quinta-feira, 15 de dezembro de 2011

O urbanismo está de férias

E o urbanismo?

O urbanismo está de férias, refestelado na piscina dos meganegócios da economia global, uma senhora podre de rica e inapelavelmente senil que não pode sair para o cassino – onde joga, de preferência, roleta – sem tomar um remedinho milagroso chamado Renda da Terra. Os efeitos colaterais podem ser terríveis - que o digam os empregados da vetusta senhora - mas que fazer? Todos temos de seguir vivendo, não é?





2011-12-15


quarta-feira, 14 de dezembro de 2011

Dezessete milhões por um cinema tombado? - II


Partindo da premissa de que o valor de uma propriedade é função de sua capacidade de gerar renda, geralmente em forma de aluguel, capitalizada num horizonte de projeto e trazida a valor presente, qual dos usos abaixo daria ao Cinema Icaraí, na sua opinião, um valor de mercado de  R$17 milhões? (Clique sobre as imagens para ampliar e Esc para retornar)




Não sou avaliador, mas fiz uma estimativa baseada no método residual dedutivo de cálculo do valor de mercado de um terreno (uso residencial multifamiliar), com parâmetros típicos da Praia de Icaraí, e - sabem o que deu?


Coincidência? Forcei a barra? Má vontade com o governo? Estou por fora? Cartas para a redação, por favor.


2011-12-14


terça-feira, 13 de dezembro de 2011

Vila do Pan: Antônio Veríssimo desvenda o mapa da mina

Antônio Augusto Veríssimo é arquiteto especialista em habitação e atual Coordenador de Planejamento e Projetos da Secretaria Municipal de Habitação do Rio de Janeiro. Desde o memorável curso de Gestão do Solo do Lincoln Institute of Land Policy em Ciudad de Panama, em 2003, é também meu companheiro de estrada em questões de valorização da terra urbana.

Esta semana, a propósito da notícia de mais um socorro público às calamidades da Vila do PAN, Veríssimo enviou aos seus amigos um artigo fundamental sobre este que foi, no meu entender, o projeto-piloto da generosa política, há tempos em vigor em nosso país, de isenções e benefícios à indústria dos grandes eventos esportivos globais. Imperdível.


Vila do Pan – o retorno

                Matéria publicada no dia 10 de dezembro, no Jornal O GLOBO, informa que a realização de obra de estabilização do solo de rua, que poderia comprometer a imagem olímpica, põe fim a impasse na Vila do Pan. Será?

                A Vila do Pan está construída na Subzona A-39 que está compreendida entre o Canal do Anil e a Av. Alvorada, sendo limitada ao sul pela Lagoa do Camorim e ao norte pela Via 7 do PA 8997. Esta subzona é constituída por duas áreas: uma denominada “Área A” abrangida pelo PA 9822 e pelo PAL 35457, limitada ao norte pela Via 7 do PA 8997, ao sul pela Via Parque Projetada C, e ao leste, pela Avenida Canal do Anil e a Oeste pela Avenida Alvorada; e outra, denominada “Área B” entre a Avenida Parque Projetada C do PA 9822 e a Lagoa do Camorim, limitada a leste pela Avenida Canal do Anil e a oste pela Avenida Alvorada.
            No mapa a seguir pode-se visualizar graficamente a descrição realizada acima da Subzona A-39 e na imagem seguinte a sua sobreposição sobre uma foto aérea onde se pode conferi a localização da Vila do Pan na Área B da desta Subzona.


