terça-feira, 20 de junho de 2017

A cidade nova como núcleo histórico

Expansão urbana de Maringá - PR
1947 (plano original), 1980 e 2014

Fonte: Rubira 2016*
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O estudo das cidades ex novo da época moderna importa menos pela fama que carregam de "cidades planejadas" do que pelo testemunho que nos dão das possibilidades, limites e contradições envolvidas no processo de planejamento urbano.

Uma dessas contradições, de consequências práticas pouco claras mas culturalmente bem estabelecida, diz respeito à natureza singular de seu "núcleo histórico" - abrangendo o “centro” propriamente dito e o perímetro urbano original -, via de regra não devidamente reconhecido, ou valorizado, como tal pelos munícipes e suas instituições.

Em textos não acadêmicos disponíveis na Internet, o termo cidade planejada quase sempre se refere a alguma cidade construída "do zero" - quer sobre um autêntico vazio rural, quer sobre um núcleo rural ou litorâneo pré-existente. Sua marca distintiva é a existência de um traçado.

Na verdade, o "plano" de uma cidade nova pode tanto consistir em pouco mais do que um simples tabuleiro, como no caso de Teresina e Aracaju - disputadas como "mais antiga cidade planejada do Brasil" - como, no outro extremo, em um conjunto urbano totalmente edificado e rigidamente regulado, como no caso de Brasília. O mais das vezes, no entanto, verificam-se situações intermediárias: um trama projetada de vias e praças públicas, acompanhada de um conjunto de regulações básicas relativas ao zoneamento, ocupação do solo e preservação de áreas verdes.

O certo é que, em quase todos os casos, o crescimento da cidade nova transborda o limite originalmente estabelecido e novos ciclos regulatórios e de obras públicas - viárias, principalmente - têm início, para dar conta, dentre outros, do próprio processo de expansão urbana. Não raro, esse transbordamento é concomitante à execução do projeto original, pela via do assentamento não devidamente programado dos trabalhadores envolvidos em sua construção.

É assim que as "cidades planejadas", independentemente de sua posição na escala da modernidade, se convertem, pode-se dizer, em núcleos históricos de suas próprias transfigurações metropolitanas, caracterizados não pela antiguidade dos conjuntos edificados remanescentes - geralmente reciclados para uso sob a tutela de programas especiais de proteção e conservação - mas pelos atributos técnicos, funcionais e artísticos de componentes ainda plenamente operacionais como o traçado, os parques e áreas verdes, os centros cívico e administrativo etc., mais ou menos bem adaptados aos primeiros ciclos de sua vida útil.  

Estou postulando que o núcleo planejado de uma metrópole fundada no século XX pode ser tão “histórico”, tão prenhe de significados e tradições, quanto qualquer Centro Histórico declarado Patrimônio da Humanidade pelas Nações Unidas! Depende, talvez, do que o observador entende por “história” e do que busca no qualificativo que lhe corresponde.

Em postagens futuras, buscarei examinar sob este prisma os núcleos planejados de quatro importantes cidades novas brasileiras, criadas sob os auspícios do urbanismo moderno em distintas épocas, lugares e circunstâncias: Belo Horizonte (1895), Goiânia (1933), Maringá (1947) e Brasília (1960).

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Rubira, Felipe G, “Análise multitemporal da expansão urbana de Maringá-PR durante o período de 1947 a 2014 envolvendo o Parque Municipal do Cinquentenário e as principais áreas verdes do município”, em Caderno de Geografia (PUC Minas), v.26, n.46, 2016, pp 334-361. http://periodicos.pucminas.br/index.php/geografia/article/view/P.2318-2962.2016v26n46p333/9513

2017-06-22

segunda-feira, 24 de abril de 2017

Abóbora Maravilha

Deu no Bem Paraná online
24-04-2017, por Ítalo Nogueira/Folhapress
https://www.bemparana.com.br/noticia/499284/zona-portuaria-do-rio-vive-no-financeiro

