A alma do negócio

Montagem: Àbeiradourbanismo

“(..) se podría decir que al comercializar um inmueble, la inmobiliaria no sólo vende un activo fijo, sino que, además, negocia el derecho que capacita al nuevo propietario a especular, o sea que, para que el individuo pueda candidatarse a especular en el mercado inmobiliario, debe antes passar por una inmobiliaria. Se obtiene, así, la condición de suficiencia para que la inmobiliaria imponga una tasa equivalente a la parte de las ganancias que habilita a su cliente a realizarlas en el futuro. (..)”*

2024-03-24

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* SMOLKA M, “Precio de la tierra y valorización inmobiliaria urbana: esbozo para una conceptualización del problema”. Revista Interamericana de Planificación Vol XV, No 60, Dez 1981

Apontamentos: Smolka 1981 - incorporadores e proprietários

Estes apontamentos são parte de um processo de estudo compartilhado. À beira do urbanismo está à disposição dos autores cujo trabalho aqui se comenta para suas considerações.

SMOLKA M, “Precio de la tierra y valorización inmobiliaria urbana: esbozo para una conceptualización del problema”. Revista Interamericana de Planificación Vol XV, No 60, Dez 1981

https://drive.google.com/file/d/103newtDPbcUSTym3rnoIlt3WJ6CmYazH/view?usp=sharing

O estudo do mercado imobiliário constitui até hoje uma séria lacuna na formação acadêmica e profissional de arquitetos, urbanistas, planejadores e pesquisadores da cidade. Muito especialmente, é de se lamentar a carência absoluta de publicações e materiais didáticos sobre a mecânica de suas indústrias constituintes, como as de loteamentos e incorporação, e sua relação com a formação dos preços imobiliários e a apropriação da renda da terra urbana.

O artigo que aqui se divulga, de autoria do economista Martim Smolka, é um dos poucos textos disponíveis na literatura técnica e acadêmica latino-americana sobre a indústria da incorporação. Publicado em 1981 na Revista Interamericana de Planificación, ele constitui, por seu pioneirismo e viés teórico-crítico, uma contribuição nitidamente formativa na longa trajetória de Smolka como estudioso da renda da terra. Smolka é atualmente Diretor do Programa para a América Larina e o Caribe do Lincoln Institute of Land Policy.

Recomendo atenção especial à discussão de Smolka sobre a relação entre o capital incorporador e a propriedade fundiária (destaques meus): 

“(..) el presente trabajo se centra en el concepto de capital inmobiliario (capital incorporador) como relación social que, de manera orgânica, articula Estado, constructoras, financieras, etc., para la apropiación de las rentas de la tierra bajo la forma de ganancias; esto es, el proceso de valorización inmobiliaria proveniente del movimiento del capital que invierte en la ampliación de las rentas de la tierra”.

Pergunta ineludível: será possível conciliar esse ponto de vista com a noção, bastante difundida entre adeptos dos instrumentos urbanísticos de recuperação das mais-valias do solo urbano, como é o caso da Outorga Onerosa do Direito de Construir, de que os incorporadores são indiferentes ao ônus da outorga porque ele, "se corretamente aplicado", recai integralmente sobre os proprietários de terrenos a incorporar? [1] 

Acaso não são, os próprios incorporadores, "proprietários de terrenos"? Não é, precisamente, a compra de terrenos para revenda em forma de "frações ideais vinculadas a unidades autônomas" aquilo que define econômica e juridicamente a atividade do incorporador? [2] O que é o preço de um terreno objeto de incorporação senão o "termo de repartição", entre proprietário e incorporador, da renda total gerada no empreendimento, isto é, o resíduo do Valor Geral de Vendas depois de descontados os custos totais de construção e comercialização, o custo do capital, o lucro econômico mínimo exigido e a parte da coletividade na renda do solo estabelecida pela Outorga Onerosa do Direito de Construir?

Que outra razão se não a ameaça à apropriação de parte da "renda da terra em forma de [sobre]lucro" teriam os incorporadores para serem os mais ferrenhos adversários do instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir? 

