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quarta-feira, 15 de setembro de 2021

La guerre de la rentabilité (2)

Deu no Le Monde
08-09-2021, por Isabelle Rey-Lefebvre
Trop petits, trop bas, trop sombres… Pour améliorer la qualité des appartements neufs, le gouvernement envisage un nouvel avantage fiscal
O Estado francês dá uma
mãozinha Providencial,
mais exatamente fiscal,
aos incorporadores para
garantir a qualidade dos
apartamentos da periferia
de Paris, que vem sendo
fortemente afetada pela
guerra da rentabilidade.

(..) La qualité des appartements produits par les promoteurs – leur superficie réduite, leurs plafonds de plus en plus bas, leur conception incohérente, leur mono-orientation qui réduit la luminosité et empêche tout courant d’air en été, voire l’absence d’espaces de rangement et de cave – régresse depuis dix ans. Ce constat inquiétant est établi, une fois de plus, dans le rapport de l’architecte François Leclercq et du directeur de l’établissement public d’aménagement EpaMarne, Laurent Girometti, remis, ce mercredi 8 septembre, à la ministre du logement, Emmanuelle Wargon.

Ce travail vient corroborer les résultats d’une récente enquête de l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (Idheal), « Nos logements, des lieux à ménager », rendue publique le 27 août. Elle mesurait ce recul avec précision, entre 2000 et 2020, à propos des logements vendus sur plan. (Continua)

2019-09-15


sábado, 11 de setembro de 2021

La guerre de la rentabilité

Deu no Le Monde / Logement
27-08-2021, por Isabelle Rey-Lefebvre
https://www.lemonde.fr/societe/article/2021/08/27/en-vingt-ans-les-appartements-neufs-franciliens-ont-perdu-jusqu-a-15-de-leur-surface_6092551_3224.html

A redução da área dos apartamentos,
que aumenta a proporção da
terra-localização no preço total dos
imóveis e a extração de renda
fundiária na revenda do terreno aos
adquirentes de unidades, é um
resultado inexorável da corrida
pela rentabilidade na indústria da
incorporação imobiliária.

Duas coisas me parecem sintomáticas:
que esse processo tenha se acelerado
na França na retomada que se segue
à debacle sistêmica de 2007-8 e que
ele se concentre na periferia
metropolitana (grande courone) de
Paris, onde a competição locacional
é menor e a luta pela rentabilidade,
consequentemente, mais acirrada.

Imagem: planta da unidade de 2
quartos (61m2) no empreendimento
Nature&Coteaux, Torcy, Île de France.
En vingt ans, les appartements neufs franciliens ont perdu jusqu’à 15 % de leur surface
 
La qualité des logements neufs baisse depuis vingt ans, quoi qu’en disent les promoteurs. Leurs superficies se réduisent, les espaces de rangement disparaissent, les appartements sont moins lumineux et de plus en plus souvent mono-orientés, ce qui est préjudiciable notamment au confort d’été, sans oublier les parties communes des immeubles, de plus en plus mesquines… C’est l’implacable démonstration d’une étude originale de l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (Idheal), révélée le 27 août au cours des Entretiens d’Inxauseta, qui réunissent tous les acteurs français du logement, un week-end par an, au Pays basque.

L’équipe d’Idheal, une dizaine d’universitaires et d’étudiants en urbanisme, a épluché les plans de 1 706 logements, dans 56 immeubles de 17 communes d’Ile-de-France, livrés entre 2000 et 2021 par 24 promoteurs et bailleurs sociaux qui ont bien voulu ouvrir leurs archives.

Les résultats sont éloquents : les studios (T1) n’ont, en vingt ans, perdu que 0,6 mètre carré (passant en moyenne de 30,4 m² à 29,8 m²) ; mais les deux pièces (T2), 2,8 mètres carrés (de 45,9 à 43,1) ; les trois pièces (T3), 2,5 mètres carrés (de 65,9 à 63,4) ; les quatre pièces (T4), 10 mètres carrés (de 89,3 à 79,3) ; et les cinq pièces (T5), 15 mètres carrés (de 114 à 99…). La perte s’est surtout produite à partir de 2012, lorsque la production a redémarré après la crise financière de 2008, et elle est plus accentuée en grande couronne qu’à Paris. (Continua)

2021-09-11


sábado, 19 de junho de 2021

Interiorização à francesa

Deu no Le Monde online
10-05-2021, por Laetitia Van Eeckout
https://www.lemonde.fr/societe/article/2021/05/10/le-retour-en-grace-des-villes-moyennes-a-confirmer_6079739_3224.html

Le retour en grâce des villes moyennes à confirmer

La crise sanitaire a renforcé l’attrait des métropolitains pour les zones moins denses. Mais le rééquilibrage du territoire est encore loin d’être gagné 

Este título é enganoso para os nossos padrões de “cidade média”.

A matéria fala da migração de famílias, provocada pelo êxodo sanitário, entre anéis sucessivos da Paris metropolitana e das áreas centrais para setores periféricos de grandes cidades como Lyon, Bordeaux e Montpellier.

Como produto do aumento da distância, o artigo menciona a adoção de um “modo de vida birresidencial: a família vai morar em um lugar do qual um membro sai durante uma parte da semana para trabalhar na grande metrópole”. E nesse caso, "a escolha há de recair sobre uma cidade que ofereça não só boa qualidade de vida, mas também a proximidade de uma metrópole e uma boa ligação ferroviária para lá chegar em uma ou duas horas."

