sexta-feira, 22 de janeiro de 2021

Será?

Deu na Agência de Notícias do Paraná 
20-01-21, por AEN 
Planejamento é a ferramenta que garante a cidade de todos

A cidade sustentável, inclusiva e igualitária, que ofereça educação e oportunidades com equidade, em ambiente seguro, saudável e de cuidados com o meio ambiente, descrita no Objetivo do Desenvolvimento Sustentável 11 (ODS), da Organização das Nações Unidas, depende de planejamento que atenda as principais demandas da comunidade. 
(Continua)

2021-01-22 

segunda-feira, 18 de janeiro de 2021

Isard 1956: a estrutura urbana

ISARD W, Location and Space-Economy - A General Theory Relating to Industrial Location, Market Areas, Land Use, Trade, and Urban Structure. Cambridge, MA: MIT Press 1956.
http://www.economia.unam.mx/cedrus/descargas/locationspaceeco00isar%20(1).pdf



Texto clássico de economia espacial. 
Apesar do subtítulo A General Theory Relating to Industrial Location, Market Areas, Land Use, Trade, and Urban Structure, as generalizações do autor sobre a estrutura urbana têm de ser pacientemente garimpadas dentro do texto. As passagens que se seguem são dois exemplos. 

A estrutura urbana básica de Isard não difere em conteúdo das de HURD 1903 e BURGESS 1925. Como eles, Isard parte do princípio da expansão radial desigual a partir do centro, que é “dado” e tem a faculdade de se “desdobrar” a certa altura dos eixos radiais de expansão, formando a grande cidade policêntrica.

Burgess, que era sociólogo, intuindo talvez que o “centro” a partir do qual se dá a expansão periférica supõe a própria periferia, formulou em 1925, tendo em vista a Chicago metropolitana, o conceito de “descentralização centralizada”, que pode ser interpretado como: “na sociedade moderna, centro e periferia são as duas faces de uma mesma moeda” ou “na sociedade moderna, centro e periferia são reciprocamente determinados”.

Não sei se algum modelo econômico se propõe a dar conta dessa hipótese. Nos modelos econômicos monocêntricos de Wingo e Alonso, por exemplo, o centro já abriga todos os empregos e a renda / preço da terra decresce com a distância, conforme as ofertas da demanda.

A policentralidade de toda grande cidade não parece ser uma crítica relevante a esses modelos, como demonstra Isard: o centro principal se desdobra em subcentros e seus respectivos gradientes de renda se interpenetram; aumenta a complexidade, multiplicam-se as singularidades (shopping centers, p. ex.), mas não muda o fundamento: a renda decresce com a distância aos focos de interesse da demanda por localizações.

A questão que me parece pendente é: qual princípio, ou combinação de princípios, governa a ocorrência simultânea da dispersão radial-concêntrica das residências e do agrupamento central dos negócios? Serão, de fato, esses dois fenômenos reciprocamente determinados?

*

“(..) [The] spatial physiognomy of the urban-metropolitan region is a primary concern. Intensity of land use is a function of, among other factors, distance from the core. At the core the pyramiding of activities attains a maximum maximorum. With movement away along radials in all directions the intensity of land use diminishes, but differentially in the various directions. Moreover, the rate at which this intensity falls in any direction changes with distance. In addition, after a point along many of the radials, the intensity reaches a relative minimum, reverses its trend by creeping upward, and attains a relative maximum, only to decline again and perhaps to repeat this undulatory performance. Along a few of the radials, generally the strategic ones along which the rate of decline from the core is among the least for all radials, relative maxima for the entire metropolitan region are realized. These latter represent subfoci from which, for some distance at least, intensity falls off in all directions. The strategic radials also exercise a degree of dominance to the extent that, in directions perpendicular to their course, intensity decreases. 

In short, an urban-metropolitan region comes to comprise an hierarchy of strategic nodal sites, classifiable by order and degree of dominance. This multinucleated body is, viewed from another angle, a network of transport interconnections and hence of interstitial areas each subject to hierarchical order. (..)” [ISARD 1956 p. 11]

*

“(..) The businessman interested in producing the commodity or service corresponding to use A also considers other sites as potential locations. Given the same set of values for advertising outlays, price mark-up, quality of product, and other relevant factors, he anticipates for each possible site a dollar volume of sales. (..) In general, it is to be expected that dollar volume of sales falls off with effective distance from the core although at times it rises to secondary peaks only to decline again. [39] (..)

[39] Where the urban structural pattern is set and relatively inflexible, these secondary peaks can be readily ascertained. They appear at those effective distances which separate secondary and satellite commercial and shopping centers from the core. In contrast, where the urban structural pattern is extremely fluid and largely to be determined, it is difficult to identify the effective distances from the core at which secondary peaks occur. Since secondary peaks reflect the juxtaposition of complementary activities and since in this latter setting the spatial configurations of all economic activities including transportation patterns are interdependent, only a general equilibrium (simultaneous equations) approach, which takes into account all aspects of complementarity and competition, yields the effective distances at which secondary peaks occur.” [ISARD 1956 p. 201]


2021-01-18


quinta-feira, 14 de janeiro de 2021

Obsolescência não programada (2)

Deu no Extra online
Infraestrutura e serviços do Favela-Bairro se deterioraram, e condições são semelhantes ao período pré-urbanização

“Menina dos olhos do Favela-Bairro,
o Parque Royal, na Ilha do Governador,
está longe hoje de ser a vitrine do 
programa que prometia levar
urbanização e melhorar a qualidade
de vida dos moradores. Inaugurada
na segunda metade dos anos 1990, a
charmosa ciclovia, beirando a poluída
Baía de Guanabara, teve trecho do
muro de contenção destruído pela
maré há uma década e ainda não foi
refeito.”
(Continua)
Foto (detalhe): Roberto Moreyra / Extra
“Associar às intervenções urbanas ações efetivas relacionadas às políticas sociais, dando a ambas o caráter de permanência”, como propõe a propósito desse relatório um comentário compartilhado no Facebook, era, até onde sei, a ideia dos urbanistas que criaram e dirigiram o programa Favela-Bairro.

