sábado, 20 de abril de 2019

Não computáveis à moda ianque

Deu no NY Times online
20-04-2019, por Matthew Haag
How Luxury Developers Use a Loophole to Build Soaring Towers for the Ultrarich in N.Y.
Foto (Detalhe): Karsten Moran / The New York Times

(..) The building and nearby towers are able to push high into the sky because of a loophole in the city’s labyrinthine zoning laws. Floors reserved for structural and mechanical equipment, no matter how much, do not count against a building’s maximum size under the laws, so developers explicitly use them to make buildings far higher than would otherwise be permitted.
The towers benefiting the most from the zoning quirk have all sprouted during the past half-decade: enormous glass and steel buildings with lavish condominiums that sell for millions of dollars. Many line the blocks around Central Park, some of the most expensive and coveted real estate in the city, and have become second homes for Chinese billionaires, European tycoons and out-of-state hedge fund investors.
(..) Many of these towers stay vacant most of the year, so their owners are not subject to local and state income taxes because they are not city residents. As a result, the state and city have already begun a separate crackdown on them.
State lawmakers proposed a pied-à-terre tax, an annual recurring tax on second homes valued at more than $5 million, but it was derailed under intense lobbying from real estate groups(Continua)

2019-04-20




terça-feira, 16 de abril de 2019

New Brazil Realty


Deu no UOL Notícias
15-04-2019, por Marcio Dolzan /Estadão Conteúdo
Apartamentos irregulares na Muzema custam entre R$ 60 mil e R$ 200 mil
Foto: Marcos Serra Lima/G1 
Prédios erguidos em tempo recorde junto a encostas, imóveis ocupados ainda em obras e precária infraestrutura são a regra no condomínio Figueiras do Itanhangá, na Muzema, zona oeste do Rio, onde na sexta-feira dois edifícios ruíram, matando pelo menos 11 pessoas. O baixo custo dos imóveis em comparação à média no mercado imobiliário e a falsa segurança prometida por milicianos que dominam a região acabam levando pessoas de baixa renda a adquirirem apartamentos no condomínio, que não tem autorização da Prefeitura do Rio.
Os moradores mais antigos dizem que, há menos de 20 anos, apenas casas com até dois andares eram permitidas no local. Hoje, elas são poucas em meio a dezenas de prédios erguidos em poucos meses, a maioria com o mesmo padrão - entre seis e sete andares, com quatro apartamentos por andar. Os apartamentos de dois quartos, com cerca de 50 metros quadrados, são vendidos em média por R$ 60 mil. As condições de compra são convidativas: entrada de R$ 15 mil e o restante financiado em parcelas mensais de R$ 1.000, sem juros.
Foto: Renee Rocha / Agência O Globo
Os imóveis maiores, na cobertura dos edifícios, chegam a custar R$ 200 mil - e, também podem ser financiados sem juros. Os prédios são construídos em questão de meses, a maioria sem nenhum tipo de laudo técnico. O novo morador recebe o imóvel pronto apenas do lado de fora. "Cada um é responsável por fazer a parte elétrica e hidráulica dentro de casa", contou à reportagem um comprador, que pediu para não ser identificado. (Continua)

2019-04-16

domingo, 14 de abril de 2019

Habitação de mercado para iniciantes

Deu no Valor econômico
05-04-2019, por Adriana Cotias
Hectare estreia com foco em ativos imobiliários
Fruto de uma cisão com o escritório de gestão de fortunas RTSC, a Hectare Capital ampliou a lista de gestoras com foco exclusivo em investimentos no mercado imobiliário. (..)
Montagem: à beira do urbanismo
Imagens: free Family Clip Art e https://scubasanmateo.com/sales-clipart.html
No forno está outro FIP multipropriedade, que já mapeou cinco investimentos e terá R$ 100 milhões, além de um fundo de recebíveis (FIDC) para dar funding na modalidade "home equity" - em que o mutuário usa o imóvel como garantia para levantar recursos numa operação de crédito pessoal. (..)
"A garantia é avaliada com a visão de 'projetc finance', ele tem que se pagar sozinho", diz Castro. Os imóveis são integralizados numa sociedade de propósito específico, com uma garantia de 130% a 150% do valor financiado, dada pela combinação do imóvel com a carteira de recebíveis do empreendimento.
Os veículos podem ser o fundo imobiliário para o público geral, o multimercado para o profissional ou via emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no caso de projetos já performados.  (Continua)

