quinta-feira, 26 de novembro de 2015

Sassen: é isto cidade?

Deu no The Guardian/cities online
24-11-2015, por Saskia Sassen

Who owns our cities – and why this urban takeover should concern us all 
Atlantic Yards Housing Project,© SHoP Architects

(..) The corporatising of access and control over urban land has extended not only to high-end urban sites, but also to the land beneath the homes of modest households and government offices. We are witnessing an unusually large scale of corporate buying of whole pieces of cities in the last few years. The mechanisms for these extractions are often far more complex than the outcomes, which can be quite elementary in their brutality.
One key transformation is a shift from mostly small private to large corporate modes of ownership, and from public to private. This is a process that takes place in bits and pieces, some big and some small, and to some extent these practices have long been part of the urban land market and urban development. But today’s scale-up takes it all to a whole new dimension, one that alters the historic meaning of the city. (Continua)

Acesse a matéria completa pelo link


2016-10-24


terça-feira, 24 de novembro de 2015

Buffa & Spinelli: o decô sobe a serra

O edifício Spinelli, no coração de Nova Friburgo - RJ, não me parece uma das criações mais felizes da arquitetura decô brasileira. Sem falar que nunca o vi por dentro e que desconheço os aspectos técnicos de sua construção.

Comparando as fotografias, de 1958 (segundo uma fonte da Internet) e 2015, seu acabamento externo parece tão insípido hoje quanto teria sido na época da inauguração, em 1942, efeito agravado pela presença, ao fundo, da enorme empena cega do edifício que ganhou como vizinho.  Consta que é tombado desde 1972, como parte do conjunto arquitetônico e paisagístico da Praça Getúlio Vargas.

É evidente, no entanto, que não se trata de uma construção qualquer – à parte o fato de ser o primeiro “edifício” construído na cidade, congênere friburguense do festejado colosso carioca A Noite, na Praça Mauá.

Abstraída a hiperbólica “ponte de comando” escalonada - característica da arquitetura decô de inspiração naval - que dá corpo ao seu eixo vertical de simetria e suscita o sentimento de "singularidade à primeira vista", resta um bem proporcionado edifício de volumetria horizontal, com frente para a esquina em generoso chanfro dignificado por arestas de  duplos pilares embutidos que se erguem, desde os pequenos balcões do segundo pavimento, acima da platibanda da cobertura. Tudo arrematado pelo par de ameias que suportam o letreiro da companhia proprietária - aí não por acaso, como se verá.

A arquitetura comercial do pavimento térreo nada tem a ver com o que entendemos hoje como lojas de “frente de rua”, contemplando o que parece ser uma “galeria” na fachada lateral que dá para a Rua 7 de Setembro - hoje incorporada ao interior das lojas, alinhando-as com suas vizinhas. Na fachada principal, o foco é um par de bombas de gasolina abrigadas sob uma saliente marquise semicircular, tendo ao fundo a loja principal sob o sóbrio letreiro onde se lê “Agência Ford”. 

Tudo, ao que parece, em estrutura de concreto. 

Do ponto de vista da arquitetura urbana, o partido do edifício propõe uma inversão pouco feliz: os elementos cilíndricos justapostos ao chanfro isolado e profundo, com as bombas de gasolina a 45 graus, ao invés de marcarem a esquina a fazem desaparecer no vazio, levando consigo a continuidade da mais importante calçada comercial da cidade - de hoje e, presumivelmente, de então. 

Inverte-se, assim, a bem-sucedida tradição decô, solidamente associada aos primórdios do desenho industrial, de utilizar os elementos construtivos circulares como “dobradiças” de articulação dos planos de fachada correspondentes às ruas que se cruzam. A valorização compositiva da esquina edificada está no DNA da arquitetura decô, nascida da, e para, a sociedade urbana de consumo.

