sábado, 29 de novembro de 2014

sexta-feira, 28 de novembro de 2014

Meu vinho, meu vício

Deu no NYTimes 
By Neil Irwin OCT. 27, 2014 
http://www.nytimes.com/2014/10/28/upshot/a-90-million-condo-flip-shows-whats-wrong-with-financial-capitalism.html?ref=realestate&abt=0002&abg=0

 
A $90 Million Condo Flip Shows What’s Wrong With Financial Capitalism

Wikipedia: One57, maio de 2014
William Ackman is a wildly successful hedge fund manager. He oversees $17 billion of mostly other people’s money. Forbes estimates his personal net worth at $1.7 billion. These facts alone would make him a prime candidate to buy the penthouse condominium at One57, the new luxury tower on West 57th Street.

And indeed, Mr. Ackman told The Times in a fascinating profile Sunday that he is the buyer of the 13,500-square-foot condo with an estimated price of $90 million. What is more shocking is what he plans to do with it.

Apparently content living with his family on the Upper West Side, he told The Times he was purchasing one of the most expensive properties in New York because “I thought it would be fun” and he and some close friends “bought into this idea that someday, someone will really want it and they’ll let me know.” They may throw the occasional party there.

Bill Ackman is a condo flipper! It may be the most expensive attempted condo flip in history, but in substance it isn’t much different from the middle-class dreamers who bought a preconstruction condo in Florida in the mid-2000s in hopes of selling it a couple of years later at a great profit.

It may seem like a funny example of the ways the wealthiest one-hundredth of 1 percent live. But it is also, as it happens, an uncommonly clear window into some of the deeper flaws of 21st-century finance. (Continua)
Leia a íntegra do artigo clicando em
http://www.nytimes.com/2014/10/28/upshot/a-90-million-condo-flip-shows-whats-wrong-with-financial-capitalism.html?ref=realestate&abt=0002&abg=0



2014-11-15 

quarta-feira, 19 de novembro de 2014

The day Niterói stood still


Avebarna News:
Alienígenas encantados com o MAC querem operar espaçonave turística no Caminho Niemeyer. 

Prefeito manda dizer que só aceita a proposta - e a briga com os puristas do Patrimônio Cultural - se os carcamanos comprarem todos os CEPACs da OUC do Centro.

2014-11-06

domingo, 16 de novembro de 2014

Mais do mesmo?

Deu no Al Jazeera 
Fault Lines 12 Nov 2014
http://www.aljazeera.com/programmes/faultlines/2014/11/wall-street-landlords-20141111151849893632.html


Wall Street landlords
Private equity firms and hedge funds are buying up tens of thousands of foreclosed homes and converting them into rental properties. And they are creating one of the fastest growing financial investments by securitising their tenants' rent checks.

It has been six years since the foreclosure crisis devastated millions of American families. And now, many former homeowners are renting from Wall Street. It is a landlord's market, and rents are rising across the country.

So is the next housing crisis going to be about rent checks as opposed to mortgage payments?
Fault Lines travels to California and Georgia to investigate if Wall Street's rental gamble could jumpstart the economy or lay the foundation for a new crisis.

Assista ao video clicando no link
http://www.aljazeera.com/programmes/faultlines/2014/11/wall-street-landlords-20141111151849893632.html





2014-11-17 

quinta-feira, 13 de novembro de 2014

Para mim e para Ti, vence a cidade que recupera mais e adensa menos

Editado em 13-11-2014
Originalmente publicado neste blog em 28-05-2012


Alguns leitores enviaram-me e-mails pedindo a minha solução para o “caso” Outorgolândia X Onerópolis. Pois aí vai.

Começando pelo fim, a minha resposta é uma pergunta: a campeã da Outorga Onerosa do Direito de Construir é a cidade que arrecada mais dinheiro ou a que recupera uma proporção maior da renda fundiária? 

Não é preciso ser nenhum Sherlock para perceber que o mote dessa discussão é a Outorga Onerosa tal como se aplica em Niterói, cidade da RM do Rio de Janeiro onde nasci e voltei recentemente a residir (ver postagem "Em Niterói, o que o IPTU faz a OODC desfaz"). (http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2012/04/em-niteroi-o-que-o-iptu-faz-oodc-desfaz.html) 

Para mim, a campeã é Onerópolis, que recupera quase 30% da renda gerada na incorporação de um terreno de 1000m2 contra 20% de Outorgolândia para um terreno de igual tamanho e uso.  