Mapa 1- ZE 5 Subzona A-39 do Decreto 3.046/81

Figura 1 – Localização da Vila do Pan em relação à Subzona A-39
                A Legislação vigente para a Área B da Subzona A-39, definida no Decreto 3.046/81, estipulava que o lote mínimo permitido naquele local era de 3 mil metros quadrados com uma testata mínima de 40 metros. Nestes lotes poderiam ser construída, apenas, uma unidade habitacional com, apenas, um pavimento por lote. Estas unidades habitacionais não poderiam ocupar mais do que dez por cento do terreno. O uso comercial somente era admitido em lotes com frente para a Avenida Alvorada, limitada a sua altura a dois pavimentos, sendo admitida uma ocupação do terreno de, no máximo, vinte por cento, além de estarem afastadas 10 metros da Avenida e 4 metros das demais edificações.
            Como pode ser observado, tais parâmetros urbanísticos restritivos induziam a uma ocupação de pouca densidade e pouca carga. A legislação estabelecida para o local levou em consideração as frageis condições de resistência do solo naquela região e, por isso, não incentivava a sua ocupação intensiva.
                Não obstante serem previamente conhecidas as precárias condições daquele solo, a partir do ano de 2002 foram aprovadas uma série de leis e editados decretos que alteraram profundamente os parâmetros urbanísticos e edilícios para o local.
                Em 27 de setembro de 2002 foi aprovada a Lei Complementar  N.º 59 que definiu usos para os lotes 1 a 41 da Q.4 do PAL 18 328  em função dos Jogos Panamericanos de 2007.
                Em 22 de novembro de 2002 foram aprovadas as Lei Complementares N.º 60 e 61 que alterou parâmetros edilícios e dispositivo da LC N.º 59/2002.
                Em 11 de dezembro de 2003, foi editado o Decreto N.º 23811 que alterou parâmetros edilícios;
                Em 08 de janeiro de 2004, foi editado o Decreto N.º 23900 que alterou parâmetros edilícios.
                As alterações realizadas na legislação para o local atribuiram aos lotes ali existentes um potencial de edificabilidade muitas vezes superior àquele vigente na legislação de 1981. Isto quer dizer que, se um proprietário de um lote com 3 mil metros quadrados poderia construir anteriormente apenas uma edificação unifamiliar com 300 metros quadrados, a partir da edição das novas normas poderia edificar, no mesmo lote, 24 apartamentos com  300 m² cada ou 72 apartamentos com 100 m2 cada.
                Comparando-se os potenciais construtivos permitidos pela legislação antes e depois de 2002/2004, pode-se concluir que o valor no mercado desses lotes multiplicou-se muitas vezes neste curto período, aumentando significativamente o patrimonio econômico dos seus proprietários.
                Não bastasse o intenso incremento do potencial construtivo que se reflete - por consequencia - em um intenso aumento do valor dos lotes no mercado, resolveu também a Prefeitura investir na colocação da infraestrura necessária para a construção dessas edificações, obrigação que deveria ser assumida, legal e lógicamente, pelo empreendedor, já que o preço de venda dos imóveis, comercializados livremente no mercado, já incorpora este tipo de investimento.
                Não fossem suficientes as benesses concedidas ao empreendedor pela Prefeitura, por meio das alterações nos parâmetros legais e pela sua desoneração na execução da infraestrutura, resolveu também o Governo Federal conceder uma linha de financiamento privilegiada para a comercialização das unidades, utilizando-se os recursos do Fundo de Amparo ao Trabalhador o FAT, com condições muito mais favoraveis de financiamento que aquelas disponíveis no mercado na ocasião.


                 No quadro abaixo pode-se comparar as taxas de juros oferecidas pelo mercado com aquela concedida para a comercialização dos imóveis da Vila do Pan.

                Tendo em vista os generosos benefícios concedidos ao empreendedor - cumulativamente - pelos governos municipal e federal, seria plenamente justificavel, e esperado, que o responsável pelas edificações alí construídas disponibilizasse em contrapartida os imóveis para a utilização pelos atletas e delegações durante o decorrer dos jogos Pan e Para Panamericanos. Porém não foi isso que aconteceu. Apesar de todas as benesses concedidas, resolveu o Governo Federal, adicionamente, pagar ao empreendedor, antecipadamente, ou seja, antes das edificações estarem concluídas, o valor de 25 milhões de reais a título de “aluguel” para a utilização futura das unidades durante os jogos[1].
                Mais uma vez ainda seria possível justificar tanto aporte de recursos públicos a um empreendimento privado se, ao fim do dia, tais unidades, produzidas substancialmente com recursos advindos dos impostos arrecadados da população, fossem finalmente destinadas a um uso social, ou seja, estivessem a serviço da redução do défict habitacional da cidade. Mas não foi isso que aconteceu. A despeito dos volumosos subsídios públicos incorporados ao valor de venda[2], estes imóveis foram comercializados livremente no mercado, sem nenhuma restrição, havendo casos, como amplamente divulgado, de um mesmo comprador ter adquirido mais de uma unidade no empreendimento[3].           
            Não bastasse, como visto, os volumosos recursos públicos investidos em um empreendimento privado, que sequer teve muito trabalho e despesa para ser comercializado, já que a grife de Vila do PAN já lhe garantia uma intensa exposição midiática; restou ainda para o contribuinte municipal arcar com os custos[4] dos reparos dos danos - mais do que previsiveis - causados à infraestrutura pela já conhecida instabilidade do solo no local.
            Mais um caso típico de parceria público privada, onde os lucros se privatizam e os prejuizos são socializados.

Rio, 10 de dezembro de 2011
Antônio Augusto Veríssimo
Arquiteto.



[1]O CONVÊNIO/ME/CO-RIO N.º 171/2004 estipulou o pagamento adiantado do valor de R$ 25.000.000,00 (vinte e cinco milhões de reais), a título de Concessão do Direito Real de Uso por prazo determinado sobre o imóveis da Vila do PAN. (informação contida no Acórdão n.º 1572/2005 do TCU – Plenário).
[2] Segundo o site do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Rio de Janeiro – SINDUSCON-RJ, em março de 2006 os apartamentos da Vila do PAN tinham alcançado preços entre R$ 115 mil (sala e suite)e R$ 420 mil (sala e quatro suites);
[3] (Segundo a CAIXA, a AGENCO vendeu todos os apartamentos em dois dias. De acordo com o próprio banco, celebridades como os jogadores Romário e Petkovic compraram imóveis de quatro suítes por preços que chegaram a R$ 390 mil. Os juros são camaradas: ficam por volta de um terço abaixo das taxas  normais de mercado”. Fonte: Diego Escosteguy / Estadao.com.br / 28/01/2006.) 
[4] Segundo consta da matéria publicada no Jornal o Globo em 10 de dezembro de 2011 sob o título “Obra põe fim a impasse na Vila do Pan” a Prefeitura arcará com o custo de R$ 4,1 milhões para conter o afundamento de trechos da Rua Claudio  Besserman Vianna (Bussunda) que passa em frente ao empreendimento conhecido como Vila do Pan.

segunda-feira, 12 de dezembro de 2011

A farra olímpica chega a Niterói - I

Estava demorando.