Mas nesse caso a ideia não bastou. Componentes de "superestrutura" como regularização fundiária, por exemplo, não saíram do papel. Não sei nem se era viável, apesar dos consultores do BID o considerarem crítico para a patrimonialização do esperado aumento de preços e a formação de um mercado formal de imóveis. 

Para além do clássico problema da descontinuidade por mudanças de governo, programas compensatórios como o Favela-Bairro são diretamente afetados pelos ciclos econômicos e, o que é pior, podem ter seus efeitos positivos drasticamente reduzidos, ou até anulados, em épocas de crise como a que estamos vivendo.

Se a obsolescência se instala em áreas cada vez mais extensas da cidade formal, onde as poupanças privadas e as rendas de aluguel mal bastam para frear a deterioração dos imóveis, que dirá em comunidades pobres recém-urbanizadas que sequer chegaram perto de atingir o pretendido status de "bairros" – quaisquer que sejam as nuances com que os definamos por oposição a “favela”.

Para evitá-lo precisaríamos de 20 anos ininterruptos de Favela-Bairro em cada comunidade, com políticas sociais combinadas a obras públicas e, o que é fundamental, aumento significativo e sustentável do nível de rendimento das famílias.

2021-01-14



 

Foto (detalhe): Roberto Moreyra / Extra

segunda-feira, 11 de janeiro de 2021

Republicanização da moradia

 Deu no Thomson Reuters Foundation / News 

15-12-2020, por Carey L Biron 

Under one roof: U.S. cities look to co-living to ease housing crisis
Imagem: Internet

Often 30% cheaper than a studio apartment, shared housing units give tenants more options and frees up homes for families to rent

(..) Informal shared housing - when someone finds roommates and splits the cost of an apartment - remains a key way for young people to move to urban areas and join the workforce.

Formal shared housing - also known as co-living when it refers to tenants from higher income levels - differs in that a specialized firm vets applicants and typically deals with utility bills so tenants have just one monthly payment.

The rise of this type of housing has also allowed companies to construct or refurbish buildings specifically for this use.

The idea is not a new one but it is seeing a resurgence in U.S. cities as both residents and housing providers grapple with an ongoing shortage of affordable units. (..)


2021-01-07

quinta-feira, 7 de janeiro de 2021

domingo, 3 de janeiro de 2021

Aluguel cambial

Deu no NSC Total 
26-12-2020, por Pedro Machado
IGP-M: entenda por que a inflação do aluguel disparou em 2020  

Montagem: àbeiradourbanismo
Imagens originais: Internet


(..) Coordenador dos Índices de Preços do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE), responsável pelo cálculo do IGP-M, André Braz, diz que esse distanciamento se deve principalmente ao câmbio. A maior parte do indicador (veja na tabela como é feito o cálculo) é composta por commoditties ligadas ao setor industrial, como minério de ferro, cobre e alumínio, e também do agronegócio, a exemplo de milho, soja e trigo. Com a desvalorização cambial, esses produtos, cotados em dólar, aumentaram muito de preço, pressionando o IGP-M para cima.

A polêmica que existe nessa história é justamente a utilização de um índice aparentemente tão distante do setor imobiliário para aplicar reajustes nos contratos. Braz diz que nunca partiu da FGV a sugestão de que o IGP-M fosse o indexador do setor. (..)

2020-01-03


quarta-feira, 30 de dezembro de 2020

Redenção

Deu no Estado de S Paulo
17-12-2020, por Editorial 
Venda de imóveis impulsiona a economia

O papel que o mercado imobiliário vem desempenhando em boa parte do mundo para a superação da atual crise é completamente diferente do que teve em 2008, quando provocou um desastre de proporções até então desconhecidas no sistema financeiro. 

Miriam Mehler e Francisco Cuoco, os 
autênticos namoradinhos do Brasil,
contemplam o futuro radioso em que 
poderão ter acesso a um co-living de 
20m2 na Vila Madalena pela via do 
financiamento imobiliário a juros 
variáveis, com direito a um modesto 
home equity para os feriados no 
Guarujá, mas exorcizado dos demônios 
da cobiça rentista que, em 2008, 
levaram à breca a economia planetária.
Há pouco mais de uma década, a rápida valorização estimulou negócios com imóveis e sua utilização como garantia para empréstimos bancários, o que acelerava a alta dos preços. Até que o aumento da inadimplência fez a bolha estourar, levando à garra grandes instituições financeiras e gerando instabilidade na economia mundial. Hoje, ao contrário, é o setor que puxa a recuperação da atividade econômica em muitos países (..) [sobre] bases mais sólidas do que a valorização observada nos anos que antecederam a crise de 2008. (Continua)


2020-12-30




sábado, 26 de dezembro de 2020

Burgess 1929: “O arruamento ortogonal”

BURGESS E W, "Urban Areas", em SMITH e WHITE, Chicago, an Experiment in Social Sciences Research, Chicago: University of Chicago Press 1929, pp 113-38
https://babel.hathitrust.org/cgi/pt?id=mdp.39015005490290&view=1up&seq=17

Ilustração da mancha urbana em
"cruz de malta" sobre mapas 
antigos das cidades de Ft. Worth,
Texas e Columbus, Ohio.