Noves fora as diferenças de escala e situação das "cidades médias" francesas e brasileiras e dos sistemas de transportes de passageiros que as comunica com as respectivas metrópoles, quero crer que o efeito do trabalho remoto sobre a estrutura das cidades francesas aqui relatado não destoa em conteúdo do juízo emitido neste blog a respeito do que a nossa imprensa especializada informa estar em curso no Brasil
[1]:

“a maioria dos home-officers que fugiram da pandemia não foram para o campo, nem para cidades médias, mas para a periferia de suas próprias metrópoles, ao alcance do seu 'CBD', que assim estaria ampliando, não diminuindo, o âmbito territorial da sua atratividade”. [2]

O que os artigos citados não comentam, sequer especulativamente, é o tamanho do contingente de home-officers relativamente ao trabalhadorado urbano em geral, a vasta maioria do qual não tem a opção do trabalho remoto e é, consequentemente, tanto beneficiária quanto prisioneira da metrópole, e o que essa migração pode representar para a estrutura e a economia das cidades para além da vacância mais ou menos intensa e prolongada dos escritórios centrais.

___
NOTAS

[1] “Revoada seletiva”, de 01-05, e “Interiorização metropolitana”, de 12-05. https://abeiradourbanismo.blogspot.com/2021/03/interiorizacao-metropolitana.html
https://abeiradourbanismo.blogspot.com/2021/02/revoada-seletiva.html

[2] “15 minutos de prudência”, À beira do urbanismo 18-05-2021.
https://abeiradourbanismo.blogspot.com/2021/05/15-minutos-de-circunspeccao.html

2021-06-19

domingo, 30 de agosto de 2020

Fica esperto, Avôzinho!

Deu no Le Monde online
29-08-2020, por Laurence Girard e Nicole Vulser
Avec la pandémie, les recettes touristiques de Paris et sa région plongent de plus de 60 %

Au cours du premier semestre, l’Ile-de-France, vidée de ses touristes étrangers, a accueilli 9,4 millions de visiteurs, soit 14,3 millions de moins que sur la même période de 2019.

É de se supor que a queda catastrófica do turismo global afete os países na proporção direta de sua participação no PIB. Se somarmos a isso o impacto sobre as grandes cidades, a situação mais periclitante no cenário europeu talvez seja a de Portugal. Mais do que em qualquer outro país, a indústria do turismo promoveu nas últimas décadas um intenso processo de valorização imobiliária urbana que empurrou, em efeito cascata, milhares de famílias para a periferia das suas metrópoles – Lisboa e Porto. Com a queda dos preços, já se fala até no retorno de significativos contingentes de “expatriados” urbanos.

Em matéria publicada no CasaSapo em 09-01-2020*, Tiago Domingues, co-autor do artigo "Can a small leak sink a great ship? - uma análise global da poupança das famílias em Portugal", explicava que, mesmo poupando menos, as famílias portuguesas viram crescer seu patrimônio devido ao expressivo aumento de valor de seus imóveis. 

Profeticamente, ele alertava: "Não é tanto uma acumulação de poupanças [em dinheiro] mas, sim, o facto de que aquilo que eu poupei ao longo da vida [e que [me] permitiu ter uma casa], de repente, vale mais - como daqui a dois anos pode valer metade ou menos, pois estamos a falar numa lógica de mercado imobiliário".

Em chão escorregadio todo cuidado é pouco, Avôzinho!

2020-08-30
_____
*https://casa.sapo.pt/noticias/portugueses-nunca-foram-tao-ricos-e-a-culpa-e-do-preco-das-casas/?id=27009

quarta-feira, 12 de agosto de 2020

Apontamentos: IAU 2019 - gentrificação e pauperização na região de Paris

IAU île-de-France, “Gentrification et paupérisation au cœur de l’Île-de-France Evolutions 2001-2015 Mai 2019”. Institut d’Amenagement et d’Urbanisme, Mai 2019

Região Parisiense (Île-de-France)
Tipologia das comunidades segundo
a renda das famílias 2015

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Sou deliberadamente cauteloso, para dizer o mínimo, com a redução da estrutura sócio-espacial das grandes metrópoles contemporâneas ao contraste centro/periferia, ricos/pobres, alta renda/baixa renda, regularmente destacado em um grande número de estudos urbanos contemporâneos. 

Contudo, é inegável que a implosão, em 2008, da retaguarda econômica do Estado do bem-estar vai recriando em todo o mundo, ainda que em ritmos muito distintos, condições urbanas análogas às da primeira metade do século XIX - como disse há poucos dias, com todas as letras, o economista francês Thomas Piketty a propósito da desigualdade no Brasil. 

