quarta-feira, 25 de julho de 2012

A Outorga Onerosa do Direito de Construir: Entre receitas e custos do adensamento urbano


Republicação (sem alterações) da postagem Outorgolândia ou Onerópolis? II
http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2012/05/outorgolandia-ou-oneropolis-ii-para-mim.html



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Três leitores enviaram-me e-mails pedindo a minha solução para o “caso” Outorgolândia X Onerópolis.

Pois aí vai.

Começando pelo fim, a minha resposta é uma pergunta: a campeã da Outorga Onerosa do Direito de Construir é a cidade que arrecada mais dinheiro ou a que recupera uma proporção maior da renda fundiária?

Não é preciso ser nenhum Sherlock para perceber que o mote dessa discussão é a Outorga Onerosa tal como se aplica em Niterói, cidade da RM do Rio de Janeiro onde nasci e voltei recentemente a residir (ver postagem "Em Niterói, o que o IPTU faz a OODC desfaz"). (http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2012/04/em-niteroi-o-que-o-iptu-faz-oodc-desfaz.html)

Para mim, a campeã é Onerópolis, que recupera quase 30% da renda gerada na incorporação de um terreno de 1000m2 contra 20% de Outorgolândia para um terreno de igual tamanho e uso.

E por que a proporção da renda fundiária gerada é mais importante do que a quantidade de dinheiro arrecadado? Porque, como apontou com argúcia a arquiteta-leitora Ti (ver comentários à postagem "Outorgolândia e Onerópolis" - http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2012/05/outorgolandia-ou-oneropolis.html), estamos falando do valor da contrapartida privada pelo aumento da densidade construtiva na cidade.

Ti se propôs a calculá-lo supondo o Coeficiente Básico 1 para ambas as cidades. Concluiu que, para cada 100% de aumento de densidade, Onerópolis cobra R$ 373.333,00 por 1.000m2 de terreno e Outorgolândia cerca de metade desse valor, isto é, R$ 187.500,00.

Levando mais a fundo a linha de raciocínio de Ti, talvez fosse mais exato dizer que se trata da relação entre o adensamento construtivo urbano e o valor da contrapartida necessária para financiar o aumento de oferta de serviços básicos.
Visto sob este ângulo, o montante absoluto de arrecadação com Outorga Onerosa do Direto de Construir pode ser enganoso: tanto por ocultar um nível relativamente baixo de recuperação da renda fundiária (caso de Outorgolândia) quanto – o que é mais importante – por resultar de um adensamento que gera custos maiores do que o acréscimo de receita da OODC e até da receita fiscal total (provavelmente o caso de Niterói).

No plano teórico, podemos considerar o problema à luz do comportamento provável das curvas de custos e receitas públicas em face do aumento da densidade urbana. Ambas as curvas são crescentes, mas com convexidade invertida. A curva de receita sobe a taxas decrescentes porque o escasseamento do solo traz consigo a estabilização do estoque de benfeitorias e, com ele, da arrecadação de encargos e impostos. Ao passo que a curva de custos está sujeita a aumentos exponenciais derivados do financiamento de novas infraestruturas e sistemas de serviços, especialmente transportes. Além de certo limiar, p
assa-se do campo das economias para o das deseconomias de urbanização. 

Isto quer dizer que as infraestruturas e serviços demandados pelo adensamento só são “autofinanciáveis” em determinado intervalo – acima e abaixo de “limites críticos” mínimos e máximos de adensamento, como sugerido na Fig. 1.
(Clique na imagem para ampliar, dê Esc para retornar.)
 
Figura 1
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O fato de a determinação do Coeficiente de Aproveitamento médio dos terrenos acima do qual o adensamento já não é autofinanciável – assim convertendo a Outorga Onerosa do Direito de Construir em um “tiro no pé da própria cidade” – ser uma questão metodologicamente controversa e, em qualquer caso, específica de cada cidade e respectiva etapa de crescimento, não significa que esse coeficiente não exista. No limite, sua existência pode ser estimada empiricamente como relação entre o aumento da receita do adensamento em dado período e o custo estimado, digamos, do investimento em uma nova adutora de abastecimento d´água e um novo sistema de transportes.