Montagem: Àbeiradourbanismo 
Nesta seção por mim traduzida de seu artigo "Urban Areas", de 1929, o sociólogo Ernest Burgess esboça, a partir de seus estudos sobre Chicago mas abarcando outras cidades “de planície” do Meio-Oeste dos EUA, uma questão basilar da moderna organização espacial urbana: o “efeito combinado da expansão radial-concêntrica e do sistema de vias arteriais ortogonais”, a primeira tida por ele como uma espécie de lei geral da estruturação urbana, o segundo herdado do reticulado parcelário (grid) criado pelo governo dos Estados Unidos em 1785 para facilitar a venda, a colonos e urbanizadores, dos novos territórios conquistados a oeste do continente.

A dedução mais interessante desse esboço, que repousa, sem dizê-lo, sobre o princípio do custo da distância formulado por Von
Thünen em 1826 e postulado como fundamento econômico da organização espacial urbana por Haig exatos cem anos depois, é a tendência à desvalorização relativa, em Chicago, dos lotes urbanos situados nas direções diagonais de expansão a partir do centro de negócios, e a formação de manchas urbanas com aspecto de “cruz de malta” em cidades de planície do Meio-Oeste estadunidense.

Tal efeito pode ser visto como a manifestação mais acabada de uma contradição espacial inerente à urbanização de mercado, e que subjaz à estrutura do espaço por ela construído, entre a “economia da localização” e a 
“economia da ocupação do solo”. A primeira, sujeita à primazia do fator acessibilidade, tende à disposição radial-concêntrica desigualmente distribuída do conjunto; a segunda, governada pelo aproveitamento das parcelas, impõe a preferência dos urbanizadores privados pelo arranjo ortogonal. 

Leia também neste blog: "Burgess 1925: urbanista acidental"
https://abeiradourbanismo.blogspot.com/2020/10/burgess-1925-urbanista-acidental.html

*


III. O arruamento ortogonal
Chicago, como a maioria das cidades dos Estados Unidos, tem quase todas as vantagens e desvantagens do arruamento ortogonal. Fosse este fator o único relevante, o crescimento urbano não seria radial, mas em ângulos retos a partir do centro da cidade. O arruamento nas direções cardeais torna mais acessíveis ao centro urbano, portanto mais desejáveis para uso residencial, os distritos urbanos situados a norte, sul, leste e oeste e, inversamente, indesejáveis os setores ao longo das direções diagonais. Uma tendência natural sob o sistema reticulado tem sido a instalação do sistema local de ferrovias urbanas e transporte rápido nas arteriais norte-sul e leste-oeste. ou próximo a elas.

Acelera-se, assim, a força da expansão radial nas arteriais perpendiculares ao CBD e retarda-se, obstaculiza-se até, a tendência à expansão radial nas direções diagonais que cortam o reticulado. O efeito geral da superposição do padrão ortogonal dos arruamentos com o padrão circular das zonas urbanas é a configuração em cruz de malta que assumem cidades norte-americanas típicas como Columbus, em Ohio, e Fort Worth, no Texas (isto é, cidades de planície desprovidas de extensas frentes lacustres e fluviais).

Em Chicago, o rio tornou os setores diagonais ainda mais inacessíveis e desfavoráveis para uso residencial, acarretando a ocupação de suas margens pela indústria pesada e por bairros de população pobre e moradias de baixo padrão. As poucas vias diagonais da cidade, quase todas ao longo de estradas construídas sobre antigos caminhos indígenas, ainda que mitiguem as tendências inerentes ao arruamento reticulado pouca influência exercem, no conjunto, porque apenas uma delas, a Milwaukee Avenue, é uma autêntica arterial a serviço de uma grande área. E mesmo esta padece da desvantagem de todas as demais diagonais de Chicago, a saber, o fato de não partir do CDB como é o caso das ortogonais North Clark Street, West Madison Street e South State Street.

O efeito combinado da expansão radial-concêntrica com o sistema de vias arteriais ortogonais é concentrar o deslocamento centro-periferia nas direções cardeais. Na lacustre Chicago, os troncos principais de movimento populacional - para usar a sugestiva expressão do Professor A. E. Holt - foram o Norte ao longo da orla, o Sul ao longo da ferrovia Illinois Central e o Oeste ao longo da West Madison Street e Washington Boulevard. Esses três movimentos principais de população originária do país geraram o desenvolvimento de uma sucessão de subúrbios residenciais de alto padrão.

Nos interstícios das três direções de rápido crescimento permanecem dois setores de crescimento mais lento, o Noroeste e o Sudoeste, ocupados por colônias de imigrantes europeus, negros oriundos do sul do país e latino-americanos em geral. O mapa da próxima página mostra o movimento de todos esses grupos ao longo das vias mais importantes.


2020-12-26

terça-feira, 22 de dezembro de 2020

Fodidos de verde e amarelo

Deu n’O Globo online
20-12-2020, por Cássia Almeida 
Casa Verde e Amarela: país fica sem política habitacional para pelo menos 42% das famílias sem moradia

Novo programa, que substitui o Minha Casa Minha Vida, exclui faixa que garantia subsídio a pessoas de mais baixa renda

Montagem: Àbeiradourbanismo
Imagens originais: Insternet


2020-12- 20

sábado, 19 de dezembro de 2020

terça-feira, 15 de dezembro de 2020

Só pra quem pode... muito!