O estudo acima, produzido e publicado pelo Institut d’Amenagement et d’Urbanisme da região de île-de-France, é a prova inequívoca de que nenhum país está a salvo:

“(..) A análise dos dados do período 2001-2015 atesta, em primeiro lugar, num contexto de crescente desigualdade entre municípios e distritos, o reforço dos contrastes entre setores extremos, com uma polarização cada vez mais acentuada entre setores ricos e setores pobres no coração da aglomeração. As disparidades de renda continuam a aumentar no coração da cidade. Estamos testemunhando, por um lado, a consolidação de áreas ricas pelo enriquecimento e disseminação de riqueza para áreas vizinhas um pouco menos ricas e, por outro lado, a pauperização absoluta de setores urbanos inteiros. Em 44 dos municípios mais pobres da região, onde vivem 15% dos residentes da Île-de-France, a renda média em euros constantes caiu entre 2001 e 2015. Ainda faltam poucos executivos para se estabelecer lá. Eles continuam a canalizar o crescimento de famílias imigrantes em Ile-de-France. A concentração de trabalhadores pouco qualificados, muitos deles imigrantes, mais expostos ao aumento do desemprego e a empregos precários, e o aumento de famílias monoparentais (em conexão com o tamanho do estoque social) contribuem para a estigmatização e deterioração da situaççao financeira dos residentes. (..) "

2020-08-05


sábado, 2 de novembro de 2019

A vingança do desenvolvimento desigual e combinado

La Vanguardia 01-11-2019, por Eusebio Val

Miseria a las puertas de Paris

Foto (detalhe): Miguel Medina AFP


Lo de ayer parecía un desembarco, el rescate humanitario de un Estado fallido. El jefe del Gobierno francés, Édouard Philippe, y cinco de sus ministros no tuvieron que viajar muy lejos para su misión, apenas una decena de kilómetros desde sus despachos. En la periferia noreste de París, lindante con la capital, se halla el departamento de Sena-Saint-Denis, el más pobre de la Francia metropolitana: 1,6 millones de personas con problemas sociales endémicos muy graves.

Quienes aterrizan en el aeropuerto Roissy-Charles de Gaulle y se dirigen al centro de París en los trenes de cercanías pueden hacerse ya una idea del entorno arquitectónico y humano de los barrios populares que atraviesa. Tiene muy poco que ver con el mítico glamur asociado a París, y peor todavía en una jornada gris y lluviosa de otoño. La pobreza se ve y hasta se huele en los vetustos vagones de la línea RER-B y en las estaciones. (..) 

2019-11-04

quinta-feira, 10 de outubro de 2019

A função antissocial da propriedade

Le Monde  11-09-2019, por Rafaele Rivais 
https://www.lemonde.fr/argent/article/2019/09/11/la-cour-de-cassation-affirme-le-caractere-absolu-du-droit-de-propriete_5508899_1657007.html

La Cour de cassation affirme le «caractère absolu» du droit de propriété

(..) En juillet 2014, une centaine de personnes appartenant à la communauté rom s’installent sur un terrain privé, à Montpellier (Hérault).

Montagem À beira do urbanismo
Imagens originais Internet
(..) Le 20 octobre 2015, l’une des propriétaires, Sarah G., saisit en référé le tribunal de grande instance (TGI) de Montpellier, afin qu’il ordonne l’expulsion du campement. Elle affirme que l’occupation de son terrain constitue un « trouble manifestement illicite » au regard de son « droit de propriété ». Elle explique qu’elle ne peut plus la louer à des sociétés, ce qui la prive de revenus, et que son fils, à la tête d’une entreprise de dépollution, ne peut l’utiliser, comme il le voudrait, pour y installer une activité de démantèlement de bateaux.

(..) Trois occupants font appel, en référé. La cour d'appel de Montpellier, qui statue le 19 octobre 2017, les déboute en ces termes: « Le droit de propriété a un caractère absolu, conduisant à ce que toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui soit considérée comme un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé (…) l’expulsion des occupants, sans qu’il soit imposé auxdits propriétaires de démontrer l’existence d’un préjudice autre que celui résidant dans l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui, et sans que puisse leur être opposée la légitimité du but poursuivi d’atteindre l’objectif de valeur constitutionnelle de disposer d’un logement décent. » (..)  

2019-10-10


quinta-feira, 4 de julho de 2019

Explora, mas não abusa

Deu no Le Monde
02-07-2019, por Isabelle Rey-Lefebvre
https://www.lemonde.fr/societe/article/2019/07/02/les-proprietaires-attaquent-deja-l-encadrement-des-loyers_5484221_3224.html
Les propriétaires attaquent déjà l’encadrement des loyers à Paris
Limitador de aluguéis vigente em 01-08-2017
Clique na imagem para ampliar
 
L’Union nationale de la propriété immobilière a saisi, dès le 12 juin, le Conseil d’Etat pour annuler le décret du 12 avril qui institue l’encadrement à Paris.
Après avoir été interrompu en 2017, l’encadrement des loyers parisiens est ressuscité. Depuis le 1er juillet, les bailleurs parisiens ne peuvent plus, lorsqu’ils signent un nouveau bail, pratiquer un loyer supérieur de 20 % à un loyer de référence calculé par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne. Le prix, exprimé par mètre carré, tient compte de quatre critères : le quartier – la ville a été divisée en 80 quartiers regroupés en 14 secteurs –, la date de construction de l’immeuble, la taille de l’appartement et son caractère meublé ou pas.
« Ce mécanisme ne fait pas vraiment baisser les loyers mais écrête les abus, selon Ian Brossat, adjoint à la maire de Paris, chargé du logement. La mesure est populaire, approuvée par 71 % des Français, si l’on en croit les sondages [IFOP-Fiducial, réalisé en mars 2018 auprès de 973 électeurs parisiens], et elle se met en place dans un climat plus apaisé que lors de sa première application, d’août 2015 à novembre 2017. » (Continua)

