Krugman: sobre a crise de moradia nos EUA

Substack 03-09-2025, por Paul Krugman 
https://paulkrugman.substack.com/p/yes-america-has-a-housing-emergency (pago)

 

Yes, America Has a Housing Emergency

But Trump will make it worse

(..) We do, in fact, have a housing emergency. Over the past decade home prices have risen much faster than the overall cost of living, so the popular perception that housing has become unaffordable is grounded in reality:

Why has this been happening? The home price surge since 2015 looks very different from the housing bubble of the 2000s. That bubble was largely driven by speculation, with house prices rising much faster than rents. The price surge also bypassed sunbelt cities like Atlanta, Houston and Dallas, where housing supply expanded to meet rising demand.

This time, however, we’re looking at a truly national phenomenon. As Edward Glaeser and Joseph Gyourko document in a recent paper, housing prices have risen rapidly, without eliciting a large increase in homebuilding, even in cities that avoided the 2000s bubble.

Back in July, looking at the case of Atlanta, I suggested that we might be looking at the limits of sprawl. In the 2000s cities like Atlanta could add housing by spreading ever further out, adding single-family homes at their edges. At this point, however, they’ve sprawled so far that this doesn’t work anymore. Another recent academic paper, by Orlando and Redfearn, argues that sprawl has been

pushing single-family home builders farther away from the amenities that make these urban areas attractive. Eventually, this progression reaches a limit in which commuting back to these amenities is too costly. At this point, the greenfield land is effectively “built out.”

The obvious answer is to turn inwards — to build more housing by increasing population density, in particular by building multifamily housing. As I noted in my Atlanta piece, sunbelt cities still have extremely low population densities compared with blue-state cities:

So they could add a lot more housing and bring prices down — if local politics would allow it. Unfortunately, it generally won’t. Glaeser and Gyourko conclude their paper on a despairing note, suggesting that all our major cities, in red states as well as blue, have become places where existing homeowners have become effective at stopping new construction.

Which brings me back to Bessent saying that we have a housing emergency. What will he do about it?

Another man, in another administration, might go YIMBY — “yes in my backyard” — and try to tackle the political obstacles to housing construction. But take a look at Mandate for Leadership, the manifesto issued by the Heritage Foundation’s Project 2025. It’s all for deregulation when it comes to things like pollution controls. But when it comes to housing, it goes full NIMBY:

Congress should prioritize any and all legislative support for the single-family home … American homeowners and citizens know best what is in the interest of their neighborhoods and communities. Localities rather than the federal government must have the final say in zoning laws and regulations, and a conservative Administration should oppose any efforts to weaken single-family zoning.

So no, the Trump administration won’t do anything to expand housing supply, which is the only way to make housing more affordable. (..)

Portugal: capitalismo de rendas vs. moradia

The Guardian 25-06-2025
https://www.theguardian.com/commentisfree/2025/jun/25/lisbon-europe-portugal-golden-visa-capital-investors-short-term-rentals

“Over the past decade, Lisbon has undergone a dramatic transformation – from one of the most affordable capitals in Europe to the most unaffordable.

Between 2014 and 2024, house prices in the city rose by 176%, and by more than 200% in its central historic districts. The home price to income ratio, a key indicator of housing affordability, reflects this shift with stark clarity: today, Lisbon tops Europe’s housing unaffordability rankings. This trend extends to the national level. In 2015, Portugal ranked 22nd out of 27 EU countries for housing unaffordability. Today, it ranks first. In a country where 60% of taxpayers earn less than €1,000 a month, finding a rental below that price in the Portuguese capital is only possible if you’re willing to live in 20 sq metres – or less.

To understand how Lisbon reached this point, we need to look back to the years following the 2008 global financial crisis. As part of its shock plan to revive the economy, Portugal embraced a strategy of aggressive liberalisation, aiming to put Lisbon – and the country – on the global map for real estate investment and tourism. (..)”

2025-06-29

Alquiler rotatorio es el nombre del negocio

BBC News Brasil 20-05-2025
https://www.bbc.com/portuguese/articles/c89ppp1zlgqo

A Espanha solicitou a remoção de quase 66 mil imóveis da plataforma Airbnb por descumprirem as normas para hospedagem turística. A medida ocorre em meio ao aumento dos protestos contra o turismo em excesso, às vésperas da alta temporada. No domingo (18/5), manifestações nas Ilhas Canárias reuniram milhares de pessoas. O ministro dos Direitos Sociais, Defesa do Consumidor e Agenda 2030, Pablo Bustinduy, afirmou que os imóveis em questão "violaram diversas normas relacionadas à habitação de uso turístico". 

O anúncio veio após uma decisão judicial em Madri que determinou a retirada imediata de 4.984 imóveis do Airbnb citados pelo ministério. As propriedades estão localizadas em seis regiões: Madri, Andaluzia, Catalunha, Comunidade Valenciana, País Basco e Ilhas Baleares.(..)

2025-05-28

Aluguel rotativo é o nome do negócio

Diário do Rio 19-05-2025
https://diariodorio.com/studios-e-unidades-de-ate-50-m%C2%B2-puxam-alta-no-mercado-imobiliario-do-rio/

A preferência dos cariocas por imóveis menores vem deixando de ser uma tendência para se consolidar como realidade no mercado imobiliário. Segundo o Secovi Rio, o Estado registrou o lançamento de 1.667 studios no último período. E o movimento não é pontual. Nos anos anteriores, houve um crescimento de 35% nos lançamentos de apartamentos compactos, enquanto os imóveis com quatro quartos despencaram quase 40%. (..) 