Deu no Monitor Mercantil 
15-12-2020, por João Carlos S Cardoso 

Financiamento imobiliário: brasileiro compromete em média 17% da renda
 
Estrutura do 
financiamento imobiliário
no Brasil

Montagem: Àbeiradourbanismo
Os brasileiros comprometem em média 17% da renda com financiamento imobiliário, segundo mostra estudo da Serasa Experian realizado em setembro deste ano. As informações, que têm como base dados do Cadastro Positivo, revelam que a faixa etária que menos destina parte dos rendimentos a esta modalidade financeira é daqueles entre 51 e 60 anos (15,9%), seguida por de 36 a 50 anos (16,2%). Os jovens de até 35 anos, apesar de comprometerem 20,1% da renda, possuem um nível de pontualidade de 85,9%, resultado acima da média dos pagamentos em dia de cartão de crédito e empréstimos pessoais. No geral, a pontualidade de pagamento do financiamento imobiliário é de 86,5%. (Continua)


2020-12-15




sexta-feira, 11 de dezembro de 2020

Epidemia inteligente e sustentável

Deu na Época Negócios
09-12-2020, por Época Negócios 
Como a covid-19 impulsiona o mercado imobiliário para o futuro

Montagem: àbeiradourbanismo
Foto: Charles Ommanney/Getty Images/The Guardian 03-04-2014
 

2020-12-11 

terça-feira, 8 de dezembro de 2020

Óleo de cobra

Deu n'O Globo
06-12-2020, por Luiz Ernesto Magalhães
https://oglobo.globo.com/rio/nova-prefeitura-fara-plano-para-revitalizar-centro-atrair-investidores-1-24783675


Nova prefeitura fará plano para revitalizar o Centro e atrair investidores



O reprefeito eleito Eduardo Paes anuncia 
novos grandes planos para o Centro do 
Rio com o dinheiro de “investidores”.


Mas não era este o objetivo do Porto Maravilha? O que deu errado? Sem tal balanço, não há como levar a sério o novo plano do velho prefeito. Se a recessão já havia detonado a ilusão de uma Operação Urbana Consorciada exclusivamente voltada para os negócios, o turismo e suas populações flutuantes, que dirá agora que a demanda de escritórios e hotéis foi devastada pela pandemia! 

Nunca entendi a pretensão de criar-se uma expansão comercial de 500 hectares num setor distinto daquele em que o Município investiu, já no início deste século, um monte de tempo e dinheiro ("Teleporto” / Cidade Nova); para onde a principal âncora econômica do Centro do Rio, a Petrobrás, vinha direcionando todos os seus investimentos (o corredor Castelo / Cruz Vermelha / Cidade Nova); e em que o Metrô, há muito previsto (Estácio-Praça XV), já contava com 3 estações plenamente operacionais (Estácio, Cidade Nova e Carioca).

Não bastasse, o Porto Maravilha já se anunciava como o canto de cisne de uma geração de Grandes Projetos Urbanos de "revitalização de áreas centrais" nutrida pela ciranda financeira global: os efeitos devastadores da debacle de 2008 despontavam no horizonte quando ele foi deslanchado pelo próprio prefeito Paes ao som das fanfarras da Copa do Mundo de 2014 e das Olimpíadas de 2016.

Até mesmo a oportunidade de se construir habitação de mercado no Porto, quando a demanda olímpica em dólar empurrou a alta de preços imobiliários para o Centro, foi perdida.

Não há como pensar seriamente na recuperação econômica e urbanística do Centro do Rio sem que se inclua, num mesmo plano estratégico, o Centro propriamente dito, a Cidade Nova, a Cruz Vermelha e a Portuária; o comércio, os escritórios, a hotelaria, os serviços e a habitação; o VLT, os ônibus e o Metrô.

Para começar, considero fundamental que se resgatem os CEPACs do Porto Maravilha alienados à Caixa Econômica Federal e que a OUC seja totalmente reformulada sob o comando de urbanistas de reconhecida experiência no assunto - com 100% de transparência, expressa determinação de dar prioridade à mescla de usos, muita habitação para todas as faixas de renda e, é claro, um projeto urbanístico digno deste nome.

Eduardo Paes tem essa dívida com a população da cidade do Rio de Janeiro. Pretender quitá-la com um novo aceno aos "investidores", panaceia que traz sempre na algibeira, não é um bom augúrio. 

2020-12-08

sábado, 5 de dezembro de 2020

CEPACs, ainda uma vez

Imagem: à beiradourbanismo
CEPACs são títulos de direito de construir m2s de edificação, logo de produto imobiliário, adicionais ao Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAB) em quaisquer terrenos privados localizados dentro do perímetro de uma Operação Urbana Consorciada (OUC), no prazo estabelecido pela OUC. 

Sua finalidade é financiar as obras de infraestrutura e urbanização que elevarão o perímetro da Operação a um novo patamar de demanda, consequentemente de preços imobiliários.

Essa definição, formalmente correta, é no entanto insuficiente para explicá-los, pois omite o essencial. 

Além de acrescentar m2s de produto imobiliário (m2s privativos) aos seus empreendimentos, com o respectivo ganho industrial de escala, os CEPACs permitem aos incorporadores criar e vender as frações de terreno que lhes correspondem, ganhando em pura renda da terra. 