2019-07


quinta-feira, 13 de junho de 2019

Paris é pra quem pode

Deu no Le Monde / Cities
11-06-2019, por Soazig Le Nevé
https://www.lemonde.fr/s0mart-cities/article/2019/06/11/a-paris-des-classes-moyennes-en-voie-de-disparition_5474562_4811534.html
A Paris, des classes moyennes en voie de disparition
Gustave Eiffel by Edward L Sambourne 1889
Fonte: Internet
(..) Avec ses 105 km², Paris intra-muros attire des populations aux profils de plus en plus contrastés, les très riches s’établissant dans « l’ancien » et les très pauvres dans des logements sociaux. L’Institut d’aménagement et d’urbanisme (IAU) de la région Ile-de-France note un accroissement significatif des ménages les plus aisés dans les 7e et 8e arrondissements.

L’enrichissement touche également des quartiers proches, « par un effet de diffusion et de consolidation des territoires de la richesse », observe-t-il dans une étude 
[*] parue début juin consacrée à la gentrification et à la paupérisation en Ile-de-France.

(..)« Paris est en train de devenir un repaire pour super-riches, corrobore Emmanuel Trouillard, géographe chargé d’études sur le logement à l’IAU. Des familles s’en vont, des écoles ferment dans les arrondissements du centre de la capitale… Le problème de Paris, c’est de maintenir l’accès des classes moyennes au logement intermédiaire et au logement social. »

(..)Une nouvelle catégorie de population tire son épingle de ce jeu immobilier : les touristes. A la faveur du succès des plates-formes comme Airbnb ou Abritel, un marché parallèle s’est créé, venant assécher un peu plus l’offre locative privée. « Airbnb tue beaucoup de quartiers. En quatre ans, le marché locatif traditionnel a perdu 20 000 logements », dénonce Ian Brossat, adjoint à la maire de Paris chargé du logement. (Continua)

[*]O estudo Gentrification et paupérisation au cœur de l’Île-de-France - évolutions 2001-2015 (pdf 84 pp) pode ser acessado pelo link

2019-11-15


terça-feira, 4 de junho de 2019

A desigualdade espacial na Região Parisiense

Deu no Le Monde / Logement
03-06-2019, por Denis Cosnard
 https://www.lemonde.fr/societe/article/2019/06/03/ghettos-de-riches-ghettos-de-pauvres-les-inegalites-se-creusent-en-region-parisienne_5470646_3224.html
Ghettos de riches, ghettos de pauvres : les inégalités se creusent en Ile-de-France
Região Parisiense (Île-de-France)
Tipologia das comunidades segundo
a renda das famílias 2015
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Tandis que les quartiers bourgeois s’enrichissent encore, une « paupérisation absolue » frappe des « secteurs urbains entiers », selon une étude.
(..) C’est ce que montre une édifiante étude publiée lundi 3 juin par l’Institut d’aménagement et d’urbanisme (IAU), un organisme qui dépend de la région Ile-de-France. En partant de statistiques sur les revenus, les logements, les types de ménages, etc., elle souligne combien les inégalités se sont creusées depuis une quinzaine d’années dans la région parisienne. 
Inégalités entre individus, mais aussi entre départements, communes et quartiers : malgré tous les efforts, toutes les « politiques de la ville », la mixité sociale recule. Avec des « ghettos de riches » de plus en plus clos sur eux-mêmes, et des « ghettos de pauvres » qui s’enfoncent dans les difficultés. D’un côté, les beaux quartiers de l’Ouest parisien comme le 8e arrondissement, Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine) ou Le Vésinet (Yvelines). De l’autre, les cités des Misérables.
L’Ile-de-France est de longue date « la région où les inégalités sont les plus marquées, du fait de la concentration de populations très aisées », rappelle l’étude. (Continua)

2019-06-04


terça-feira, 28 de novembro de 2017

O ocaso do Estado do bem-estar?


Deu no El País Brasil
27-11-2017, por Marc Bassets
Favelas em Paris, uma cicatriz na cidade-luz 
A França tem mais de 500 ‘bidonvilles’ três décadas depois de tê-las erradicado
Favela de Ney, arredores de Paris 
Foto (detalhe): Eric Hadj / El País

Na superfície, a capital próspera e vibrante, a chamada cidade-luz. Embaixo, um submundo insalubre, precário e provisório.
É preciso descer por uma escada de madeira improvisada para entrar no terreno do Boulevard Ney, em Paris, uma bidonville (literalmente, “cidade de lixo”) instalada em uma linha de trem abandonada, perto do Boulevard Périférique, o anel viário que marca o limite da capital francesa. A França acreditava erradicadas as favelas, associadas às paisagens suburbanas dos anos cinquenta e sessenta em plena explosão demográfica. Mas há uma década, aproximadamente, os barracos voltaram a aparecer dentro das cidades, em regiões periféricas e junto às estradas.
O Boulevard Ney é uma cicatriz em plena Paris. (Continua)
 
2017-11-28



quarta-feira, 8 de novembro de 2017

As sete vidas da cidade-jardim III


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A história do urbanismo ocidental - um empreendimento científico e cultural marcadamente anglo-americano abrigado, não por acaso, sob a rubrica do
planning (town planning, city planning, urban planning, spatial planning, regional planning [1][2]) - é saturada de referências a Ebenezer Howard, à cidade-jardim, ao Garden City Movement e às inúmeras denominações das associações fundadas por Howard em 1899 e 1913, cujas existências se prolongam até os dias de hoje sob os nomes Town and Country Planning Association e International Federation of Housing and Planning.