De acordo com a Ademi-RJ, cerca de 80% das unidades com até 50 metros quadrados são vendidas ainda na planta — muitas vezes, como opção de investimento para locação. (..)

2025-05-24

Péssima notícia, como de costume

Diário do Rio 15-05-25
https://diariodorio.com/construtora-mineira-e-responsavel-pelo-projeto-que-pode-destruir-area-verde-do-centro-do-rio-com-espigao-de-22-andares/

O Centro do Rio segue à beira de perder um dos poucos e mais importantes espaços verdes da região e ganhar um ‘paredão’ que vai ser visto desde o Morro de Santo Antônio. A possível e polêmica construção de um espigão de 22 andares e 720 apartamentos no Buraco do Lume — área localizada na Praça Mário Lago que representa quase 50% de seu tamanho total — tem sido acompanhada de perto pelo DIÁRIO DO RIO. (..) O projeto, orquestrado pela construtora mineira Patrimar, anda gerando uma onda de opiniões contrárias de urbanistas, arquitetos e também do empresariado do Centro. Obtivemos acesso exclusivo à documentação do processo de licenciamento do futuro espigão perante a Prefeitura, revelando falhas e ocultações consideradas suspeitas que envolveriam o projeto. (..)

2025-05-18

Trump, catalisador de oportunidades

Terra Dinheiros 10-02-2025
https://www.terra.com.br/economia/mercado-imobiliario-nos-eua-empresarios-brasileiros-se-animam-com-trump,5621b80f081dba47d0debd28e9a3ab47q442ln2a.html

Montagem: Àbeiradourbanismo
Clique na imagem para ampliar 

2025-02-12

Se a moda pega…

El País 11-12-2024
https://elpais.com/espana/catalunya/2024-12-11/el-sindicato-de-inquilinas-anuncia-las-dos-primeras-huelgas-de-alquiler-en-dos-edificios-en-cataluna.html
Vecinos de fincas de Salou y Sentmenat han comenzado o se disponen a dejar de pagar el alquiler a la propiedad y lo ingresarán en una cuenta común

Tres semanas después de [la masiva manifestación] que pidió en Barcelona una bajada del precio de los alquileres y que apuntaba a la convocatoria de una huelga de alquileres, el Sindicato de Inquilinas ha presentado este miércoles el caso de los dos primeros edificios de Cataluña que recurrirán a esta fórmula para mejorar la situación de sus inquilinos. Son dos inmuebles de Salou (Tarragona) y Sentmenat (Barcelona) que en origen eran [de protección, promovidos por la obra social de La Caixa y ahora gestionados por InmoCriteria], a quienes los inquilinos llevaron a los tribunales por supuestas cláusulas abusivas en sus contratos. En el caso de Salou, el edificio [acaba de ser comprado por la Generalitat. Los vecinos han comenzado o se disponen a protagonizar en marzo huelgas que consisten en dejar de pagar el alquiler a la propiedad, pero lo ingresarán en una cuenta común. El objetivo es presionar para mejorar sus condiciones. (..)"

2024-12-11

Subsídio é bom e eu gosto!

Infomoney / Estadão conteúdo 23-11-2023
https://www.infomoney.com.br/consumo/incorporadoras-do-minha-casa-minha-vida-vivem-fase-de-ouro-e-lucro-somado-sobe-143/

"As incorporadoras que atuam no Minha Casa Minha Vida (MCMV) apresentaram resultados bastante positivos no terceiro trimestre, confirmando o melhor momento do programa habitacional desde a sua criação, há 15 anos. (..) O aumento do lucro em um ritmo maior que o da receita se deve à diluição das despesas administrativas e comerciais, com melhora das margens de lucro. A margem bruta média do setor atingiu 34,7% alta de 2,8 pontos porcentuais. E a margem líquida chegou a 9%, avanço de 4 pontos porcentuais. O levantamento foi realizado pelo Broadcast (sistema de notícias em tempo real do Grupo Estado) com os números das cinco incorporadoras do segmento econômico com ações listadas na bolsa de valores: Cury, Direcional, MRV, Plano & Plano e Tenda. (..)

Montagem: Àbeiradourbanismo

2024-11-23

Rio de Janeiro: Adeus aos PEUs?

Engenharia em Revista 30-09-2024
https://portalclubedeengenharia.org.br/artigo/plano-diretor-revoga-planos-de-estruturacao-urbana-dos-bairros-cariocas/

O Plano Diretor de Urbanismo de uma metrópole de mais de 6 milhões de habitantes, ocupando um território de 1.200 km2, profundamente diverso em todos os sentidos da palavra, não pode existir sem, pelo menos, uma dupla dimensão espacial: municipal e local - para não falar da metropolitana.

A revogação dos Planos de Estruturação Urbana (PEUS)

é uma insanidade, só compreensível no marco da ofensiva que vem sendo empreendida, em todas as grandes cidades brasileiras, pela indústria imobiliária, muitas vezes encoberta por generalidades sobre o adensamento urbano e a cidade de 15 minutos, em prol de sua máxima liberdade de ação, vale dizer da mínima regulação, ou até mesmo da não regulação urbanística.

Sinal inequívoco, creio, da generalização do “vale tudo por dinheiro” que estamos vivendo - haja vista a proliferação irrefreável dos negócios de apostas - e que, no urbanismo, se expressa como total liberdade na competição pela rentabilidade dos investimentos imobiliários. O objetivo é, nos nichos urbanos de valorização imobiliária, construir o máximo em cada terreno para extrair do empreendimento algum lucro de escala e o máximo em renda fundiária.

