terça-feira, 27 de novembro de 2018

Megarry: sobre o controle e planejamento do uso do solo na Inglaterra

Última edição 06-12-2018

Esta postagem é dedicada a um texto de 1962 que, com a devida consideração ao tempo decorrido e à circunstância histórica, pode ser lido como introdução ao sistema urbanístico inglês - dito “discricionário” pela crítica especializada, por oposição ao modelo “normativo” praticado no Brasil e na maior parte do mundo ocidental. 

Topei com ele por acaso, na Internet, durante minhas pesquisas sobre as atribulações da cidade-jardim howardiana e achei, a exemplo do pientíssimo vira-casaca Henrique IV, rei católico de França, que valia, se não uma missa inteira, como Paris, pelo menos uma pequena prédica. Sinal dos tempos.

“Town and Country Planning in England: A Bird's Eye View”, [1] de R. E. Megarry, professor titular da Universidade de Cambridge e professor visitante da Faculdade de Direito da Universidade de Nova York (1960-61), proporciona ao estudioso da história e dos modelos regulatórios do urbanismo um resumo dos atributos básicos e etapas de desenvolvimento do sistema legal de planejamento de uso do solo e licenciamento de projetos na Inglaterra e Gales.

A exposição de Megarry abrange os 53 anos decorridos desde a edição do Housing, Town Planning &c. Act de 1909, marco jurídico inaugural do sistema de planejamento e controle do uso do solo no país, com destaque para a reforma instituída pelo Town and Country Planning Act de 1947, que lhe deu não propriamente a sua forma atual - já lá se vão mais de 50 anos -, mas a sua configuração moderna: nas palavras do autor, um sistema compulsório para todas as autoridades locais, extensivo à totalidade do territorio da Inglaterra e Gales, flexível no duplo sentido de que os planos estão sujeitos a revisões periódicas e de que suas disposições não são vinculantes, unificado por estarem todas as autoridades locais subordinadas ao então Ministério da Habitação e Governos Locais e legitimado por um elevado grau de participação e controle cidadão, quer no processo de elaboração dos planos quer na discussão dos recursos das decisões das autoridades locais.

Essa lista de atributos me obriga a matizar a ideia, expressa num texto muito mais modesto e recente de Rolnik e Lopes sobre a atualidade do zoneamento [2], de que, ao contrário do que sucede no “sistema normativo” de extração norte-americana e alemã, “que define, por texto e mapa, o que um proprietário pode ou não pode fazer em seu terreno”, no sistema "discricionário" inglês a análise “é feita a partir de méritos individuais e consultas a moradores do entorno de cada empreendimento”. 

Parece faltar aqui o papel central do plano, também composto de textos e mapas a despeito do caráter não vinculante dos usos e edificabilidades propostos para as diferentes áreas e localizações. Na Inglaterra da segunda metade do século XX, explica Megarry, o licenciamento de novos usos e construções, embora sujeito à decisão discricionária da autoridade local, deve levar em conta as disposições e recomendações do plano de desenvolvimento urbano vigente, cabendo recurso à instância superior - com direito a alegações presenciais das partes envolvidas, seus representantes e assessores técnicos. Não havendo, por definição, a hipótese de decisão contrária à norma urbanística, os tribunais de justiça se limitam a garantir o respeito aos ritos.

De um modo geral, creio ser possível dizer que, no moderno sistema inglês de planejamento e controle urbano, o conceito essencialmente passivo de zoneamento é substituído por uma visão estratégica de alocação espacial de usos e recursos, públicos e privados, no marco de um plano de desenvolvimento local reconhecido e aceito pela comunidade.

Plano de Liverpool Janeiro 2002
Para melhor visualização clique


No saite do Liverpool City Council dedicado ao Unitary Development Plan de 2002, por exemplo, se lê que o UDP “é um documento legal crucial para o futuro da cidade, [que] mostra quais usos podem ser dados a cada terreno” (what every piece of land in the city can be used for), uma formulação no mínimo ambígua para um sistema classificado como discricionário. De fato, o capítulo 6, "Recuperação Econômica", apresenta uma lista extensiva de terrenos com as respectivas áreas e usos recomendados. [3] A figura ao lado [4] é o mapa resumo do plano de desenvolvimento urbanístico da cidade de Liverpool de janeiro de 2002.

Refletindo sobre a hipótese, bastante razoável, de que um tal sistema de decisões discricionárias tende a ser mais suscetível às pressões dos grandes empreendedores, ocorreu-me por contraste o ponto de vista de Villaça, para quem, “num país de Estado fraco como o Brasil”, a localização das camadas afluentes no espaço urbano, portanto dos produtos da indústria da incorporação, resulta de “processos sociais que se desenvolvem por muitas décadas e que determinam a legislação urbanística em vez de serem determinados por ela. Imaginar que a legislação urbanística possa dobrar [no longo prazo] os interesses de um poderosíssimo setor de mercado - o setor imobiliário - é uma ilusão”.[5]

A força inercial da legislação como contraponto ao poder de pressão do negócio imobiliário é indiscutível, mas não deve ser superestimada. Ela não é igualmente eficaz em todos lugares e circunstâncias históricas e tende a ser solapada no longo prazo mesmo em países de “Estado forte”, como a França e a Inglaterra - se entendo o conceito de Villaça -, por interesses que ou escapam ao controle do urbanismo ou o colocam mais ou menos legitimamente a seu serviço, como é o caso dos Grandes Projetos Urbanos da nossa e de outras épocas.