E por que a proporção da renda fundiária gerada é mais importante do que a quantidade de dinheiro arrecadado? Porque, como apontou com argúcia a arquiteta-leitora Ti (ver comentários à postagem "Outorgolândia e Onerópolis" - http://abeiradourbanismo.blogspot.com.br/2012/05/outorgolandia-ou-oneropolis.html), estamos falando do valor da contrapartida privada pelo aumento da densidade construtiva na cidade. 

Ti se propôs a calculá-lo supondo o Coeficiente Básico 1 para ambas as cidades. Concluiu que, para cada 100% de aumento de densidade, Onerópolis cobra R$ 373.333,00 por 1000m2 de terreno e Outorgolândia cerca de metade desse valor, isto é, R$ 187.500,00. 

Levando mais a fundo a linha de raciocínio de Ti, talvez fosse mais exato dizer que se trata da relação entre o adensamento construtivo urbano e o valor da contrapartida necessária para financiar o aumento de oferta de serviços básicos. 

Visto sob este ângulo, o montante absoluto de arrecadação com Outorga Onerosa do Direto de Construir pode ser enganoso: tanto por ocultar um nível relativamente baixo de recuperação da renda fundiária (caso de Outorgolândia) quanto – o que é mais importante – por resultar de um adensamento que gera custos maiores do que o acréscimo de receita da OODC e até da receita fiscal total (provavelmente o caso de Niterói). 

No plano teórico, podemos considerar o problema à luz do comportamento provável das curvas de custos e receitas públicas em face do aumento da densidade urbana.  Supomos ambas as curvas crescentes, mas com convexidade invertida. A curva de receita subiria a taxas decrescentes porque, mesmo em potentes surtos construtivos, o escasseamento do solo numa região urbana traz consigo a desaceleração do crescimento do estoque de benfeitorias.  Além de certo limiar de adensamento, os aumentos exponenciais de custos - em infraestruturas e sistemas de serviços, especialmente transportes - já não podem ser cobertos pelo aumento das receitas correntes, quer oriundas do solo, como o IPTU e a Outorga Onerosa do Direito de Construir , quer de outras fontes potencialmente beneficiárias do adensamento, como o ICMS e o ISS. Passamos do campo das economias para o das deseconomias de urbanização.   

Figura 1
Isto quer dizer que as infraestruturas e serviços demandados pelo adensamento só são “autofinanciáveis” em determinado intervalo – acima e abaixo de “limites críticos” mínimos e máximos de adensamento, como sugerido na Fig. 1. 

O fato de a determinação do Coeficiente de Aproveitamento médio dos terrenos acima do qual o adensamento já não é autofinanciável – assim convertendo a Outorga Onerosa do Direito de Construir em um “tiro no pé da própria cidade” – ser uma questão metodologicamente controversa e, em qualquer caso, específica de cada cidade e respectiva etapa de crescimento, não significa que esse coeficiente não exista. Podemos sugerir como guia para a sua determinação a questão: qual a relação entre o aumento da receita do adensamento em dado período e o investimento necessário para atender aos novos requerimentos de infraestrutura e serviços – por exemplo, a renovação da rede de abastecimento d’água, a ampliação da capacidade de fornecimento de energia e um novo sistema de transporte público de alta capacidade? 

Observe-se, por outro lado, que todas essas considerações repousam exclusivamente sobre o conceito de “autofinanciamento” do adensamento, sem levar em conta o uso dos recursos da sobrevalorização do solo em ações de urbanização e habitação social em áreas relativamente desvalorizadas da cidade. Vale dizer que, se estipularmos uma “cota social” (redistributiva) de aplicação obrigatória das receitas do adensamento, reduzir-se-á, em igual valor, a capacidade de autofinanciamento das infraestruturas e serviços das regiões adensadas. 

Figura 2


A Fig. 2 sugere que quanto mais próximo do CA crítico estiver o CA médio de serviço, menos recursos poderão ser destinados - se respeitado o princípio da autossustentabilidade do adensamento - à urbanização social. Podemos, também, postular como CA ótimo provável do ponto de vista da distribuição dos ganhos econômicos do adensamento aquele que maximiza o potencial de transferência de renda do solo para os Fundos Municipais de Desenvolvimento Urbano.

Uma cidade que recupere mais renda por unidade de adensamento terá, por conseguinte, não apenas menor gasto relativo com o autofinanciamento de suas infraestruturas como, também, maior capacidade de aplicação de recuperação da renda fundiária em programas de urbanização social. 

Figura 3
A Fig. 3 sugere a posição relativa de Onerópolis, Outorgolândia e, supostamente, Niterói no gráfico que relaciona a densidade construtiva (medida pelo CA médio) aos custos e receitas do adensamento. 