Observe-se, por outro lado, que todas essas considerações repousam exclusivamente sobre o conceito de “autofinanciamento” do adensamento, sem levar em conta o uso dos recursos da sobrevalorização do solo em ações de urbanização e habitação social em áreas relativamente desvalorizadas da cidade. Vale dizer que, se estipularmos uma “cota social” (redistributiva) de aplicação obrigatória das receitas do adensamento, reduzir-se-á, em igual valor, a capacidade de autofinanciamento das infraestruturas e serviços das regiões adensadas. Na Fig. 2, isso se manifesta como encurtamento do intervalo em que o adensamento é autossustentável. 
Figura 2
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A Fig. 2 mostra que, desde o ângulo da autossustabilidade do adensamento, quanto mais próximo do CA máximo sustentável estiver o CA médio de serviço, menos recursos poderão ser destinados à urbanização social.

É fácil perceber, daí, que uma cidade que recupera mais renda com menos adensamento terá não apenas menor gasto relativo com o autofinanciamento de suas infraestruturas como, também, maior capacidade de aplicação de recuperação da renda fundiária em programas de urbanização social.

Figura 3
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A Fig. 3 sugere a posição relativa de Onerópolis e Outorgolândia (e Niterói) no gráfico que relaciona a densidade construtiva (medida por CA) aos custos e receitas do adensamento.

Em suma, tratar a questão da destinação dos recursos da Outorga Onerosa exclusivamente em termos redistributivos (programas de urbanização e habitação social) pode ser um equívoco metodológico de consequências graves, como, por exemplo, ocultar a preparação uma catástrofe urbanístico-ambiental a médio prazo (já que a longo, como lembrou Keynes, estaremos todos mortos) sob a cobertura conveniente - e eleitoralmente eficaz - de uma política “robinhoodiana” de recuperação da valorização do solo.

Usando como metáfora a construção de um edifício, eu diria que a Outorga Onerosa é como uma viga: ela tem um peso próprio cuja sustentação tem de estar assegurada antes de se começar a pensar em fazê-la suportar o restante do edifício. Do contrário... a casa cai.

Nos próximos capítulos da série "Duas ou Três Coisas Que Sei Dela (a OODC)", darei minha visão sobre a estimativa da valorização fundiária na construção em altura e sobre o papel dos coeficientes máximo e básico na determinação do valor da contrapartida (preço da OODC).

A conferir.




2012-07-25


domingo, 22 de julho de 2012

Memória do subsolo


Deu no CityLab
18-07-2012, por Eric Jaffe
New York's Lovely Abandoned Subway Station
(..) The forgotten City Hall Station was the original terminal of New York's subway system. It opened on the evening of October 27, 1904, along with 27 other Interborough Rapid Transit (I.R.T.) stations up to 145th Street on the west side. The inauguration began with a private ride conducted by Mayor George McClellan and ended with a fascinated public standing in awe of the strange new technology.
(..) Even in its day the City Hall station stood out as unique. Tickets were purchased from an oak ticket booth on a mezzanine level above the platform. Glass skylights let sunshine onto the platform during the day, and wrought-iron chandeliers lighted it at night. The walls of the station were decorated with tall beige and emerald tiles. The train passed beneath arched ceilings designed by curve-loving architect  Rafael Gustavino.
(..) The track itself looped at a radius of roughly 147 feet beneath the express tracks to the uptown platform of the Brooklyn Bridge station. Ultimately this distinctive curve proved the City Hall station's undoing. By mid-century, as it became apparent the system needed longer trains to keep up with ridership, officials realized the City Hall platform wouldn't accommodate them without being lengthened. Given the difficulty of this reconstruction — as well as the low station traffic of only 600 passengers a day — the city retired the station at the end of 1945. (Continua) 
2012-07-22

quinta-feira, 19 de julho de 2012

Legado metaolímpico: O templo maia da Barra da Tijuca

(...)
Frustrado com o descaso do público com a conquista do Pan 2007, César tentou celebrar a si próprio com o Museu Guggenheim do Pier Mauá. Repelido, foi acalentar seu ostracismo na ciclópica caixa de sapato avant-garde que mandou erguer no Cebolão da Barra da Tijuca, conhecida como Cidade da Música, de onde assiste,  impávido, ao desfile triunfal de seus antigos afilhados e detratores sob o Arco Olímpico que ele concebeuJustíssimo seria, pois, substituir a estátua do Bellini pela de César, o Maia, na entrada do Maracanã, antes que algum aventureiro decida que o espaço pertence a Eike, o Grande. (...)