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[1] “Otra cuestión que requiere ser entendida se refiere a que la OODC, cuando es aplicada de forma correcta, no inhibe la actividad inmobiliaria, puesto que las contraprestaciones establecidas por el instrumento no inciden sobre el desarrollador sino sobre los propietarios de terreno, los cuales –de no existir el instrumento- se apropiarían integralmente de la valorización derivada de la autorización de un aprovechamiento superior al básico.” [MALERONKA e FURTADO, “Concesión onerosa del derecho de construir (OODC por sus siglas en portugués): La experiencia de São Paulo en la gestión pública de las edificabilidades”. Em SMOLKA e FURTADO, Instrumentos notables de políticas de suelo en América Latina, Lincoln Institute of Land Policy 2014, p. 49]

https://www.lincolninst.edu/sites/default/files/pubfiles/instrumentos-notables-politicas-de-suelo-america-latina-full_0.pdf

[2] “Artigo 29 - Considera-se incorporador a pessoa jurídica ou física, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromissa e efetiva a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob o regime condominial (..)” (Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964). (QUEIROZ RIBEIRO, Luiz Cesar, Dos Cortiços aos Condomínios Fechados - As formas de produção da moradia na cidade do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: Letra Capital, 2015

https://www.observatoriodasmetropoles.net.br/wp-content/uploads/2020/07/Livro-Dos-Corti%C3%A7os-aos-Condom%C3%ADnos-Fechados_2edicao.pdf

2020-09-24

"Capital que invierte en las rentas de la tierra"

Revista Interamericana de Planificación Vol XV, No 60, Dez 1981, por Martim SMOLKA 

https://drive.google.com/file/d/103newtDPbcUSTym3rnoIlt3WJ6CmYazH/view?usp=sharing

Precio de la tierra y valorización inmobiliaria urbana: esbozo para una conceptualización del problema

Introducción

En este trabajo defendemos la posición de que el concepto de renta de la tierra es útil para la comprensión del proceso de valorización inmobiliaria en Brasil. Sin embargo, este concepto no se debe aplicar mecanicamente, sino como referencia para los procesos controlados por el capital – en el caso el capital inmobiliario (capital incorporador) – inversionista, creando y ampliando las bases sobre las cuales las rentas de la tierra son apropiadas. Para eso, este capital debe articularse al sistema financiero y al Estado, en sus intervenciones en el espacio construído, y cambiar su propia organización y estructura de mercado.

“(..) el presente trabajo se centra en el concepto de capital inmobiliario (capital incorporador) como relación social que, de manera orgânica, articula Estado, constructoras, financieras, etc., para la apropiación de las rentas de la tierra bajo la forma de ganancias; esto es, el proceso de valorización inmobiliaria proveniente del movimiento del capital que invierte en la ampliación de las rentas de la tierra”. (..)

II El capital inmobiliario (capital incorporador)

Se entiende por capital inmobiliario, aquel que desarrolla el espacio geográfico, organizando las inversiones privadas en el espacio construído, en especial, las destinadas a la producción de viviendas.
Normalmente, para la realización de proyectos inmobiliarios se involucran, desde la compra de terrenos hasta la contratación de firmas consultoras, planificadoras, constructoras, agentes inmobiliarios para las diversas fases del proyecto, y agentes responsables de la comercialización final de los inmuebles (promotores de ventas). 

En la práctica, muchas de esas etapas pueden mezclarse en una misma unidad de capital; sin embargo, para efectos del análisis, es conveniente visualizarlas como servicios prestados a terceros.

  

De esta forma, el capital inmobiliario se define como la fracción del capital que se valoriza por medio de la articulación de estos diversos servicios contractados. Se podría también concebirlo como aquél que adquiere un terreno con la finalidad de valorizarlo por medio del cambio de su uso, o sea, como un capital que invierte en las rentas de la tierra. Se puede argumentar, entonces, que el límite de valorización realizable por el capital inmobiliario, será dado por su capacidad de organizarse para crear y apropiarse de las rentas de la tierra, inclusive de aquellas que, como se verá más adelante, eran anteriormente apropiadas por terceros. (..) 

2020-04-04