Uma década de experiência em funções de responsabilidade na Secretaria Municipal de Urbanismo da cidade do Rio de Janeiro me faz pensar que o estudo do regime discricionário inglês pode contribuir para a melhoria dos nossos sistemas municipais de regulação e licenciamento urbanístico, em geral carentes de métodos e procedimentos adequados - do ponto de vista da transparência administrativa, do controle democrático e das finalidades do planejamento - ao exame de circunstâncias não previstas nos códigos, que não são raras, e à tomada de decisão em situações interpretativas, conflituosas e de solução negociável, que são muito mais corriqueiras do que supõe a nossa vã filosofia. 

E para que o leitor possa formar a sua própria ideia sobre a atualidade do texto de Megarry, indico ao final da postagem um link do governo britânico para o sistema de planejamento de uso do solo na Inglaterra contemporânea (“Plain English guide to the Planning System”, Department for Communities and Local Government, janeiro de 2015). [6] Abaixo, segue um destaque extraído da seção dedicada aos Planos Locais, datado de 19-05-2016 e atualizado em 28-07-2017. [7]

Qual é o papel do plano local?
Os Planos Locais ocupam um lugar central no sistema nacional de planejamento. Por isso é essencial que eles estejam em vigor e atualizados. O Plano Local provê uma imagem e um marco para o desenvolvimento futuro da área, indicando necessidades e oportunidades nas áreas de habitação, economia, instalações comunitárias e infraestrutura, bem como proteção do meio ambiente, adaptação às mudanças climáticas e garantia de qualidade dos projetos. É também um instrumento crucial para a análise e aprovação de projetos, ponto de partida, ao lado dos Planos de Vizinhança em vigor, para o exame dos pedidos de licença para novos empreendimentos.
O que deve estar contemplado um plano local?
O Plano Local deve conter uma clara visão do desenvolvimento da área no período da sua vigência, indicando-se onde, quando e como ocorrerão essas transformações. Pode-se  fazê-lo mediante alocações espaciais gerais (áreas) ou especificas (terrenos) para diferentes usos; indicação de áreas com vocação de desenvolvimento ou que requeiram a aplicação de regras especiais (como os habitats protegidos); especificação de critérios a serem levados em conta na análise dos empreendimentos. As políticas de desenvolvimento urbano local devem ser sintetizadas em um mapa geral, junto com todas as informações que a Autoridade de Planejamento julgue relevantes para a sua melhor compreensão.

Boa leitura.


“Town and Country Planning in England: A Bird's Eye View”
Megarry, R E. M.A., LL.D., Universidade de Cambridge. Professor Visitante na Faculdade de Direito da Universidade de Nova York 1960-61
(Transcrição revisada de palestra ministrada na Faculdade de Direito da Western Reserve University, Ohio / EUA, em 1961). Publicado em Case Western Reserve Law Review, Vol 13 No 4 (1962). 
(..) 
THE ACT OF 1947
These defects, and many others, were corrected by the Act of 1947. This scrapped the old system completely. It wiped the slate dean: in effect Parliament said, "We are going to start all over again. We will learn from our experience and mistakes under the old system and have a better and more comprehensive system of control." First, the old town planning schemes were all completely repealed and replaced by a very much modified version of the town planning scheme. Every local planning authority was required to prepare within three years what was called a "development plan." Unlike the old planning schemes, development plans are compulsory. As a preparatory step, the authority was required to carry out a survey of its area and submit a report of the survey to the Minister, who is now the Minister of Housing and Local Government, in place of the Minister of Health. Although the report of the survey is not a formal part of the development plan, it usually contains far more reasoning and explanation of policies than will be found in the plan itself: the report explains, the plan states.
The development plan itself does not look very different from the old town planning scheme. There is still a complex of maps, including a basic map and a town map for each urban area. The town map has various markings and colorings on it; there may be red for the residential zones, dark purple for the heavy industrial zones, light purple for the noiseless, colorless, and odorless industries, brown for shopping areas, and so on. There are also program maps to show when during the next twenty years each of the changes is likely to take place.
Generally speaking, all our zoning is exclusive. We have never had a system of Euclidian zoning in which there is a hierarchy of uses, and where in each class any use in a superior class is permitted. Thus an industrial zone does not embrace housing or shops. The furthest we go along this road is that some local planning authorities provide a table in the written statement which is part of the development plan showing certain compatible uses (e.g., shops and houses, or offices and public buildings) which will probably be permitted, or will be considered on their merits. Thus in a heavy industrial zone, permission for light industrial development will in all probability be granted; commercial development will be considered on its merits; and permission for housing development will in all probability be refused. Euclidian zoning would permit all these.
In addition to all the maps, the development plan includes a written statement. This sets out the broad outline of planning policy and the general rules to be applied in the area, together with various definitions. So the development plan does not look much different from the old town planning scheme. However, as you will see later there are some important differences.
Every local planning authority is thus obliged to prepare a development plan. Having prepared the plan, the authority must submit it to the Minister for approval. The plan must first be advertised. At least six weeks notice must be given to allow for objections,"' and anyone can inspect the development plan in the local city hall to see how it affects his own land. There will then be a public local inquiry into any objections to the development plan.
These inquiries are usually well attended by objectors. The inquiry will often last a long time. Perhaps the simplest of these inquiries will be completed in about a week, whereas the more complex ones take many weary months. At the intuiry there is a detailed examination of every objection that has been made to the development plan. The objections may be on matters of broad principle; on the other hand, they may be on the particular application of a planning policy to an individual plot of land. (..)