Extraído de 
"O planejamento olímpico e a revolução dos transportes"
à beira do urbanismo, 14 de abril de 2012
http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2012/04/o-laboratorio-de-planejamento-urbano-do.html


segunda-feira, 16 de julho de 2012

O efêmero velódromo






Deu n’O Dia online de 12-07-2012


Velódromo de R$ 14 milhões construído para o Pan de 2007 será demolido
(...) A polêmica decisão foi tomada pela Empresa Olímpica Municipal (EOM) junto com o Comitê Organizador Rio 2016. De acordo com os órgãos, a atual estrutura não atende aos padrões olímpicos para atletas de alto nível. As características que precisam ser alteradas são a curvatura, a inclinação, a quantidade de vestiários e o número de lugares para os espectadores.

Para não aborrecer o leitor com redundâncias olímpicas e  trocadilhos infames,  limito-me a recordar o que este blog e seu parceiro menos votado já publicaram sobre o assunto... 


...e a acender uma humilde vela para o de cujus.



O Rio de Janeiro e as Olimpíadas 2016: Nós Lucramos, Vocês Pagam  (jan 2008)
http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2008/01/o-rio-de-janeiro-e-as-olimpiadas-2016.html

O Maracanã em pó e o capitalismo do desastre (mai 2011)
http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2011/05/o-maracana-em-po-e-o-capitalismo-do.html

Copa e Olimpíada: política anti-crise, de desenvolvimento ou de prestígio? (out 2011)
http://www.avebarna.com/2011/10/copa-e-olimpiada-politica-anti-crise-de.html

Atenas, Pretoria, Pequim e Rio de Janeiro: “Legado olímpico” é a alegre empulhação das sociedades emergentes (abr 2012)
http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2012/04/atenas-pretoria-pequim-e-rio-de-janeiro.html

Legado olímpico (Glossário de Sociologia e Política Contemporâneas) http://www.avebarna.com/p/democracia-1_10.html 



sexta-feira, 13 de julho de 2012

Eu sou você amanhã? II



Cumprindo o compromisso assumido por ocasião do comentário à postagem "Eu sou você amanhã", de Raquel Rolnik (*), ofereço aos leitores de à beira do urbanismo um link para uma relevante contribuição dos professores Adauto Cardoso, Thêmis Aragão e Flávia Araujo à discussão sobre a política habitacional brasileira. 

"HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL: POLÍTICA OU MERCADO? REFLEXOS  SOBRE A CONSTRUÇÃO DO ESPAÇO METROPOLITANO",
Contribuição ao XIV ENCONTRO NACIONAL DA ANPUR, Maio de 2011, Rio de Janeiro - RJ - Brasil
por
Adauto Lucio Cardoso (IPPUR), Thêmis Amorim Aragão (IPPUR) e Flávia de Sousa Araujo (IPPUR)

Para acessar o artigo, clique em
http://www.observatoriodasmetropoles.net/download/adauto_cardoso.pdf

(*)
http://raquelrolnik.wordpress.com/2012/05/10/eu-sou-voce-amanha-a-experiencia-chilena-e-o-minha-casa-minha-vida/




terça-feira, 10 de julho de 2012

O Preço de um CEPAC – Roteiro para uma novela com prólogo e três capítulos


Uma amiga arquiteta, suave até onde me compete saber, perguntou-me há alguns dias se eu sei como se calcula o preço dos CEPACs - Certificados de Potencial Construtivo Adicional.

Considerando a distância em que me encontro das operações em curso ou já realizadas no país, minha resposta honesta só poderia ser: não! Porém, ai de mim, pessoas mais qualificadas e bem-informadas do que eu a quem andei fazendo essa mesma pergunta tampouco souberam, ou puderam, me dizer. 

Incomodado com esse autêntico buraco negro que perturba, com sua força gravitacional, o problema da concessão onerosa de potencial construtivo em nosso país, senti-me tentado a vestir, uma vez mais, a carapuça de Nero Wolfe das Operações Urbanas.