Mas chegou. O governo Jorge Roberto Silveira acaba de soltar na cidade um  boi de piranha chamado “Operação Urbana Consorciada Novo Centro Expandido”, projeto de lei que abre de vez as comportas da já hiper-saturada cidade de Niterói para a indústria da incorporação imobiliária a pretexto de “se preparar para a Copa do Mundo e as Olimpíadas”.

Um amigo me mandou o seguinte quadro de parâmetros edilícios propostos no PL:


Por que boi de piranha? Porque é uma lei tão manifestamente anti-social que só pode ter sido lançada para nos acostumarmos com a idéia de que a densidade de edificação em Niterói será, em breve, inapelavelmente AUMENTADA, e não DIMINUÍDA, e que vamos ter de negociar. A lei propõe sufocar a infra-estrutura e  destruir o ambiente urbano de Niterói para nos obrigar a negociar um “mal menor”.

Não contente, o prefeito joga também areia nos olhos do público. Como? Chamando o crime que se prepara para perpetrar de “Operação Urbana Consorciada”. Pretende com isso se homiziar  atrás do Estatuto da Cidade e da cobrança de contrapartidas financeiras.


Colegas arquitetos chamam a atenção para o fato de que o Projeto de Lei é um simulacro de Operação Urbana Consorciada e que isto precisa ser discutido. Eles têm razão. Acho, porém, que, embora a questão seja totalmente procedente em termos de esclarecimento profissional e público, o mais urgente é organizar a batalha contra a política do "liberou geral" em nossa cidade. 


Penso que as organizações profissionais, de bairro e de trabalhadores de Niterói deveriam lançar imediatamente uma campanha pública, uma mobilização geral com manifestações na Câmara e no Executivo para impedir que esse projeto, OU QUALQUER OUTRO QUE VISE AMPLIAR AS EDIFICABILIDES NA CIDADE, entre em pauta na Câmara Municipal. Em Niterói só se pode legitimamente votar projetos de lei que visem DIMINUIR os coeficientes de aproveitamento de terrenos.

Com a palavra, o IAB RJ e a sua seção niteroiense.

Com a palavra, também, a direção do Partido dos Trabalhadores em Niterói, que tem, em nome do nome que ostenta – para não dizer, como meu avô, “das calças que veste” –, a obrigação de se pronunciar imediatamente contra o Projeto de Lei e participar ativamente, com a sua bancada de vereadores, da campanha pela retirada e extinção do PL. 

quinta-feira, 8 de dezembro de 2011

O Professor Merval ensina a fazer o dever de casa


Texto explicativo em elipse: W
Indagado, na edição de anteontem à noite do Jornal das Dez, sobre a razão de os BRICs estarem, até certo ponto, conseguindo sobreviver à recessão mundial, o insigne Merval Pereira, mais novo usufrutário de um fardão da Academia Brasileira de Letras, respondeu: “Porque eles fizeram o dever de casa nas décadas de 1980 e 1990”.

Depois do “Maracanã em pó” (ver postagem anterior), uma aplicação localizada, temos aqui uma lição abrangente de capitalismo do desastre (ver Naomi Klein) ministrada pelo professor Merval: para poder  crescer, os países precisam, primeiro, se deixar devastar por políticas de ajuste estrutural de suas economias.

Para propiciar ao leitor uma imagem do impacto do “dever de casa” do Professor Merval sobre a economia brasileira, eu apresento um gráfico com as taxas de crescimento do PIB brasileiro desde 1964. O dever de casa consistiu, como se vê, em aprender a escrever o “W”, que naquela época não fazia parte do nosso alfabeto.

Incluo, no gráfico, uma “linha de tendência” automática do Excel, que, a mim pelo menos, deixa a desagradável sensação de que o melhor que podemos esperar do alardeado avanço do Brasil ao status de potência econômica num mundo governado pelo capital financeiro é... uma economia cronicamente estagnada em taxas médias de menos de 3% muito antes de alcançarmos os retardatários do pelotão da frente!

Ao leitor interessado em se aprofundar no ensinamento do professor Merval e seus efeitos sobre a geografia humana mundial, eu recomendo enfaticamente a leitura de Planeta Favela, de Mike Davis (tradução de Beatriz Medina, pósfácio de Ermínia Maricato), Boitempo Editoral, 2006. O título do livro fala por si.

Seguem três passagens do capítulo “Desajustando” o Terceiro Mundo: o big bang da pobreza urbana.