Zona portuária do Rio vive nó financeiro
Imagem: Intenet
A crise no setor imobiliário provocou um nó financeiro na revitalização da região portuária do Rio e uma ameaça de prejuízo ao FGTS. Seis anos após comprar os 6,4 milhões de títulos imobiliários da região, o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha, gerido pela Caixa Econômica Federal, reconheceu oficialmente que os papéis estão encalhados. Com o mercado retraído, as construtoras não se interessaram pelos títulos, que autorizam a construção de prédios mais altos do que o permitido na área.
(..) A zona portuária é um dos principais símbolos das obras de infraestrutura realizadas para a Olimpíada - e também é citada em casos de propina na Operação Lava Jato. A maior parte (86%) dos trabalhos já foi concluído, inclusive os mais emblemáticos como o Boulevard Olímpico, o Museu do Amanhã, túneis e a derrubada da Perimetral. Já foram gastos cerca de R$ 5 bilhões no local. O planejamento prevê outros R$ 5 bilhões em obras e prestação de serviços públicos até 2026. Ao comprar os títulos em 2011, o fundo imobiliário se comprometeu a repassar todo o valor ao longo dos 15 anos. Para isso, usou inicialmente R$ 3,5 bilhões do FGTS. A intenção era que o restante fosse quitado ao longo do tempo com a venda dos papéis e de terrenos da área, a que o fundo também obteve o direito. E esperava-se que o investimento gerasse remuneração extra para o FGTS.
(..) O "boom imobiliário" que a cidade vivia em 2011, porém, durou pouco. A crise econômica se abateu sobre o país justo quando as primeiras obras foram concluídas, momento em que a Caixa esperava atrair investidores. Com isso, menos de 10% dos Cepacs foram revendidos. (Continua)
  
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2017-04-24


sábado, 15 de abril de 2017

Governança à bangu

Deu no CRECI online
Fonte: O Globo 28-03-2017
http://creci-rj.gov.br/metro-em-troca-de-mais-andares-estacoes-ate-o-recreio/

Metrô em troca de mais andares: estações até o Recreio

Montagem: www.abeiradourbanismo.blogspot.com.br
Foto original: Internet
(..) O governador Luiz Fernando Pezão e o prefeito Marcelo Crivella discutem buscar ainda este ano no mercado imobiliário os recursos necessários para a obra (..) A operação que está sendo elaborada prevê a venda de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), que permitirão a construção de prédios no entorno das avenidas das Américas e Ayrton Senna com gabarito acima do previsto em lei, além do acréscimo de pavimento em edifícios existentes. O aumento em discussão é de até um andar e meio.


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http://creci-rj.gov.br/metro-em-troca-de-mais-andares-estacoes-ate-o-recreio/


2017-04-15


quarta-feira, 15 de fevereiro de 2017

Precariocracia em foco

Deu n’O Globo online
11-02-2017, por Luiz Fernando Janot 


O crescimento vertical das favelas
Foto: Custódio Coimbra /
O Globo 06-11-2016
(..) Agora, um novo desafio se apresenta para os governos municipais. Uma medida provisória editada recentemente pelo governo federal, facilitando a emissão de títulos de propriedade em habitações de interesse social construídas em terrenos informalmente ocupados ou — pasmem — em lajes nos pavimentos superiores das moradias existentes, representará, sem dúvida, um estímulo a mais para verticalização edilícia nessas comunidades. Certamente, a especulação imobiliária informal agradecerá penhorada essa iniciativa.
Tal decreto não faz qualquer referência às condições de estabilidade das edificações e aos aspectos geomorfológicos do terreno. Muito menos às precárias condições ambientais nas comunidades onde o esgoto circula in natura em valas negras ou em canais que deságuam nos rios, nas lagoas, nas baías e no mar. Não basta legalizar a habitação. É preciso que a cidade chegue a essas populações.
Ao que parece, o legislador tem o seu olhar voltado exclusivamente para as soluções de curto prazo, pouco se importando com os interesses futuros da sociedade e da própria cidade.”
Luiz Fernando Janot, arquiteto e urbanista



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Foto: Custódio Coimbra / O Globo/06-11-201

2017-03-30


sexta-feira, 3 de fevereiro de 2017

Desencalhando a incorporação olímpica

Deu no Boletim ADEMI
03-02-2017, por Gabriela Valente e Luiz E. Magalhães (O Globo 01-02-17)