Oque aqui ofereço ao leitor – nessa forma tosca que o escassíssimo tempo de que disponho atualmente me permite – é o resultado de minhas ruminações sobre o tema. Espero que ele esteja, senão à altura, pelo menos à cintura do rotundo detetive e sirva para ao menos açular a curiosidade e o pensamento crítico do meu minúsculo círculo de não-seguidores. Prometo mais à frente enriquecê-lo com contribuições, críticas próprias e de terceiros - sem prejuízo dos segundos - e, é claro, grafismos esclarecedores. (E, quem sabe um dia, com alguma pesquisa de campo.)


Recomendo ao leitor, pra melhor entendimento, a leitura paralela da postagem “Duas ou três coisas que sei dela (A Outorga Onerosa do Direito de Construir): a natureza residual do valor da terra" (http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2011/11/duas-ou-tres-coisas-que-sei-dela.html)


Capítulo 1: Premissas

1 A finalidade do CEPAC é gerar receita pública exclusivamente destinada ao financiamento de obras em um dado perímetro urbano.

2 Os CEPACs representam o direito privado de se construírem, no perímetro e no prazo de vigência de uma Operação Urbana consorciada - OUC, m2 excedentes ao Coeficiente Básico de aproveitamento dos terrenos. 

3 O preço de 1 CEPAC equivale a uma fração do lucro que ele é capaz de gerar no momento de sua utilização, a maior parte do qual atende pelo nome de renda da terra. Aí reside o interesse que possam ter os incorporadores na sua aquisição. 

4 O preço do CEPAC não corresponde ao rateio do custo das obras da Operação Urbana, como é o caso da Contribuição de Melhoria (rateio entre os proprietários de imóveis beneficiados pela valorização). O CEPAC é recuperação antecipada, pelo poder público, de parte da renda da terra a ser gerada em NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS no perímetro da Operação. 

5 O Ajuste entre o custo total das obras e a receita da venda de CEPACs pode ser feito, pela municipalidade, de 4 maneiras, TODAS SUJEITAS À "SANÇÃO DO MERCADO": (1) aumento do perímetro da Operação Urbana - mais área a ser edificada resulta em maior quantidade de CEPACs; (2) aumento dos Coeficientes de Aproveitamento de Terreno no perímetro da Operação - edifícios maiores resultam em maior quantidade de CEPACs; (3) redução do custo das obras sem redução da valorização imobiliária esperada ; (4) aumento do preço do CEPAC, vale dizer, mudança no “rateio” da renda excedente dos empreendimentos imobiliários entre a prefeitura e os incorporadores. 

6 Embora a recuperação pública da renda da terra possa teoricamente variar, como explica o prof. Carlos Morales, entre 0% e 100%, é certo que, numa economia pouco regulada, um incorporador não compraria voluntariamente à municipalidade um CEPAC que lhe custasse 100% da renda por ele acrescida. Está, pois, convencionado (em São Paulo como em Bogotá), que a recuperação pública da renda da terra derivada de potencial construtivo excedente equivale a 50% da renda acrescida. É como se o governo repartisse 50-50 com o incorporador a renda excedente, da mesma forma como, nas avaliações, o incorporador reparte 50-50 com o proprietário da terra o retorno bruto do empreendimento.

7 Na construção em altura, a renda da terra é diretamente proporcional ao coeficiente de aproveitamento - DESDE QUE CONSIDERADO EM TERMOS DE M2 LÍQUIDOS, ou privativos, unidade de produto imobiliário cujo somatório equivale à totalidade da receita e que contém, em frações iguais, a totalidade dos custos. Se com CA=1 a renda gerada pela terra é, digamos, R$300.000, com CA=4 a renda da terra será R$1.200.000,00. 

8 Considerando a típica operação paulistana em que o Coeficiente Básico é 1 e o Coeficiente Máximo é 4, temos que a metade da renda acrescida é igual à 1/2 de 3/4 da renda total, ou seja 37,5%. Numa Operação Urbana em que Cb=1 e C=5, teríamos que metade da diferença seria igual 1/2 de 4/5, portanto 40% da renda total, e assim por diante. 

9 Os avaliadores ensinam que o empreendimento imobiliário RESIDENCIAL em altura, DE LUCRATIVIDADE MÍNIMA, tem uma estrutura tal que o Custo Total do Empreendimento soma cerca de 70% do VGV (Valor Geral de Vendas) e, por conseguinte, o Retorno Bruto (Margem Operacional, em espanhol latinoamericano) 30% do VGV, repartido, regra geral, 50-50 em retorno (custo) de capital e renda da terra (15% [ou mais] para o incorporador e [até] 15% para o proprietário do terreno). Essa mesma proporção está contida, por conseguinte, em cada m2 privativo vendido. 