2019-04-14



terça-feira, 9 de abril de 2019

Porto Alegre cidade radiocêntrica (1)

Fonte: Internet (Elaborado  por  SEHNEM  (2009) a  partir  de 
imagem  de  satélite  -  Google Earth, 2008)
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A Terceira Perimetral de Porto Alegre é assunto obrigatório para o estudioso brasileiro da Transferência do Direito de Construir, tema ao qual dediquei dois ou três artigos num passado que já me parece remoto. Não tenciono retomá-lo. Ao leitor interessado, recomendo o artigo “Transferência do Direito de Construir: A Experiência de Porto Alegre, Brasil”, de Néia Uzon, arquiteta responsável por esse componente do Projeto. [1]

Interessa-me hoje a ilustre avenida pelo fato de supor a existência de outras duas, a Primeira e a Segunda, e de prenunciar o advento de uma Quarta - Perimetrais, bem entendido - que a Metroplan lançou como projeto em 2014 [2] mas segue dependendo, ao que parece, de recursos federais. Esta postagem aborda as perimetrais porto-alegrenses sob o prisma da geografia e da história urbanas.


Washington DC Capital Beltway
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A “via perimetral” está diretamente relacionada à expansão urbana baseada na íntima relação dos mercados de imóveis e automóveis, aspecto distintivo das sociedades economicamente desenvolvidas e semidesenvolvidas do século XX. De um modo geral, vias e sistemas de transporte perimetrais resultam (a) do aumento das trocas espaciais entre subcentros não colineares (corradiais), próprios das redes urbanas complexas, e (b) da otimização espontânea ou planejada do movimento periferia-centro por meio da sua redistribuição espacial segundo as capacidades dos sistemas radiais.


Metrô de Pequim
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Quase todas as grandes metrópoles do mundo são hoje servidas por grandes vias perimetrais, às vezes dispostas em anéis concêntricos mais ou menos completos. Em algumas megacidades, até o sistema de Metrô conta com a sua linha distribuidora perimetral - duas, no caso de Pequim.

As perimetrais de Porto Alegre

A particularidade das Perimetrais de Porto Alegre é o fato de não serem sistemas periféricos metropolitanos nem, em sua maior parte, vias expressas construídas sobre o tecido urbano, mas artérias intra-urbanas formadas com base em arruamentos de orientação circunferencial pré-existentes, consolidadas pari passu com os ciclos de expansão e crise da mobilidade automotiva. A construção de cada uma guarda relação particular com o estágio das regiões urbanas servidas no ciclo de valorização do solo municipal: declínio, recuperação, sustentação, promoção.

Seus perfis de projeto parecem tanto mais claramente adaptativos da rede de ruas da cidade quanto mais nos afastamos da década de 1970, época da construção do segmento norte da I Perimetral, o mais rodoviarista e urbanisticamente inepto do conjunto, não por acaso situado na franja do Centro urbano voltada ao corredor metropolitano principal e bairros proletários adjacentes, onde se misturam comércio popular, atividades portuárias, galpões, garagens e indústrias, terminais rodoferroviários e antigas zonas residenciais já em fase de acentuado declínio em seu ciclo de valorização.