“Em agosto de 1982, quando o México ameaçou deixar de pagar as parcelas da dívida, tanto o FMI quanto o Banco Mundial, em sincronia com os maiores bancos comerciais, tornaram-se instrumentos explícitos da revolução capitalista internacional promovida pelos governos Reagan, Thatcher e Kohl. O Plano Baker de 1985 (...) exigiu sem rodeios que os 15 maiores devedores do Terceiro Mundo abandonassem as estratégias de desenvolvimento conduzido pelo Estado em troca de novas facilidades para empréstimos e de continuar participando da economia mundial” [DAVIS, p. 156]. 
(..)
Segundo uma pesquisa da OIT, a pobreza urbana na América Latina cresceu extraordinários 50% somente na primeira metade da década, de 1980 a 1986. A renda média da população economicamente ativa caiu 40% na Venezuela, 30% na Argentina e 21% no Brasil e na Costa rica. No México o emprego informal quase dobrou entre 1980 e 1987, enquanto os gastos sociais caíram para metade do nível de 1980. No Peru, a década de 1980 terminou com uma “hiper-recessão” induzida pelo PAE [Plano de Ajuste Estrutural] que, em três anos, reduziu o emprego formal de 60% para 11% da força de trabalho urbana (...) [DAVIS, p. 160].
(..)
Em todo o Terceiro Mundo os choques econômicos dos anos 1980 obrigaram os indivíduos a se reagrupar em torno da soma dos recursos da família, principalmente, da capacidade de sobrevivência e da engenhosidade desesperada das mulheres. Quando as oportunidades de empregos formais dos homens desapareceram, mães, irmãs e esposas, em geral, foram obrigadas a agüentar bem mais que metade do peso do ajuste estrutural urbano. (..) Como enfatiza a geógrafa Sylvia Chant, sob os PAES as mulheres urbanas pobres tiveram de trabalhar mais, tanto dentro quanto fora de casa, para compensar os cortes nos gastos com serviços públicos e da renda masculina; ao mesmo tempo, o aumento ou a criação de tarifas cobradas dos usuários limitaram ainda mais o seu acesso à educação e à assistência médica [DAVIS, p.161].

Tendo em vista tudo isso, não me surpreende a advertência dos pesquisadores do projeto Observatório Urbano da ONU: “Em 2020 a pobreza urbana do mundo chegará a 45% ou 50% do total de moradores das cidades”. [DAVIS, p. 155].

Na dúvida, leitor, sobre as causas desse intrigante fenômeno, não hesite em  perguntar ao professor Merval Pereira, PhD, Jornal das Dez.


2011-12-08


quarta-feira, 7 de dezembro de 2011

Dezessete milhões por um cinema tombado?

Na primeira página d’O Fluminense de hoje, 07-12, o prefeito de Niterói aparece rindo de orelha a orelha (o reitor da UFF nem tanto) por conta do fechamento de um acordo pelo qual  o antigo Cinema Icaraí, um imóvel privado tombado, é “transferido” à UFF por “cerca de" 17 milhões de reais. Segundo o jornal, 10,6 milhões serão pagos pela UFF com recursos disponibilizados pelo MEC, e “aproximadamente” 6,5 milhões - que, diz o jornal , exultante, “segundo o prefeito já estariam disponíveis no orçamento municipal”, pela prefeitura.

Você estranhou, leitor, os “aproximadamente” e “cerca de”? Eu também. Em frente, porém.

Esclarece O Flu que “os [cerca de] 17 milhões serão pagos ao proprietário do imóvel, a construtora Koppex, de Fernando Policarpo”, que não aparece na foto. Que estaria fazendo na ocasião? Chorando? Gargalhando? Esfregando as mãos?

Eu mesmo saudei a notícia da adoção do cinema pela UFF, ontem, num breve comentário no Facebook, em que dizia, um tanto eufórico: “UFF para prefeito de Niterói!”, mas dizia também que uma pulga se pusera atrás da minha orelha sussurrando: “Perguhhhhnta quanto custohhhu, quem está pagahhhndo e quem está recebehhhndo”.

Porque ria o prefeito? Porque ama a ciência e a cultura? Por que ama Niterói? Ou porque 17 milhões de reais públicos saíram voando por aí- o equivalente, quem sabe, à renda da terra que seria gerada por um edifício residencial de 17 pavimentos... no terreno do Cinema Icaraí?

Atenção, leitores. O que importa para os “investidores” imobiliários e seus intermediários não são os espigões, nem o retorno “normal” de capital, mas o lucro extraordinário que eles geram em forma de renda da terra!

Há um detalhe, porém. Se a edificação estava tombada, na melhor das hipóteses o seu aproveitamento econômico só poderia se dar em usos como... cinema, teatro, casa de espetáculos etc, e mesmo assim, mediante vultosos  gastos em reformas e instalações COMPATÍVEIS COM O TOMBAMENTO, que teriam de ser abatidos, junto com depreciação, despesas correntes e retorno de capital, das receitas estimadas no horizonte de projeto, para calcular o excedente de renda disponível para a aquisição do imóvel. Este seria, grosso modo, o seu "valor de mercado".