Capítulo 2: Desenvolvimento  

10 Sabendo que a típica OUC paulistana tem Cb=1 e C=4 e supondo, para começar, que ela fosse homogeneamente composta de empreendimentos residenciais de lucratividade mínima, então a contrapartida por m2 privativo necessária para recuperar-se 37,5% do valor residual (renda total) seria equivalente a 37,5% de 15%, vale dizer, 5,625%, do seu preço de venda médio. Para obtermos a contrapartida por m2 excedente outorgado, vale dizer, o preço de 1 CEPAC, basta distribuir esta proporção da renda pela proporção de m2 privativos excedentes sobre o total. Um CEPAC custaria, pois, 4/3 de 5,625%, isto é, 7,50% do preço de venda do m2 privativo. 

11 Considerando, porém, que os empreendimentos da OUC típica NÃO SÃO DE LUCRATIVIDADE MÍNIMA, mas destinados a populações de renda média, média alta e alta, e que o preço de venda do m2 privativo varia muito mais que proporcionalmente ao custo total do m2 de construção, podendo, até, MAIS QUE DOBRAR a cota de terreno por m2 privativo vendido (de 15% para 30%, por exemplo), eu estimo que o preço de 1 CEPAC na operação Água Espraiada (Cb=1 e C=4), é da ordem de 4/3 de 37,5% de 30%, vale dizer, 15% do preço de venda estimado do m2 privativo médio no momento do seu lançamento em leilão[1]. Isto quer dizer que, se o preço de venda médio estimado do m2 for R$7.500,00, então 1 CEPAC (representando 1m2 PRIVATIVO excedente) custará R$ 1.125,00.[2] Essa proporção poderá variar segundo o fator estimado para o custo total de construção (construção+administração+comercialização) do empreendimento padrão no perímetro da OUC. Quanto maior o preço de venda do m2 privativo, menor o fator de custo total de construção e maior a parte da renda da terra no preço de venda do m2 privativo. Grosso modo, CUSTO TOTAL + RENDA DA TERRA = 85% DO VGV.  (Retorno, ou custo, de capital = 15% do VGV). 

12 Um conhecido avaliador estimou, em 2005, a “cota de terreno” média no preço do m2 privativo de um imóvel novo do Leblon, Rio de Janeiro, em 60%, que é o que "sobra" (resíduo) depois de descontadas as cotas do retorno de capital (Taxa Mínima de Atratividade) [15%] e do custo total do empreendimento [25%!]. Em uma OUC de Cb=1 e C=4 num lugar urbano de preços tão elevados, 1 CEPAC valeria, pois, 4/3 de 37,5% de 60%, ou seja, 30% do preço de venda do m2 privativo (digamos, R$ 5.400,00 para um preço de venda de R$ 18.000,00). 

13 De tudo isso se pode, facilmente, deduzir uma formuleta, e até uma tabelinha, que nada mais são do que aplicações do método residual dedutivo de avaliação do preço de um terreno. Só é preciso estar a par dos fatores de custo total (construção+administração+comercialização) relativos a cada faixa de preço de venda do m2 privativo, ou seja, relativos a cada localização da cidade. Deixo isso para depois.

Capítulo 3: Conclusão 

14 Este raciocínio pode ser igualmente aplicado ao preço da Outorga Onerosa do Direito de Construir, desde que a consideremos como preço do m2 PRIVATIVO excedente. Para fazê-lo pelo m2 BRUTO de construção, teremos de aplicar ao preço um fator M2 BRUTO/ M2PRIVATIVO. Eu penso que isto seria uma tolice, porque o que o incorporador vende é o M2 PRIVATIVO, que contém em frações iguais todos os custos e ao qual ele remeterá, em qualquer caso, o cálculo de custos de m2 excedentes adquiridos por OODC. Ao incorporador interessa saber, no fim das contas, quanto a OODC (ou o CEPAC) “comerá” do seu lucro extraordinário (renda da terra) por m2 PRIVATIVO vendido. A OODC calculada pela metragem bruta construída só faz complicar o cálculo de quanto ela efetivamente vale como proporção da renda da terra. 