Acesse a íntegra do artigo pelo link 

também
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NOTAS
[1] “Town and Country Planning in England: A Bird's Eye View”, por R. E. Megarry, 13 Cas. W. Res. L. Rev. 619 (1962) 

[2] “100 anos de zoneamento: ainda faz sentido?” ObservaSP 29-11-2016, por Raquel Rolnik e Mathews Vichr Lopes 

[3] “Plan making in Liverpool - Unitary Development Plan November 2002” Liverpool City Council 27-11-2018
https://liverpool.gov.uk/council/strategies-plans-and-policies/environment-and-planning/plan-making-in-liverpool/current-local-plan-documents/unitary-development-plan/

[4] "A Plan for Liverpool - proposals map". The City of Liverpool
https://liverpool.gov.uk/media/9626/the-udp-map.pdf

[5] VILLAÇA, F. Espaço Intra-Urbano no Brasil, Capítulo 8: "Os bairros residenciais das camadas de alta renda", Nota 15. p 224. SãoPaulo 2001: Studio Nobel; FAPESP; Lincoln Institute

[6] “Plain English guide to the Planning System”, January 2015 Department for Communities and Local Government

[7]  “Local Plans”. 19-05-2016 (atualizado em 28-07-2017), Ministry of Housing, Communities and Local Government, Planning practice guidance and Planning system


2018-11-27

domingo, 11 de novembro de 2018

Mirador de Sanchinarro

Deu no La Vanguardia Madrid
10-11-2018, por Juan Sardá
https://www.lavanguardia.com/local/madrid/20181110/452808379811/madrid-secreto-mirador-sanchinarro.html  

El edifico más raro de Madrid está en Sanchinarro 
Foto: Juan Sardá / La Vanguardia
(..) Construido por la arquitecta Blanca Lleó en colaboración con el estudio holandés MVRD, el Mirador de Sanchinarro es un edificio de viviendas protegidas y recibe este nombre porque tiene vistas sobre la sierra de Guadarrama desde su patio central, situado a una altura de casi 40 metros. Es precisamente ese patio, situado en la planta doce con una superficie de 600 metros cuadrados el elemento más audaz y sorprendente, motivo de elogio para algunos y de crítica para otros. 
Recuerda un poco a la “unidad habitacional” de Le Corbusier en Marsella y su organización se guía por una suerte de idealismo arquitectónico parecido porque más que meros edificios ambos aspiran a convertirse en verdaderos hogares comunes para sus habitantes facilitando que hagan vida en común. De esta manera, ese famoso patio de la planta doce se convierte en lugar para los juegos de los niños y de reunión para los vecinos. Asimismo, los 23 mil metros cuadrados del Mirador están ordenados en 9 distribuciones diferentes que se corresponden con los distintos colores de la fachada a modo de “barrios”. (Continua)

2018-11-11

domingo, 30 de setembro de 2018

Arquitetura madrilenha

Deu no El País / Guía del Ocio
01-10-2018, por Silvia Álvarez

Fascinantes edificios modernistas y ‘art déco’ de Madrid

Cine Barceló, Madri
Foto Silvia Álvarez/El País

CINE BARCELÓ 
El cine era el espectáculo moderno de la época y sus templos ocuparon una parte importante en el trabajo del ya conocido miembro de la Generación del 25, Gutiérrez Soto. El Barceló es su cuarta sala dedicada al séptimo arte, y él mismo la consideró como una de las más logradas de la arquitectura racionalista madrileña. En sintonía con las obras de Mendelsohn, destacan las franjas horizontales de su fachada que recuerda la iconografía naval. Su terraza también se diseñó para exhibir películas al aire libre. Pero la actividad cinematográfica y su interior se transformaron, dando paso ahora a una discoteca que, tras varias denominaciones, ha retomado la original y ahora se hace llamar Teatro Barceló.
El Cine Europa, la desaparecida piscina La Isla o el antiguo aeropuerto de Madrid fueron algunos otros proyectos suyos.
Fecha: 1930 Arquitecto: Luis Gutiérrez Soto Dirección: calle Barceló, 11. Madrid

Acesse a matéria completa pelo link


2018-09-30


sábado, 29 de setembro de 2018

República de Barcelona


Deu no La Vanguardia online
28-09-2018, por Redação
https://www.lavanguardia.com/local/barcelona/20180928/452063070352/barcelona-ratifica-que-el-30-de-nuevos-edificios-sean-vivienda-protegida.html

Barcelona ratifica que el 30% de nuevos edificios sean vivienda protegida
Imagem: www.airpano.com
El pleno de Barcelona de este viernes ha ratificado la norma que obligará a los promotores de vivienda de Barcelona a destinar el 30% a pisos protegidos, con los votos de BComú, PDeCAT, ERC, PSC, CUP y los concejales no adscritos Gerard Ardanuy y Joan Josep Puigcorbé, mientras que Cs se ha abstenido y el PP ha votado en contra.
La medida consiste en modificar el Plan General Metropolitano (MPGM) para reservar a vivienda de protección oficial (VPO) el 30% de promociones residenciales de 600 metros cuadrados de nueva construcción o reforma: ahora se elevará a la subcomisión de Urbanismo de la Generalitat, y entraría en vigor cuando lo publique el Boletín Oficial de la Provincia de Barcelona (Bopb). (Continua)
2018-09-29


quarta-feira, 19 de setembro de 2018

Eficiência de mercado

Deu no El País Economía 
19-09-2018, por Elena Sevillano 
https://elpais.com/economia/2018/09/18/actualidad/1537296380_348253.html 
La recesión acabó con dos tercios de la vivienda nueva protegida de España