O acordo firmado significa que, feitas todas as contas, chegou-se à conclusão de que qualquer investidor que decidisse montar, no antigo Cinema Icaraí, um negócio COMPATÍVEL COM O TOMBAMENTO DA EDIFICAÇÃO, auferiria, além do retorno “normal” de capital, um lucro extraordinário em forma de renda da terra equivalente ao de um edifício residencial de 17 pavimentos!!!

Pergunta-se: se espetáculos são tão bom negócio em Niterói, porque então o Cinema Icaraí já não virou, há décadas, uma... Estação de Cinema? Um Moulin Rouge Icaraí? Teria sido perfeito: bem ao lado do Petit Paris! (Quem se lembra?)

Como não sou especialista em avaliações, sou obrigado a dizer: o Cinema Icaraí NÃO PARECE valer 17 milhões ! A viúva PODE TER SIDO assaltada!

Ou será que ela decidiu, generosa que é, compensar o proprietário do cinema pelo abuso “desses insensíveis que vivem prejudicando os proprietários para proteger o patrimônio cultural?”

Com a palavra, os leitores. De minha parte, eu gostaria de ver entrar em cena o Ministério Público e seus avaliadores profissionais e recomendaria, como Deep Throat a Bob Woodward em Todos os Homens do Presidente: “Follow the money”.


2011-12-07


segunda-feira, 5 de dezembro de 2011

Acesso dos niteroienses ao Metrô da Carioca obstruído pela Justiça

É com pesar que informo aos meus concidadãos niteroienses que a imaginada ligação aerorrolante entre a Praça XV e o Metrô da Carioca encontra-se definitivamente obstruída pela Justiça. Isso mesmo. Um sólido bloco do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, hoje em vigorosa expansão, se interpõe em nosso caminho. E abra o olho o Expedicionário, porque a sua praça está inteiramente invadida por um canteiro de obras. Daí à ocupação total e definitiva, com bandeira fincada e tudo, é um pulo. (Clique na imagem para ampliar e tecle Esc para retornar.)

A expansão da Justiça tem em geral três causas, a saber: o aumento do acesso dos pobres e marginalizados, o que é muito bom e auspicioso; o razoável (notável somente para os distorcidos padrões mundiais) crescimento ainda profundamente espasmódico e desigual da nossa economia, gerando conflitos trabalhistas e cíveis aos borbotões; a transformação da Justiça, a exemplo da Economia, numa concorrida roleta russa de advogados à caça de ações potencialmente rendosas (malefício que, felizmente, ao que parece, a nossa classe dominante ainda não trouxe de Chicago, Miami e Nova York).

Agora, meus amigos, só nos resta esperar que a Ponte Rio-Niterói chegue rapidamente – falta pouco! – à saturação total (e que nossos engenheiros não inventem uma forma de duplicá-la e nossos governantes não decidam construir outra), para podermos voltar a sonhar com o Metrô Estácio-Praça XV.

Para satisfazer (ou quem sabe acicatar) a curiosidade do leitor, eu incluo uma prévia do mapa que estou preparando para um artigo em que me proponho a explicar (como urbanista que ainda sou) porque o virtual abandono da mencionada ligação pelas autoridades constituídas constitui uma escolha quase inconstitucional de tão insustentável. (Os quadrados e círculos azuis são grandes desenvolvimentos imobiliários históricos e recentes, de negócios e residenciais, no Centro do Rio [no corredor em questão N.A.] - concluídos, em execução, programados e planejados - mais detalhes na futura postagem.)



sábado, 3 de dezembro de 2011

Fragmentos de arquivo: Projeto de alinhamento e projeto viário (setembro de 1996)


A coleção [carioca] de cerca de 11 mil Projetos de Alinhamento – herdados de um passado que remonta a quase um século – configura um “plano de logradouros públicos” destituído de qualquer coerência estrutural, ou melhor, cujos elementos de coerência estrutural (boa ou má segundo os olhos de hoje) foi há muito diluída por uma proliferação incontrolada de alterações pontuais. 

A despeito do fato de jamais ter sido interrompida a acumulação de novos PAs, na prática o planejamento a longo prazo da estrutura de logradouros públicos, cujo instrumento é, por excelência, o PA, está marcada por uma total e nefasta assimilação, que se operou na cultura urbanística a partir dos anos 60, entre projeto viário e “projeto de alinhamento”, sob o comando do primeiro, furtando dessa maneira ao PA o seu conteúdo eminentemente urbanístico. (..)

De maneira geral, podemos dizer que a cultura rodoviarista, que teve seu apogeu no urbanismo nos anos 60-70 do século que termina, determinava tiranicamente o plano da cidade a partir da demanda de infraestrutura viária detectada como necessidade. No intuito de garantir a viabilidade técnica e o barateamento da desapropriação futura das terras necessárias à passagem dessas vias, a engenharia viária fazia geralmente acompanhar de PAs os seus projetos geométricos de vias.

Destacamos o termo ‘geralmente’ pelo simples fato de que nem sempre isto ocorreu. Na prática, muitos projetos geométricos foram encomendados e elaborados sem a correspondente aprovação do PA que lhe reservaria o território; de forma inversa, muitos PAs foram elaborados e aprovados pelo Departamento de Estradas de Rodagem para a ampliação de vias estruturais e semi-estruturais sem nenhuma definição geométrica outra que não a própria faixa a ser ocupada pelo logradouro.