Prefeitura negocia venda de imóveis na Vila dos Atletas para servidores
Vila Olímpica Rio 2016,
também conhecida como Ilha Pura
Seis meses após a Olimpíada, o município começa a desenhar um destino para os 3.604 apartamentos da Vila dos Atletas, na Barra. Atento ao que pode arrecadar com o IPTU desses imóveis, o prefeito Marcelo Crivella costura um acordo com a Caixa Econômica Federal (CEF) para que as unidades sejam vendidas em condições especiais a funcionários públicos.
(..) Um fundo da Marinha - com dinheiro orçamentário - seria usado para financiar os imóveis com juros abaixo dos cobrados no mercado. 
(..) Para fazer com que outros órgãos da administração pública criem programas de venda parecidos, a Caixa estuda criar financiamentos, com taxas diferenciadas, voltados a funcionários da Petrobras, da Vale, da Eletrobras, de Furnas, do Exército, do Banco do Brasil, da própria CEF, do BNDES e da Justiça.
(..) “Todo mundo tem pressa: o investidor quer recuperar o investimento, a Caixa quer receber pelo financiamento e a prefeitura quer arrecadar”, disse uma fonte.
(..) A Caixa pretende recuperar os R$ 2,3 bilhões que colocou na construção da Vila. E, talvez, até lucrar um pouco. A estimativa é que a instituição financeira poderá levantar até R$ 3 bilhões com a operação. 
O diretor executivo de Marketing da Carvalho Hosken (,.) disse que cerca de 260 apartamentos foram vendidos até ontem. (..) a empresa tem pressa. A partir do mês que vem, o grupo terá que arcar com R$ 20 milhões de juros por mês do empréstimo para a construção do condomínio. Desde março de 2016, essa despesa é bancada pelo Comitê Organizador Rio 2016. No ano que vem, a empresa passará a pagar parcelas da dívida. (Continua)

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2017-02-03


quinta-feira, 26 de janeiro de 2017

Indenizações e aquisições de benfeitorias por necessidade de obras públicas em áreas informais do Rio de Janeiro: análise das metodologias de cálculo

por Antônio Augusto Veríssimo
Arquiteto Urbanista, Mestre em Planejamento Urbano e Regional

Foto Fabio Costa
Uma das tarefas mais delicadas para quem lida com projeto e gestão de intervenção urbana em áreas informais é a de tomar decisões com relação à relocação de moradores e comerciantes em função da necessidade da desocupação de áreas para a execução de obras públicas. 
A prefeitura do Rio de Janeiro, desde o ano de 2001, vem editando decretos para disciplinar a atividade de avaliação de imóveis para a determinação dos valores pertinentes à indenização das edificações a serem demolidas ou à aquisição, no mercado, de unidades prontas para a sua substituição. 
O objetivo deste texto foi examinar as diretrizes e os métodos de cálculo estabelecidos por cada um dos decretos para verificar se conduziam a valores que efetivamente atendessem as expectativas e necessidades dos moradores atingidos. 
Ao final do trabalho concluímos que, em 2013, houve uma autêntica mudança de paradigma no método de cálculo. Pela primeira vez, a Administração municipal admitiu a incorporação do valor do solo ao cálculo das indenizações e aquisições de unidades.

Acesse o artigo pelo link 
https://drive.google.com/file/d/0B2g7hqWHFxtsbHprSTE3TWtMVUE/view?usp=sharing


2017-01-26


segunda-feira, 23 de janeiro de 2017

E os patrícios vão morar... nas caravelas!

Deu no Economia ao Minuto
21-01-2017, por Lusa
https://www.noticiasaominuto.com/economia/727234/associacao-antecipa-crescimento-de-30-no-mercado-imobiliario-em-2017

O presidente da (..) APEMIP antecipa um crescimento de 30% no mercado imobiliário para 2017, à boleia de um bom ano no turismo.
Imagem
http://europadescobertas-caravela.blogspot.com.br/ 

"Prevejo [um crescimento de] 30%. Se o Estado não fizer asneiras, se deixar o mercado funcionar, vamos crescer, porque Portugal está com um potencial enorme. Vai ser um bom ano para o turismo, pelo que vai ser bom para nós", indicou Luís Lima, em entrevista à Lusa, recordando que o turista em Portugal "gosta de se fidelizar e adquire imobiliário". (Continua)

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https://www.noticiasaominuto.com/economia/727234/associacao-antecipa-crescimento-de-30-no-mercado-imobiliario-em-2017 


