Grandes Projetos Urbanos: Puerto Madero, segundo Garay et al 2013

Publicado na Land Lines julho de 2013

por Alfredo Garay, Laura Wainer, Hayley Henderson, and Demian Rotbart

https://www.lincolninst.edu/publications/articles/puerto-madero

Puerto Madero - Análisis de un proyecto 

(..) Conclusión

Podría decirse que los objetivos originales del proyecto (estimular la actividad económica, afirmar el rol del centro de la ciudad, contribuir a la reducción de patrones de desarrollo no deseados y mejorar las condiciones de vida) se han cumplido. El proyecto de Puerto Madero generó empleos, estimuló la economía de la ciudad, atrajo grandes niveles de inversiones y sumó complejidad al centro de la ciudad, lo que contribuyó a su preeminencia y dio como resultado mejoras en las áreas circundantes. Creó además espacios abiertos de alta calidad, renovó el sistema metropolitano de parques y mejoró el patrón general de desarrollo en Buenos Aires.

Puerto Madero
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No obstante, la relajación de los controles de calidad, el amplio alcance de los proyectos y la rapidez con que se han vendido los terrenos en ciertos momentos provocaron una reducción de los posibles ingresos que el proyecto hubiera podido devengar en beneficio del sector público y redundaron en una disminución de la capacidad de redistribución de esta iniciativa. El acceso al crédito hubiera fortalecido la posición de la CAPM y permitido una programación cuidadosa de las ventas de los terrenos y de las mejoras en la zona. Resulta alentador que la ocupación residencial haya excedido en gran medida las proyecciones originales, con lo que se consolidó una tendencia de repoblar el centro de la ciudad, aunque el proyecto debería haber incluido un porcentaje de viviendas económicas.

Estos resultados revelan la complejidad de llevar a cabo múltiples iniciativas con el fin de obtener un resultado social equilibrado. Puerto Madero no logró incorporar una mayor combinación social, debido a que no se llevaron a cabo otras estrategias para el centro de la ciudad, como por ejemplo la recuperación de edificios del patrimonio histórico. Las futuras iniciativas de gestión de proyectos urbanos deberían contemplar factores que aseguraran la continuidad de las políticas. Dentro de este marco, resulta importante impulsar la participación entre los beneficiarios de intervenciones específicas, tales como las viviendas económicas, ya que su participación y compromiso representan la garantía más sólida para la continuidad de las políticas.

Finalmente, el proyecto de Puerto Madero señala la capacidad que el estado ha demostrado tener al tomar la iniciativa de dirigir el proceso de desarrollo urbano. En este caso, el estado dejó a un lado su rol normativo y se hizo cargo de una iniciativa de redesarrollo importantísima. La CAPM demostró su capacidad de sustentar un complejo proyecto de regeneración urbana durante un tiempo prolongado y de mantenerse a flote en medio de un clima político turbulento y una grave crisis económica. La constitución de la empresa pública representa una innovación creativa en cuanto a la gestión urbana, ya que ofrece un claro ejemplo de cómo lograr el auto-financiamiento de un proyecto y la cooperación interjurisdiccional respecto del gobierno urbano. En este sentido, la experiencia de Puerto Madero sirve como un modelo convincente para la gestión urbana interjurisdiccional y reafirma el rol positivo que puede representar el estado en las iniciativas de planificación de la ciudad. (Fim)

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https://www.lincolninst.edu/publications/articles/puerto-madero

2013-08-12

Cidade da música: Milonga del Ángel

Astor Piazola (1921-1992)

Nostalgicamente 

Mar del Plata  
ou 
simplesmente 
Buenos Aires?

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Grandes Projetos Urbanos: Puerto Madero, segundo Corral e Cuenya 2010

Publicado em EURE vol 37 no 111 maio 2011 pp. 25-45

por Beatriz Cuenya e Manuela Corral, out 2010

https://scielo.conicyt.cl/pdf/eure/v37n111/art02.pdf

Empresarialismo, economía del suelo y grandes proyectos urbanos: el modelo de Puerto Madero en Buenos Aires

El Clarín 27-12-2005

http://edant.clarin.com/suplementos/arquitectura/2005/12/27/a-01114061.htm

Ilustração acrescida por à beira do urbanismo 

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(..) Además del principio de recomponer la imagen de la ciudad para atraer capitales (rasgo recurrentemente mencionado en la literatura sobre el tema), el eje clave y peculiar que orienta el empresarialismo en los grandes proyectos se ubica en el proceso de producción de esta nueva geografía urbana. Los grandes proyectos urbanos son una herramienta de creación y captación de rentas y ganancias, cuyo montaje exige una articulación entre actuaciones inmobiliarias, actuaciones urbanísticas y desarrollo constructivo, a cargo del sector público y los agentes privados. Hay un encadenamiento entre las siguientes cuatro operaciones: i) el fraccionamiento de grandes extensiones de tierras públicas desnudas o casi vacantes, ii) la comercialización de las parcelas resultantes bajo nuevas normas urbanísticas, iii) la construcción de edificios de alta gama y iv) la posterior venta de los inmuebles a usuarios de elevado poder adquisitivo. La naturaleza de estas actividades y su encadenamiento abren al sector público y a los agentes privados involucrados la posibilidad de capturar las plusvalías y ganancias que se generan, precisamente, por efecto de los cambios urbanísticos notables que tienen lugar en el área. 

Desde cierta óptica, la combinación de recursos públicos y capitales privados es considerada una estrategia empresarial innovadora a la que acude el sector público para financiar el desarrollo urbano en épocas de crisis presupuestaria. Pero también es claramente una estrategia especulativa.