Construção da I perimetral. Elevado de acesso ao Túnel da Conceição. Circa 1970
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A I perimetral é o conector dos principais pontos de acesso do centro urbano, de um lado, e, do outro, meio de acesso direto aos bairros do primeiro anel residencial pericêntrico. Seu segmento sul (Av Loureiro da Silva), no entanto, erguido em fins da década de 1970, relança sob a forma da “via-parque” o esforço iniciado ainda na década de 1930, com o prolongamento da avenida Borges de Medeiros, de construção do sistema de acesso privilegiado ao centro da cidade para as expansões urbanas de média-alta renda situadas sobre os aterros do Guaíba (Menino Deus) e seus prolongamentos (Cristal, Tristeza, Ipanema).
II Perimetral - Av Goethe

A II Perimetral é um conjunto de bulevares ajardinados e arborizados, com características de via-parque na altura do Parque Moinhos de Vento (Parcão, 1972), consolidado no terceiro quarto do último século como principal suporte interno de interligação, e fator de valorização, do anel urbano de alta densidade que vai dos bairros afluentes da beira-rio sul às tradicionais zonas altas, quanto à renda familiar inclusive, a leste do Centro urbano (Rio Branco, Bela Vista, Montserrat, Moinhos de Vento, Auxiliadora).
III Perimetral - Av Carlos Gomes

A III Perimetral foi consolidada, já nos anos 2000, com caráter de via mista provida de canaleta central exclusiva para ônibus, como sistema de ligação direta entre os bairros proletários ao norte e as expansões de média-alta renda e baixa densidade ao extremo sul do município. Em seu terço médio, serve de distribuidor de um anel residencial externo de média densidade e alto potencial de valorização residencial - Jardim Botânico, Petrópolis, Três Figueiras, Boa Vista -, propiciando o surgimento, em grandes terrenos lindeiros, de novos centros de serviços e negócios em geral.[3] Dela se diz:
“[embora a sua construção] tenha sido considerada um avanço para o trânsito da capital gaúcha, o projeto final (..) foi alvo de críticas da maneira como foi concebido, em razão do excessivo número de semáforos posicionados ao longo da avenida. A distância entre alguns deles chega a aproximadamente 100 metros ou menos, o que alegadamente dificulta o fluxo de veículos em horários de trânsito intenso.[4] 
As Perimetrais de Porto Alegre são, portanto, vias eminentemente urbanas, que estruturam e delimitam o espaço classificado pelo Plano Diretor de 1999, e ratificado pelo de 2010, como “Cidade Radiocêntrica”: 
Cidade Radiocêntrica - é a denominação dada à Macrozona 1 do PDDUA e é considerada a área de expansão natural do Centro Histórico. Nela se incentiva uma "mistura" de atividades (miscigenação). Engloba o Centro até a III Perimetral, ou seja, a cidade mais consolidada.[5]
Não se trata de capricho de planejadores: é realmente notável a nitidez com que a trama viária dessa grande região urbana de Porto alegre apresenta a forma radiocêntrica [6] para a qual tendem, mas nem sempre assumem com clareza, por motivos que se esboçarão mais adiante, as redes de ruas das cidades modernas.

Arranjo sócio-espacial, sistema viário, arruamento

Embora claramente referida, como seu correlato "cidade xadrez", [7] à configuração da malha viária, a "cidade radiocêntrica" de Porto Alegre é dita "área de expansão natural do Centro Histórico", o que só faz sentido, quero crer, no que tange à densidade de ocupação e à composição dos usos, vale dizer, ao arranjo sócio-espacial.
Porto Alegre 1772

Com efeito, o "mapa de chão" do Centro Histórico nada tem de radiocêntrico [8]: como em tantos outros núcleos coloniais brasileiros, iniciais e tardios, sua base é um tabuleiro de quadras mais ou menos regulares adaptado à topografia do sítio - no caso de Porto Alegre, as linhas paralelas da beira-rio e da crista do promontório.

Embora sujeitos aos mesmos princípios de economia espacial e por ela interrelacionados, arranjo sócio-espacial e configuração viária são construtos distintos, "camadas" de estrutura urbana relativamente independentes e muitas vezes conflitantes. Ao passo que o primeiro responde diretamente ao fenômeno da centralidade, que é o efeito generalizado da disputa dos agentes individuais pelas localizações mais acessíveis relativamente às suas prioridades, geralmente a relação espacial casa-trabalho, o segundo pode ser severamente afetado pela tendência à disposição ortogonal dos arruamentos, princípio básico da economia do aproveitamento da terra urbana.