O CEPAC certifica, pois, 
no âmbito espacial e temporal de uma OUC, o direito de construir e vender 1m2 de produto imobiliário adicional e de criar e vender a fração de terreno que lhe corresponde, subsumida à fração ideal da unidade. Seu preço é, muito simplesmente, uma dada porção do preço estimado de venda dessa fração de terreno (solo-localização) ao adquirente do imóvel - razão pela qual figura, ao lado da Outorga Onerosa do Direito de Construir, no rol dos instrumentos urbanísticos de recuperação da renda da terra*

O fato de os CEPACs poderem ser transacionados na bolsa de valores lhes confere certa flexibilidade como ativos, mas não os transforma em ações, ou títulos de dívida pública de longo prazo, que podem valorizar-se e circular indefinidamente no mercado financeiro; não modifica a sua natureza essencial de certificados de direito sobre a renda da terra a ser extraída de empreendimentos imobiliários apenas possíveis no espaço e no tempo da Operação Urbana Consorciada que os emitiu para financiar-se. Nem o ímpeto da economia em geral nem a saúde de tal ou qual empresa, a valorização dos CEPACs reflete a expectativa de valorização dos produtos imobiliários que poderão ser construídos no perímetro da OUC.

Em outras palavras, o CEPAC é servo da terra, condenado a transformar-se em empreendimento imobiliário nos termos e prazos estipulados pela OUC. Além deles, perde todo o seu valor. 

Por essa razão, investidores não compram direitos de edificabilidade (CEPACs) sem ter previamente adquirido terrenos onde eles poderão ser utilizados, por preços que levem em conta que parte da renda fundiária total a ser gerada nas incorporações deverá ser adiantada à municipalidade, pelo incorporador ou por seu financista, na compra de tais direitos.

Conclusão (1): o valor adiantado na compra de CEPACs é parte do preço da terra onde ele será utilizado.

Conclusão (2): adquirir CEPACs sem dispor de terrenos equivale a decolar em um avião sem ter contratado o pouso em nenhum dos aeroportos ao alcance de seus tanques de combustível.

Imagem: àbeiradourbanismo


___
CEPACs são uma modalidade de Outorga Onerosa do Direito de Construir apropriada à consecução dos objetivos de uma Operação Urbana Consorciada (OUC). O fato de o m2 adicional nas OUCs (CEPAC) ser muito mais caro que o m2 de Outorga Onerosa nos bairros mais valorizados da cidade não é difícil de entender.

Nas OUCs, a municipalidade precisa maximizar a receita para cobrir os custos das obras, sem as quais não existirá a nova fronteira imobiliária. O CEPAC aparece, pois, aos incorporadores, como investimento, pelo qual estão dispostos a pagar o mesmo que pagariam a um proprietário pelo terreno a incorporar: até 50% do resíduo. Ou seja, tendem a oferecer por 1 CEPAC até a metade do preço pelo qual estimam vender ao adquirente do imóvel a fração de terreno que ancora o m2 de produto imobiliário adicional. 

A Outorga Onerosa, aplicada pela municipalidade em áreas de renovação edilícia já providas de infraestrutura, serviços e amenidades e tradicionalmente exploradas sem nenhum ônus - uma espécie de common disponível à extração da máxima renda da terra por "direito natural" -, aparece ao incorporador como um imposto. Daí provém a sua tenaz resistência contra esse instituto, de que resulta a redução do preço do m2 adicional a uma proporção irrisória do preço de venda da fração de terreno que o ancora.

2020-12-05


quarta-feira, 2 de dezembro de 2020

CEPACs da dúvida

SANTOS O A Jr, “Propriedade pública e função social: a destinação das terras da União na Operação Urbana Porto Maravilha”. Rev. Bras. Gestão Urbana vol.12, Epub Curitiba Ago 2020
HTTP://DX.DOI.ORG/10.1590/2175-3369.012.E20200062

*
Duas coisas me intrigam nos procedimentos e transações governamentais discutidos neste texto.
Primeiro, não vejo o menor sentido, numa OUC, em aplicaram-se CEPACs a terrenos públicos. Alguém já se perguntou por que motivo não se emitiram CEPACs em Puerto Madero? Que espécie de gestor público, podendo vender terrenos aos investidores por 100% do seu valor de mercado, opta por um mecanismo de captura parcial das mais-valias?  Sim, numa OUC com terrenos públicos e privados a venda de terrenos públicos pode ser feita por seu valor de mercado com CEPACs, a “moeda” da OUC. Mas por que ceder aos incorporadores a mais-valia correspondente ao Coeficiente Básico de aproveitamento do terreno? CEPACs para terrenos públicos só com CB = zero!    
Segundo, nas transferências onerosas de terrenos federais à SEDURP não há menção ao fato de que a Caixa Econômica Federal, ao arrematar o estoque total de CEPACs colocados à venda pela Prefeitura do Rio, adiantou-lhe uma parte substancial do preço de quaisquer terrenos, privados e públicos, edificáveis no perímetro da operação. Um terreno com valor de mercado atualizado igual a 100, cujos direitos de edificabilidade já foram alienados por 60, só vale, em tese, mais 40. É por isso que nenhum incorporador compra CEPACs sem já ter negociado com os proprietários os terrenos onde seus CEPACs irão “pousar”. Do contrário, corre o sério risco de ter de pagar duas vezes pelo mesmo direito de construir: a primeira à municipalidade, para adquirir CEPACs, a segunda aos titulares dos terrenos, para poder utilizá-los. 

2020-12-02

segunda-feira, 30 de novembro de 2020

Obsolescência não programada

Publicado no Ideação / BID online
20-07-2020, por Nora de Duren e René Osorio
Favela-Bairro: Avaliação de resultados 10 anos depois

(..)

Lições aprendidas

Fonte: Ideação
 

O desenho dessas intervenções pode resistir ao tempo, desde que os materiais que requerem manutenção mínima sejam escolhidos e incorporem um elemento de despesas recorrentes para o reparo regular da infraestrutura, enfatizando recursos adicionais para áreas montanhosas e densamente povoadas. Para melhores resultados, é importante envolver e educar os moradores na preservação das intervenções, reconhecendo que os bairros intervenientes atraem mais pessoas e, portanto, isso aumenta a demanda pela infraestrutura construída. É importante entender que as intervenções construídas não são sustentáveis ​​em bairros que enfrentam violência local crônica, ou em locais onde há uma notável ausência de autoridades ou governo, uma vez que exigem monitoramento constante de todas as partes interessadas para garantir a durabilidade dos projetos.

