sexta-feira, 26 de setembro de 2014

Incorporação globalizada

Deu no The Guardian
17-09-2014, por Oliver Wainwright

The truth about property developers: how they are exploiting planning authorities and ruining our cities
Battersea Power Station
Across the country – and especially in superheated London, where stratospheric land values beget accordingly bloated developments – authorities are allowing planning policies to be continually flouted, affordable housing quotas to be waived, height limits breached, the interests of residents endlessly trampled. Places are becoming ever meaner and more divided, as public assets are relentlessly sold off, entire council estates flattened to make room for silos of luxument units, to be sold overseas and never inhabited, substituting community for vacancy. The more we build, the more our citry safe-deposit boxes in the sky. We are replacing homes with investies are emptied, producing dead swathes of zombie town where the lights might never even be switched on.
(..) Councils just don’t have the expertise to challenge viability reports,” says one senior planning officer. “We can’t argue back.” Instead, they can commission viability assessments, produced by the same consultants that work for developers, to determine whether the report is accurate – but not to propose an alternative. The figures may well stack up, but it doesn’t mean the scheme could not be designed in a different way, which would still guarantee the developer’s 20% profit margin. (Continua)


sexta-feira, 19 de setembro de 2014

Transferência do Direito de Construir: Questões e conflitos na aplicação do instrumento do Estatuto da Cidade



Por Isabela Bacellar Brandão Guimarães  (Dissertação de Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) 

À beira do urbanismo traz aos leitores o trabalho desenvolvido pela arquiteta e urbanista Isabela Guimarães - sob orientação da Prof. Vera Rezende e co-orientação da Prof. Fernanda Furtado - como requisito parcial para a obtenção do grau de Mestre em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal Fluminense - Niterói, 2007.
 

O tema da Transferência do Direito de Construir, que à primeira vista parece simples, desdobra-se em uma complexidade que o atinge em suas diversas facetas, seja no campo regulatório, de aplicação, de gestão e de controle do instrumento, bem como nas bases conceituais do instrumento. O principal propósito do presente trabalho é verificar quais as implicações das diversas formas de aplicação, de gestão e de regulamentação da Transferência do Direito de Construir nas práticas de algumas administrações municipais brasileiras – Porto Alegre, Curitiba, Goiânia e Salvador. Busca-se analisar os conflitos provenientes da interação e da regulamentação não coordenada da TDC com outros instrumentos urbanísticos, em especial a Outorga Onerosa do Direito de Construir e a relação entre os fins instituídos para a Transferência do Direito de Construir no Estatuto da Cidade e institutos jurídicos relacionados ao planejamento urbano, como o Tombamento, a Desapropriação e a Usucapião.
Isabela Bacellar Brandão Guimarães, setembro de 2014.