Dito de outra forma, as leis que regem a moderna organização sócio-espacial são as mesmas, e seus efeitos análogos, na cidade radiocêntrica de Porto Alegre e nos vastos reticulados urbanos de Barcelona e Chicago. [9] [10]


Barcelona: a cidade velha e sa vilas periféricas
são "soldadas" pelo vasto reticulado do Plano Cerdà (1860)

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O próprio sistema viário é um construto complexo. De forma análoga às redes ferroviária e metroviária, o sistema rodoviário principal da metrópole moderna tende a apresentar a disposição radiocêntrica determinada pelo princípio da menor distância ao centro urbano principal, geralmente sobreposto, por meio de obras públicas de grande envergadura, ao arruamento legado pelos ciclos de parcelamento e ocupação privada do solo que lhe precederam.

Chicago 1855
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Chicago 2000
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Deixo em aberto a questão de se a Porto Alegre radiocêntrica é, do ponto de vista sócio-espacial, uma "extensão natural" do Centro Histórico. Atenho-me aqui ao componente histórico elementar da rede viária: o arruamento.

Será a continuidade física de certas ruas do Centro Histórico nas avenidas radiais modernas manifestação de uma transição "natural" da "cidade xadrez" colonial para a "cidade radiocêntrica" moderna? Ou será que a propensão radiocêntrica do arruamento moderno - explícita em Porto Alegre, oculta em Barcelona - expressa uma mudança qualitativa, uma ruptura do padrão de expansão das cidades a partir de seus núcleos pré-modernos? Quais seriam as causas dessa ruptura e onde estariam os seus vestígios na capital gaúcha ?


Porto Alegre 1928 - Transportes públicos


Os primórdios da Porto Alegre radiocêntrica

Um estudo conclusivo da gênese da configuração físico-espacial radiocêntrica na capital gaúcha demandaria não apenas um projeto de pesquisa como o acesso a fontes primárias de informação urbanística - registros de propriedade e serviços de transporte, plantas de loteamentos etc. Atenho-me aqui a um esboço de interpretação baseado em artigos acadêmicos e material de imprensa disponíveis na Internet. (Continua)

___
NOTAS

[1] https://www.lincolninst.edu/sites/default/files/pubfiles/uzon-wp14nu1po-full_0.pdf

[2] “Metroplan acelera projeto para Perimetral Metropolitana”. Metroplan 23-09-2014 http://www.metroplan.rs.gov.br/conteudo/2056/?Metroplan_acelera__projeto_para_Perimetral_Metropolitana


[3] Sehnem, M. e Campos, H. “Análise De Tipologias Arquitetônicas Ao Longo Da III Perimetral Em Porto Alegre (RS)”, Revista Jovem Pesquisador, Santa Cruz do Sul, v. 1, p. 120-127, 2010

[4] “3a. Perimetral” https://pt.wikipedia.org/wiki/3%C2%AA_Perimetral     

[5] “Conheça a terminologia utilizada no PDDUA” 
http://www2.portoalegre.rs.gov.br/spm/default.php?p_secao=14

[6] O termo “radiocêntrico” parece redundante. Toda estrutura radial é, por definição, cêntrica. RadioCONcêntricas são estruturas radiais que apresentam elementos dispostos em forma de anéis, ou coroas circulares, concêntricos. Dado o caráter heterogêneo e assimétrico da expansão radial urbana, a formação de círculos e anéis concêntricos de quaisquer natureza (uso) é altamente improvável – donde a crítica generalizada, mas muitas vezes injusta, ao que ficou conhecido na história do urbanismo como o “modelo de círculos concêntricos” de Burgess, que não ignorava o caráter irregular da expansão radial das cidades. No caso de Porto Alegre, o uso do termo “radiocêntrico” parece derivar da percepção de uma quase singularidade: um tecido urbano – vias, urbanizações, ocupações, usos, densidades – de disposição radioconcêntrica, patente ciclicidade e notável homogeneidade, sobre uma grande extensão do território municipal. De todo modo, neste artigo e em suas continuações usarei sempre o termo "radiocêntrico/a". 


