O MCMV e o subsídio público à renda - de incorporação e de aluguel

O Estado de S Paulo 25-07-2025
https://www.estadao.com.br/economia/localizacao-tamanho-do-imovel-interessa-ao-mais-jovem-nprei/

Montagem: Àbeiradourbnanismo

Mesmo sabendo que o Minha Casa Minha Vida está longe de resolver o problema do imenso contingente de trabalhadores cujos rendimentos só lhes dá acesso à moradia informal, julgo que o programa é um sucesso no que tange à ampliação da demanda solvável de incorporações imobiliárias, portanto do acesso de trabalhadores qualificados à casa própria, pelo qual já foi dito, por gente da própria incorporação, a “salvação do setor imobiliário brasileiro”.

Há que considerar, porém, dois aspectos.

Primeiro, o inevitável - a conversão, por intermédio do adquirente, do subsídio ao juro fornecido pela CEF em renda imobiliária nos cofres das incorporadoras - objeto do negócio da incorporação sem o qual não haveria a sua participação no MCMV. Isso torna a cobrança da Outorga Onerosa do Direito de Construir nas faixas superiores da demanda habitacional, para além da elementar ‘obrigação de urbanizar’, uma incontornável política compensatória do subsídio federal (CEF) à renda de incorporação, ainda que em favor dos municípios.

Segundo, o inaceitável - o uso de uma parte substancial do subsídio da CEF aos juros imobiliários para a produção de unidades destinadas ao aluguel rotativo nas regiões centrais das grandes metrópoles, sob a confortável cobertura do adensamento planejado dos corredores de transporte a da “preferência dos jovens por apartamentos compactos em lugares onde as coisas acontecem” - o que significa a conversão (aparentemente descontrolada) do subsídio ao juro destinado às famílias adquirentes em renda apropriada por investidores em moradia de aluguel.

2025-07- 25

A chave do tamanho

Terra Imóveis 04-03-2020, por DINO

https://www.terra.com.br/noticias/dino/imoveis-compactos-rentabilidade-expandida,d649c9df4afeaf2c876cada8a31e2b88d7yo5kog.html

Imóveis compactos, rentabilidade expandida

Uma das últimas pesquisas da Secovi-SP mostrou que 58% dos novos apartamentos vendidos em São Paulo mediam menos de 45 metros quadrados.

Afinal, morar em bairros com boa infraestrutura de serviços e ao lado do metrô é uma questão de qualidade de vida para diversos perfis de público, não importando o tamanho da residência.

Já para quem quer investir, podemos apontar as seguintes vantagens: aluguel proporcionalmente mais rentável ao investimento, público variado com alta demanda e maior velocidade de locação ou venda. (..) 

  

O efeito da redução do tamanho dos imóveis na rentabilidade do negócio da incorporação é discutido em duas postagens deste blog intituladas "O traseiro da TV e o lucro imobiliário", [1] de 07-06-2011, e "O coeficiente de aproveitamento e a valorização do solo",  [2] de 23-02-2013. Os parágrafos abaixo buscam traduzir esse efeito no caso do investimento para fins de reserva de valor, compra-venda ou aluguel.  

O valor de mercado (preço de transação provável) de um imóvel usado é composto de benfeitoria e fração de terreno (direito à localização). 

Ao passo que a benfeitoria está inexoravelmente sujeita à depreciação pelo tempo e pelo uso, a localização, embora possa desvalorizar-se relativamente a outras localizações, só em situações de degradação urbana sofre desvalorização absoluta, isto é, maior que a da moeda por efeito da inflação.

Significa que quanto maior a proporção do valor de localização (fração de terreno) no valor total do imóvel, maior é a garantia de rentabilidade a longo prazo. 

Por isso, a maneira típica de aumentar-se o componente localização (fração de terreno) no preço dos imóveis novos, e com ele a rentabilidade da incorporação, é a redução da metragem: dado que as localizações urbanas preferenciais são, regra geral, escassas relativamente à demanda, e que o custo de construção por m2 pouco varia com a metragem, a redução do preço do imóvel por efeito da redução da metragem é sempre menos que proporcional à correspondente redução do preço da fração de terreno.

2020-03-08


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NOTAS

[1]  http://abeiradourbanismo.blogspot.com/2011/06/o-traseiro-da-teletela-e-o-lucro_07.html

[2]https://abeiradourbanismo.blogspot.com/2013/02/o-coeficiente-de-aproveitamento-e.html

A classe média vislumbra o precariado (2)

Extra 23-12-2019, por Ana Carolina Diniz

https://extra.globo.com/noticias/economia/castelar/lancamentos-imobiliarios-antecipam-as-tendencias-da-moradia-no-futuro-rv1-1-24155596.html

Imagem: Internet

Lançamentos imobiliários antecipam as tendências da moradia no futuro

As moradias do futuro deverão ser como os espaços de escritórios compartilhados de hoje, acredita Marcel Galper, gerente de Vendas da Precisão Vendas:

— Ou seja, as pessoas vão compartilhar áreas de serviço para lavagem de roupas e até salas de visita. Os apartamentos em si deverão ser somente para as pessoas passarem a noite e utilizarem o banheiro. Fora desse ambiente, tudo deverá ser compartilhado. Essa questão de domínio único do imóvel deverá mudar com o tempo. (..) 

2020-01-09

Veja também:
"A classe média vislumbra o precariado"
https://abeiradourbanismo.blogspot.com/2019/07/a-classe-media-vislumbra-o-precariado.html