A conclusão é: tratar a questão da destinação dos recursos da Outorga Onerosa em termos exclusivamente distributivos  pode ser um equívoco metodológico relevante, por ocultar, em regiões urbanas de alta densidade construtiva, a formação de crises urbanístico-ambientais a médio prazo (já que a longo, como lembrou Keynes, estaremos todos mortos) sob a cobertura conveniente - e eleitoralmente eficaz - de uma política “robinhoodiana” de recuperação da valorização do solo. 

Lançando mão de uma "analogia edilícia", eu diria que a Outorga Onerosa do direito de Construir está para o adensamento urbano como uma viga para o conjunto do edifício: ela tem um peso próprio cuja sustentação há de estar assegurada antes de se começar a pensar em fazê-la suportar o restante da estrutura. Do contrário... a casa cai. 

Nos próximos capítulos da série "Duas ou Três Coisas Que Sei Dela (a OODC)", darei minha visão sobre a estimativa da valorização fundiária na construção em altura e sobre o papel dos coeficientes máximo e básico na determinação do valor da contrapartida (preço da OODC).  A conferir.


2012-05-28 

segunda-feira, 10 de novembro de 2014

Diário da Bolha: O urbanismo no Pinel




Deu no El País
por Ruben Esquitino 06-11-2014
http://ccaa.elpais.com/ccaa/2014/11/06/valencia/1415301396_380126.html



La promotora del rascacielos más alto de Europa, a concurso de acreedores
Internet
La Sociedad de Gestión de Activos Prodecentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb, popularmente conocido como el banco malo) ha denunciado ante un juzgado de lo Mercantil en Alicante a la promotora Olga Urbana, sociedad afincada en la Marina Baixa. La entidad, que se quedó con el stock sobrante de vivienda de las entidades bancarias tras la explosión de la burbuja inmobiliaria, pide el concurso de acreedores de Olga Urbana debido a la situación de insolvencia de la compañía y su incapacidad de finalizar un edificio que estaba llamado a ser la torre residencial más alta de la Unión Europea.

Coronando el cielo de Benidorm (Alicante), los 200 metros de altura del Intempo son un símbolo de la exuberancia de una época que estalló con la burbuja inmobiliaria. Este coloso inacabado comenzó a construirse en el 2006 y arrastra una historia plagada de irregularidades. La Sareb se hizo con él en 2012 tras la reestructuración bancaria con el objetivo de darle salida. Pero nadie ha venido a comprarlo, ni empresas chinas, ni jeques árabes, como en más de una ocasión publicitó Olga Urbana, incapaz de acabar un monstruo de hormigón al que solo le faltaba un 7% de su obra cuando entró la Sareb. (Continua)




"Un deseo al principio. Hace años. Un Anhelo. Sólo un proyecto. Un sueño. Ya no. Hoy es una realidad imparable. Incuestionable estandarte de futuro en la Playa de Poniente de Benidorm.

Un edificio compuesto por dos torres en forma de número 1 enfrentados entre sí y unidas en las plantas superiores por un módulo en forma de cono invertido, todo ello de bellísima plasticidad.

Una idea, casi una fijación, inspira el nacimiento de Intempo: LA EXCLUSIVIDAD. Un solo edificio dividirá en dos partes la historia del urbanismo en Benidorm: Antes y después de la construcción de Intempo. Su imponente presencia no ha de pasar desapercibida. Su majestuosidad levantará admiración. Su singular diseño marcará una época y se convertirá probablemente en el símbolo de una filosofía arquitectónica. Una atalaya formidable, altanera y visible, que sólo podría ser eclipsada por la majestuosa vista que ofrece desde su techo. No podía ser menos. 200 metros de altura.

Los pájaros ven así Benidorm… y mucho más."
(http://www.intempobenidorm.com/
Internet


2014-11-10

domingo, 9 de novembro de 2014

SOS Amazônia


Do facebook (06-11-2014)
O Futuro Climático da Amazônia - Relatório de Avaliação Científica
Antonio Donato Nobre
http://www.socioambiental.org/sites/blog.socioambiental.org/files/futuro-climatico-da-amazonia.pdf





"(..) é preciso estancar a sangria da floresta, ou seja, zerar o desmatamento, a degradação florestal e o fogo já, com todos e quaisquer recursos e meios éticos possíveis, no interesse da vida. Ao mesmo tempo, em vista do diagnóstico de que desmatamento e degradação acumulados constituem-se no mais grave fator de dano ao clima, torna-se necessário e inevitável desenvolver um amplo esforço para replantar e restaurar a floresta destruída. (..)"