[7] “(..) denominação dada à Macrozona 3 do PDDUA [situada além da “cidade radiocêntrica”] e recebe este nome porque nela serão fortalecidas ligações viárias nos sentidos norte/sul e leste/oeste, que formam justamente uma trama viária xadrez. (..)” http://www2.portoalegre.rs.gov.br/spm/default.php?reg=3&p_secao=17

[8] Não se trata de que inexistam tendências radiocêntricas na cidade colonial, isto é, de que sua organização sócio-espacial não manifeste a lei do menor custo-distância*, mas de que aqui ela é uma força débil relativamente a outros determinantes, materializando-se via de regra como expansão linear ao longo da via principal e, em menor medida, como reprodução da quadra mais ou menos regular no sentido transversal. Na Porto Alegre colonial, a expansão linear se concentra na Rua da Praia (atual Andradas), onde predomina o comércio, ao passo que a transversal sobe a encosta do promontório até a Rua da Igreja (atual Duque de Caxias), sítio dos principais edifícios do poder civil e religioso e localização residencial preferida de aristocratas, comerciantes abastados e autoridades em geral. 
*"Com o incremento natural da população, foi a cidade [do Rio de Janeiro] descendo das encostas da colina e estendendo-se pelas várzeas que a rodeavam, sobretudo pela orla da praia que cinge o regaço mais abrigado da formosa baía, e corre em face à Ilha das Cobras. Aí, fronteiro ao ancoradouro dos navios, com o fomento do comércio, se ergueram as tercenas e os cais, onde não tardaram a agrupar-se em volta das casas das alfândegas e dos contos as lojas e armazéns dos mercadores. Após essas, embora já mais arredadas da beira-mar, vinham as outras classes trazidas pelo desejo de estarem mais próximas ao centro do povoado, onde é mais ativo o tráfego." (José de Alencar, Alfarrábios, 1873)

[9] No capítulo introdutório de seu célebre estudo de 1939 sobre a estrutura e crescimento dos bairros residenciais nos EUA, Homer Hoyt faz uso da seguinte citação: "(..) vistas do alto, as cidades norte-americanas são uma coleção de arruamentos reticulados de vários tamanhos, formas e níveis de edificação, com pouquíssimas irregularidades [...] uma monotonia mecânica, estereotipada e desprovida de imaginação onde raramente se enxerga algo parecido com um padrão orgânico”. ["Our Cities, Their Role in the National Economy", Report of the Urbanism Committee to the National Resources Committee(Washington, D. C., June 1937), p. 5.] Isso não o impediu de postular para essas cidades o padrão de organização socioespacial urbana que veio a ser conhecido como o “modelo de setores de círculo”, cuja matriz é, obviamente, a malha radioconcêntrica. 

[10] “O plano reticular foi levado para o Oeste com os pioneiros, dado que era o método mais simples de dividir o território. Sua vantagem particular era que uma nova cidade podia ser planejada nos escritórios das imobiliárias do Leste e as terras vendidas sem que nem comprador nem vendedor tivessem nunca visto o lugar". (Britannica 1963 V 5 p 816, “City Planning”)


2019-04-09


quinta-feira, 4 de abril de 2019

Sua Casa Minha Vida (2)

Deu no Sindsep PE
02-04-2019, por Sindsep

Construtoras do Minha Casa, Minha Vida ameaçam demitir 50 mil
Montagem: à beira do urbanismo
Imagem: Internet
Sob alegação de atrasos no repasse de pagamentos devidos pelo Governo Federal, construtoras que atuam no programa Minha Casa, Minha Vida avisaram ao Palácio do Planalto que vão começar a demitir trabalhadores. Empresários falam em dispensar até 50 mil empregados nos próximos dez dias. A dívida seria de R$ 450 milhões.
Dados Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) indicam que o Minha Casa, Minha Vida representa dois terços do mercado imobiliário brasileiro.
O setor da construção chegou a empregar 3,4 milhões de pessoas, mas atualmente emprega 2 milhões. 
O porta-voz do recado dos construtores foi o presidente da CBIC, José Carlos Martins, enviou mensagens aos ministros da Casa Civil, do Desenvolvimento Regional e da Economia informando que “não consegue mais segurar o pessoal”. (Continua)

2019-04-04