15 A vantagem que a metodologia aqui esboçada pode ter, sobre as fórmulas atualmente em uso no Brasil para o cálculo do preço da OODC, é prescindir de um crônico fator de turbulência técnica, para não dizer de autêntica inconsistência teórica, que atende pelo nome de “valor venal” e está sempre a exigir "coeficientes de planejamento e de ajuste" dos valores obtidos.
Para mais detalhes sobre o que me parece ser a "inconsistência teórica" de nossas fórmulas de OODC, peço aos leitores a paciência de ler o artigo “Contribución al estudio de la "Outorga Onerosa do Direito de Construir" (Brasil): contenido económico y fórmulas de cálculo (maio 2007)”, neste mesmo blog (http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2007/05/contribucion-al-estudio-de-la-outorga.html), ou aguardar até que eu possa produzir uma explicação simplificada. Para resumir, adianto que essas fórmulas mandam calcular y = (f) x quando a teoria e a prática do valor residual da terra nos ensinam que, neste caso, x = (f) t, ..., y! Em linguagem comum: as fórmulas nos mandam calcular o preço da OODC em função do preço do terreno quando, na verdade, o preço do terreno é função, dentre outras coisas, da própria OODC. No Excel, isto se chama "referência circular".
16 As vantagens de se usar a proporção do preço de venda médio do m2 privativo como preço da OODC são várias: a primeira e mais sonante é que tal método se deduz diretamente do caráter residual do valor da terra. Duas outras são: (1) a de que o preço de venda do m2 privativo é um dado público, acima de qualquer dúvida e, por definição, rigorosamente atualizado, cuja operacionalização só exigiria retardar a cobrança da OODC até o momento do lançamento imobiliário; (2) a de que qualquer pesquisador teria como comparar o valor real do m2 privativo excedente cobrado a título de OODC em todas as cidades do país - tornando transparente o verdadeiro alcance da OODC, em extensão e profundidade.
Posfácio
A bem da verdade, caro leitor, sempre que visto a carapuça de Nero Wolfe das Operações Urbanas o meu alter ego faz má-criação, esperneia e berra, furioso: “Quero ser Carlos Morales!” E eu respondo: "Pero ¿por qué no te callas? Enxerga-te, imbecil!" 
Devo admitir, no entanto, que a reivindicação do insolente avatar não é totalmente destituída de sentido: pois quem surgiria na vinheta deste artigo se, ao personagem que ali escruta, lupa em punho, tirássemos o bigodinho e puséssemos um par de lentes esverdeadas e um cabeleira mais rarefeita e alourada? Ele, o autêntico Sherlock Holmes da renda da terra urbana, de quem nunca hei de esquecer a frase lapidar: "Pero si el promotor puede obtener por el inmueble un valor aún más alto, por que razón ya no lo vendía a ese precio?"
Ele talvez concordasse comigo ao menos numa coisa: poucos epítetos se ajustam tão bem à renda da terra urbana quanto "la femme piège". E é por isso que eu sempre digo ao rabugento avatar:
- Prefiro continuar brincando de Nero Wolfe. 

Posfácio 2 (09-07-2015) 
1) 1 CEPAC representa, do ponto de vista econômico, 1*n m2 de produto imobiliário excedente ao Coeficiente Básico de aproveitamento do terreno (corrigida a distorção causada pelo seu cômputo urbanístico em m2 brutos construídos, que não têm valor nem preço de mercado). O preço de 1 CEPAC, consequentemente, é o preço que a municipalidade cobra pela fração ideal de terreno necessária para “ancorar" esse 1*n m2 de produto imobiliário excedenteComo proprietário monopolista de todas as frações excedentes, a municipalidade pode cobrar por cada uma, em teoria, qualquer porcentagem da renda por ela gerada, vale dizer, do preço pelo qual ela é vendida pelo incorporador ao adquirente do produto final. 
2) Como se trata, para a municipalidade, de atrair sócios privados para o seu empreendimento de renovação urbana, é razoável supor que os CEPACs sejam oferecidos em leilão ao preço mínimo equivalente a 50% da renda do solo (valor residual) que ele deverá gerar, uma base rotineiramente usada nas negociações entre incorporadores e proprietários de terreno quando não há escassez demais nem de menos de terrenos incorporáveis na região. (Ver nota [2], abaixo).
3) O Coeficiente Básico, nesse caso, determina a proporção (Cb/C) dos m2 úteis totais produzidos pela qual a municipalidade nada cobrará. 