Na verdade, a coleção de cerca de 11 mil PAs vigentes na cidade configura um plano urbanístico permanente que, embora real em sua vigência, não apenas nunca (..)foi analisado, criticado e revisto. Ainda pior, o urbanismo normativo das zonas e parâmetros de ocupação e uso do solo (anos 70-80) jamais se deu conta da sua existência.

(..)

sexta-feira, 2 de dezembro de 2011

Por via das dúvidas: não à privatização do Caio Martins!

Tem sido anunciado que o governo do Estado prepara a privatização do Maracanã após a Copa do Mundo.

Perguntinha tola: será que o preço de venda vai cobrir o custo das obras? Ou ele será concedido, como o Engenhão, a preço de banana – e as obras saem a fundo perdido: um imensa fileira de casas zeradas no fluxo de caixa do concessionário?

Por isso, atenção: nem um metro quadrado do Caio Martins deverá ser vendido para financiar o que quer que seja. Se os capitalistas recebem de graça, porque a cidadania tem de pagar? 


2011-12-02


quarta-feira, 30 de novembro de 2011

Legado olímpico é a reestruturação do Caio Martins

(Notas para um projeto de reestruturação física e gerencial do Complexo Desportivo Caio Martins)

O destino do Complexo Esportivo Caio Martins é a oportunidade de o COB e os responsáveis federais e estaduais pela organização dos Jogos Olímpicos de 2016 no Rio de Janeiro demonstrarem a seriedade e honestidade de seus propósitos desportivos. 

E também de governantes e parlamentares mostrarem que o interesse público lhes fala mais alto do que as centenas de milhões que, como todos sabem e alguns esperam avidamente, poderiam brotar, como lava incandescente, do solo que ele ocupa.

A cidade de Niterói tem todo o direito de considerar que a completa reestruturação física e gerencial do Caio Martins é a única opção legítima para administradores federais, estaduais e municipais que se digam honestamente empenhados em fazer com que os Jogos Olímpicos de 2016  deixem um legado desportivo e urbanístico. 

Na verdade, dadas as vantagens geográficas da cidade de Niterói – de que falaremos adiante – e a localização do complexo, é bastante plausível que, transformado em Fundação municipal e movido por um projeto gerencial competente, o Caio Martins possa ser não apenas uma entidade economicamente autossuficiente, como uma referência nacional em educação e eventos desportivos. 

O complexo caio Martins tem cerca de 4 hectares e é composto basicamente de um ginásio, uma piscina olímpica e um estádio de futebol.

O fato de o atual ginásio e piscina olímpica não se prestarem e não serem adaptáveis ao padrão imposto pelo COI para a realização de competições olímpicas não significa que eles não possam servir plenamente ao desenvolvimento desportivo municipal, metropolitano e estadual mediante um modesto esforço de investimento que os responsáveis estaduais e federais, a julgar pela fábula que vem sendo gasta a fundo perdido na organização da Copa do Mundo de 2014 e dos Jogos de 2016, para não falar do Panamericano de 2007, não têm condições morais de recusar.

Vale lembrar que a necessidade de instalações desportivas para as Olimpíadas não se resume aos locais de competição, mas incluem necessariamente quadras, campos, piscinas e instalações de apoio e treinamento.

Por outro lado, a operação do estádio de futebol não é mais compatível com a localização do complexo e muito menos se justifica, do ponto de vista da relação custo-benefício, o seu uso como campo de treinamento. Tanto melhor: a reestruturação física do Complexo permitiria  a transformação de toda a área do estádio de futebol em um conjunto de quadras e espaços desportivos integrados, por um lado, ao ginásio e piscina olímpica e, por outro, a uma grande área pública de lazer de uso geral. 

A reestruturação física e, tão importante quanto, gerencial, do Complexo Desportivo Caio Martins deverá permitir que ele seja utilizado no máximo de sua capacidade:

·  servindo de suporte permanente à pratica educacional desportiva de milhares de alunos da rede de ensino público e privado de Niterói, mediante convênios específicos;

·        servindo de suporte permanente a programas de formação acadêmica e equipes competitivas da Universidade Federal Fluminense mediante convênio específico;

·        servindo de suporte à prática desportiva dos funcionários de todas as empresas da região que quiserem utilizá-lo mediante contratos de uso específico;

·        servindo de local de treinamento e mando de jogos de equipes profissionais de esportes de quadra que a Fundação Caio Martins, em parceria com entidades estatais e privadas, consiga fomentar ou atrair para a disputa dos diversos campeonatos estaduais e nacionais.



A propósito deste último ponto, é preciso considerar que Niterói é uma cidade
  • com pequena extensão geográfica; o Caio Martins não está a mais de 20 minutos por ônibus de qualquer bairro a cidade
  • com elevado nível de renda média para os padrões brasileiros
  • com abundante oferta de serviços;
  • com uma universidade federal de alta qualidade e em franca expansão;
  • com ligação imediata com o Rio de Janeiro;
  • localizada, em condições de trafego normal, a 30 minutos de viagem por automóvel, em via expressa, dos dois aeroportos metropolitanos. 