Como vamos sair desse buraco eu não sei, mas me ocorre que os Planos Diretores e os PEUS, assim como a “função social da propriedade" e seus derivados (outorga onerosa, IPTU progressivo etc), que lhe dão suporte, se tornaram institutos respeitados e amplamente aceitos como resultado do movimento social que desembocou na Assembleia Constituinte de 1988. Vale a pena lembrar. 

2024-10-02

Mercado mundial, associação internacional

Wall Street Journal 21-08-2024
https://www.wsj.com/real-estate/luxury-homes/lisbon-golden-visa-fedca2a3

A principal característica do mercado imobiliário é a sua natureza não-competitiva, que se manifesta como preempção dos imóveis mais bem localizados, segundo o uso e a tipologia requerida, pelas maiores ofertas de preço (renda) de venda ou aluguel.

Uma vez aberto o mercado português aos demandantes de toda a Europa e, logo, do mundo inteiro, a primazia cabe aos endinheirados estrangeiros, sejam ou não moradores permanentes, e nacionais, incluídos os proprietários locais, em número cada vez menor, que podem tê-los como clientes. 

O peso do mercado imobiliário globalizado na formação e concentração da riqueza planetária torna a função social da propriedade, tão cara a nós, urbanistas, uma perspectiva cada vez mais problemática. 

Urge por isso a criação, por iniciativa dos movimentos diretamente envolvidos, que são muitos e bastante combativos em seus âmbitos locais, de uma Associação Internacional da Moradia Social.

2024-09-25

Mercado e plano, para variar

O Globo 29-07-2024
https://oglobo.globo.com/blogs/capital/post/2024/07/a-nova-tendencia-imobiliaria-poucos-metros-muitos-investidores.ghtml

Se você tem dúvida de que os mercados de bens imóveis e serviços urbanos são a força motriz da construção da cidade e o planejamento urbano o fator subordinado - que, como escreveu Benevolo no já longínquo ano de 1963, "aparece, de modo geral, com atraso relativamente aos acontecimentos que tem por missão controlar e guarda um caráter curativo" [1] -, considere a notícia ao lado.

Nada menos do que 1,9 bilhão de reais serão investidos este ano, nas regiões centrais e pericentrais da Região Metropolitana do Rio de Janeiro, em aquisição de "quitinetes gourmetizadas" para fins de aluguel por temporada.

Como de praxe, a notícia é dada em tons ufanistas e sem qualquer menção ao déficit habitacional na RMRJ, estimado pela Fundação João Pinheiro em 410 mil domicílios. [2] O que reflete, independentemente do contexto, o fato sobejamente conhecido de que o "mercado" está pouco se lixando para o problema da moradia da população urbana.

E como se fosse pouco, 99,99% do farto noticiário sobre o mercado de imóveis que o Google me manda todos os dias se refere a uma dimensão mágica do mundo da economia concorrencial onde os preços relativos sempre sobem e inexistem a crise climática e a emergência ambiental. 

Por isso eu insisto: o planejamento urbano será tanto mais relevante e eficaz quanto mais clara seja, na cabeça dos planejadores e na política das instituições de planejamento, a consciência de suas limitações - que podem, com certeza, ser maiores ou menores a depender dos ciclos econômicos e das conjunturas políticas. 

Imaginar, porém, em nossa sociedade, o planejamento urbano no comando da construção das cidades, ou fazer de conta que o problema não existe, mais parece flerte com o autoengano.

2024-08-07

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[1] BENEVOLO L (1963), Aux Sources de l'urbanisme moderne. Horizons de France 1972, p. 5
[2] “Estudo mostra que déficit habitacional no Rio é o maior dos últimos anos: mais de meio milhão de moradias”. O Globo 15-05-2024, por Carmelio Dias.
https://oglobo.globo.com/rio/noticia/2024/05/15/estudo-mostra-que-deficit-habitacional-no-rio-e-o-maior-dos-ultimos-anos-mais-de-meio-milhao-de-moradias.ghtml

Preços em alta, como [quase] sempre

The Economist 16-06-2024
https://www.economist.com/finance-and-economics/2024/06/16/why-house-prices-are-surging-once-again
In America, Australia and parts of Europe, property markets have shrugged off higher interest rates

O artigo acima projeta um novo ciclo de aumentos de preços imobiliários em países do mundo dito ‘desenvolvido’, com base em causas que eu diria essencialmente conjunturais. Mas que dizer das causas ‘estruturais”?

Num valioso texto produzido para os cursos do Lincoln Institute of Land Policy, já divulgado neste blog, o economista e avaliador colombiano Oscar Borrero assim resume o que chama de comportamento “estrutural” dos preços da terra urbana, por oposição ao “cíclico”: 

“(..) la tierra urbana siempre se valoriza, es decir crece por encima de la inflación. Es la resultante de las leyes de oferta y demanda. (..) ante una demanda creciente [(a) crecimiento económico de la ciudad: industria, comercio, servicios, etc. y (b) El aumento poblacional vegetativo y migratorio] y una oferta escasa [la única manera de aumentar la oferta es incrementar los perímetros de las ciudades], los precios suben en términos reales, es decir por encima de la inflación. Lo cual da como resultado la valorización continua de los terrenos urbanos.” [1] 

Considerando que a população e a economia urbanas continuam a crescer concentradas em uma quantidade limitada de megalópoles planetárias, parece-me razoável supor que o preço relativo das localizações centrais e pericentrais - tanto mais escassas quanto mais se expande “o perímetro das cidades”, vale dizer a área de influência dos centros urbanos principais - continue também crescendo, como ensina Borrero, a despeito da descentralização relativa e desigual imposta pelo trabalho a distância.