2017-01-23

sábado, 21 de janeiro de 2017

CEPACs e CEPOCs

Imagem: Divulgação/Internet
Ao passo que o mercado financeiro promove a apropriação privada, supostamente pulverizada, da renda da terra urbana (mais-valia imobiliária) pelo sistema de investimento em títulos vinculados ao preço de venda de produtos imobiliários específicos [1] (poderíamos chamá-los CEPOCs - Certificados de Potencial Construtivo vinculados ao preço de venda médio do m2 privativo do empreendimento), nós, gestores públicos brasileiros, continuamos patinando na recuperação social da renda da terra urbana a cargo desse peixe liso, difícil de agarrar, chamado Outorga Onerosa do Direito de Construir (aplicado nas Operações Urbanas Consorciadas sob a forma de CEPACs - Certificados de Potencial Construtivo Adicional), vinculado a uma abstração quantitativamente arbitrária e destituída de valor de mercado, qual seja, o "m2 bruto de construção excedente ao Coeficiente Básico de aproveitamento do terreno"... na prática, meros CEPOCs com descontos generosos, difíceis de entender e complicados de manejar.

Para esclarecimentos sobre este ponto de vista indico a leitura do artigo "CEPAC e Outorga: primo rico, prima pobre", postado neste blog em 17-07-2015 [2] - mas atenção: você pode poupar o seu precioso tempo começando pelo último parágrafo!

Repartição típica da renda
da terra em empreendimentos
imobiliários nas cidades brasileiras
que aplicam a Outorga Onerosa
do Direito de Cosntruir

Ao leitor não iniciado no tema da gestão da renda da terra urbana sugiro a leitura, neste blog, da postagem "A repartição da renda da terra na indústria da incorporação imobiliária” [3]

Abaixo, um esquema de como se poderia interpretar a "cota, ou título, de participação" no sistema de "crowdfunding imobiliário" à luz do conceito de valor residual da terra.



abeiradourbanismo.blogspot.com.br
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[1] Ver postagem anterior "Pulverização da mais-valia imobiliária?"
[2] http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2015/07/cepac-e-outorga-primo-rico-prima-pobre.html
[3] http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2012/12/a-reparticao-da-renda-da-terra-na.html


2017-01-21


quarta-feira, 18 de janeiro de 2017

Pulverização da mais-valia imobiliária?

Deu no DINO – Divulgador de Notícias
18-01-2017

Parceria entre Fintechs permite investir no mercado imobiliário usando Bitcoin
Imagem: Divulgação/Internet
O URBE.ME, primeiro site de crowdfunding imobiliário do Brasil, permite que qualquer pessoa seja um investidor em um dos segmentos mais sólidos e rentáveis do Brasil, a construção civil. Através do conceito de investimento coletivo (crowdfunding), a plataforma web possibilita investimentos em empreendimentos imobiliários a partir de R$ 1 mil, aproximando as pessoas de um mercado que, até então, ficava restrito a grandes investidores.
(..) O investimento é realizado através de um contrato de mútuo que é vinculado ao valor de venda das unidades.
(..) A partir do momento em que forem iniciadas as vendas das unidades, os resultados serão apurados a cada três meses. A participação de cada investidor é depositada diretamente na sua conta bancária, periodicamente, conforme indicado no prospecto de cada empreendimento. O investimento possui duração de 24 a 60 meses, dependendo do projeto, mas poderá ser finalizado antes deste prazo, caso todas as unidades já tenham sido vendidas. O Libres, um dos empreendimentos que já captaram via URBE.ME, está com uma projeção de rentabilidade acima de 25% ao ano! (Continua)

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http://app.dino.com.br/releases/parceria-entre-fintechs-permite-investir-no-mercado-imobiliario-usando-bitcoin-dino890103576131


2017-01-18

sábado, 14 de janeiro de 2017

Monopólios urbanos: o negócio do século (2)

Deu n’O Globo online
14-01-2017, por Glauce Cavalcanti
http://oglobo.globo.com/economia/empresas-de-saneamento-de-oito-estados-serao-privatizadas-20773761#ixzz4Vk5V5B3u
Empresas de saneamento de oito estados serão privatizadas
O programa de concessões em saneamento do governo federal, capitaneado pelo BNDES, ganha fôlego neste início de 2017 com o anúncio de uma primeira onda de licitações. Pelo menos oito estados que aderiram ao programa — ao todo são 18 — vão dar partida à contratação dos estudos técnicos que definirão a modelagem para conceder companhias públicas de saneamento à iniciativa privada.