El año pasado se entregaron las llaves de 4.938 viviendas, la cifra más baja en 30 años 
(..) “En los años del boom inmobiliario las viviendas libres eran una alternativa quizá más rentable que las protegidas. Los inversores privados abandonaron la construcción de este tipo de pisos y se fueron a la vivienda libre. A partir del año 2008 es cuando se produce una reducción dramática y la vivienda protegida prácticamente desaparece. En Euskadi hemos sido como el tuerto en el país de los ciegos, porque nuestra producción cayó, pero menos, sobre todo por la apuesta por el alquiler. Y tenemos una particularidad, que es que la vivienda protegida cuesta la mitad que la libre, cuando en otras ciudades ese diferencial es muy pequeño”, afirma Yoldi.
Ahora, pasados 10 años, las cifras no muestran mejoría. “La vivienda protegida no se está recuperando”, afirma tajante Yoldi. Y no repuntará, añade, hasta que las comunidades recuperen capacidad presupuestaria, muy mermada desde la aplicación de las restricciones del Pacto de Estabilidad. “Si no hay dinero, no hay política”, resume. Pone el ejemplo de la vivienda protegida de alquiler, quizá la más costosa de todas: “No la hace ningún promotor privado porque no es rentable. Así que la tenemos que construir las administraciones. Pero nuestro presupuesto de vivienda, al menos en el País Vasco, ha caído a la mitad”. (Continua)
 2018-09-19


segunda-feira, 17 de setembro de 2018

Anti-sem-teto


Deu no El País online
17-09-2018, por J M A Liñán, D Alameda e J Galán

Una guía de la arquitectura contra los pobres en España
Las calles están salpicadas de obstáculos que impiden el descanso de las personas sin hogar que casi siempre pasan desapercibidos para el resto de ciudadanos. Este es un recorrido por la llamada 'arquitectura hostil' en una treintena de ciudades españolas.

Imagem: D.A. / El País
(..) Y, en el espacio público, ¿cómo distinguir una intención genuina, por higiene o seguridad, de una medida de marginación enmascarada? Es difícil saberlo, según el arquitecto Luis Alonso, que investiga en el Medialab del MIT (EE UU) las ciudades a partir del análisis de grandes volúmenes de datos. "En las normativas municipales jamás se pondrá algo así por escrito". Antes de trasladarse a la prestigiosa universidad norteamericana, Alonso trabajó en proyectos con municipios durante 10 años. "Algunos ayuntamientos te decían off the record: '¿Podemos encontrar alguna solución para, por ejemplo, un diseño de banco en el que no se puedan sentar?' Te lo vendían como algo antivandálico o se direccionaba la cuestión hacia la seguridad. En algún caso eran algo más explícitos: planteaban poner una barra en un banco para que la gente no se pueda tumbar".
(..) Eliminar los obstáculos de la arquitectura hostil, aunque sea necesario, no aporta una solución de fondo, como apunta Ramon Noron, responsable de incidencias de Fundació Arrels (Barcelona), dedicada específicamente a la atención de los sin hogar. “El mayor problema arquitectónico es que no hay vivienda”, sentencia el experto. “Los cajeros de los bancos o los aparcamientos no son para dormir. La gente no ‘molestaría’ en esos sitios si hubiera vivienda y alojamiento accesibles para todos, porque dormir en la calle no es normal”.


2018-09-17


sexta-feira, 14 de setembro de 2018

Tudo bem na crise que vem

Deu no Idealista News – Portugal
06-09-2018, por Redação

BCE avisa que a próxima crise internacional estará ligada ao mercado imobiliário
"Sibilia Cumaea" 
Elihu Veder 1898, óleo sobre tela

Uma nova crise internacional vai rebentar. Desconhece-se onde e quando, mas sabe-se que vai acontecer e estará relacionada com o mercado imobiliário. Quem o diz é a presidente do Conselho de Supervisão do Banco Central Europeu (BCE). Danièle Nouy (..) assegurou que o "único" que sabe a "ciência exata" é que haverá outra crise, ainda que desconheça quando e onde vai surgir. A reguladora europeia indicou que suspeita que a próxima crise vai ser provocada pelo mercado imobiliário. "Muitas das crises anteriores estiveram relacionadas com o mercado imobiliário, ainda que não seja de maneira direta", sublinhou.
Não obstante, Nouy assegurou que, graças ao Mecanismo Único de Resolução [que] está em marcha, os bancos estão "muito melhor preparados" para afrontar um 'schock' económico, uma vez que os mecanismos de gestão de crise são "mais fortes".

2018-09-18



terça-feira, 11 de setembro de 2018

Seguro morreu de velho

Deu no Boletim ADEMI
11-09-2018, por Correio 24 Horas Economia 06/set

Imóveis são apostas para ampliar renda e garantir previdência
Montagem: à beira do urbanismo
Imagem original: Internet
Nos últimos anos a preocupação dos brasileiros com investimentos que ampliem a renda mensal ou sirvam como uma reserva financeira para o futuro cresceu consideravelmente. Porém, o receio em relação à instabilidade econômica levou muita gente a desistir de modalidades mais arrojadas para apostar em aplicações mais seguras (ou conservadoras, como se fala no jargão econômico), a exemplo da compra de um segundo imóvel para vendê-lo após um período de valorização ou para alugá-lo como forma de garantir uma renda fixa mensal. Apesar de os imóveis serem considerados como um investimento sólido, especialistas do mercado imobiliário apontam que não há receita pronta para o sucesso, os rendimentos da modalidade estão sujeitos a uma série de variáveis que devem ser analisidadas com cautela para que um horizonte de ganhos não se converta em um cenário de dívidas e frustração. (Continua)