Um pouco de pesquisa nos revela que o projeto do edifício foi encomendado pela família Spinelli, por volta de 1939, ao italiano Ricardo Buffa, autor, segundo os guias de arquitetura do Rio de Janeiro produzidos na década de 1990 pela Secretaria Municipal de Urbanismo, de uma significativa coleção de trabalhos de arquitetura que transitam entre os estilos eclético e decô: edifícios Lage (Rua do Russell 300, Glória, 1924) (1) e Guahy (Rua Ronald de Carvalho 181, Copacabana, 1932) (2), casa Buffa (Rua Hermenegildo de Barros 108-110, Santa Teresa, 1938) (3), reforma da fachada da Igreja dos Capuchinhos (Rua Haddock Lobo 226, Tijuca, 1941) (4).


Clique na imagem para ampliar

Do Lage ao Guahy ao Buffa ao Spinelli, a trajetória de Buffa é um eloquente testemunho da substituição progressiva da profusão decorativa do estilo eclético pela sobriedade compositiva do decô, um dos aspectos, acredito, que levaram o grupo de arquitetos e pesquisadores cariocas reunidos ao redor de L. P. Conde a rebatizá-lo “protomodernista”.
  
A contratação de Buffa para o desenvolvimento deste projeto possivelmente reúne, num só movimento, as vantagens do mérito com as da conterraneidade. E a arquitetura por ele produzida, que deixa, hoje, no observador interessado como no frequentador rotineiro do comércio local, a incômoda sensação de “objeto fora do lugar”, só pode, eu creio, ser compreendida no contexto da encomenda.

A placa com o nome atual da rua secundária, à esquerda, qualifica Luiz Spinelli como “italiano, comerciante do ramo de panificação (padaria Spinelli), construção civil e automóveis”. Alguns relatos aqui compilados sugerem, no entanto, que foi muito mais: a Spinelli S.A. incluía a Transportadora Spinelli Ltda., a Auto Viação Friburguense, a Companhia Construtora Nova Friburgo, a representação de gigantes como Ford, Philco e Ultragaz e negócios menores no setor de carpintaria, marcenaria etc.

O Spinelli foi erguido para ser o carro-chefe, no sentido simbólico senão no econômico, do pequeno império comercial e industrial da família, “uma grande holding de Nova Friburgo”, nas palavras de um comentarista atual, tida como motor de seu desenvolvimento econômico e pioneira de sua modernidade urbana. O primeiro “edifício” da cidade abrigou a sua primeira “loja de departamentos” e o seu primeiro “posto de gasolina” – todos entre aspas porque, no melhor dos casos, esses termos apenas começavam a ganhar o significado que lhes atribuímos hoje.

Da loja, diz um comentarista:

“Vendiam na loja automóveis, material de construção, eletrodomésticos e tudo que a modernidade oferecia à época, como os primeiros aparelhos de rádio, geladeira e televisão. Dizia-se à época que se alguém fosse casar-se, os Spinelli forneciam tudo. Construíam a casa, faziam os móveis, vendiam os eletrodomésticos, enfim, forneciam tudo.”  

Do posto, acrescenta outro:

“(..) na parte térrea, foi instalado o posto de gasolina “Caçulinha”, que deveria chamar-se “Primogênito”, por ser o primeiro da cidade. Até então, [só] existiam bombas manuais espalhadas no centro (..) 

A foto da construção original – que uma fonte diz ser de 1958, mas que me parece bastante anterior - com o vistoso carro importado, típico da década de 1940, ao centro e os presumíveis proprietários do edifício - ou do negócio, ou de ambos - em pé, a uma respeitosa distância do veículo, completa o quadro com a glória mais conspícua do pioneirismo familiar: reza a lenda que os Spinelli foram os proprietários do primeiro automóvel a circular por Nova Friburgo.

Não resta dúvida: o posto de gasolina está ali para dar status à construção, seus proprietários, usuários e clientes!

Em meio a tanto pioneirismo, chama a atenção um traço em especial, não tanto arquitetônico quanto comportamental, que parece conectar o Spinelli a uma antiga tradição brasileira amplamente refletida na arquitetura urbana, essencialmente eclética, de meados do século XIX: a residência da família no sobrado da própria loja.

“Havia, nos vários andares, salas para escritórios da empresa e consultórios médicos e dentários para alugar. Os apartamentos residenciais foram destinados aos membros da família Spinelli.”