Chama também a atenção que a matéria traga o subtítulo “nos EUA, Austrália e partes da Europa, o mercado imobiliário ignorou a elevação das taxas de juros” - uma característica típica do mercado chamado ‘de alto padrão’. Mesmo não sendo economista nem avaliador, eu me aventuro a sugerir um fator estrutural não considerado por Borrero e, aliás, nunca mencionado em publicações da imprensa especializada - a persistente concentração dos rendimentos e do patrimônio, que faz do mercado imobiliário de alto padrão uma espécie de ‘círculo virtuoso’:

“(..) a irrefreável concentração de riqueza que marca a economia do século XXI tem o dom de retroalimentar a espiral de valorização dos imóveis mais luxuosos e bem localizados mesmo em um cenário global de baixo crescimento, estagnação dos salários e precarização do trabalho. (..) quanto mais renda concentram os ricos do mundo inteiro, mais se dispõem a pagar por imóveis de alto padrão em Nova York, Los Angeles, Miami, Londres, Paris, Hong Kong, Dubai, Vancouver, Sydney, Lisboa, São Paulo e Rio de Janeiro, na expectativa razoável de que não faltará quem lhes cubra a parada a qualquer momento em que queiram vendê-los” [2]

E para além do comportamento estrutural dos preços, teríamos aqui também um forte componente do que Borrero chama de ‘comportamento cíclico’:

“(..) La tierra es un recurso escaso y su mercado está interrelacionado directamente con el mercado de la construcción, por tanto su comportamiento no escapa los ciclos económicos y de la edificación; de hecho sigue muy de cerca los ciclos de la construcción y estos a su vez los de la economía. (..)”

A combinação dos comportamentos estrutural e cíclico dos preços imobiliários pode ser observada nos gráficos abaixo, do S&P / Case-Shiller Home Price Index, para dois intervalos temporais diferentes. Nos EUA, o índice de preços tem forte queda com a Grande Recessão de 2008, mas as linhas de tendência 1991-2017 e 200o-2023 são inequivocamente ascendentes (clique nas imagens para ampliar).

2024-07-17

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[1] BORRERO Oscar, “Formación de los precios del suelo urbano”. Lincoln Institute of Land Policy, EAD, s/ data.
https://drive.google.com/file/d/12719bJhO6ztK8uQ2cj6MhJzEwVuiH6Vv/view?usp=sharing

[2] “Círculo Virtuoso II". À beira do urbanismo 10-12-2017, por Pedro Jorgensen  https://abeiradourbanismo.blogspot.com/2017/12/circulo-virtuoso-ii.html.

Faroeste caboclo

 

A primeira cidade-satélite de Brasília começou com a tomada de posse de um terreno perto da entrada da Cidade Livre. Já descrevi as causas de tais ocupações. Chegaram a um auge nas primeiras semanas de junho de 1958, quando, em poucos dias, entre 4 mil e 5 mil flagelados da seca do Nordeste chegaram à Cidade Livre em busca de trabalho. A Novacap ordenou às forças de segurança (o GEB) que levantassem barreiras na estrada para impedi-los de entrar. Em vez de irem embora - como se tivessem algum lugar para onde ir -, esses migrantes desesperados iniciaram uma ocupação de terra, montando um acampamento improvisado do outro lado da barreira. (HOLSTON, James. A Cidade Modernista: uma crítica de Brasília e sua utopia. Tradução Marcelo Coelho, São Paulo: Companhia das Letras, 1993.)

https://cronologiadourbanismo.ufba.br/apresentacao.php?idVerbete=77&

Taguatinga desenvolveu-se especialmente em função do comércio e dos empregos que sua população obtinha. Tornou-se um importante centro comercial dentro do Distrito Federal e polo de atração para a população das cidades próximas, abrigando shopping centers de grande porte. Taguatinga, atualmente, é uma das regiões mais ricas do Distrito Federal, sendo considerada a capital econômica do Distrito Federal. (WIKIPEDIA, “Taguatinga (Distrito Federal)”, 29-03-2024.) 

https://pt.wikipedia.org/wiki/Taguatinga_(Distrito_Federal

A apuração dos motivos de Taguatinga, dentre todas  as cidades-satélites, ter se tornado "a capital econômica do Distrito Federal" demanda algum tempo de leituras e outro tanto de reflexão. Talvez por ter sido a primeira, talvez não. 

As imagens do Google Map parecem confirmar o verbete da Wikipedia: Taguatinga, criada como loteamento imposto 'na marra' pelos retirantes alojados na periferia da novíssima capital da República, hoje concentra boa parte do mercado não subsidiado de apartamentos novos do DF, de classe média e média-alta por definição.

Focado no nascimento das metrópoles capitalistas no Brasil (1870-1930), deixei Brasília para estudar depois. Mas a celeuma em torno do novo Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília – PPCUB não está nem aí para a minha agenda: ela coloca na ordem do dia do urbanismo brasiliense e brasileiro a relação entre o plano de urbanismo e a urbanização de mercado.