Fonte: Internet

O banco de fomento já publicou aviso de licitação em sua página na internet para os primeiros seis editais, referentes a Companhia Pernambucana de Saneamento (Compesa), Companhia de Saneamento do Pará (Cosanpa), Companhia de Saneamento Ambiental do Maranhão (Caema), Companhia de Água e Esgoto do Amapá (Caesa), Companhia de Saneamento de Sergipe (Deso) e Companhia de Saneamento de Alagoas (Casal). O edital sai até o fim de março. (Continua)


2017-01-14


quinta-feira, 12 de janeiro de 2017

Se não há recurso público, por que interessaria aos privados?

Deu n’O Globo online
06-01-2017, por Celia Costa
Projeto une estado e prefeitura para recuperar áreas degradadas 
Montagem: àbeiradourbanismo
Imagem original: Internet
O prefeito Marcelo Crivella e o governador Luiz Fernando Pezão fizeram nesta quinta-feira sua primeira reunião de trabalho. Na mesa de discussão, estava uma proposta do arquiteto Sérgio Dias, que já foi secretário municipal de Urbanismo. Ele sugere a criação de operações urbanas consorciadas, que preveem a participação da iniciativa privada em projetos para a cidade. Um deles seria a transformação de áreas degradadas, com a criação de parques, além de um melhor aproveitamento do potencial imobiliário dessas regiões. Isso seria feito por meio da emissão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), a exemplo do que aconteceu na Zona Portuária.
(..)
- O mais importante de tudo é que nós vamos ser criativos e não haverá recurso público nessa parceria [disse Crivella]. (Continua)

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2017-01-10


terça-feira, 10 de janeiro de 2017

Isenção globalizada

Deu no Boletim ADEMI
05-01-2016, por Ludmilla Lima, Luiz E. Magalhães e Rafael Galdo/O Globo

Prefeitura deixou de arrecadar R$ 681 milhões com isenções de IPTU em 2015

Porto Atlântico Oeste
Imagem: Divulgação/Internet
(..) O especialista em direito tributário Felipe Renault ressalta que, em momentos de crise como o atual, a muitas das isenções são importantes para o desenvolvimento de alguns setores da economia:
- Se pegamos uma área abandonada, como era a Zona Portuária, é preciso que se dê algum tipo de benefício para estimular a revitalização. Nesses casos, os benefícios no IPTU são não só bem-vindos, como necessários.
Foi o estabelecido em 2009, para incentivar a ocupação do Porto Maravilha, com isenções para áreas em que fossem erguidas novas construções, desde que as obras estivessem prontas, com habite-se. (Continua)


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sábado, 7 de janeiro de 2017

Capital-efficient housing market

Deu no UOl/Economia
03-01-2017, por Prashant Gopal

Para maximizar lucros, Wall Sreet lidera ordens de despejo
(..) Hedge funds, grandes firmas de investimento e empresas de private equity ajudaram na recuperação do mercado imobiliário americano depois da crise de 2008, alugando residências desocupadas depois dos despejos por inadimplência no pagamento de hipotecas.
Agora entre os maiores proprietários de imóveis dos EUA, algumas dessas empresas estão deixando muitos inquilinos no sereno. Em um negócio há muito tempo dominado por pequenos proprietários, investidores de grande escala estão deslocando as conversas de cobrança dos centros de atendimento para as salas dos tribunais, em uma tentativa de maximizar os lucros.
(..) Já a Colony Starwood Homes entrou com pedidos de despejo para um terço de suas propriedades, a maior taxa entre as grandes imobiliárias do país. Tom Barrack, presidente do conselho do Comitê da Posse Presidencial de Donald Trump, e a empresa fundada por ele, a Colony Capital, são os maiores acionistas da Colony Starwood, que também não comentaram o assunto.