É desses apartamentos que trata o artigo publicado no jornal Voz da Serra em novembro de 2012, saudando, em favor dos moradores do edifício, a maioria idosos, a mais do que tardia instalação dos elevadores do Spinelli, previstos no projeto original de Ricardo Buffa, mas pendentes, há muito, de recursos e adaptações indispensáveis.

“Os 15 apartamentos do Edifício Spinelli, de dois, três e até quatro quartos, com duas salas, são maravilhosos. Amplos, sólidos e, apesar de tão antigos, sem uma rachadura sequer. Alguns têm até 120 metros quadrados, o que, hoje em dia, pode ser considerado um luxo e tanto. Detalhe: como fazia muito frio na época, os apartamentos contam até com lareira. Além disso, todos os cômodos são voltados para o sol.”

Tudo o que foi dito talvez explique o mistério de um edifício de esquina que não tem esquina, com fachada à moda de um navio, volumetria, pavimento térreo e penacho dignos de uma Mesbla serrana e andares ocupados por apartamentos de 120 metros quadrados que se acessam por dentro de um posto de gasolina.


***

À guisa de conclusão: a preservação de bens do patrimônio arquitetônico é um tema espinhoso – em se tratando de propriedade privada ainda mais - pelo qual não pretendo me aventurar.

Mas como friburguense por opção e observador da cidade, gostaria de ver o Spinelli em melhor forma do que se encontra atualmente. 


Imagem: Google map

Deixando de lado o problema crônico da fiação aérea, bem como as óbvias urgências da pintura da fachada e da recuperação das esquadrias, a providência mais imediata seria a repaginação dos letreiros comerciais para liberação das marquises, em especial a que protege as bombas de gasolina, com a recuperação da pintura original de seus pilares. 

Mas, cá entre nós, acho que “A Noite da Serra” merecia mais, quem sabe até uma reforma de fachada baseada num conceito de preservação mais flexível. Que tal um concurso de ideias para a sua revalorização arquitetônica - com um mostrador permanente, na calçada, dando a pista e o crédito de sua gênese ilustre?


2015-11-24


REFERÊNCIAS

“Nova Friburgo: Um Estudo Sobre Identidade Urbanística”, Fernanda Regina P. Duarte, Dissertação De Mestrado FAU-UNB 2009



“Art déco e indústria – Brasil, décadas de 1930 e 1940”
Por Telma de Barros Correia,
An. mus. paul. vol.16 no.2 São Paulo July/Dec. 2008

Guia da arquitetura eclética no Rio de Janeiro

Guia da arquitetura art déco no Rio de Janeiro

IPHAN /Nova Friburgo

IPHAN / Patrimônio Material RJ

Projeto Nova Friburgo Cultural / Bens tombados de Nova Friburgo

Prefeitura Municipal De Nova Friburgo / Inventário Dos Bens Culturais

Rio Art Déco – Fotografias de Lena Trindade
Hólos Consultores Associados, 2010

“Edifício Spinelli, o mais antigo da cidade, ganha elevador”
Por Dalva Ventura, Jornal A Voz da Serra, segunda-feira, 12 de novembro de 2012

“Famíla Spinelli”,
Por Janaína Botelho, História e Memória (blog)

“Spinelli S/A – O orgulho friburguense - Um retorno aos anos 40 (parte VII)”,
Por Leyla Lopes Melo, Nova Friburgo em Foco (blog)

“Colonização Italiana trouxe pioneirismo e muita dinâmica para o progresso de Nova Friburgo”

Lei finalmente protege cerca de 250 imóveis antigos remanescentes em Nova Friburgo


terça-feira, 3 de novembro de 2015

Dos notas sobre la obligación de producir vivienda social en California

Por sugerencia de la abogada colombiana Claudia Acosta*, reúno en este post la traducción completa para el español, por ella misma elaborada, de dos notas ya publicadas en el blog, en las que interpreto el encargo, aplicado por los municípios a los promotores inmobiliarios y recién confirmado por la justicia de Califórnia, EUA, de cotas de vivienda social (affordable housing) en los emprendimientos residenciales. 