Contudo, é do polímata norte-americano Lewis Mumford, um dos papas da matéria no século passado e maior patrocinador intelectual do legado de Howard, a afirmação, contida num artigo de 1965 para o New York Times [3], de que, muito ao contrário do que disse Jane Jacobs em Life and Death of the Great American Cities (1961), a influência howardiana no planejamento urbano norte-americano foi “praticamente nenhuma, limitada à ínfima exceção de Radburn e das [três] Greenbelt Towns iniciadas por Rexford Tugwell no segundo mandato de Roosevelt”, e, no britânico, algo como um “rastilho de ação lenta que levou meio século para detonar a explosão de cidades novas atualmente em curso” [Mumford, 1965].

Admitindo-se que ele tenha razão, resultaria que boa parte daquilo que se lê em artigos acadêmicos e livros de história urbana a respeito de Howard e da cidade-jardim howardiana não diz respeito, pelo menos até 1946, quando o Reino Unido sanciona o New Towns Act, a desenvolvimentos relevantes - por oposição a exemplos tão ilustres quanto excepcionais - que transcendam o plano das ideias.

Vejamos, a propósito, o que nos trazem dois importantes historiadores urbanos, Peter Hall [4] e Spiro Kostoff [5], o primeiro com foco no urbanismo, o segundo na cidade.

Inglaterra

É fora de questão que as cidades-jardim construídas no país de origem de seu criador são duas: Letchworth, fundada em 1903, e Welwyn, em 1920. É aqui mesmo, portanto, e desde muito cedo, que se estabelece a polêmica a respeito da propriedade de associar-se o termo “cidade-jardim” a um significativo número de novas urbanizações surgidas na Inglaterra das primeiras décadas do século XX - a mais famosa dentre elas Hampstead (1907), na então periferia de Londres, assinada por ninguém menos do que Raymond Unwin e Barry Parker, projetistas de Letchworth.


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Segundo Hall, “Hampstead foi um ponto de inflexão para o Garden City Movement na Inglaterra e para Unwin em particular, pois não se tratava, confessadamente, de uma cidade-jardim, mas de um subúrbio-jardim; não tinha indústria e dependia da acessibilidade proporcionada pela recém-inaugurada estação metroviária adjacente”. [Hall, p. 101]

Patrick Abercrombie admite num texto de 1910 que a Garden City Association tinha por objetivos a promoção não apenas de novas cidades em distritos rurais, mas também de subúrbios-jardim “para o imediato desafogo das cidades existentes” e bairros-jardim “para a moradia de trabalhadores próxima aos seus locais de trabalho” [Hall, p 105]. O próprio Unwin, numa conferência ministrada na Universidade de Manchester em 1918, teria abjurado para sempre o credo howardiano ao "recomendar a construção de cidades-satélites próximas às cidades existentes, que seriam as suas fontes de emprego" [Hall, p. 108].

Em contraste, Ewart Culpin, futuro presidente do Royal Town Planning Institute, já em 1913 observava que “inúmeros empreendimentos assumem o qualificativo ‘cidade-jardim’ promiscuamente, sem nenhum direito, tendo em vista a sua natureza absolutamente estranha às concepções dos fundadores do movimento” [Hall, p. 105]. Oito anos mais tarde, em 1921, C. B. Purdon, editor da revista da Associação, escreveu: “Não existe um único distrito cujo conselho não reclame ter construído uma [cidade-jardim]; por toda parte construtores inescrupulosos exibem a marca em suas peças publicitárias (..) cidades-jardim propriamente ditas só existem, até hoje, duas: Letchworth e Welwyn” [Hall, p. 107].


O substrato material dessa polêmica é, evidentemente, o florescimento do negócio dos assentamentos suburbanos na Inglaterra da aurora do século XX. Ealing Tenants Limited, a primeira cooperativa habitacional londrina fora fundada em 1901, adquirira 12 hectares de terreno no extremo da The Mount Avenue em 1902, “antes ainda de Letchworth”, e contratara Unwin e Parker para projetar um “bairro-jardim modelo” em 1906 [Hall, p. 101]. Desde o comitê executivo da Co-Partnership Tenants Housing Company, "Unwin desenvolveu, em parceria com Parker, subúrbios-jardim na periferia de Leicester, Cardiff e Stoke-on-Trent". O Housing and Town Planning Act de 1909 permitiu que tais “‘Sociedades de Utilidade Pública’ tomassem dinheiro a juros baixos, daí resultando que, em 1918, mais de 100 delas existiam na Inglaterra” [Hall p. 102].



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Em 1919, o Addison Act consagrou as novas ideias de Unwin - agora membro insigne do poderoso Tudor Walters Committee - no programa de habitação social do pós-I Guerra britânico, daí resultando que, “das cerca de 1 milhão de moradias subsidiadas construídas por autoridades locais no entre-guerras, nenhuma - à exceção de um punhado em Letchworth e Welwyn - estava inserida em uma autêntica cidade-jardim” [Hall, 108].