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2017-01-07


quarta-feira, 4 de janeiro de 2017

Arquiteto de classe

Deu no The Guardian online
24-11-1016, por Oliver Wainright

Zaha Hadid's successor: scrap art schools, privatise cities and bin social housing
(..) The late Hadid’s work might have long been a source of astonishment, for its sci-fi forms and gravity-defying structural feats, but now she’s gone, her practice is prompting incredulity for a very different reason. The queen of the curve has been supplanted by the king of free-market libertarianism. And he’s not holding back.
(..) Raging against the “social engineering” of housing design guides and the “intellectually bankrupt” idea of land use plans, he [Patrik Schumacher] set out his Urban Policy Manifesto, which rambled from scrapping housing space standards to abolishing all forms of rent control and tenancy regulation. He welcomed London’s influx of overseas investors and defended the “buy to  leave” culture, arguing that “even if these global entrepreneurs are only here for a few weeks, they throw some key parties and these are amazing multiplying events”. (Continua)

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https://www.theguardian.com/artanddesign/2016/nov/24/zaha-hadid-successor-patrik-schumacher-art-schools-social-housing?CMP=share_btn_fb


2017-01-04



quinta-feira, 29 de dezembro de 2016

O financiamento da Presidente Vargas

Avenida Presidente Vargas 1942
Imagem Internet
À beira do urbanismo convida à leitura - no caso dos urbanistas ao estudo atento - do artigo das professoras Fernando Furtado e Vera Rezende intitulado "O financiamento da abertura da Avenida Presidente Vargas: estratégias institucionais e legais", recém-publicado na Revista do Arquivo da Cidade do Rio de Janeiro.

Trata-se de um brilhante trabalho de pesquisa documental e análise, sob o ângulo do financiamento público, de uma das intervenções mais importantes - por sua extensão, radicalidade, simbolismo e arquitetura - da história da cidade do Rio de Janeiro e de seu urbanismo.

Estabelecido o princípio da cobertura de custos dos projetos urbanos por meio da captura da valorização do solo reurbanizado como elo de ligação entre as propostas de Agache, de 1930, e Dodsworth, de 1940 - além do modelo arquitetônico da rua-corredor com grandes planos de fachada e passeios em galeria, vale lembrar -, o texto oferece ao leitor uma ampla gama de antecedentes administrativos e legais dessa prática nos âmbitos municipal e federal. E, tendo por fio condutor considerações do próprio ex-prefeito-interventor Henrique Dodsworth datadas de 1955, descreve e analisa as vicissitudes do modelo adotado para a execução da Avenida Presidente Vargas: (1) criação das Obrigações Urbanísticas, em 1940, como instrumento de antecipação das receitas esperadas da valorização dos terrenos servidos pelas melhorias; (2) sua centralização, por Decreto de 1941, em mãos do Banco do Brasil como garantia de empréstimos destinados à execução do projeto (uma intrigante analogia com a recente monopolização dos CEPACs do Porto Maravilha pela Caixa Econômica Federal!); (3) impacto da nova Lei de Desapropriações de 1941 sobre a viabilidade da programação financeira original, baseada em legislação de 1903.

O artigo das professoras Furtado e Rezende preenche, com sobras, uma séria lacuna historiográfica no urbanismo carioca e brasileiro. Além disso, projeta um longo feixe de luz sobre a questão pouco pesquisada, e menos ainda discutida, do balanço econômico-financeiro dos Grandes Projetos Urbanos teoricamente financiáveis, no todo ou em parte, com a valorização do solo que têm por corolário.

Segue-se uma passagem selecionada, o link para o texto completo e as qualificações de suas autoras.