Não posso nem pretendo opinar sobre o PPCUB, mas temo que a indulgência histórica da nossa profissão com a alienação constitutiva do urbanismo modernista em face da urbanização de mercado nos deixa de calça curta para enfrentar a questão - o que dá certa vantagem aos  especuladores imobiliários, cada vez mais bem servidos de advogados treinados na defesa da liberdade de mercado em nome das “cidades sustentáveis e inclusivas". O melhor exemplo, como de hábito, vem da Caos Planejado:

“Brasília precisa superar o planejamento urbano do século 20, pensado para automóveis, com a criação de bolsões de estacionamento, viadutos e segregação de usos, e começar a se adequar ao planejamento urbano do presente, pensado nas pessoas, com a criação de praças de qualidade, ciclovias, setores de uso misto e ruas caminháveis. Esse é o modelo de cidades inovadoras e de sucesso que atraem investimentos, prosperam e promovem a qualidade de vida de toda a população, não de apenas uma parte dela.” “Preservar o urbanismo de Brasília: as escolhas e seus preços”. Caos Planejado 27-06-2024, por Thiago Caldeira.  

https://caosplanejado.com/preservar-o-urbanismo-de-brasilia-as-escolhas-e-seus-precos/

Alega o articulista que a área metropolitana de Brasília recebe cerca de 45 mil novos habitantes por ano e se pergunta: onde essa nova população vai morar se "não há oferta de moradia crescendo nessa velocidade no Plano Piloto, que é limitado pelo tombamento"? Em defesa do adensamento central reiteradamente patrocinado pela Caos Planejado e adotado pelo PPCUB, ele mesmo responde, consternado: "nas áreas mais distantes, onde são maiores os desafios da mobilidade urbana!"

Contudo, digo eu, se nos lotes do Trecho 4 do Setor de Clubes Esportivos Sul (SCES) liberados pelo PPCUB para a construção de 9 mil apartamentos caberão 27 mil pessoas - suficientes para fazer saltar o valor dos terrenos de R$150 milhões para R$1,4 bilhão em benefício, dentre outros, do presidente da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (ADEMI-DF) [*] -, a pergunta continua sendo onde vão morar os demais 423 mil novos habitantes da área metropolitana de Brasília nos próximos 10 anos, senão "nas áreas mais distantes, onde são maiores os desafios da mobilidade urbana"? 

Como farão os nossos paladinos do "planejamento urbano do presente, pensado nas pessoas, com a criação de praças de qualidade, ciclovias, setores de uso misto e ruas caminháveis" para "promover a qualidade de vida de toda a população [450 mil novos habitantes], não de apenas uma parte dela [27 mil habitantes]"? 

Eu respondo: considerando a realidade da pirâmide social brasileira e a maneira como o mercado aloca os demandantes de terra-localização nas metrópoles de todo o mundo - lição sintetizada pelo insuspeito William Alonso em 1964 [**] -, a imensa maior parte dessa nova população, com ou sem o PPCUB, não terá escolha e pagará o preço que sua antecessora já paga há muito tempo: residir na periferia mais ou menos distante e enfrentar diariamente "o desafio da mobilidade". 

E ainda que o PPCUB privatizasse boa parte da área pública do Plano Piloto, a imensa maior parte da terra só seria liberada a conta-gotas, para pagadores de rendas compatíveis com as expectativas dos especuladores.

Em suma, o "modelo de cidades inovadoras e de sucesso que atraem investimentos, prosperam e promovem a qualidade de vida de toda a população, não de apenas uma parte dela” de que fala nosso articulista é, no Brasil, no melhor dos casos miragem, no pior charlatanismo. Oportunismo, com certeza.

Dado o estatuto histórico-cultural do Plano Piloto, parece-me evidente que especular com o seu adensamento não é um ponto de partida sério para o planejamento da expansão de Brasília. As cidades-satélites, seus subcentros, periferias e redes de conexões recíprocas e com o Plano Piloto é o objeto a ser trabalhado, inclusive do ponto de vista da urbanização de mercado.

 

2024-07-10

PS: Esta matéria do Metrópoles de 10-07-2024 mostra que o plano de adensamento do Plano Piloto aprovado pelo PPCUB é muito mais ambicioso do que eu supunha. Caso ele seja mantido, eu sugiro um experimento: observar, ao longo da próxima década, que proporção dessas terras serão destinadas pelos empreendedores ao atendimento da demanda estimada dos 45 mil / ano novos habitantes da metrópole.      

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[*] “PPCub: Lago será cercado por 9 mil apartamentos com até 27 mil moradores - O novo bairro às margens do Lago Paranoá e a poucos metros do Palácio da Alvorada equivalerá a 12 superquadras”. Metrópoles 26-06-2024, por Isadora Teixeira 

https://www.metropoles.com/colunas/grande-angular/ppcub-lago-sera-cercado-por-9-mil-apartamentos-com-ate-27-mil-moradores

[**] ALONSO W (1964), Location and land use. Cambrigde, MA: Harvard University Press

A alma do negócio

Montagem: Àbeiradourbanismo

“(..) se podría decir que al comercializar um inmueble, la inmobiliaria no sólo vende un activo fijo, sino que, además, negocia el derecho que capacita al nuevo propietario a especular, o sea que, para que el individuo pueda candidatarse a especular en el mercado inmobiliario, debe antes passar por una inmobiliaria. Se obtiene, así, la condición de suficiencia para que la inmobiliaria imponga una tasa equivalente a la parte de las ganancias que habilita a su cliente a realizarlas en el futuro. (..)”*

2024-03-24

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* SMOLKA M, “Precio de la tierra y valorización inmobiliaria urbana: esbozo para una conceptualización del problema”. Revista Interamericana de Planificación Vol XV, No 60, Dez 1981

Ouro, bitcoins e… residências!

