Gestão Pública da Valorização do Solo Urbano: Estudos de Caso

Empreendimentos Paço Real e terreno público da Av. Rotary Internacional
(Texto para discussão no âmbito do GT do PRI de São Cristóvão)
https://drive.google.com/file/d/1U5Coh0OI_y5VhQMAmsCrOAo5Xkuk2ptT/view?usp=sharing

Por Antônio Augusto Veríssimo, Arq., junho de 2008

O presente trabalho tem por objetivo apresentar estudos de caso que demonstram o potencial do mercado imobiliário para a geração de recursos para o financiamento de intervenções públicas em áreas de renovação urbana. 

O conceito que orienta este trabalho é o da Gestão Pública da Valorização do Solo Urbano que pressupõe que o poder público tem o direito - e mesmo o dever - de recuperar para a coletividade parte da valorização imobiliária gerada por ações coletivas, tais como alterações na norma urbanística, investimentos públicos e outras ações de caráter público ou particular, que hoje são apropriados de forma privada, reinvestindo-a em melhorias urbanas.

Os fundamentos legais para esta recuperação estão presentes no texto do Estatuto da Cidade, nos incisos IX e XI do Artigo 2º que determina, como diretriz da Política Urbana, a justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização e a recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de imóveis urbanos.

Os casos em estudo são os empreendimentos Paço Real, localizado no Bairro de São Cristóvão, na Rua Euclides da Cunha n.º 243/281 e um estudo de viabilidade econômica para um terreno público municipal situado junto às instalações da Imprensa Oficial na Av. Rotary Internacional (ver ilustrações 1 e 2).

Para o cálculo da valorização agregada ao imóvel foi utilizado o método residual, também denominado método involutivo, seguindo os procedimentos constantes da apostila do Curso de Engenharia Legal ministrado pelo Professor Engenheiro Sérgio Antonio Abunahman [1].

O método utilizado

Para a utilização do método residual ou involutivo, também conhecido como do máximo aproveitamento eficiente, é necessário que se elabore inicialmente um estudo de viabilidade, com base na legislação vigente, buscando-se o aproveitamento máximo do terreno, ou seja, é necessária a realização de um estudo prévio arquitetônico que leve em conta o maior e melhor uso para o terreno, sob o ponto de vista legal e econômico. É necessário também um bom conhecimento das demandas e do preço de mercado para os produtos unitários equivalentes que permitem este maior e melhor uso no local, que podem ser: unidades habitacionais (apartamento ou casas); unidades comerciais (lojas ou escritórios) ou usos mistos que combinem apartamentos e lojas, ou escritórios e lojas ou edificações para indústrias ou serviços, se for o caso. 

Conhecendo-se o número máximo de unidades passíveis de serem produzidas e comercializadas no local, com base no estudo arquitetônico e de mercado efetuado, bem como seu valor de comercialização, pode-se determinar o produto geral de vendas - PGV, ou seja, o resultado em termos financeiros a ser apurado após a venda no mercado de todas as unidades produzidas. 

Conhecido o PGV esperado é possível iniciar os estudos para a verificação da viabilidade econômica do empreendimento. (Continua)

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2022-07-27

Kriedte 1987: Cidade e proto-industrialização

KRIEDTE P, “La ciudad en el proceso de protoindustrialización europea". Manuscrits: Revista d’història moderna No. 4-5, 1987, pp. 171-208
https://ddd.uab.cat/record/39321

York, Inglaterra 1611

“(..) en Sedan en el siglo XVIII se limpiaba la lana, se tundian las piezas y se sometían los paños al acabado final. Mientras que los paños se batanaban y también, en parte, se tejían en los suburbios de Sedan, la fabricación de hilo, en su totalidad, y la tejeduría, en su mayoria, se localizaban en el campo, en los alrededores menos o más cercanos a Sedan, respectivamente. Valenciennes halló en el prometedor comercio del blanqueo, que se habia expandido rapidamente en el siglo XVIII, una relativa compensación al desplazamiento de la tejeduría hacia el campo. También el comercio de la indiana, una de las manufacturas que se habian desarrollado con más rapidez durante el siglo XVIII, tenia generalmente su emplazamiento en la ciudad. Hay que mencionar aqui las prensas de indiana de Manchester, Rouen, Mühlhausen, Augsburgo y Chemnitz. Junto a esto existian importantes excepciones como las prensas de indiana en Cartalloid o la de Oberkampf en Jouy.