O financiamento da abertura da Avenida Presidente Vargas: estratégias institucionais e legais
por Fernanda Furtado, arq/urb e Vera Rezende, arq/urb
Revista do Arquivo da Cidade do Rio de Janeiro No. 10, 2016, 
(..) Como argumentado no Programa Geral de Realizações da PDF apresentado em 1940, o aspecto econômico-financeiro dos planos de urbanização propostos requeria “tanto ou maior atenção que o urbanístico propriamente dito” (RIO DE JANEIRO, 1940, p. 28). O Programa propõe, para o triênio 1941-1943, três grandes obras: o arrasamento do Morro de Santo Antônio, a conclusão da Esplanada do Castelo e a abertura da Avenida 10 de Novembro (depois Avenida Presidente Vargas). 
Argumentando que se tratava de um plano de remodelação da cidade equiparável ao realizado pelo Governo Rodrigues Alves no início do século (ibidem, p. 26), o Programa apresentava de modo detalhado a elaboração e a execução financeira desses projetos, que aviam sido inicialmente exibidos na XIª Feira Internacional de Amostras da Cidade do Rio de Janeiro, em 1938.
Na análise das condições econômico-financeiras, após estimar os custos de cada uma das três iniciativas − Morro de Santo Antônio, Esplanada do Castelo e Avenida 10 de Novembro − em, respectivamente, 240, 114 e 213 mil contos de réis, o Programa ressaltava que, na composição desses custos, mais de 75% da importância total se referia aos gastos previstos com desapropriações. No caso da Avenida 10 de Novembro, o custo com as necessárias desapropriações foi calculado em 96% do total das despesas (ibidem, p. 27). 
Por outro lado, o Programa afirmava que esses três planos seriam autofinanciáveis, sendo que “... cada um deles, isoladamente, produz resultados financeiros superiores ao custo total” (ibidem, p. 28). Explicava, então, que os resultados previstos tinham como fonte a venda futura dos lotes nas áreas urbanizadas, ainda que não se levasse em conta a valorização futura desses terrenos, ou seja, considerando apenas preços contemporâneos aos das obras. Aqui, fica claro que o método de financiamento elaborado era o da desapropriação de uma área maior que a necessária para a execução estrita dos planos citados, chamada de “desapropriação por zona”. No caso da Avenida Presidente Vargas, tratava-se da obtenção de uma faixa mais larga que a largura prevista para a execução da obra, de modo a gerar, nas laterais, lotes urbanizados a serem alienados para o financiamento da nova avenida. Esse método se inspirava no instrumento americano excess condemnation (expropriação marginal). Era necessário, porém, desenvolver um modo de realizar esses recursos financeiros de forma antecipada.  (Continua)
Fernanda Furtado é Arquiteta, Doutora em Urbanismo pela Universidade de São Paulo (USP) e Professora do Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense (UFF)

Vera F. Rezende é Arquiteta, Doutora em Urbanismo pela Universidade de São Paulo (USP), Professora do Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense (UFF)

sábado, 24 de dezembro de 2016

Monopólios urbanos: o negócio do século

Deu no NY Times online
24-12-2016, por Danielle Ivory, Ben Protess e Griff Palmer

In American Towns, Private Profits From Public Works
Imagem: Sabesp
http://site.sabesp.com.br/site/interna/Default.aspx?secaoId=47
 
(..) Water rates in Bayonne have risen nearly 28 percent since Kohlberg Kravis Roberts — one of Wall Street’s most storied private equity firms — teamed up with another company to manage the city’s water system, the Times analysis shows. City officials also promised residents a four-year rate freeze that never materialized.
In one measure of residents’ distress, people are falling so far behind on their bills that the city is placing more liens against their homes, which can eventually lead to foreclosures. 
In the typical private equity water deal, higher rates help the firms earn returns of anywhere from 8 to 18 percent, more than what a regular for-profit water company may expect. And to accelerate their returns, two of the firms have applied a common strategy from the private equity playbook: quickly flipping their investment to another firm. This includes K.K.R., which is said to be shopping its 90 percent stake in the Bayonne venture, a partnership with the water company Suez. 
(..)
President-elect Donald J. Trump has made the privatization of public works a centerpiece of his strategy to rebuild America’s airports, bridges, tunnels and roads. Members of his inner circle have sketched out a vision, including billions of dollars of tax credits for private investors willing to tackle big infrastructure projects. And Mr. Trump himself promised in his victory speech “to rebuild our infrastructure, which will become, by the way, second to none.” (Continua)



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2016-12-24

quarta-feira, 21 de dezembro de 2016

Banho de mar à sombra dos arranha-céus

Deu na Téchne
Dezembro 2016, por Giovanny Gerolla

Superedifícios residenciais vêm mudando o skyline de algumas cidades do País 
Balneário de Camboriú, 
Santa Catarina. 
O edifício mais alto é o 
Epic Tower, com 188m
Montagem: à beira do urbanismo
Foto original: Divulgação/Téchne