O veredicto da polêmica envolvendo a natureza dos subúrbios-jardim e cidades-satélites periféricas às grandes cidades da Inglaterra parece ter sido proferido pelo próprio Howard. Em 1920, aos 69 anos de idade, “descrente da capacidade do governo para empreender a tarefa” de dar à luz a sua acalentada social-city, Howard, “sem consultar ninguém e sem ter dinheiro suficiente“, adquiriu uma grande propriedade em Welwyn obrigando a Garden Cities and Town Planning Association a sair em seu socorro. Assim nasceu, “por métodos não-convencionais”, 15 anos depois de Letchworth, a segunda e última cidade-jardim howardiana [Hall, p. 108].


Estados Unidos
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Kostoff resume a influência da cidade-jardim howardiana nos Estados Unidos às já citadas Radburn, em Nova Jersey, de 1928, assinada pelos “Parker & Unwin estadunidenses Clarence Stein & Henry Wright” - em que “os princípios howardianos do greenbelt  e da propriedade pública da terra foram deixados de lado, mas não o componente industrial, que sobreviveu até 1986” - e às Greenbelt Towns, de 1935, já em pleno New Deal, a cargo da United States Resettlement Administration - “o mais próximo que estiveram os Estados Unidos do modelo de Howard” [Kostoff p. 80].

Kostoff atribui a rejeição norte-americana das cidades-jardim - que seus proponentes e defensores insistiam não serem “subúrbios de cidades pré-existentes, mas comunidades autossuficientes com suas próprias oportunidades de emprego e aparatos de administração, cultura e serviços” - pelo fato de ser “quase impossível ao sistema norte-americano tolerar a propriedade comunal e os controles sobre  o uso da propriedade”, coisas que “recendem a socialismo e comunismo” [Kostoff p.78].

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Contudo, como “princípio de projeto de grande popularidade, extremamente flexível e facilmente adaptável a qualquer ideologia” -, o “paradigma da cidade-jardim” teria tido um apelo permanente em subúrbios norte-americanos de alta renda, com base, porém, em referências vernáculas como Glendale, Ohio (1855), e Riverside, Illinois (1869) - esta última assinada por Calvert Vaux e pelo arquiteto paisagista Frederick Law Olmsted, criador do Central Park de Nova York -, ambos bastante anteriores às cidades-jardim howardianas [Kostoff pp. 77, 79] [Itálicos meus].

Os subúrbios-jardim de Country Club District, em Kansas City, e Forest Hills Gardens, em Nova York, de 1915, são citados como exemplos excepcionais de urbanizações sujeitas a controles de uso do solo (étnicos e raciais inclusive). Forest Hills, com desenho nitidamente hampsteadiano e patrocínio da fundação filantrópica Russell Sage, comportava “famílias modestas” que poderiam “obter residências de modo similar ao das cidades-jardim inglesas’” [Kostoff p. 79].

Outros subúrbios-jardim mencionados por Kostoff são as comunidades-modelo produzidas, durante a Primeira Guerra Mundial, pelo “relutante” programa federal de habitação popular Emergency Fleet Corporation (Yorkship Village, em Camden, Union Park Gardens, em Delaware e Buchman Village, na Pensilvânia) e as vilas operárias de Goodyear Akron, Ohio e Billerica Garden Suburb, Massachusetts, ambas de iniciativa mista [Kostoff p. 79].

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A versão de Peter Hall sobre a trajetória da cidade-jardim em território norte-americano é, não por acaso, tão pródiga em ideias quanto pobre em exemplos. Para além das já mencionadas Radburn, Forest Hills Gardens e Greenbelt Towns, Hall destaca a criação de Sunnyside Gardens, um subúrbio-jardim de Nova York construído por Alexander Bing e que teve Mumford como um de seus primeiros residentes, e “duas outras Radburns” que tiveram o próprio Stein como consultor - Chatham Village (1932), na periferia de Pittsburgh e Baldwin Hills Village (1941), em Los Angeles. As três “Stein-Wright Radburns” são, para Hall, “as mais importantes contribuições norte-americanas à tradição da cidade-jardim”, embora “tenham há muito submergido na expansão dos subúrbios” [Hall p.128-29]

A indiscutível estrela da seção de Cities of Tomorrow dedicada à trajetória da cidade-jardim em solo norte-americano é a Associação Estadunidense de Planejamento Regional (RPAA), um clube de adeptos da cidade-jardim howardiana como instrumento e objeto da descentralização urbana, de enorme lastro profissional e intelectual, cuja maior façanha foi, no entanto, ter lançado uma ponte entre a social-city de Howard - a rede de cidades-jardim a serem criadas como alternativa à atratividade das velhas metrópoles - e o New Deal rooseveltiano pela via do planejamento regional preconizado por Patrick Geddes. Tal é, inequivocamente, o vetor do “programa de cinco pontos” adotado pela RPAA em 1923, por ocasião de uma visita de Geddes aos Estados Unidos:


(1) desenvolvimento de  relações com os planejadores britânicos
(2) criação de cidades-jardins no âmbito de um plano regional
(3) desenvolvimento de planos e projetos regionais para promover a Appalachian Trail
(4) colaboração com a comissão de Planejamento de Comunidades do Instituto Estadunidense de Arquitetos para propagar o regionalismo
(5) realização de estudos de áreas críticas, notadamente o Vale do Tennessee


Ao final da seção dedicada à RPAA, Hall conclui que “de tudo isso, muito pouco virou política pública nos EUA dos anos 1920. (..) Por intermédio de Alexander Bing, a Associação trouxe à luz duas comunidades experimentais: Sunnyside Gardens, em New York City, e Radburn, em New Jersey. No mais, o que conseguiu foi vender sonhos de longo prazo” [Hall p. 156] ]

Para Hall, como para Mumford, a cidade-jardim howardiana é, na melhor das hipóteses, uma gota no oceano da expansão suburbana estadunidense.

Europa Continental


A seção de Cities of Tomorrow dedicada à trajetória da cidade-jardim na Europa Continental é uma pérola de anglocentrismo - um tema que deixaremos para comentar em texto mais propício. Por ora, basta dizer que, na opinião de Hall, o conceito foi “completamente diluído” na transposição da Mancha por advogados que reclamavam, eventualmente até com justiça, ter formulado por si mesmos conceitos de cidade-jardim “sutil, mas significativamente distintos do de Howard” [Hall p. 112].

Na Espanha, Hall não encontra material suficiente para mais que um breve comentário, bastante despectivo aliás, sobre a Cidade Linear do espanhol Arturo Soria y Mata, cuja formulação antecede em seis anos a publicação de To-Morrow e cujas obras antecedem em uma década a fundação de Letchworth. A cidade linear - mais exatamente uma “cidade-jardim planejada linear” oferecida ao público sob o slogan “A Cada Família Uma Casa, em Cada Casa uma Horta e um Jardim” -, que teve construídos apenas cinco dos 48 quilômetros previstos ao redor de Madri, “não passava de um subúrbio dormitório de caráter meramente comercial” logo "engolido pelo formidável crescimento da metrópole”  [Hall p. 113].


Quanto à França, um parágrafo é dedicado à Cidade Industrial do francês Tony Garnier -  o “Howard francês” que a postulou no mesmo ano de 1898, mas só trouxe à luz 20 anos depois -, uma urbanização hipotética “economicamente dependente de uma única grande siderúrgica (..) baseada na propriedade comum, desprovida de instituições repressivas como delegacias, tribunais e igrejas” e, quanto ao traçado, “marcada por bairros residenciais em malha ortogonal ao longo de grandes avenidas axiais” [Hall p. 113].

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Howard teria, porém, influenciado diretamente o jurista e jornalista Georges Benoit-Levy, criador da Association des Cités-Jardins de France e promotor de uma confusão elementar entre a cidade-jardim e o subúrbio-jardim” da qual os “franceses, incuravelmente urbanos, nunca se livraram”. Daí resultou a implantação, entre 1916 e 1939, de 16 cités-jardins na periferia de Paris sob responsabilidade do já citado Henri Sellier, que “não apenas sabia que sua interpretação não era puro Howard, mas a variante unwiniana produzida em Hampstead”, como “mandou seus arquitetos visitarem Unwin em 1919 e usou seu livro-texto como guia para os projetos” [Hall p. 114].

Kostoff registra a adesão de Benoît-Levy à cidade-jardim howardiana, na primeira década do século XX, como “alternativa à expansão especulativa dos loteamentos periféricos” na França. No quadro de um “colapso do mercado habitacional privado que se seguiu à Primeira Guerra Mundial, Sellier “adotou a cidade-jardim como modelo para seu trabalho à frente do Departamento de Moradia Popular de La Seine”, cujos primeiros projetos foram elaborados “à maneira inglesa”, “no espírito de Letchworth”. Mais tarde, na década de 1930, os projetos ganharam maior densidade e as residências unifamiliares acabaram substituídas por blocos de apartamentos de 4 pavimentos [Kostoff p. 77].


O prototípico “Howard alemão” foi, para Hall, Theodor Fritsch, um “raivoso propagandista do racismo” que trouxe a público a sua Cidade do Futuro dois anos antes (1896) do modelo howardiano e “era obcecado pela certeza de que Howard havia roubado a sua ideia” - um “esquema urbano circular com propriedade comum do solo, separação de usos, centro destinado a jardins públicos, greenbelt, moradias unifamiliares e periferia industrial, mas de dimensões muito maiores que a cidade howardiana e não destinada à descentralização urbana que está no centro de sua concepção” [Hall p. 114].


Foi o negociante Heinrich Krebs quem “trouxe da Inglaterra o livro de Howard, mandou traduzi-lo, organizou uma conferência e fundou o equivalente alemão da Garden City Association”, tornando-se assim o pioneiro de uma coorte de seguidores não exatamente de Howard, mas de Unwin, na criação de colônias operárias e subúrbios-jardim espalhados pela Alemanha [Hall, p. 115].


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Margarethenhöhe, na periferia de Essen, “bairro-jardim promovido pela família Krupp em 1912 como a última de uma longa série de colônias industriais iniciada em 1863”, é uma “New Earswick transplantada” por Georg Metzendorf, arquiteto alemão que teria aqui logrado ser “mais uniwiano do que o próprio Unwin” [Hall p. 115].