SAPO Human Resources 10-03-2024
https://hrportugal.sapo.pt/numero-de-ultramilionarios-aumentou-quase-5-a-nivel-mundial-imagina-quantos-ha-em-portugal/

“(..) Os dados são retirados do The Wealth Report, um estudo anualmente concebido pela Knight Frank que reúne as mais importantes tendências e perspectivas globais do mercado imobiliário – desde 2021 que a imobiliária com sede em Londres está associada à portuguesa Quintela e Penalva. (..) 

Para os investidores, a rentabilidade do mercado residencial foi crucial para estes resultados, com a rentabilidade no investimento do mercado residencial a crescer 3,1%. Houve ainda outros sectores a apresentar resultados positivos a nível global, como o ouro, que subiu 15%, e as Bitcoin, que subiram 155%, invertendo grande parte das perdas sofridas em 2022. (..)”

2024-03-17

Imóveis comerciais/ EUA: um resumo da crise

Valor Investe 07-03-2024, por Marília Almeida
https://valorinveste.globo.com/produtos/investimento-no-exterior/noticia/2024/03/07/queda-de-28percent-nos-precos-onde-pode-chegar-a-crise-do-imoveis-comerciais-nos-eua.ghtml

Segundo pesquisa de janeiro da WFH, a parcela de dias úteis completos trabalhados em casa ficou próxima a 30% desde o início de 2022. Ainda que tenha caído dos 60% registrados no meio de 2020, a porcentagem continua relevante. Com menos trabalhadores no escritório cinco dias por semana, a demanda por escritórios enfraqueceu e a vacância aumentou em 900 pontos percentuais entre o quarto trimestre de 2019 e o quarto trimestre de 2023.

Consequentemente, os valores de escritórios estão passando por uma correção de preços histórica. Desde que atingiram o pico cíclico em 2019, se deterioraram mais rapidamente do que a maioria dos setores imobiliários comerciais. Uma vez que a correção de preços termine este ano, a Oxford Economics projeta que os valores dos escritórios terão caído 28,6% desde seu pico em 2019. A intensidade da queda rivaliza com a desvalorização de 34,8% registrada entre os escritórios durante a crise financeira de 2008.

As implicações econômicas regionais variam. Mercados com uma concentração
maior de imóveis comerciais são mais propensos a sentir os efeitos do aumento da vacância e da queda nos valores. Ou seja, os distritos comerciais centrais (CBD) serão mais afetados do que os dos subúrbios.

Ao analisar os dados de vacância da MSCI por idade do edifício de escritórios, a Oxford Economics observa que a vacância aumentou em todas as idades e localidades entre 2019 e 2023. Mas edifícios mais antigos que 1989 e localizados nos centros comerciais centrais registraram aumento da vacância acima da média. Já edifícios mais novos, especialmente construídos após 1999 e localizados nos subúrbios, registraram cerca da metade do aumento geral da vacância de escritórios.

Os mercados com uma maior concentração de propriedades de escritório são mais propensos a sentir os efeitos do aumento da vacância e da queda nos valores. Boston, Los Angeles, Nova York, São Francisco e Washington DC representam 42% do número total de propriedades de escritório nos EUA, segundo dados da MSCI. Esses mercados são mais vulneráveis, especialmente os com edifícios mais antigos localizados no CBD. (..)”

 2024-03-10

Especulação transnacional

NSC Total 01-03 2024
https://www.nsctotal.com.br/colunistas/dagmara-spautz/como-a-crise-no-mercado-imobiliario-dos-eua-impulsiona-balneario-camboriu-e-rio-de-janeiro

"O mercado imobiliário brasileiro tem índices de valorização superiores a outros países e, além da atratividade da diferença cambial, cada vez mais, tem se tornado alvo para os americanos, assim como para investidores de outros países", diz o especialista em mercado imobiliário Renato Monteiro (..) Segundo ele, no último ano foi observado um aumento de 20% na procura de estrangeiros por imóveis no Brasil. A expectativa é que a busca seja ainda maior em 2024.

Segundo a Sort Investimentos, (..) as principais regiões que têm sido alvo de investidores dos EUA estão no litoral brasileiro. (..) Itapema registrou 19,52% de valorização anual – um recorde. Itajaí, também ao lado de Balneário Camboriú, registrou no último levantamento da Fipezap a terceira melhor valorização do país, com 13,35%.

Já no Rio de Janeiro, o destaque para Búzios. A cidade, com pouco mais de 26 mil metros quadrados, é apontada como a bola da vez do mercado imobiliário nacional, com projeção de valorizar em até 100% os imóveis nos próximos quatro anos. 

2024-03-10

Globalismo ou neocolonialismo?

Felipe Vieira – jornalista 17-01-2024
https://felipevieira.com.br/site/detalhes-noticia/?id=306970

Àbeiradourbanismo

Nada contra brasileiros irem estudar nas grandes universidades dos EUA. Mas a iniciativa, vinda de onde vem e justificada como está, mais parece um ato de neocolonialismo urbanístico.

Segundo Ling, “nosso planejamento urbano fica aquém das melhores práticas globais.” A prova? “Crise habitacional com moradias precárias ou caras, falta de infraestrutura, ruas perigosas e inundações. Tempo gasto em um deslocamento insustentável, com espaços públicos repletos de carros e carentes de pessoas.”