[1] A valorização da terra esperada entre o momento da compra do CEPAC e o momento da sua utilização resulta em ganho líquido do proprietário do CEPAC. Dentre outras razões, é para recuperar parte do valor gerado nessa defasagem temporal que as OUCs paulistanas vendem CEPACs por “lotes” a cada etapa da operação, vale dizer, do desenvolvimento das obras de melhorias urbanas.

[2] No 2o leilão da 5a distribuição de CEPACs da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, em 14 de junho de 2012, o CEPAC foi oferecido e vendido pelo preço mínimo de R$ 1.282,00,* um valor muito próximo do aqui sugerido. Admitindo-se o preço de venda médio de R$ 7.500,00 por m2 privativo residencial como uma estimativa razoável, o preço do CEPAC efetivamente cobrado pela prefeitura de São Paulo corresponde a uma "cota de terreno" não de 30%, mas de exatos 34,2% - uma proporção próxima do provável nessa faixa de preço! (*Fonte: "Operação Urbana Consorciada Água Espraiada: Posição em 21/05/2014", São Paulo Urbanismo)




2012-07-10


segunda-feira, 9 de julho de 2012

Niterói: Por uma coligação em defesa da cidade



As três fotos ao lado foram tiradas da minha janela, em três datas diferentes deste ano de 2012.

Para cada um desses dias, uma explicação particular: problemas de manobra, vazamento no ramal, obras na adutora.   

Não bastasse, toda semana temos queda de energia.


Sem falar das ruas abarrotadas de automóveis. 

E inundadas com quaisquer 15 minutos de chuva forte. 


Só um idiota não percebe, e só um cínico é capaz de negar, que esta cidade não está preparada para o boom imobiliário que, literalmente, a assalta.  

Como pode uma cidade ser tão rica e tão precária? Tanta aparência de qualidade urbana na Zona Sul e tanta realidade de abandono urbano na Zona Norte

Quanta concentração de riqueza fundiária se esconde por trás do aparente sucesso da nossa Outorga Onerosa do Direito de Construir?  

Os promotores de nosso boom imobiliário - governantes e beneficiários - deveriam ser processados, no mínimo, por crime ambiental.

Nesta eleição, é preciso que os candidatos sejam claros: não queremos mais que a cidade seja governada por prepostos de imobiliárias, empreiteiras e concessionárias.

É preciso suspender imediatamente, sem tergiversações, em caráter emergencial, todas as licenças de obras que intensifiquem o uso da terra além de um "limite de crise" e passar à imediata revisão do Plano Diretor de Urbanismo. 

É urgente que os candidatos que alegam  representar, em Niterói, os interesses e direitos dos trabalhadores urbanos e dos usuários da cidade - PT, PDT, PV, PSB, PCdoB e PSOL - se pronunciem sobre os crimes urbanísticos e ambientais que vêm sendo perpetrados em Niterói.

A população tem o direito de saber o que eles pensam e o que propõem.

Não queremos saber qual aliança tem mais amigos em Brasília, no Rio de Janeiro ou no mundo dos bancos e das empreiteiras.

Queremos uma coligação dos defensores da cidade, do meio-ambiente, da qualidade de vida dos trabalhadores em geral e dos usuários da cidade em particular.

Qual candidato será capaz de construir uma coligação em defesa da cidade?


2012-07-09


domingo, 8 de julho de 2012

Festejando com a pulga atrás da orelha: Caio Martins agora é da UFF!

Deu n'O Fluminense 
04-04-2012, por Alice Balbino
http://jornal.ofluminense.com.br/editorias/cidades/complexo-esportivo-do-caio-martins-passa-ser-administrado-pela-uff
Complexo Caio Martins passa a ser administrado pela UFF
(..) O Complexo Esportivo Caio Martins, em Icaraí, será administrado pela Universidade Federal Fluminense (UFF). De acordo com o reitor da universidade, Roberto Salles, o espaço será referência em esportes em Niterói e no Brasil. Ele explicou que recebeu um e-mail do governador Sérgio Cabral, no domingo, informando que a universidade será responsável pelo estádio. (..)  “Queremos estar preparados para a Copa de 2014 e as Olimpíadas de 2016. O estádio precisa ser multiuso”.
(..) Roberto Salles disse ainda que apresentará um projeto para o estádio que incluirá captação de recursos do Ministério dos Esportes para que o local se transforme em um grande complexo esportivo, e serviços à comunidade. "Temos ótimos profissionais de educação física na UFF e o Projeto UFF Esportes onde patrocinamos alunos, funcionários e atletas. Queremos levar esses profissionais para o estádio para que eles possam atender a população, mantendo as aulas de natação e outros esportes. A universidade tem um papel social e queremos manter esse papel ativo".
(..) o estádio é muito usado como Centro de Iniciação Desportiva onde crianças e adolescentes usufruem de aulas de natação, judô, basquete, futebol, vôlei, ginástica estética e olímpica e jazz. As atividades são gratuitas.