 

*

“Associar às intervenções urbanas ações efetivas relacionadas às políticas sociais, dando a ambas o caráter de permanência”, como propõe a propósito desse relatório um comentário compartilhado no Facebook, era, até onde sei, a ideia dos urbanistas que criaram e dirigiram o programa Favela-Bairro.

Mas 
nesse caso a ideia não bastou. Componentes de "superestrutura" como regularização fundiária, por exemplo, não saíram do papel. Não sei nem se era viável, apesar dos consultores do BID o considerarem crítico para a patrimonialização do esperado aumento de preços e a formação de um mercado formal de imóveis

Para além do clássico problema da descontinuidade por mudanças de governo, programas compensatórios como o Favela-Bairro são diretamente afetados pelos ciclos econômicos e, o que é pior, podem ter seus efeitos positivos drasticamente reduzidos, ou até anulados, em épocas de crise como a que estamos vivendo.

Se a obsolescência se instala em áreas cada vez mais extensas da cidade formal, onde as poupanças privadas e as rendas de aluguel mal bastam para frear a deterioração dos imóveis, que dirá em comunidades pobres recém-urbanizadas que sequer chegaram perto de atingir o pretendido status de "bairros" – quaisquer que sejam as nuances com que os definamos por oposição a “favela”.

Para evitá-lo precisaríamos de 20 anos ininterruptos de Favela-Bairro em cada comunidade, com políticas sociais combinadas a obras públicas e, o que é fundamental, aumento significativo e sustentável do nível de rendimento das famílias.


2020-11-30


sexta-feira, 27 de novembro de 2020

Cenas de um casamento: urbe e plano

A interação entre a força fundamental da construção da cidade moderna, que costumamos chamar eufemisticamente de “o mercado”, e o conjunto de práticas estatais de controle, regulação e intervenção abrigadas sob a rubrica “planejamento”, é um aspecto crítico da organização espacial urbana, portanto de seu estudo. 

Não se trata, com efeito, de um casamento entre iguais. A teoria e a experiência ensinam que o planejamento tem um papel subordinado relativamente às leis que regem a moderna organização espacial urbana, sejam da alçada da economia, da sociologia ou da geografia urbanas, mesmo em países onde ele tem um papel de grande relevo na configuração do espaço construído e, em todos os demais, também nos ciclos e conjunturas em que a ação regulatória, fiscal e interventiva do Estado parece assumir a dianteira.

As incessantes transformações das estruturas socioespaciais urbanas são comandadas, para bem ou para mal, pela ação das forças motrizes do processo reprodutivo das cidades, que, embora criadas pelo engenho humano, operam como forças naturais cujos efeitos a sociedade busca, pela via do planejamento governamental, ora mitigar ora canalizar, mas não tem, ou acredita não ter, o poder de controlar. 

Dado que a construção das cidades modernas é uma instância particular, porém crucial em nossa época, da reprodução da riqueza à escala planetária, não há razão para crer que, em um ambiente de mercado, o planejamento urbano possa ir mais longe, ou ser mais bem-sucedido, em seu esforço de discipliná-la, que dirá dirigi-la, do que o planejamento governamental em seu empenho de "ordenar" a economia como um todo. 

Não é por outra razão que advogo o estudo sistemático da organização espacial, ou estrutura, urbana, como premissa lógica e prática do estudo do planejamento urbano, suas possibilidades, efeitos, limites, sucessos e fracassos. 

Esta postagem é dedicada a uma breve compilação, cronologicamente ordenada e aberta a acréscimos, de passagens sobre a relação entre urbanização "de mercado" e planejamento urbano, escritas por autores de distintas áreas do conhecimento, em textos de distintas épocas e distintas características e finalidades. Noves fora tudo isso, serve como convite à reflexão.

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If cities grew at random the problem of the creation, distribution and shifting of land values would be insoluble. A cursory glance reveals similarities among cities, and further investigation demonstrates that their structural movements, complex and apparently irregular as they are, respond to definite principles. The basis of this similarity is that the same factors create all modern cities; commerce and manufactures, with political and social forces, being everywhere operative, the chief difference in influence coming from variations in their relative power. [HURD 1903]


It is these costs of friction [transportation cost and site rental] which the city planner must seek to reduce to the lowest possible level; of two cities otherwise alike, the better planned, from the economic point of view, is the one in which the costs of friction are less. [HAIG 1926, p. 423]

 

Urban geography is not about planning. It is concerned with certain aspects of the inherent spatial or geographical structure of society on which planning must be based [DICKINSON R 1947 xiii)

 

So long as the market, circumscribed as it may be by public policy, is the principle machinery allocating urban space among competitive use, this interaction will be the dominant city shaping force in our society." [WINGO 1961, p.93]

 

O urbanismo moderno não nasceu junto com o processo técnico e econômico que gerou e modelou a cidade industrial. Veio mais tarde, quando se evidenciou que os efeitos quantitativos dessas transformações se tornaram conflitantes a ponto de tornar inevitável a necessidade de remediá-los. [De modo geral, a técnica urbanística aparece com atraso relativamente aos acontecimentos que tem por missão controlar e guarda um caráter curativo. [BENEVOLO 1963]


Para uma compreensão completa da estrutura das cidades modernas devemos relaxar as hipóteses de livre mercado e tomar explicitamente em conta o planejamento urbano e as decisões do poder público. [RICHARDSON 1969] 