Se fosse simples assim, eu diria que o Instituto escolheu, para conceder as bolsas, o país errado: nos EUA, parte substancial do espaço urbanizado está há décadas reservado pela legislação para residências unifamiliares, em subúrbios que o próprio Ling qualificou, em artigo de 14-11-2023, de “verde insustentável baseado no conceito ultrapassado de cidade-jardim”.[1]

À parte o fato de que o espraiamento suburbano dos EUA não tem nada a ver com o "conceito de cidade-jardim", foi sobre o "verde insustentável" de suas urbanizações unifamiliares periféricas - vendidas a crédito barato e acessadas por automóveis baratos movidos a gasolina barata sobre uma vasta rede de rodovias federais e estaduais - que os Estados Unidos se ergueram como maior potência industrial e financeira do planeta.

Agora eu pergunto: você acredita que os nossos próceres do urbanismo liberal criticariam 60 anos atrás o verde insustentável dos subúrbios americanos independentemente de seu sucesso no plano dos negócios e da economia em geral? Opor-se-iam a William Alonso, máximo expoente da economia espacial neoclássica, que por essa época alertava os defensores da revitalização em larga escala das áreas centrais obsolescentes de Nova York para o provável fracasso de seus planos por não levarem em conta a preferência da demanda pelos subúrbios? [2]

Ou será que o fazem porque o mercado imobiliário brasileiro e, em alguma medida, também o dos EUA dos dias atuais favorecem um “princípio urbanístico” radicalmente oposto: a concentração da propriedade urbana de alta e média renda em condomínios verticais nas zonas pericentrais das grandes cidades, onde o rendimento do capital investido por m2 útil produzido é muito maior e a espiral ascendente de preços garantida pela concentração imparável da renda nacional?

Não nos enganemos: o urbanismo liberal em alta no Brasil não visa práticas urbanísticas social e ambientalmente sustentáveis, mas a liberação do “adensamento” construtivo nos nichos metropolitanos de média e alta renda, em favor do qual a “redução do tempo de deslocamento”, as “ruas movimentadas” e o “uso intensivo dos espaços públicos” não passam de pontos de venda convenientes, facilmente relacionáveis, num plano bastante abstrato, à eficiência da infraestrutura e à redução das distâncias.

É mais do que hora, creio, da atual geração de planejadores brasileiros reconhecer que há, em curso, uma bem-organizada campanha para desqualificá-la profissionalmente, e sair em campo para explicar ao público (a) que não é o planejamento urbano a força motriz da construção das cidades, mas o mercado de bens imobiliários e serviços urbanos [2a], com a ajuda do Estado provedor de, antes de tudo, infraestruturas indispensáveis à boa marcha dos negócios; (b) que os problemas urbanos listados ora pelos desavisados como resultado da “falta de planejamento” ora pelos mais-do-que-avisados como resultado do “excesso de planejamento” são, quase todos, produto de imensos desequilíbrios do próprio mercado em um país fabulosamente desigual em todos os sentidos do termo; e (c) que o planejamento urbano governamental, a despeito de suas contradições, limitações intrínsecas e eventuais equívocos, é uma atividade indispensável, e em circunstâncias favoráveis razoavelmente eficaz, para a busca de padrões minimamente satisfatórios de equidade de direitos, deveres e oportunidades urbanas.

Se partíssemos da hipótese, que parece em alta, de que tudo o que acontece em nossas cidades é fruto de decisões de política urbana [2b], seria difícil negar que boa parte da responsabilidade pelas agruras que hoje as atingem cabe aos 20 anos de políticas federais a cargo do Ministério da Cidade lulista, ainda que intercalados por quatro de devastação bolsonarista. 

Contudo, nossas metrópoles não nasceram no século XXI. Tampouco seus problemas. E como explicou a certa altura o insuspeito Paul Krugman [3], não é incomum governos nacionais serem responsabilizados por fenômenos econômicos que não ajudaram a criar. Dito de outra forma, governos não determinam os ciclos expansivos e recessivos da economia - reagem a eles distribuindo, cada um à sua maneira, seus custos e benefícios. 

Eu penso que o mesmo se aplica às cidades - ressalvados naturalmente os casos que, à luz dos critérios usuais, possam ser classificados como gestão municipal catastrófica. Inspirado em Benevolo [3], vejo o planejamento urbano como um conjunto de técnicas preventivas e corretivas destinadas a minimizar e compensar os problemas socioambientais produzidos pela urbanização de mercado. [4]

O papel crítico do mercado imobiliário na criação de riqueza à escala planetária, incluindo fabulosas quantidades de títulos de dívida que hoje constituem parte substancial das grandes fortunas e carteiras de investimento privadas (e fazem da crise chinesa uma constante ameaça de "repique" do colapso financeiro ocidental de 2008) talvez explique porque um governo progressista, mas essencialmente pragmático, como o que temos hoje no Brasil, reserve ao Ministério das Cidades finalidades políticas que nada têm a ver com a batalha pelo desenvolvimento urbano ambiental e socialmente sustentável. 

Por todas essas razões, insisto, não reconhecer as limitações inerentes ao exercício da profissão de planejador em face da urbanização de mercado - e o que é pior, numa circunstância em que as entidades profissionais não parecem propensas a iniciativas independentes - é dar, de graça, munição aos que acusam o planejamento urbano brasileiro de “ficar aquém das melhores práticas globais”.

E onde se hão de encontrar as "melhores práticas globais" reclamadas pelo urbanismo liberal? No México? Índia? Zimbabwe? Meu palpite é que, à parte os EUA, meca do "livre mercado" a cujas grandes universidades se destinam as bolsas do Instituto Ling, elas estarão quase sempre em países como Suécia, Austrália e Japão, onde o produto per capita é muito mais elevado do que a média mundial e os rendimentos familiares muito menos desigualmente distribuídos.