Uma cidade totalmente adequada, portanto, a sediar equipes e jogos profissionais de esportes de quadra, objetivo alcançável mediante um modesto esforço de gestão por parte de uma futura Fundação Caio Martins junto a confederações, clubes, patrocinadores, clubes e atletas.

A concretização da municipalização do Complexo permitiria a convocação 
  •  de um concurso público de projetos arquitetônicos e urbanísticos para a reestruturação física do CDCM;
  • de um concurso público de projetos de gestão do CDCM;

Em resumo, o CDCM pode ser transformar numa instituição de referência da cidade de Niterói como equipamento público e como patrimônio arquitetônico e urbanístico – o equivalente desportivo do MAC.

PS: A reação do prefeito, noticiada a certa altura pela imprensa, de recusar a oferta de cessão do Caio Martins por parte do governo estadual é prova de seu absoluto desinteresse pela cidade que o elegeu, como de sua cegueira e despreparo para perceber uma oportunidade pública de primeira ordem.


2011-11-30


sexta-feira, 25 de novembro de 2011

A Transferência Onerosa de IPVA

Eu pensei que estivéssemos em campanha contra o aquecimento global, contra o congestionamento das cidades e contra os acidentes nas estradas.

Devo ter sonhado, porque de repente aparece na TV uma enxurrada de anúncios de novos  SUVs.

Outro dia, na serra, depois de ser ultrapassado repetidas vezes, em curvas, viadutos e acostamentos, por essas bestias, cheguei à certeza de que a influência desses veículos, que têm potência de caminhão e dirigibilidade de automóvel, sobre seus usuários constitui um perigo para a coletividade – além de uma ofensa ao planeta e um desrespeito às cidades. 

Para que não fique dúvida, vejam ao lado o que surgiu de repente na garagem do meu prédio. Agora imaginem uma fila desses mastodontes querendo andar na Noronha Torrezão, em Niterói – uma importante via de ligação espremida entre colinas, de mão e contramão, onde a prefeitura permite construir edifícios de uso residencial e comercial de 20 pavimentos.

Eu proponho um novo instrumento urbanístico: a “Transferência Onerosa de IPVA”: cada candidato a usar um SUV na cidade deverá comprar 50% do IPVA de 20 automóveis 1.0 - além de pagar o seu, é claro.



ADENDO (em 05/12): a proposta de TO-IPVA acaba de ser expandida: o proprietário do SUV poderá, alternativamente, adquirir 50% do IPVA de 50 smart-cars, 100 motocicletas ou doar 1000 bicicletas às comunidades carentes. 


2011-11-25


segunda-feira, 21 de novembro de 2011

Embriaguez de mercado


Deu na Exame 
17-11-2011, por Giuliana Napolitano

A maior alta de imóveis do mundo
Uma pesquisa exclusiva mostra que os preços dos imóveis no país subiram 25% em 12 meses, um recorde global. Em dois anos, o aumento passou de 50%. Ficou caro?
Imagem: Internet
Autor n identificado
Em junho de 2010, quando EXAME publicou sua primeira pesquisa anual sobre o mercado imobiliário brasileiro, muitos tiveram a impressão de que aquela euforia havia atingido um teto impossível de superar: de acordo com os números, levantados pelo instituto Ibope Inteligência, o Brasil tinha o terceiro mercado mais aquecido do planeta, somente atrás de Hong Kong e Singapura.
Um ano depois, eis aqui a constatação: sim, era possível. O mercado imobiliário brasileiro viveu, em 2010, um período de euforia sem paralelo em sua história. Mais de 1 milhão de casas e apartamentos foram financiados no ano, duas vezes mais do que em 2008. As vendas nunca foram tão velozes. 
Em média, um novo prédio leva quatro meses para ser completamente vendido nas principais capitais do país, três vezes mais rápido do que cinco anos atrás — e há dezenas de casos de condomínios que são comercializados num único fim de semana, alguns em poucas horas. 
O segundo levantamento EXAME/­Ibope traduz em números esse aquecimento: os preços dos imóveis novos subiram 26% nos últimos 12 meses em São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre. Os usados aumentaram 24% no mesmo período. 
A alta média, de 25%, foi a maior do mundo, segundo dados de 37 países levantados pela consultoria especializada Global Property Guide. Em dois anos, os imóveis brasileiros valorizaram 52% — apenas o riquíssimo mercado de Hong Kong teve desempenho melhor.
A incrível escalada de preços de imóveis no Brasil é explicada por um inédito descompasso entre oferta e demanda. (Continua)

2011-11-21


sexta-feira, 18 de novembro de 2011

Ajude um niteroiense a chegar ao metrô da Carioca


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Dizer asneira é um direito democrático inalienável, sagrado mesmo, eu ousaria dizer; um sacrifício necessário. Assim como perder gols regularmente é o preço da glória artilheira, dizer asneiras é a sina dos opiniáticos e dos consultores: só não dizem nunca asneiras os verdadeiramente sábios e os burocratas empedernidos – os primeiros porque são raros e, em geral, modestos demais para abrir a boca, os segundos porque, embora numerosos, jamais se arriscam: se atêm, por natureza, ao terreno seguro do já assentado e à opinião dos chefes. 