Transferência do Direito de Construir: Questões e conflitos na aplicação do instrumento do Estatuto da Cidade
Introdução
Não se pode negar que o crescimento dos centros urbanos tem se dado de forma desordenada. O poder público, através do planejamento urbano, busca enfrentar os atuais problemas urbanos dos municípios brasileiros, como o crescente processo de favelização, o agravamento da questão ambiental, a violência urbana, o tráfego caótico de veículos, a enorme distância entre as classes sociais, o saneamento urbano insuficiente, dentre inúmeros outros problemas.
Como resolver, então, a ‘crise urbana’ das cidades brasileiras? A solução não é simples e não se resume a uma só resposta. Ademais, não consiste em atos isolados, mas em processos contínuos que exigem a colaboração de todos os atores envolvidos – poder público, sociedade, empresários, entidades de classe, organizações não-governamentais, etc. Nesse cenário, o poder público atua como o coordenador das ações dos demais atores e dos interesses coletivos e individuais.
A atuação da administração municipal concretiza-se em procedimentos de planejamento urbano, composto por fases de elaboração, regulamentação, aplicação do plano, gerenciamento e fiscalização. As decisões quanto a esses procedimentos traduzem-se pelo conjunto da regulamentação urbanística municipal – Leis Orgânicas, Planos Diretores, Leis de Uso e Ocupação do Solo, Códigos de Edificação, demais leis e decretos municipais.
No nível nacional, o Estatuto da Cidade – Lei Federal nº 10257, de 10 de julho de 2001 - vem disciplinar as propostas de reforma urbana no país, prenunciadas pela Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, ao regulamentar os artigos 182 e 183, que tratam da política urbana nacional. 
A aplicabilidade local de determinados instrumentos de regulamentação urbana previstos no novo estatuto consolidou a importância do Poder Público Municipal conferida pela Constituição Federal, concretizando o dever de aplicação local das regras de direito   
urbanístico através de seus Planos Diretores, os quais devem atender às Diretrizes Gerais contidas no Estatuto da Cidade.
Regulamentados pelo Estatuto da Cidade em linhas gerais, os instrumentos de política urbana devem ser desenvolvidos e regulamentados mais especificamente pelas administrações municipais de forma a adequá-los às suas realidades locais, dentro dos limites estabelecidos em lei. Esses instrumentos são os meios para a operacionalização da política urbana municipal.
Os instrumentos urbanísticos presentes no Estatuto da Cidade, dentre eles a Transferência do Direito de Construir (TDC), objeto do presente trabalho, carecem de contornos mais nítidos para que sua utilização atinja, eficazmente, aos propósitos urbanísticos, sociais e ambientais.
A TDC é prevista para o objetivo de viabilizar a preservação de imóveis ou áreas de importante valor histórico, cultural, arqueológico e ambiental, além da hipótese de transferência para casos de regularização fundiária, programas de habitação de interesse social e implantação de infra-estrutura urbana e equipamentos comunitários. É instrumento de regulação pública do exercício do direito de construir, que pode ser utilizado pelo Poder Público municipal para condicionar o uso e edificação de um imóvel urbano às necessidades sociais e ambientais da cidade.
A previsão do instrumento no Estatuto da Cidade está contemplada no art. 35, a seguir:
Art. 35. Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de: I – implantação de equipamentos urbanos e comunitários; II – preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural; III – servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social. § 1o. A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder Público seu imóvel, ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do caput. § 2o A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições relativas à aplicação da transferência do direito de construir.
A deliberação lei federal que confere ao Poder Municipal o estabelecimento das condições relativas à aplicação da TDC possibilita a existência de ampla diversidade de aplicação, de gestão e de regulamentação do instrumento pelos municípios. Esta multiplicidade de formatos pode ocasionar dificuldades de adequação do instrumento, como tem sido verificado por pesquisas no campo urbanístico.
Aplicado isoladamente, o instrumento em análise apresenta lacunas na regulamentação e problemas na sua aplicabilidade, bem como nos mecanismos de gestão e de controle.  Ressalta-se a problemática da utilização simultânea e não coordenada da TDC e de outros instrumentos urbanísticos, em especial a Outorga Onerosa do Direito de Construir, além de pontos críticos na sua interação com outros institutos jurídicos relacionados com as questões urbanas e sobretudo com os fins estabelecidos para a TDC, tais como o Tombamento, a Desapropriação e a Usucapião Urbana.
Pode-se considerar, como hipótese, que as dificuldades de conceituação e de regulamentação do instrumento acabam por colaborar para conseqüências indesejáveis em sua operacionalização (aplicabilidade e gestão).
Em razão dessas dificuldades, o formato do instrumento, em seus diversos aspectos, ainda não pode ser considerado plenamente consolidado pelas práticas das administrações municipais brasileiras.
Observando-se a evolução que a TDC adquiriu na experiência de alguns Municípios, o que se percebe, de fato, é a necessidade de uma maior reflexão teórica em busca da otimização desse mecanismo, em busca de uma melhor vertente de sua regulamentação e conseqüente aplicação.
Verifica-se, portanto, a necessidade de se elucidar algumas questões fundamentais a respeito do tema, para o aprimoramento das formas de gestão da terra. O primeiro passo para isso seria então a identificação e sistematização dos principais problemas a serem enfrentados, tarefa à qual se dedica este trabalho. A correção de problemas de aplicabilidade e gestão representa uma das prioridades das administrações locais, que buscam, com a revisão de seus Planos Diretores para a adequação ao Estatuto da Cidade, superar estas dificuldades.
No caso da TDC, é notável uma relativa escassez de estudos aprofundados acerca da sua aplicação por municípios brasileiros, principalmente quando comparada ao instrumento Solo Criado/Outorga Onerosa do Direito de Construir, discutido no Brasil há mais de trinta anos.  Em geral,  encontram-se trabalhos que tratam o tema da TDC em linhas gerais e relatos pontuais de algumas experiências municipais, não havendo pesquisas sistematizadas voltadas às experiências municipais quanto aos aspectos mais críticos da aplicabilidade do instrumento.
O tema, que à primeira vista parece simples, desdobra-se em uma complexidade que o atinge em suas diversas facetas, seja no campo regulatório, de aplicação, de gestão e de controle do instrumento. As discussões de fundo sobre a TDC baseiam-se na argüição da titularidade do direito de construir, traduzida no direito aos índices construtivos concedidos pelo poder público aos proprietários de terrenos urbanos.
Percebe-se que as várias questões relacionadas com a TDC ainda permanecem sem consenso, o que acaba por contribuir para a maior complexidade e dificuldade da aplicação do instrumento. Considera-se esta pesquisa um primeiro passo para a construção de um melhor entendimento sobre o tema.
As experiências municipais constituem a base para atingir os objetivos desta pesquisa, cujo enfoque principal é dado às dificuldades encontradas pelas administrações públicas quanto à aplicação, à gestão e à regulamentação da TDC. 
Busca-se, nesse sentido, sistematizar e analisar algumas questões fundamentais para  uma melhor elaboração e/ou adaptação da regulamentação do instrumento, uma vez que se têm verificado diversos problemas quanto à operacionalização da TDC como instrumento de planejamento urbano.
Este trabalho tem o propósito de contribuir para a realização de melhores práticas de planejamento urbano e para a consolidação do formato de aplicação e gestão da TDC, através da investigação de experiências municipais e do aprofundamento da algumas questões críticas fundamentais, que poderiam indicar alguns caminhos para a utilização do instrumento pelas municipalidades. 
De forma mais específica, busca-se discutir a relação entre as finalidades da TDC definidas pelo Estatuto da Cidade, da maneira como vem sendo utilizado pelas municipalidades brasileiras, e sua interação com outros institutos jurídicos ligados às questões urbanas, já mencionados.
(Continua)