 

Almost precisely in 1900, as a reaction to the horrors of the 19th century slum city, the clock of planning history started ticking. But, paradoxically, as it did so, another much older and bigger timepiece started to drown it out. The very problem, that the infant planning movement sought to address, almost instantly began to change its shape. Most of the philosophical founders of the planning movement continued to be obsessed with the evils of the congested Victorian slum city – which indeed remained real enough, at least down to World War Two, even to the 1960s. But all the time, the giant city was changing, partly through the reaction of legislators and local reformers to these evils, partly through market forces. The city dispersed and concentrated. [HALL 1988]


Industry now plans on a colossal scale: the production of a new model of a car, or a personal computer, has to be worked out long in advance of its appearance in the shops. And all this is true whatever the nature of the economic system. Wether labeled free enterprise of social democratic or socialist, no society on earth today provides goods and services for its people, or schools and colleges for its children, without planning. One might regret it and wish for a simpler age when perhaps things happens without forethought; if that age ever existed it, has gone forever. [The reason is the fact of life everybody knows: that modern society is immeasurably more complex, technically and socially, than previous societies. [HALL 1996, p.2] 

 

Explicações sobre a inexistência de uma orla verticalizada em Salvador baseadas em restrições da legislação urbanística municipal não convencem. Trata-se de processos sociais que se desenvolvem por muitas décadas e que determinam a legislação urbanística em vez de serem determinados por ela. Imaginar que a legislação urbanística possa dobrar os interesses de um poderosíssimo setor de mercado - o setor imobiliário - é uma ilusão. Num país de Estado fraco como o Brasil, especialmente na esfera municipal e mais ainda no Nordeste, é ilusório imaginar que uma frágil lei municipal, defendida apenas por um punhado de bem-intencionados funcionários municipais, possa derrotar os interesses de dois poderosos grupos por tanto tempo: os proprietários da classe média-alta e alta e o setor imobiliário. [VILLAÇA, 2001]

 

In Town and Regional Planning, Peter Hall, another Englishman, similarly commented on both the strangeness (as he saw it) of U.S. planning and the key role of U.S. zoning: “To many Europeans, even well-informed ones, planning in the United States is a contradiction in terms” (2002, 189). He also noted that “the real core of the American system of land-use control is not planning, but zoning” (205). [HIRT 2014]

 

El conocimiento e identificación de la fase de desarrollo en que se encuentra cada sector de una ciudad es igualmente importante para los organismos de planeación de esa ciudad para saber en qué momento conviene adoptar una determinada política para estimular un proceso de rehabilitación, de renovación o de desarrollo de un sector. (..) Cuando la planeación urbana va en contra de las necesidades sociales y las leyes del mercado, genera un mayor caos urbano. La planeación debe ir delante de la demanda encauzando las necesidades. [BORRERO 2005]

 

“Brasília é talvez o exemplo máximo da falência do planejamento urbano no Brasil. Quando vejo que esse mesmo processo aconteceu em Belo Horizonte setenta anos antes, fico muito desapontado. Em Brasília, como em Belo Horizonte nas primeiras décadas do século XX, a parte planejada da cidade ficou sub ocupada, por décadas, enquanto a cidade crescia fora da parte planejada. Em ambas as cidades dentro de poucas décadas a população que vivia fora do plano já era bem maior que aquela dentro do plano. Então para que plano? (..) Não há planejamento imune à desigualdade social.” [VILLAÇA 2005].

 

La crisis del fordismo urbano se manifiesta, sobre todo, a través de dos ejes de cambio: por una parte, la tendencia hacia la flexibilización urbana por sobre el ur­banismo modernista y regulador; y por otra, la caída en el financiamiento estatal de la materialidad urbana (vivienda, equipamientos e infraestructura) y de algunos servicios urbanos colectivos. En ambos casos, el mercado resurge como mecanis­mo principal de coordinación de la producción de la ciudad, ya sea a través de la privatización de las empresas públicas o por la hegemonía del capital privado en la producción de las materialidades residenciales y comerciales urbanas. Este predo­minio del mercado como mecanismo de coordinación de las decisiones de uso del suelo constituye un rasgo característico de la ciudad neoliberal, en contraste con el periodo del fordismo urbano, cuando el papel del mercado en la producción de las materialidades urbanas estaba fuertemente mediado por el Estado a través de la definición tanto de las reglas de uso del suelo como de las características de tales materialidades. La crisis del fordismo urbano implica, por tanto, el “retorno del mercado” como elemento determinante en la producción de la ciudad neoliberal. [ABRAMO 2012]

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REFERÊNCIAS

HURD R M, Principles of City Land Values. New York, Record and Guide 1903

HAIG Robert, "Toward an Understanding of the Metropolis: Part I and Part II". Quarterly Journal of Economics, 40 (1926), 179-208 e 402-434 

DICKINSON Robert E, City region and Regionalism: a geographical contribution to human ecology, Londres 1947

WINGO Lowdon, Transportation and Urban Land. Washington, D. C, Resources for the Future, 1961.

BENEVOLO Leonardo, Le Origini dell’Urbanistica Moderna, 1963 

RICHARDSON Harry W, Economia Regional, 1969

HALL, Peter (1988). Cities of Tomorrow [1988], edição atualizada Blackwell, Londres, 1996, p. 48

VILLAÇA, F. Espaço Intra-Urbano no Brasil, Capítulo 8: "Os bairros residenciais das camadas de alta renda", Nota 15. p 224. São Paulo 2001: Studio Nobel; FAPESP; Lincoln Institute

HIRT Sonia, Zoned in the USA. Cornell University Press, Ithaca e Londres 2014. Edição Kindle 

BORRERO Oscar, “Formación de los precios del suelo urbano”. Lincoln Institute of Land Policy, EAD, 2005.