Digo isso porque esta pequena crônica foi inspirada por uma asneira colossal, expelida por um desafortunado profissional da opinião abalizada. Faz alguns anos, em uma reunião de trabalho numa importante organização pública, ao ser inquirido sobre a validade de uma estação do Metrô na Praça XV o desavisado especialista em transportes urbanos respondeu: “Não é relevante; as mais recentes pesquisas O-D (origem-destino) mostram que a maioria das pessoas que saem das barcas se dirigem às imediações da própria Praça XV”.

Mergulhão da Praça XV
Ora, como poderia ser diferente - apenas pensei, por estar de "penetra" na reunião -, se da Praça XV só se pode sair a pé ou pegando ônibus tresloucados num subterrâneo fétido, sujo, escuro, inseguro e desconfortável – que sequer foi feito para integrar o sistema de transporte urbano do Rio, mas para desobstruir a vista do Paço Imperial?


Av. Chile
Compartilho com os leitores uma experiência pessoal: na época em que precisava fazer uma visita mensal ao IASERJ, na Praça Cruz Vermelha, eu me mudei para Niterói. E como se vai de Niterói à Praça Cruz Vermelha? Desalentado com a perspectiva de passar horas dentro de um ônibus no corredor polonês Ponte-Francisco Bicalho, para depois ter de saltar na altura da Praça da República, decidi ir de barca. Afinal, a Cruz Vermelha é logo ali. Quem sabe eu descobriria algum ônibus na Praça XV, ou no Castelo, que me deixasse lá? Pur(t)a asneira! Acabei indo a pé, primeiro por entre os escolhos do trecho Pça XV-Carioca, depois pelo interminável deserto modernista da Av. Chile e, finalmente, pela sua continuação protomodernista, o plano agacheano inacabado (como o da Rua da Lapa) da Henrique Valadares. Cheguei vivo, é claro, porém (era verão) suado como um estivador e queimado de sol como um vendedor de picolé. 

Agora suponha o leitor que, mesmo com a péssima qualidade atual do serviço de barcas, houvesse na Pça XV uma estação de Metrô para a Carioca, Cruz Vermelha e Estácio e que o Mergulhão fosse uma estação de BRT com opções para as Zonas Norte e Sul.  Qual seria a opção de milhares de pessoas que diariamente gastam horas em viagens de ônibus pela ponte Rio-Niterói para chegar aos seus destinos no Rio de Janeiro? (Semana passada uma amiga me disse que gasta 2h30m diariamente só para ir de Itaipuaçu a Botafogo - de carro até São Francisco e depois... ônibus!!! E ela trabalha quase dentro da Estação do Metrô!) Eu apostaria o meu HD com o amigo transportista! 

Na verdade, qualquer estrutura que meramente facilitasse ao usuário das barcas chegar ao Metrô da Carioca teria um impacto tão claro na decisão dos niterioenses que a atual concessionária do transporte na Baía de Guanabara seria obrigada, como um técnico de futebol que perde três partidas seguidas, a pedir o chapéu e entregar o serviço a mãos mais competentes e empreendedoras. 

Antes, porém, de postar um artigo com uma explicação urbanística de porque considero de uma cegueira asnática e inaudita, típica do desplanejamento contemporâneo, a decisão de jogar para as calendas gregas a ligação metroviária Estácio-Carioca-Pça XV, eu me arrisco a sugerir aos meus leitores uma solução banal para ajudar os pobres niteroienses a chegar ao metrô da Carioca sem ter de dar a volta pelo Caju: uma simples esteira rolante sobre a Praça do Expedicionário e os canteiros centrais da rua Almirante Barroso e começo da Av. Chile. (Na verdade, essa solução aumentaria ainda mais a renda média por habitante de Niterói, com centenas de novos moradores funcionários da Petrobrás, Caixa Econômica e BNDES).  


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Aos que supõem cara, ou complicada, a manutenção da esteira rolante, eu digo: esqueçam-na! Façam apenas uma passarela metálica, leve e bonita (será impossível?), a ser desmontada quando venha o Metrô, mas que poupe ao cidadão a corrida de obstáculos que é a caminhada entre a Pça XV e a Carioca e lhe permita sair com seu bilhetinho integrado de dentro da Estação das Barcas e chegar em sete minutos de caminhada tranqüila à Estação da Carioca. Na Europa e em Nova York, acho até que em Buenos Aires, há enlaces de metrô mais longos do que isso. É claro, teria de ter um concurso de projeto – o que não foi feito no caso do arquejante (!) viaduto metroviário da Francisco Bicalho (que, como disse uma amiga, nem redondinho é) nem no da arcaica (!) superpassarela da Estação Cidade Nova. 

Se essa idéia, caro leitor, parece-lhe uma asneira urbanística, faça o favor de pô-la na minha cota democrática, como fiz com a opinião do fellow transportista. Acho que eu, tanto quanto ele, ainda tenho algum crédito na praça.




2011-11-18