Acesse  a íntegra da dissertação pelo link  



2014-09-19

quinta-feira, 11 de setembro de 2014

O charme nada discreto da burguesia V



Deu n’O Globo online 10-09-2014

Novo shopping em Yas Island reforça atrações de Abu Dhabi, capital dos Emirados Árabes Unidos
Complexo deve abrir as portas em novembro, com 450 lojas e acesso direto ao Ferrari World
 
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2014-09-11

segunda-feira, 1 de setembro de 2014

Relatório de Pesquisa: Impacto das obras do PAC sobre os preços imobiliários no Morro do Preventório, Niterói (2009)

Preventório - Distribuição espacial dos dados coletados
À beira do urbanismo traz aos leitores o relatório da pesquisa realizada em 2008-09 pelos arquitetos urbanistas Antônio Augusto Veríssimo, Pedro Jorgensen Jr e Luis Fernando Valverde Salandia e pelo engenheiro avaliador Rubens Alves Dantas, com financiamento do Lincoln Institute of Land Policy.

A íntegra do relatório pode ser acessada pelo link 


Avaliação do impacto da intervenção de urbanização e regularização fundiária do Programa de Aceleração do Crescimento - PAC no mercado imobiliário do Morro do Preventório.  Município de Niterói,  Estado do Rio de Janeiro, Brasil.