E não há nada como riqueza nacional abundante e razoavelmente distribuída para gerar ambientes urbanos dignos de uma sociedade que se pretende civilizada.

2024-01-20

_____

[1] “O verde insustentável do subúrbio americano”. ArchDaily 25-12-2023, por Anthony LING.
https://www.archdaily.com.br/br/1009032/o-verde-insustentavel-do-suburbio-americano 

[2] ALONSO W, “The Historic and the Structural Theories of Urban Form: Their Implications for Urban Renewal”. Land Economics Vol. 40, No.2 (May, 1964), pp. 227-231. University of Wisconsin Press.
https://docs.google.com/document/d/1-bHp274ABR8iKw3TvP4Et2Z6YOpjQbOq1ppaSC4mczk/edit?usp=sharing

[2a] “Yo creo que el arquitecto no tiene tanto poder de decisión. Es el mercado quien diseñó nuestras ciudades, es el mercado el que las ha hecho como son, los arquitectos fueron los cómplices necesarios.” [Entrevista com Carme PINÓS, Público 15-03-2021] 
https://www.publico.es/entrevistas/carme-pinos-mercado-diseno-ciudades-arquitectos-complices.html

[2b] “A tese central do livro [O Planejamento da Desigualdade. São Paulo: Fósforo 2022] é que todas as características da cidade foram fruto de decisões tomadas de política urbana num determinado momento. E essa conformação centro-periferia foi fruto de uma decisão política, tomada pela cidade a partir dos anos 30-40, portanto antes da metropolização.” [Entrevista com Raquel ROLNIK, Estúdio CBN 24-01-2022]

https://cbn.globoradio.globo.com/media/audio/364829/em-sao-paulo-todas-caracteristicas-da-cidade-sao-f.htm

[3] "There has always been a deep unfairness about the relationship between economics and politics: Presidents get both credit and blame for events that usually have little to do with their actions". "Here Comes the Trump Slump”, New York Times 03-10-2019 por Paul KRUGMAN.

https://www.nytimes.com/2019/10/03/opinion/trump-economy.html

[4] “O urbanismo moderno não nasceu junto com o processo técnico e econômico que gerou e moldou a cidade industrial. Veio mais tarde, quando ficou claro que os efeitos quantitativos dessas transformações geraram tantos conflitos que era imprescindível remediá-los. Até hoje a técnica urbanística aparece, o mais das vezes, com atraso relativamente aos acontecimentos que tem por missão controlar e guarda um caráter curativo.” [BENEVOLO L (1963), Aux sources del’urbanisme moderne. Paris: Horizons de France 1972. [Trad. PJ]

Déficit habitacional em Nova York (2)

New York Times s/d, por Vishaan Chakrabarti
https://www.nytimes.com/interactive/2023/12/30/opinion/new-york-housing-solution.html

Este artigo foi publicado no NYT junto com o que aqui postei, dias atrás, sob o provocativo título “I Want a City, not a Museum”. 

Neste, porém, o autor, além de indicar os estudos com base nos quais estima a factibilidade de 500 mil novas unidades a serem construídas sem grandes impactos nos ambientes urbanos considerados, tem a decência de enumerar um leque de motivos pelos quais a indústria imobiliária novaiorquina tem deixado de atender às necessidades da demanda:

“There are many reasons it is so difficult to build new housing in New York City - including zoning, the under-taxation of vacant and underutilized land, the continuing rise of construction costs, the elimination of important tax incentives, and intense and often misguided anti-development sentiments.”

Como se vê, ao "conservacionismo” normativo e comunitário açoitado pelo artigo anterior se juntam agora: (1) “a alta persistente dos custos da construção”, que é um 'desequilíbrio de mercado' sem qualquer relação com normas urbanísticas e movimentos conservacionistas; (2) “a eliminação de importantes incentivos fiscais”, vale dizer da ajuda pública a empreendimentos de baixa rentabilidade; (3) a sub-taxação de lotes vazios e subutilizados, isto é, a leniência da municipalidade com a 'engorda' de terrenos por parte dos proprietários, em muitos casos os próprios incorporadores.

O passo seguinte neste interessante exercício de planejamento urbano seria o autor esmiuçar, quantificando na medida do possível, cada um desses obstáculos e quem sabe outros mais.

Os estunidenses têm um modo bastante persuasivo de defender a primazia absoluta do homo economicus mesmo quando ele não funciona sem uma ajudinha da coletividade.

2024-01-14

Déficit habitacional em Nova York

New York Times 30-12-2023
https://www.nytimes.com/2023/12/30/opinion/new-york-housing-costs.html

Binyamin Appelbaum, articulista de economia e negócios - convém tê-lo em mente - do Conselho Editorial do NYTimes, consegue ser bastante convincente. Mas não diz quantas unidades habitacionais se poderiam construir, em que partes da cidade, com a legislação hoje vigente e quantas não se constroem por outras razões.

Por que isso é importante?

Porque não está descartado que dentre os maiores responsáveis pela escassez de terrenos, consequentemente de moradias, estejam os proprietários de imóveis, muitas vezes os próprios incorporadores, que os retêm à espera da oportunidade de incorporá-los pelo máximo VGV que acreditam poder alcançar. Incorporadoras não constroem para atender à demanda em geral, mas aos demandantes que se dispõem a pagar o maior preço possível pelos lugares urbanos que lhes estão, em princípio, reservados. 

Com a ofensiva em curso no Brasil contra qualquer espécie de planejamento urbano, o primeiro reflexo quando se fala em “desregulação urbanística” é desconfiar.

2024-01-10