2018-09-12


quinta-feira, 6 de setembro de 2018

Subutilização onerosa

Deu no El Observador
05-09-2018, por El Observador 
Viviendas vacías de Montevideo pagarán el doble de contribución inmobiliaria
Foto: El Observador 05-09-2018
La Junta Departamental de Montevideo aprobó este miércoles dentro del presupuesto departamental un aumento del 100% (el doble) de la contribución inmobiliaria para aquellas viviendas de la zona urbana y suburbana que se encuentren deshabitadas en forma permanente durante un período de al menos un año.
La disposición, que se aprobó con los votos del Frente Amplio, comenzará a regir a partir del 1° de enero de 2019. El artículo de la norma presupuestal estableció que se entenderá como fincas deshabitadas, “aquellas que por el lapso de un año civil sus consumos de energía eléctrica y/o agua sean inferiores en un 90% al promedio histórico del consumo para dicha fecha”. El texto aclaró que el promedio histórico se tomará en base al consumo de los cinco años civiles anteriores de consumo para la finca. (Continua)

2018-09-06


segunda-feira, 3 de setembro de 2018

De volta ao Porto Maravilha (2)

Presença constante nos cadernos e jornais de negócios, mais recentemente até nos editoriais de O Globo, o Porto Maravilha acaba de fazer uma rara aparição num periódico popular.  

O mapa de potencial construtivo adicional 
por Subsetores é o que há de mais 
parecido com um plano urbanístico 
em todo o saite do Porto Maravilha 

Clique na imagem para ampliar
Refiro-me à matéria “Após retomada de parceria para manutenção do Porto, moradores contam como é morar na região”[1], publicada pelo Extra online no mesmíssimo dia (24-08) da assinatura de um acordo entre a Prefeitura do Rio de Janeiro e a Caixa Econômica Federal para a “retomada da parceria público-privada (..) suspensa desde junho” por falta de recursos no caixa do FIIPM - Fundo de Investimento Imobiliário do Porto Maravilha.

A reportagem, com timing de press release e convenientemente focada em entrevistas com moradores dos bairros populares da Portuária, revela o evidente interesse dos editores em promover as virtudes da região para potenciais adquirentes de moradias subsidiadas. Não por acaso: no ato da assinatura do acordo de “retomada da parceria”, foi anunciada pelo prefeito Crivella a construção de 5 mil unidades do Minha Casa Minha Vida.

Aleluia! A moradia subsidiada deveria ter sido, desde o começo, o prato principal da reurbanização da Portuária. Aliás, com um mínimo de visão estratégica e senso de oportunidade, a própria bolha especulativa do ciclo olímpico, que empurrou a curva de preços dos imóveis da Zona Sul na direção do Centro [2], teria tornado viável a construção de residências de mercado na região - desde que existisse, para elas, um projeto de urbanização credível.


Representação esquemática do efeito da demanda extraordinária
por imóveis na Orla Oceânica durante o ciclo olímpico sobre 

os preços dos bairros do corredor Centro-Sul do Rio de Janeiro

Falou mais alto, no entanto, a arrogância dos fazedores de milagres imobiliários, como o ex-prefeito Eduardo Paes, que “não determinou um percentual de títulos reservados à habitação para não desvalorizar os CEPACs”[3].

De todo modo, não há que ter ilusões. Com Paes ou sem Paes, o Porto Maravilha não tem até hoje um plano urbanístico propriamente dito e seu comando ainda é essencialmente o mesmo que presidiu à transferência do controle do maior projeto urbano da cidade do Rio de Janeiro à burocracia da Caixa Econômica Federal.

Segundo a imprensa, a própria Caixa defende a reestruturação do projeto, a ser “negociada no próximo governo”[4]. Sendo assim, ninguém sabe hoje que papel terá, afinal, a moradia no empreendimento, se os gestores pretendem projetar um setor residencial digno desse nome ou mesmo em que parte da Portuária serão construídas as 5 mil unidades do MCMV.

Salvo uma mudança radical, o mais provável é que os subsidiados, que estão sendo chamados de urgência para salvar a PPP, venham a ocupar algum lugar do Porto que não atrapalhe a Maravilha.

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[1] “Caixa Econômica tenta solução financeira para salvar Porto Maravilha”. O Estado de S Paulo 22-08-2018, por Murilo Rodrigues Alves e Vinicius Neder
https://economia.estadao.com.br/noticias/geral,caixa-economica-tenta-solucao-financeira-para-salvar-porto-maravilha,70002467473

[2] “Rio: maior alta de preços residenciais nos últimos 6 anos foi... no Centro da cidade!” À beira do urbanismo 18-08-2014, por Pedro Jorgensen Jr

[3] Porto do Rio sem habitação: encenação governamental”, Blog da Sonia Rabello 15-07-2013, por Sonia Rabello http://www.rede18rj.provisorio.ws/habitacao-para-o-porto-do-rio-tico-e-teco-no-planejamento-governamental/

[4] “Caixa Econômica tenta solução financeira para salvar Porto Maravilha”. O Estado de S Paulo 22-08-2018, por Murilo Rodrigues Alves e Vinicius Neder


2018-09-03


sexta-feira, 31 de agosto de 2018

O Metrô nosso de cada dia

Deu no Boletim ADEMI
30-08-2018, por ADEMI
http://www.ademi.org.br/article.php3?id_article=76149&recalcul=oui

Lei autoriza o Governo do Estado a estudar extensão da Linha 4 do Metrô até o Terminal Alvorada
*
Publicado originalmente em 31-08
Última edição 08-09

A cidade dos últimos governantes do Rio de Janeiro, município ou Estado, só tem um quadrante: o sudoeste, que lhes é insistentemente sinalizado pelos produtores de bens imobiliários de médio e alto padrão. O Porto Maraviha é a exceção que confirma a regra: foi reservado no nascedouro para os negócios, o turismo e a população flutuante que lhes corresponde.

