o direito de uso das expressões “Olimpíadas”, “Jogos Olímpicos” e seus derivados. Acreditem, é verdade.

Retornando ao ponto de onde começamos, sou forçado a admitir que muitas dessas postagens não caberão, nem com muita boa vontade, no plano temático de À beira do urbanismo. É para dar asas a tais  digressões que levanta vôo esta velha e autêntica obsessão particular – agora sim! – chamada Uma estranha e gigantesca ave sobre Barcelona. Os leitores poderão se informar sobre suas enigmáticas aparições e acompanhar minha busca por seus rastros em www.avebarna.blogspot.com.br.
 
À beira do urbanismo seguirá seu caminho, atendo-se na medida do possível ao objeto para o qual foi criado, à sombra do misterioso fenômeno mediterrâneo. Salve, monstro!


2011-05-16