(...)
Os assentamentos informais desempenham no contexto urbano brasileiro e latino-americano um importante papel, pois são os locais de residência e reprodução de grande parte da população trabalhadora de baixa renda das nossas cidades e representam praticamente a única alternativa de moradia e inserção no meio urbano para este segmento da sociedade. 
Na Região Metropolitana do Rio de Janeiro a modalidade de assentamento informal denominada “favela” é a tipologia predominante, sendo considerada a expressão mais contundente da segregação sócio-econômica da metrópole (Valladares, 2005). Desde o seu surgimento, há mais de um século, a favela é percebida como um “problema” pela sociedade, objeto de permanente exploração midiática e tenso debate político. 
Até o final dos anos 70, as políticas públicas para os assentamentos informais foram muito diferenciadas, variando da total inércia frente ao tema habitacional, e consequentemente em relação ao crescimento desordenado das favelas e loteamentos, até a realização de violentas ações de remoção, passando por experiências isoladas de reassentamento consentido e de urbanização.
Em função de experiências institucionais pioneiras e bem sucedidas realizadas nas cidades de Belo Horizonte, Recife e Rio de Janeiro no início dos anos 80, várias cidades passaram então a incorporar em suas agendas programas de urbanização e regularização de favelas e loteamentos. Nos anos 90, esses programas passaram a fazer parte também das agendas das agencias de financiamento internacionais (PNUD, BIRD e BID) 3 e hoje servem de referência para as intervenções do Programa de Aceleração do Crescimento – PAC, desenvolvido pelo Governo Federal Brasileiro em parceria com estados e municípios nas áreas de baixa renda das cidades brasileiras.
O desenvolvimento desses programas gerou uma farta bibliografia, estudos, pesquisas e avaliações acadêmicas sobre os mais diversos aspectos dessas intervenções. Sob o ponto de vista dos impactos econômicos e da valorização do solo e seus efeitos, destacam-se as pesquisas realizadas por Abramo (2003), relativas à dinâmica imobiliária em favelas do Rio de Janeiro e as reflexões de Smolka (2003) sobre os impactos imprevistos dos programas de regularização fundiária.
Existem também estudos sobre este tema contratados junto a consultorias especializadas pelas agencias internacionais de financiamento. Para essas instituições, a valorização dos imóveis nas áreas de intervenção dos programas de regularização e do seu entorno configura uma das mais importantes - senão a mais importante - fonte de benefício oriunda deste tipo de ação pública. Além disso, consideram a valorização imobiliária uma dimensão relativamente fácil de mensurar e um dos mais importantes indicadores de sucesso desses programas (PBLM, 2008). Especialistas do BID afirmam, com base em estudos realizados em várias cidades latino-americanas, que há evidências de que este tipo de intervenção acarreta relevante valorização imobiliária após a conclusão das obras, oscilando entre 30% e 60% nas áreas de intervenção e entre 20% e 60% nas áreas do entorno imediato. (Brakarz, Greene e Rojas, 2002).
No caso dos programas de regularização de favelas e loteamentos implementados pela Prefeitura do Rio de Janeiro, com financiamento parcial do BID, verificaram-se valorizações até mesmo superiores a estas em algumas comunidades pesquisadas, embora, na maioria dos casos, essas valorizações tenham sido inferiores às estimadas no início do programa pelo próprio banco. (PBLM, 2008).
A preocupação dessas agências é importante, pois busca suprir uma lacuna existente nos estudos sobre o tema em geral, que negligenciavam os aspectos econômicos dessas intervenções, limitando-se à análise dos seus impactos sob o ponto de vista urbanístico, social, antropológico, etc. O entendimento do funcionamento do mercado é efetivamente fundamental para um bom desenho dos programas e para a melhoria da sua eficácia. Ocorre, porém, que há que se ter cuidado para não se estabelecer uma ligação direta entre “rentabilidade” das intervenções e a definição das mesmas. Pode-se questionar até que ponto a valorização imobiliária é efetivamente uma proxy do sucesso desse tipo de intervenção pública, pois  o aumento dos preços pode mesmo significar indícios de desvio do “foco” da intervenção, sendo os benefícios auferidos por segmentos sociais diversos daqueles objeto dos programas, caso típico dos processos de gentrificação ou “expulsão branca”, ou mesmo da incapacidade do poder público de exercer efetivo controle sobre o destino das mais valias fundiárias produzidas pelos investimentos públicos, que estariam sendo apropriadas indevidamente de forma privada, como alerta Smolka (Smolka, 2003).
Deve-se ressaltar que os estudos sobre este tipo mercado são ainda insuficientes para o seu perfeito conhecimento e não permitem ainda generalizações e tomada de decisões que garantam o sucesso desses programas. Não há dúvida, no entanto, que o conhecimento do funcionamento dos mercados formal e informal e de suas articulações é de fundamental importância para a melhoria da eficiência e garantia da eficácia dos programas de urbanização e regularização de assentamentos informais.  Destaca-se, aqui, a importância dos investimentos realizados pelo Lincoln Institute  of Land Policy na ampliação e aprofundamento desta linha de pesquisa. 
(..)

2014-08-29