Foi assim que, a pretexto dos Jogos Olímpicos, executou-se no último decênio um gigantesco programa de investimentos em transportes urbanos com foco na Barra da Tijuca. Seu efeito mais conspícuo foi celebrado por Carlos Carvalho, uma dos maiores e mais antigos proprietários de terras da região, com uma frase lapidar: "Um pulo de bilhões!" [1] 

Para não me deixar mentir, três anos depois da chegada do Metrô ao Jardim Oceânico [2] e quatro depois dos Jogos o governador Pezão anuncia, com apoio do Legislativo estadual ainda insepulto, sua intenção de estendê-lo até o Terminal Alvorada, a vasta rotunda modernista onde hoje assoma a Catedral da Música do ex-prefeito César Maia. 

Nenhuma surpresa. Este mesmo blog registrou, 18 meses atrás [3], que o prefeito Crivella e o governador Pezão urdiam um plano para estendê-lo até o Recreio dos Bandeirantes com recursos da venda de CEPACs. Na ocasião, sugeri que com a ajuda dos paulistas o Metrô do Rio poderia chegar a Paraty.


Montagem: à beira do urbanismo
Imagens originais: Internet


Como, porém, não gosto de estar somente criticando, resolvi dedicar algumas horas a um estimulante passatempo: imaginar cenários de expansão do Metrô da minha cidade. 

O resultado não é necessariamente melhor do que as propostas que aparecem nos saites de outros urbano-transportistas, profissionais e amadores, mas seguramente não é pior do que as propostas com que os governantes costumam se insinuar aos que estão sempre em busca de oportunidades para valorizar seus capitais. 

No fim das contas, a ideia agradou-me a ponto de achar que valeria a pena compartilhá-la. Aí vai ela - devedora, com certeza, de uma memória ainda em rascunho. Tendo em conta o enorme o risco de não conseguir lhe dar tão cedo uma forma satisfatória, decidi publicar por ora só o desenho e confiar na boa vontade do leitor.

Adianto, aqui, cinco aspectos da proposta: 

(1) Cobertura de todo o Centro Metropolitano Expandido (CME) a Oeste da Baía de Guanabara;

(2) Estrutura em rede radio-circunferencial abrangendo a totalidade do setor efetivamente ocupado; aproveita-se a especial disposição geográfica dos segmentos radiais urbanos Ipanema-Gávea e Tijuca-Méier para formar um arco externo de alta densidade, aqui chamado de Linha X; o fechamento do circuito da Linha 1 por meio da ligação Gávea-São Miguel sugere a hipótese de esquemas operacionais flexíveis.  

(3) Construção prioritária da Linha Y para atendimento ao corredor central de negócios, residências, comércio e serviços Estácio-Castelo;

(4) Segmento noroeste da Linha X (S. Miguel-C Universitária) traçado de modo a propiciar o adensamento residencial e a habitação subsidiada próxima ao Centro, bem como a melhoria substancial da acessibilidade a grandes assentamentos informais de baixa renda como Borel/Formiga, Andaraí, Alemão e Maré/Nova Holanda.

(5) Traçado da Linha X ampliando deliberadamente a oferta de serviço na área do Méier/Cachambi para consolidá-lo como subcentro multifuncional no extremo oeste do CME, o que, junto com a ligação entre a Cidade Universitária / Aeroporto Internacional  e a Zona Sul, nos dois extremos, contribui para o equilíbrio operacional do sistema.

(6) Extensão da Linha 4 até a Gamboa para tornar credível, e viável, a criação de um setor residencial de média/alta densidade na região da Portuária (Porto Maravilha) 


Ideia original e montagem: à beira do urbanismo
Mapa base: Internet
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[1] “Benesse olímpica” (13-08-2015)

[2] “Papai Noel vai ao Jardim Oceânico” (30-01-2015)

[3] “Governança à bangu” (15-04-2017)


2018-08- 31


quinta-feira, 30 de agosto de 2018

Reestruturar o projeto ou criar um afinal?