Martes, 16 de junio de 2015
California: Justicia legitima regulación sobre incorporación inmobiliaria

Publicado en Los Angeles Times
Por Maura Dolan 15/06/2015

Desarrolladores pueden ser obligados a incluir vivienda social, Reglas de la Corte Suprema de California
 Este lunes, citando la crisis de vivienda social como de “proporciones épicas”, la Corte Suprema de California dio vía libre a las ciudades y condados (counties) para exigir de los desarrolladores la venta de parte de las viviendas producidas a precios inferiores a los de mercado. 
La decisión unánime, liderada por la jefe de justicia Tani Cantil-Sakauye, sigue los estúdios sucesivos que documentan la falta de vivienda social en el estado, especialmente en las regiones costeras de California.

“No es una sorpresa para quien esta familiarizado con el actual mercado habitacional en California que el serio y creciente problema de escasez de vivienda social no ha sido solucionado en las últimas tres décadas” escribió la jefe de justicia.
 
De click sobre la imagen para ampliarla 
Efecto de las leyes municipales californianas que exigen 15% de habitación social (es decir, con precios accesibles) en los nuevos proyectos inmobiliarios. Se trata de una forma de subsidio compulsorio (forzoso) del desarrollador y del propietario del terreno para habitación social. La reducción del valor (o producto) general de ventas del proyecto significa, una vez deducidos los costos proporcionales de construcción y de capital (representados por la Tasa mínima de atracción), la reducción del valor residual del terreno (renta total) y, en consecuencia, (1) de su valor probable de transacción en el mercado (renta del propietario) y (2) de la ganancia inmobiliaria (renta del desarrollador).
Fuente: abeiradourbanismo.blogspot.com.br 
elaborado por el bloguero 

“Peor aún, estos problemas solo se han agravado llegando a lo que podría describirse como de proporciones épicas en muchas localidades del estado”. (…) La decisión despeja el camino para Los Angeles y otras ciudades para exigir de los desarrolladores la venta de un porcentaje de las unidades producidas a precios inferiores a los de mercado como condición de aprobación del permiso de construcción. A los desarrolladores se les dará la opción de pagar a un fondo destinado a viviendas de bajo costo. 
(…) La regla constituyó un desafió al ser aprobada como la ordenanza de vivienda social en San José cinco años atrás. La industria de la construcción inmobiliaria, respaldada por grupos inmobiliarios, demandó a la ciudad, bloqueando la aplicación de la ley. Los desarrolladores argumentaron que la misma era un tipo de “toma” o “expropiación” inconstitucional a la propiedad privada. La ley exige a todos aquellos desarrolladores que construyan 20 o más unidades habitacionales la obligación de ofrecer el 15% de estas a precios inferiores a los de mercado o pagar a un fondo para la ciudad.
Cerca de otras 200 ciudades y condados en el estado cuentan con ordenanzas similares. 
El fallo del pasado lunes señaló que las municipalidades tienen “amplio margen de discrecionalidad para regular el uso de los inmuebles al servicio de los intereses legítimos del público en general”  (continua) 

Lea la noticia completa en el siguiente enlace:
http://www.latimes.com/local/lanow/la-me-ln-affordable-housing-20150615-story.html#page=1 



Viernes, 3 de julio de 2015 
Zonificación Incluyente y la Concesión Onerosa del Derecho de Construir (Outorga Onerosa do Direito de Construir - OODC)

Publiqué hace poco en este blog un esquema explicativo sobre el efecto de las leyes municipales de California, recientemente legitimadas por la Corte Suprema del estado. Estas leyes permiten a los gobiernos locales exigir que sean ofrecidos, en los nuevos proyectos inmobiliarios, 15% de unidades habitacionales a precios accesibles para las familias de menos ingresos (política denominada como zonificación inclusiva/incluyente) o el pago, al poder público, de su equivalente en dinero.