COMENTÁRIO

Se a notícia acima se confirma, sem subterfúgios, eu diria que se trata de uma imensa vitória da população de Niterói - para a qual este blog terá dado uma modestíssima, mas gratificante, contribuição; e também que é uma bela oportunidade para que a UFF se converta na mais importante e respeitada instituição pública da cidade - o que, convenhamos, não seria nada mau. 

Curiosamente, porém, o assunto não reverberou como merecia na imprensa,  nas redes sociais, na cidade... e no site da Universidade! 

Convém estarmos atentos porque, a julgar (1) pelo caráter ainda nebuloso da transação que levou à incorporação, também pela UFF, do antigo Cinema Icaraí e (2) pela falta de uma convocação clara, transparente e inequívoca das autoridades responsáveis à construção coletiva de um projeto consistente para a completa reestruturação física e gerencial do complexo, com foco na educação desportiva cidadã, não é possível ter certeza de que o governo do estado não está empurrando com a barriga "o problema" Caio Martins à espera da oportunidade para liquidá-lo pela melhor oferta. Cautela e caldo de galinha, dizia a vovó, não fazem mal a ninguém.

Causam-me espécie dois detalhes. 

Primeiro, a UFF, uma Universidade Federal, recebe o encargo do Caio Martins... por um e-mail do governador, alguns meses depois desse mesmo encargo ter sido recusado pelo prefeito de Niterói! A inevitável pergunta é: por que o governo do Estado gasta mais de R$ 1 bilhão no Maracanã, para em seguida concedê-l0 de graça a Eike, o Belo, mas entrega à UFF um complexo esportivo semi-arruinado sem investir um mísero centavo na sua recuperação? Estamos falando de um projeto desportivo digno de se chamar "legado olímpico" (coisa que o Maracanã não é!) ou de uma bomba-relógio largada em colo federal?

Segundo, dois meses depois da notícia sair nos jornais, não se encontra uma escassa referência a este relevante projeto no site da Universidade, cuja ferramenta de busca nos responde, com olímpica indiferença, quando consultada a palavra-chave "Caio Martins": A BUSCA NÃO RETORNOU RESULTADOS. Honestamente, leitor: não é um pouco esquisito?

Além disso, inúmeras  questões relevantes encontram-se em aberto.

Como será feita a transferência do bem público estadual à Universidade? Como ficará a sua situação patrimonial? Estará garantida a sua afetação permanente ao uso público desportivo? Ou será que não haverá nada disso, é apenas um "empréstimo"?  Se é assim, quais são as condições do contrato?

Por que o Caio Martins não foi incluído, desde o começo, na estrutura de apoio à Olimpíada de 2016?  Como serão aproveitadas as instalações do CDCM e de onde virão os recursos?

O que será feito do campo de futebol e suas arquibancadas - equipamento definitivamente obsoleto e incompatível com o melhor aproveitamento do CM como complexo desportivo em uma região urbana de alta densidade? Como fica a concessão do estádio de futebol ao Botafogo de Futebol e Regatas?

Serão abertos concursos de idéias e projetos para o aproveitamento desportivo, recuperação arquitetônica e adaptação urbanística do complexo?

Como se dará a gestão da UFF de modo a propiciar, ao CDCM, flexibilidade administrativa e autossuficiência econômica  sem prejuízo da sua função social?

Resumindo: é o blogueiro que está atrasado com a notícia ou é a decisão que foi tomada nas coxas e nem a UFF sabe ainda se está recebendo um "legado olímpico" ou... um presente de grego?

Aguardemos os próximos capítulos.  

2012-07-08