ABRAMO Pedro, “La ciudad com-fusa: mercado y producción de la estructura urbana en las grandes metrópolis latino-americanas”, EURE vol 38 no 114 mayo 2012 pp. 35-69



2020-11-18

terça-feira, 24 de novembro de 2020

Bianchini et al: Erechim, o plano e a vida

BIANCHINI G M et alii, “Erechim: A trajetória de Formação Urbana do Município”. 1º Congresso Internacional de Tecnologias para o Meio Ambiente, Bento Gonçalves – RS, Outubro de 2008
https://siambiental.ucs.br/congresso/getArtigo.php?id=36&ano=_primeiro

Esse artigo é emblemático das atribulações a que estão sujeitas, tanto quanto quaisquer outras, as cidades que se costumam chamar de “planejadas” sob as circunstâncias de sua implantação, ocupação, adensamento e expansão para além da área contida no projeto de urbanização original.
Impelida pela construção da Estrada de Ferro São Paulo - Rio Grande, Erechim foi fundada por volta de 1910 por iniciativa do governo do Rio Grande como Sede da Colônia Paiol Grande, no marco da política de colonização da terras limítrofes ao Rio Uruguai, fronteira com o atual estado de Santa Catarina.
“Única cidade planejada em termos de urbanismo no Rio Grande do Sul”, nas palavras dos autores, Erechim foi traçada com um padrão geométrico de matriz francesa pelos engenheiros e agrimensores da Comissão de Terras sob a direção do engenheiro Carlos Torres Gonçalves, um assumido adepto da filosofia positivista.
Do exame da conturbada relação entre o plano fundacional da cidade, sua expansão física e sociodemográfica sob impulso do desenvolvimento econômico e as regulações urbanas instituídas ao longo do século XX, os autores concluem que
“O processo de urbanização da cidade, movido pela especulação imobiliária e com a participação do poder público, acabou por fragmentar a configuração inicialmente sonhada para esta cidade. A memória urbana vem sendo abandonada esquecida e desrespeitada, em prol do rápido crescimento e desenvolvimento despreocupado, sem considerações ao indivíduo, ao meio ambiente, a cultura e à história local.”

A crítica dos autores à dificuldade do município de proteger seu mais valioso legado urbanístico é justificada - um problema que se estende a todas as grandes cidades ditas "planejadas" do país, à exceção, talvez, de Brasília. Já a ideia - implícita - de que "a configuração inicialmente sonhada para esta cidade" pudesse sobreviver às leis da urbanização de mercado me parece um tanto ingênua e, no limite, despropositada.   

Tornarei ao tema numa próxima postagem.    

Praça da Bandeira


Erechim: mapa dos bairros 2020
Fonte: saite da Prefeitura Municipal

2020-11-24

sábado, 21 de novembro de 2020

Follow the money

Deu no El País
13-11-2020, por José Luis Aranda

El FMI reclama a España aumentar su parque de alquiler social


“Las dificultades de los inquilinos no son nuevas. El informe destaca que la Gran Recesión agravó los problemas de accesibilidad a la vivienda y, como consecuencia de ello, España es uno de los países europeos con mayor porcentaje de arrendatarios que realizan un sobreesfuerzo para pagar la casa (se considera que esta situación se da cuando los gastos del hogar suponen más del 40% de los ingresos). Esa circunstancia, además, es “desproporcionadamente alta en el caso de los hogares de bajos ingresos, incluyendo los jóvenes”.

Achou estranho? Eu também. A explicação?

Provavelmente o que saiu publicado, no mesmo El País, em 06-07-2020:

"El Gobierno va a dar este martes un paso para impulsar el alquiler social. El Consejo de Ministros tiene previsto aprobar una medida que permite que las Administraciones cedan el uso de suelo público a promotores privados durante 80 años para que estos construyan viviendas y las arrienden a precios asequibles, según un borrador del decreto al que ha tenido acceso EL PAÍS. El texto legal, además, señala que la cesión podrá realizarse sin el pago de un canon por parte de quien recibe el derecho de uso de superficie. [ Este es un paso decisivo del Ejecutivo para tratar de alcanzar su objetivo de poner en el mercado al menos 20.000 viviendas con un alquiler asequible en 2030." 


2020-11-21 

quarta-feira, 18 de novembro de 2020

A ordem e a lei (2)

Deu no ArchDaily Brasil 
13-11-2020, por Susanna Moreira 
https://www.archdaily.com.br/br/951415/urbanismo-radial-nove-exemplos-no-mundo-vistos-de-cima 

Urbanismo radial: nove exemplos no mundo vistos de cima


A estrutura radial-concêntrica aplicada a projetos de urbanização é uma honrosa e 
fascinante exceção, por motivos simples: o baixo aproveitamento comercial da gleba, o custo mais elevado do arruamento e infraestrutura, a reduzida flexibilidade e adaptabilidade do arranjo.

Por outro lado, mesmo quando não clara ou imediatamente visível - por exemplo, sob os vastos quadriculados de Barcelona e Chicago -, a estrutura radial-concêntrica é a forma geral, ainda que necessariamente desigual, da moderna organização espacial urbana, que se manifesta independentemente da vontade dos urbanistas e planejadores pelo efeito conjugado do custo da distância, que subjaz à acessibilidade relativa das localizações, e dos benefícios econômicos da aglomeração, que fomentam o crescimento e a proliferação das centralidades.



2020-11-18