Hellerau, uma “jóia sem igual” na periferia de Dresden, era “essencialmente um subúrbio-jardim no final de uma linha de bondes”, com “casas geminadas na tradição Unwin-Parker e um layout de caminhos para pedestres que antecipa Radburn em duas décadas” [Hall p. 115].

As pequenas cidades-satélites de Nidda, Praunheim e Römerstadt, na periferia de Frankfurt, faziam parte de um programa estatal de construção de 15.000 residências em áreas rurais adquiridas a baixo preço pela municipalidade. Criadas entre 1925 e 1933 pelo arquiteto-planejador Ernst May, “que trabalhara com Unwin em 1910, em Letchworth como em Hampstead e mantinha com ele estreito contato”, conservaram o padrão unwiniano de densidade (casas unifamiliares), mas não de arquitetura, “intransigentemente moderna”. Apesar de isoladas por modernas rodovias e “inteiramente absorvidas em uma grande e amorfa cidade-satélite chamada Nordweststadt”, encontram-se hoje “totalmente gentrificadas, com somente 11 por cento dos trabalhadores blue-collars para os quais foram projetadas” [Hall pp. 117-18].


Siemestadt
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Martin Wagner, planejador que “não acreditava em cidades-satélites”, foi o mentor de Siemenstadt, complexo residencial criado entre 1929 e 1931 pelo gigante do setor elétrico nas proximidades da estação metroviária de Siemensdamn, na periferia de Berlim, composto por blocos de apartamentos de quatro e cinco pavimentos projetados por grandes nomes da arquitetura alemã. Foi também o criador de Onkel-Toms-Hutte (1926) e Britz (1931), “puros subúrbios-jardins” desenvolvidos pela Gehag - agência de habitação subsidiada criada em 1924 - sobre extensões do Metrô de Berlim. “Ambos esplêndidos, mas, ironicamente, antíteses da ideia de cidade-jardim” [Hall p. 119].

Finalmente, uma breve menção é feita por Kostoff ao uso dos diagramas de Howard pelo russo Vladimir Semionov para ilustrar o projeto da comunidade de trabalhadores ferroviários de Prozorovska, de 1912, e ao papel da cidade-jardim na polêmica pós-revolucionária a respeito da descentralização urbana, descartada em 1932 como antagônica aos interesses do Estado [Kostoff p.78].


Conclusão


A influência da cidade-jardim howardiana - trazida a público em To-morrow [6] e à vida em Letchworth e Welwyn - no desenvolvimento urbano do Ocidente é um objeto fugidio a oscilar no pêndulo de uma patente ambiguidade: seus maiores apóstolos, ao mesmo tempo que lhe atribuem foros de fato indisputável, dedicam-se a acumular evidências de que ela jamais, ou quando muito raramente e de maneira pontual e insatisfatória, se materializou, pelo menos até o momento em que, na Grã-Bretanha do imediato segundo pós-guerra, o New Towns Act dá início a um extenso programa de construção de cidades novas no marco do esforço nacional de reconstrução urbana e reposição-expansão acelerada de seus estoques habitacionais.

Mumford não apenas atribui a Howard a paternidade, antecipada em meio século, do programa britânico das New Towns - “um rastilho de ação lenta que levou meio século para detonar (“causar” é o termo original) a explosão de cidades novas atualmente em curso” - , como fornece a Hall, que o replica 23 anos depois, o mote da vindicação mundial da cidade-jardim - “ao longo da última década as cidades-jardim, agora chamadas New Towns, se multiplicam por todo o mundo”, uma provável referência a programas congêneres espalhados por toda a Europa sob os auspícios do Plano Marshall.

Não há, pois, melhor época e lugar do que a Europa do pós-Segunda Guerra Mundial para continuar a busca da real - e imaginária - influência da obra de Ebenezer Howard na construção da cidade ocidental.


Deixo, também, para uma próxima contribuição a tarefa de esmiuçar o fascinante artigo de Mumford, incluindo o conteúdo e o método de sua diatribe com Jane Jacobs. O método, em especial, deverá servir para trazer à baila a abordagem de Françoise Choay, um dos grandes expoentes da historiografia do urbanismo no século XX.

2017-11-10
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NOTAS
[1] Raymond Unwin publicou em 1909 o seu clássico estudo de desenho urbano sob o título Town planning in practice: an introduction of the art of designing cities and suburbs.
[2] A mais festejada instituição histórica do urbanismo nos Estados Unidos, povoada de nomes ilustres como Lewis Mumford, Clarence Stein, Benton MacKaye, Alexander Bing e Henry Wright, embora expressamente dedicada a estudos e projetos urbanos, autodenominou-se Regional Planning Association of America por influência de Patrick Geddes, que a visitou em junho de 1923, logo após a sua fundação.

[3] Mumford, Lewis. “Revaluations I: Howard’s Garden City”, em New York Times 08-04-1965,
ttp://www.nybooks.com/articles/1965/04/08/revaluations-i-howards-garden-city/
[4] Hall, Peter. Cities of Tomorrow [1988], Blackwell, Londres 1996

[5] Kostoff, Spiro. The City Shaped [1991], Thames and Hudson, Londres 1999

[6[ Howard, Ebenezer. To-morrow: A Peaceful Path to Real Reform, Londres 1898