Esta segunda opción es, de cierta forma, análoga a nuestro instrumento Outorga Onerosa do Direito de Construir (Brasil).  En el caso californiano es una contraprestación por el derecho de dar al 100% de la edificabilidad del terreno su uso mas rentable, esto es, excluyendo usos accesibles a demandantes con menor poder adquisitivo (por ejemplo, apartamentos con diseños, materiales y acabados “económicos”).


De clik sobre la imagen para ampliarla


Con el objetivo de explicar, para el lector no especializado y para el estudiante, el mecanismo de equivalencia entre estas dos modalidades de recuperación y destinación social de la valorización del suelo, presento (ver arriba) dos versiones del gráfico anteriormente publicado, representativas de cómo funciona cada una de ellas en la estructura de un proyecto inmobiliario.

El modelo utilizado es una adaptación simplificada del método de avalúo de terrenos denominado involutivo, mas conocido como método residual deductivo, “espejo” de la estructura del proyecto que resalta la naturaleza residual del valor de la tierra urbana.

Vale observar que esa equivalencia no se expresa únicamente como igualdad de costos monetarios para el desarrollador, sino que redunda en una reducción igual del valor probable de transacción del terreno objeto del proyecto. Es decir, de su valor de mercado, que es un atributo importante, pero poco discutido y mucho menos explorado, de los instrumentos de recuperación de la valorización de la tierra urbana, en especial el IPTU (impuesto predial territorial urbano).

Zonificación Incluyente

En el primer caso (figura de la izquierda), la desvalorización de 15% de los metros útiles producidos lleva a la reducción del Valor General de Ventas, efecto que se propaga “en cascada” proporcionalmente a cada componente del costo (construcción, administración, comercialización y capital, este último representado por la Tasa Mínima de Atracción del proyecto) hasta llegar al Valor Residual del terreno, esto es, la renta del suelo total generada por el proyecto. La proporción del valor residual que este segmento del mercado reserve de forma común al propietario del terreno será su valor de mercado.

Contraprestación en dinero

En el segundo caso (figura de la derecha), el Valor General de Ventas corresponde a la sumatoria del precio del producto más rentable que la demanda este dispuesta e apta a comprar, o dicho de otro modo “el mayor y mejor uso del terreno”. Retirados el costo total de producción y el costo de capital, se obtiene el valor residual.

Sin embargo, antes de repartirse entre ambos el Valor Residual, desarrollador y propietario del terreno tendrán que asumir con la parte de la renta que corresponde a la colectividad. En el caso de la Outorga Onerosa do Direito de Construir, como contraprestación por la densificación intensiva y consecuente sobrecarga a las infraestructuras y redes de servicios urbanos. En el caso de la zonificación inclusiva/incluyente californiana, como contraprestación por el derecho de explotar en beneficio exclusivo las ventajas socialmente construidas de las redes de servicios público y de localización. Son estas, las dos caras de la misma moneda.

La proporción del nuevo residuo (denominado aquí como Valor Residual después de la OODC) que obtenga, en promedio, los propietarios de terrenos en este segmento constituye su valor de mercado.

Conclusión

Al ser monetariamente equivalentes la disminución del residuo (1) como resultado de la desvalorización de 15% del producto total y (2) por la contraprestación en dinero a ser pagada a las municipalidades, la reducción del valor de mercado del terreno a ser incorporada será la misma. Como se muestra en la figura, partimos del mismo VGV potencial del proyecto y llegamos, por caminos diferentes, al mismo valor de mercado del terreno.

Observación: en cualquiera de los dos casos, sí el valor de la contraprestación es muy baja, la reducción en el valor de mercado del terreno será poco perceptible, confundiéndose con las fluctuaciones normales de los precios.


* Claudia Acosta es Abogada colombiana, Maestra en Estudios Urbanos (El Colegio de México), en Direito e Desenvolvimento (Fundação Getulio Vargas) y especialista en Políticas de Suelo Urbano (Lincoln Institute of Land Policy). Experiencia en consultoría e investigación en derecho urbanístico, planeación, adquisición de suelo, y financiamiento urbano. Docente regular en la Universidad del Rosario, Colombia, posgrado en Derecho Urbano. Docente regular en cursos del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.


2015-11-03