Como advierten los expertos en el mercado del suelo urbano, cuando los terrenos pasan de un uso a otro que es superior y/o aumentan su capacidad de edificación, suben rápidamente sus precios y se crean las condiciones propicias para prácticas especulativas orientadas a capturar esos incrementos de valor del suelo. Dos tipos de prácticas especulativas pueden ponerse en práctica en los grandes proyectos urbanos: la “especulación pasiva”, también llamada “especulación del suelo”, y la “especulación inductiva” o “especulación inmobiliaria” ( Jaramillo, 2003; Topalov, 1984). La primera es ejercida por los propietarios del suelo, que disponen el suelo (o lo compran) antes de que se generen los aumentos de precios y, sin realizar ninguna acción productiva, lo venden luego, apropiándose de las plusvalías. En los grandes proyectos el primer rol corresponde típicamente al Estado nacional en tanto propietario mayoritario de grandes extensiones de tierras que quedaron desafectadas de sus usos previos (ferrocarriles y puertos) y que se ponen a la venta para usos jerárquicos. El otro tipo de especulación es ejercida por actores capaces de generar externalidades que inciden en el precio del suelo dentro de ese espacio. Esta especulación es típicamente ejercida por dos tipos de agentes: i) los promotores/desarrolladores que compran el suelo a precios de un uso que arroja rentas moderadas y luego de su acción transformadora venden el espacio construido con los precios que corresponden a ese nuevo uso jerarquizado, es decir, con rentas superiores ( Jaramillo, 2003, p. 59)4 ; ii) el gobierno local, que invierte en obras de infraestructura para acondicionar el suelo y aprueba normativas asignando nuevos usos y coeficientes constructivos.

El Estado despliega los dos tipos de especulación que afectan al mercado del suelo. Sin embargo, hay una distinción que es muy importante advertir: los distintos roles que cumplen el Estado nacional-propietario y el Estado local-promotorregulador condicionan la legitimidad de las políticas que se llevan adelante. Hay un consenso bastante amplio entre especialistas y académicos en este sentido: mientras las prácticas especulativas de propietarios pasivos deben ser penalizadas, inhibidas y/o grabadas fiscalmente, las actuaciones públicas del gobierno local invirtiendo en obras de infraestructura y aprobando normativas urbanas que valorizan el suelo deben tener una contraparte fiscal que puede y debe ser utilizada en beneficio de la comunidad. Las herramientas de captura de plusvalías, contempladas en las legislaciones más avanzadas de América Latina (como en Brasil y Colombia) se apoyan precisamente en la idea de que el gobierno local debe recuperar en beneficio de la comunidad al menos una parte de los beneficios que capturan los terrenos por efectos de obras públicas y normativa urbana. Los grandes proyectos ponen a la luz la paradoja de que sea el sector público el que cumpla estos dos roles.
(Continua)

2011-06-10

Grandes Projetos Urbanos: Puerto Madero, Puerta Sur

Deu no Clarín

27-12-2005, por Albertina Piterbarg

http://edant.clarin.com/suplementos/arquitectura/2005/12/27/a-01114061.htm

Se abre la puerta Sur en Puerto Madero

A la explosión inmobiliaria de torres y grandes proyectos internacionales, se suma un nuevo espacio verde. Y el impulso llega al Dique 1.

Ya nadie duda del éxito rotundo del proyecto de Puerto Madero. Con 16 años de una historia cargada de idas y vueltas en su haber, la desconfianza de los peores tiempos terminó de transformarse, en 2005, en un optimismo sin límites. Para el 2006 el panorama se presenta imparable: la apertura de la llamada "Puerta Sur" junto con la ampliación de la avenida Dellepiane y la urbanización del Dique 1 (hoy un descampado), prometen una renovación transformadora, tanto desde el punto de vista de la imagen del barrio como de la mejora en la circulación y comunicación con el entramado de la ciudad. 

Además, con este desarrollo se estima que la bonanza del barrio se contagiará a los terrenos cercanos e impulsará el despegue de zonas tales como la Isla De Marchi o la ex-Ciudad Deportiva de la Boca. Y ya comenzó en Madero una obra pública fundamental: el parque Mujeres Argentinas, ubicado en el Dique 3. Tampoco hay que olvidar que, el año próximo se lanzarán, al menos, 13 proyectos entre torres y edificios de viviendas y oficinas, comercios y un centro cultural que en conjunto suman una inversión cercana a los 200 mil millones de dólares.

(..) Lo que hace unos años parecía un horizonte muy lejano es hoy una realidad: ya no quedan prácticamente más terrenos disponibles en Puerto Madero. A principio de año, la Corporación llamó a licitación para la venta del último lote de 6.300 metros cuadrados en el Dique 4 Este. El precio fue de 11 millones de dólares. Vecino a este predio está el terreno de la última polémica: un predio histórico de la UBA, de 20 mil metros cuadrados, utilizado como campo de deportes del Colegio Nacional Buenos Aires, desde 1915, un año después que el fisco se lo cediera. Fue Menem, por decreto, quien en 1989 cedió ese predio a la Corporación Antiguo Puerto Madero. La discusión por la venta y el litigio legal quedaron aplazados hasta marzo, según decidió la semana pasada el Consejo Superior de la Universidad de Buenos Aires. 

Más allá de esta polémica y de la excitación inmobiliaria, ciertos servicios siguen brillando por su ausencia: no hay supermercados. Ni se sabe por dónde pasará la discutida autopista Ribereña, un misterio del que las autoridades se niegan a hablar. Lo cierto es que Puerto Madero cambió el perfil de Buenos Aires para siempre. Ya no es más una obra con "algo" habitado sino un barrio en el que se construye mucho: desde vivienda hasta ciudad. 

 

 2006-01-05