Deu no Boletim ADEMI
30-08-2018, por Murilo Rodrigues Alves e Vinícius Neder / Estadão 22-08
Caixa anuncia plano para salvar Porto Maravilha
A Caixa, a prefeitura do Rio e a concessionária Porto Novo anunciam hoje uma solução financeira para o Porto Maravilha, maior parceria público-privada (PPP) do País, com investimentos de R$ 10 bilhões. Segundo fontes que acompanham as negociações, a Caixa venderá ativos do fundo imobiliário criado para bancar o projeto, gerando recursos para fazer o sétimo pagamento anual da PPP, atrasado desde junho.
Grupo residencial Porto Vida, paralisado desde 2014 
Foto: Antonio Scorza / Agência O Globo 
Fonte: Extra online
(..) Para não haver novos problemas, a Caixa defende a reestruturação do projeto, a ser negociada no próximo governo. Isso pode levar ao atraso das obras, pois a parcela de 2018 ficará abaixo do previsto. Pelo contrato, todas as obras deveriam estar prontas até 2020. Em nota, a Caixa diz que vem "proativamente" tentando construir uma solução conjunta para a continuidade da prestação dos serviços e reestruturação da operação.
As principais obras de infraestrutura do Porto Maravilha saíram do papel, mas a construção de um novo bairro carioca, com pontos turísticos, transporte por Veículo Leve sobre Trilhos (VLT), edifícios comerciais de alto padrão, condomínios residenciais e shoppings, ainda está longe de se tornar realidade.
Como a recessão que afundou o mercado imobiliário, o desenvolvimento do novo bairro vai demorar mais que o previsto inicialmente, disseram agentes do setor. Lançamentos foram adiados e há investimentos malsucedidos, especialmente de empreendimentos anunciados nos anos de euforia com a economia do Rio de Janeiro - hoje afetado pela mais grave das crises fiscais estaduais.
Com o desenvolvimento mais lento, o Porto Maravilha tem hoje duas áreas distintas. Na metade mais distante do centro do Rio, limitada pela Avenida Francisco Bicalho, por onde passa o Canal do Mangue, ainda faltam obras de revitalização e há construções inacabadas, como o esqueleto do Porto Vida, projeto residencial cujas obras estão paradas. Ao lado, fica o edifício onde funcionaria um hotel Holliday Inn, que também não foi adiante.
Os dois empreendimentos são da Odebrecht Realizações, assim como o Porto Atlântico, considerado um "pepino", segundo uma fonte do mercado. O Estado apurou que a Odebrecht não conseguiu vender todos os andares do complexo de escritórios, lojas e hotel, instalado perto do Morro da Providência. O hotel, com as marcas Novotel e Ibis, está funcionando, parte dos escritórios está alugada, mas, na sexta-feira passada, o local parecia um edifício fantasma. A Odebrecht não quis comentar os investimentos. (Continua)

Leia, neste blog

“Do PL da vereadora Rabello ao monopólio da CEF: notas sobre a OUC do Porto do Rio” (23-10-2011)

“Fica-se a perguntar como foi que se colocou à venda todo o lote de CEPACs com base num plano tão precário. Será que basta o "mapa de potencial construtivo"? Dado que a CEF não botaria, eu imagino, essa montanha de dinheiro num plano esquemático, eu creio que um plano urbanístico completo deva existir em algum lugar. Mas onde está?”

2018-08-30


quinta-feira, 23 de agosto de 2018

Minibum gourmet

Deu no Boletim ADEMI
18-08-2018, por Renan Marra / Folha de São Paulo
http://www.ademi.org.br/article.php3?id_article=76012&recalcul=oui

Especialistas apostam em 'miniboom' dos imóveis de alto padrão

Montagem: à beira do urbanismo
Foto original M Piu / O Globo
2018-08-23


segunda-feira, 20 de agosto de 2018

Monopólios urbanos: o negócio do século (3)


Deu no Boletim ADEMI
20-08-2018, por Berenice Seara / Extra

Prefeitura vai privatizar iluminação
Reviravolta na RioLuz: em vez de Parceria Público Privada, a companhia fará uma licitação para escolher que empresa, na forma de concessão, cuidará da iluminação pública do Rio.
Montagem: à beira do urbanismo
Imagens originais: Internet
Quem vencer a disputa terá que substituir os 450 mil pontos de luz atuais da cidade por luminárias e projetores de LED.
Também terá que oferecer soluções para modernização, expansão e manutenção da infraestrutura, eficiência energética e sustentabilidade ambiental.
Em troca, receberá os recursos da Contribuição para a Iluminação Pública (Cosip), paga por todos os cariocas. E ainda terá direito ao uso da luminária para a exploração de serviços complementares (como, por exemplo, a passagem de cabos para wifi).
Ganha quem devolver mais recursos da Cosip à prefeitura.



2018-08-20


segunda-feira, 30 de julho de 2018

De volta ao Porto Maravilha

A recente decisão da Caixa Econômica Federal de instalar sua nova sede no Rio de Janeiro numa torre corporativa da Rua do Passeio, Cinelândia, e não em algum edifício já disponível no Porto Maravilha - sua criatura adotiva desde a aquisição, em nome do Fundo de Investimento Imobiliário do Porto Maravilha (FIIPM/FGTS), da totalidade dos direitos de construção no perímetro da Operação Urbana Consorciada - é a insólita culminação de uma longa série de desacertos no planejamento e gestão dessa intervenção urbana municipal, lançada pelas autoridades, como tantas outras em nossa época, sob o signo altissonante da “parceria público-privada”, aqui incluída a interveniência generosa e decisiva do governo federal.

Foto Jerri Cardoso (28/06/18) / Diário do Porto
Matéria publicada na Folha de São Paulo e reproduzida no Bem Paraná em 23 de julho assegura que a Caixa atendeu, desse modo, a uma reivindicação de seus próprios funcionários, que “se queixavam da falta de serviços no Porto, [da] dificuldade de acesso e [d]a possível insegurança na área.” [1]

Sou levado a concluir que, dois anos depois de inaugurado, com pompas olímpicas e romarias cidadãs, como novo pólo turístico e cultural internacional e futuro centro empresarial da metrópole, o Porto Maravilha é reconhecido por seu investidor monopolista como uma região urbana que não tem serviços, não tem transporte, não tem segurança; vale dizer, não é cidade. E continuará não sendo pelos próximos 15 anos, a julgar pelo prazo do contrato de aluguel da CEF-Rio com o novo senhorio!

Qual poderia ser um indício mais claro da metástase galopante, quem sabe do iminente desmanche dessa intervenção urbana na forma como a conhecemos?