(..) Em Balneário Camboriú (SC) estão pelo menos sete dos dez edifícios mais altos do Brasil e possivelmente da América do Sul. Segundo o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil daquela cidade (Sinduscon-BC), engenheiro Carlos Haacke, umas das justificativas para a expansão desse tipo de empreendimento é o reduzido espaço físico do município. 'Nosso território tem aproximadamente 54 km², dos quais mais de 80% estão em áreas de Mata Atlântica e praias agrestes; temos apenas 7 km de praia urbana', calcula. Desta perspectiva, a verticalização é uma necessidade para a vida na curta faixa litorânea.
A legislação da cidade também não é uma barreira. 'O plano diretor tem gabarito livre. É o tamanho dos terrenos o que nos permite subir prédios mais ou menos altos', diz Haacke. (Continua) 



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terça-feira, 13 de dezembro de 2016

Esticando a corda

Deu no DN (Portugal)
11-12-2016, por Filipe Paiva Cardoso

FMI alerta: imóveis estão a voltar a preços pré-crise
(..) O estudo põe Portugal na segunda categoria, a que chamam bust and boom, já que depois de uma queda acentuada os preços voltaram a ter subidas significativas a partir de 2013. Segundo os dados avançados, os imóveis em Portugal valorizaram 6,4% no último ano, o 15.º registo mais elevado dos países analisados (ao lado). Esta evolução surge apesar da contração do crédito em Portugal e do quase congelamento dos ganhos médios no país, salientam.
Mas a falta de crédito em países como Portugal é outra razão para os responsáveis do FMI recomendarem "vigilância". "Muitos dos booms no imobiliário foram alimentados pelo excesso de crescimento do crédito." Desta vez, o detonador é outro, a falta de oferta. "As licenças para novas habitações cresceram só modestamente (...) e o impacto das limitações da oferta é evidente em várias cidades", dizem. Isto não é melhor, nem pior, é diferente: "Mesmo que os preços subam só devido à oferta, o impacto no endividamento das famílias pode ser adverso para a estabilidade financeira." 
É que a subida de preços não encontra correspondente nos rendimentos das famílias, que, com a entrada de investidores estrangeiros a puxar preços, acabam por ser obrigadas a um maior esforço (risco) para comprar ou arrendar uma habitação - vários investidores estão a refugiar-se no imobiliário numa fase de rentabilidade reduzida em vários ativos. (Destaques do blog) (Continua)

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2016-13-12


segunda-feira, 5 de dezembro de 2016

Eterno retorno

Deu n’O Globo online
05-12-2016, por Domingos Peixoto/Agência O Globo

Prefeitura faz inventário de imóveis sem uso em áreas do Centro
Casas geminadas/Pça Tiradentes
Foto: Marco Antonio Cavalcanti/UOL
Fonte: Internet
Objetivo é traçar estratégias para ocupação de vazios urbanos

Basta andar pelo Centro do Rio com o olhar mais atento para notar que a região, apesar de valorizada — a área abriga o coração de negócios da cidade —, tem vários endereços fechados. São muitos sobrados abandonados, sem nenhum tipo de uso, principalmente em ruas mais internas. A real dimensão destes vazios urbanos, porém, nem mesmo a prefeitura conhece. 
Para tentar traçar um mapa atualizado das propriedades vazias no Centro Histórico, equipes do Instituto Rio Patrimônio da Humanidade (IRPH), com apoio do Instituto Pereira Passos (IPP) e da Procuradoria Geral do Município (PGM), começaram a sair às ruas na última segunda-feira.
(..) A expectativa é que sejam levantados 4.700 endereços nos próximos três meses. O censo faz parte do projeto Centro para Todos, parceria da Prefeitura do Rio com a Bloomberg Associates.
— Sabemos que há muitos imóveis sem uso, fechados ou abandonados, mas a prefeitura não tem uma base de dados atualizada. Temos informações da Secretaria municipal de Habitação, da Defesa Civil e de outros órgãos, mas os dados estão separados, nunca foram unificados. Este mapeamento será um censo com a identificação e a caracterização de imóveis vazios e subutilizados. Com esta coleta de dados, será possível identificar áreas de interesse e traçar estratégias para aproveitar as edificações e terrenos abandonados ou subutilizados — diz o presidente do IRPH, o arquiteto Washington Fajardo.


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2016-12-05