Já nas últimas semanas, a ansiedade dos paladinos do Porto Maravilha com o encalhe dos certificados de potencial construtivo (CEPACs) que deveriam financiá-lo - expressa por O Globo em 28 de maio e 4 de julho, clamando pela continuidade do projeto [2] - dera lugar a uma constrangedora lavagem pública de roupa suja entre a Caixa Econômica, a prefeitura do Rio, a Companhia de Desenvolvimento do Porto e a concessionária Porto Novo (sociedade de empreiteiras responsável para execução das obras de infraestrutura e dos serviços urbanos na região) decorrente da suspensão dos repasses do FIIPM-CEF por falta de recursos.

De repente, toda a formidável engrenagem institucional criada para a revitalização do Porto se revela tão frágil quanto um castelo de areia e tão inútil quanto um avião sem asas: com a imundície já tomando conta das ruas, a prefeitura foi simplesmente obrigada a reassumir suas tradicionais obrigações com a manutenção daquela parte da cidade [3], mobilizando a Secretaria Municipal de Conservação e Meio Ambiente, a Secretaria Municipal de Transportes, a Companhia de Engenharia de Tráfego, a Rioluz, a Fundação Parques e Jardins e a Comlurb - que, aliás, já vinha executando o serviço de coleta de lixo e limpeza urbana como contratada da concessionária; a intermediação era paga, como tudo mais, com dinheiro do FIIPM-CEF à conta da venda futura dos CEPACs.

Contudo, os problemas do Porto Maravilha não são de ontem - nem de anteontem. Os mesmos jornais que situam a suspensão dos repasses em janeiro de 2017 garantem que o FIIPM já está insolvente há pelo menos dois anos, o que nos faz recuar a junho de 2016. Não espanta. Em dezembro de 2015, o jornal Extra trazia um relatório publicado no DO da União dando conta da revenda aos investidores-incorporadores privados, até aquela data, de ridículos 8,79% do total de CEPACs adquiridos pelo FIIPM-CEF à prefeitura do Rio de Janeiro, como resultado do “declínio do mercado imobiliário”. [4] A essa altura, a marolinha já virara um tsunami.

Com a situação praticamente inalterada, é de se supor que, passados sete anos, o FGTS continua credor dos R$ 3,5 bilhões investidos em 2011 na compra da totalidade dos direitos de construção válidos para os 500 hectares do Porto Maravilha, acrescidos de outros R$ 4,5 bilhões em obrigações de infraestrutura e 15 anos de serviços urbanos previstos no leilão, sem contar a indispensável aquisição de terrenos (por preços que eu suponho descontados do custo dos próprios CEPACS) sem os quais possuir CEPACS é como voar num Boeing cujo pouso depende de negociar com os aeroportos disponíveis a taxa de serviço. Abordaremos essas questões numa próxima postagem.

Pergunto: como aceitar, em tais circunstâncias - sobre as quais pairam ainda graves acusações de manipulação política e pagamento de propinas em benefício das empreiteiras envolvidas -, que os poderes constituídos (ainda de pé!!!) não se sintam na obrigação de vir a público prestar contas desse imbróglio? De assumir a responsabilidade pela aplicação de recursos do FGTS, às vésperas de uma recessão econômica anunciada, em um pacotaço de direitos de edificabilidade que hoje ninguém quer comprar? De abrir um debate amplo e transparente, para variar, sobre as opções escolhidas, a situação atual e o futuro do projeto?

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Esta postagem não me saiu como planejada. Era para ser mero preâmbulo, curto e sóbrio, de uma série de comentários que pretendo aqui publicar nas próximas semanas sobre aspectos dessa Operação Consorciada relacionados não à política em geral (que hoje envolve obrigatoriamente a esfera policial), mas à política urbana e ao urbanismo subjacentes - e bota subjacentes nisso!

Ainda que os fatos sigam conspirando em sentido contrário, tentarei me ater a esse plano.

Antes, porém, faço questão de recordar os termos, que considero absolutamente atuais e pertinentes, de uma postagem publicada neste blog há cinco anos, por ocasião do anúncio da Operação Urbana Consorciada Centro de Niterói, empreendimento natimorto que, já em plena crise recessiva, flertou com a possibilidade de reproduzir o milagre, aqui esboçado, da mobilização das empreiteiras com pródigos adiantamentos da Caixa Econômica Federal lastreados em CEPACs de retorno duvidoso:
Em todas as grandes cidades do mundo paira, acima dos governos, uma compacta e intrincada rede mundial de concessionárias, empreiteiras, imobiliárias e proprietários de grandes eventos, além, é claro, de financeiras e bancos privados.
Como deixa claro a crise turca, é cada vez mais frágil e precária a barreira que hoje separa as reivindicações elementares das populações urbanas dos grandes cataclismos políticos. A culpa não é, decerto, do blogueiro furibundo. Mais provavelmente, é do papel crítico que tem, na economia contemporânea, a exploração privada cada vez mais predatória dos bens públicos, dos serviços essenciais e não essenciais e da renda da terra urbana; e, consequentemente, da influência que costumam adquirir seus principais beneficiários diretos e indiretos no governo das grandes cidades.
É por isso que, em se tratando das grandes operações urbanas contemporâneas, cada caso está longe de ser um caso. Ao contrário, cada caso é, em princípio, o mesmo caso. E cabe ao réu provar que é inocente.
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https://oglobo.globo.com/opiniao/o-porto-maravilha-tem-que-continuar-22719405

2018-07-30