Por tanto, la ciudad cedió partes particularmente intensivas del proceso productivo como la hiladuria y la tejeduria al campo, pero se reservó, aparte de la dirección del proceso, aquellas partes, que al precisar una menor intensidad de trabajo, podian, consecuentemente, centralizarse y de las que dependia de forma decisiva la calidad del producto. Ocasionalmente, la pérdida parcial de la función urbana siguió avanzando hasta una pérdida total, cuando, con el abandono del comercio junto con la manufactura, la ciudad perdió no solo su función como centro de producción, sino también como centro de organización y de distribución. Esto ocurrió sobre todo allí donde surgieron centros de producción, similares a los urbanos, en el entorno de una ciudad determinada, que se hicieron independientes de aquellas en todos los aspectos. York, que durante la Edad Media habia sido el centro de producción de paños de lana más importante de Yorkshire y que habia perdido esta posición en el siglo XV en favor de la manufactura pañera rural y expansiva en West Riding, pudo mantener en principio sus funciones comerciales, pero también las perdió hacia el 1700. En los alrededores de Colonia surgieron con Solingen y Remscheid (pequeña siderurgia), por un lado, y con el valle del Wupper (Wuppertal), Lennep, Krefeld y Mühlheim am Rhein (lino, paño y seda), por otro lado, las primeras metrópolis manufactureras de la comarca renana totalmente independientes. (..)”

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https://ddd.uab.cat/record/39321

2022-07-20

 

Atkins 1998: Cidade e proto-industrialização

ATKINS P J et al, “Chapter 12: Urbanization and Proto-industrialization”, in People, Land and Time. London: Hodder Arnold 1998
https://www.academia.edu/10684390/Urbanization_and_proto_industrialization

“(..) In the twelfth century most industry was urban-based. Weavers, iron and lead workers, coopers, leather workers, potters and other craftsmen used local raw materials and served the local market. From about 1300 to 1700 the link between towns and industry became more tenuous as entrepreneurs took up opportunities in the countryside, and gradually regions developed specialisms such as a particular type of cloth or metalwork. One factor was organization. In urban areas the craft guilds regulated production and sought to protect the interests of their members, but they also had a stifling effect upon innovation and acted to keep out newcomers. In contrast, in the countryside there were few restrictions. Such was the shift in the centre of gravity of manufacturing that the prosperity of some towns was seriously threatened. Technology was also important. Human muscle power was the main input in urban workshops but from the mid fourteenth century on there was a greater use of water power and wood charcoal as fuel. In the textile industry, for instance, the water-driven fulling mill was adopted from the thirteenth century as a labour-saving device for cleaning and finishing woollens. Mendels (1972) and other writers have argued that a set of conditions existed in the early phase of industrialization that were very similar in the establishment of rural centres of manufacturing throughout western Europe. These may be conveniently summarised in three points: 

· Small-scale domestic production, using patriarchally-directed family labour, was cheap and flexible. It made use of the time available between tasks on the farm. The fit with the daily rhythms of livestock farming was better for this than arable areas where the seasonal peaks of ploughing, sowing, weeding, harvesting and threshing left little spare time.

· Such dual economies were characteristic of areas of harsh environment where the industry provided a welcome supplement to agricultural income. They were also encouraged where there were limited resources for expansion, for instance where commons were stinted.

· Rural industry also seems to have been popular in regions with a rapidly growing population, for instance where inheritance practices stipulated the division of a father’s properties equally among his sons. This partible inheritance anchored population to the land but impoverished successive generations as the average size of farms declined. Population also grew where manorial control was weak and unable to prevent immigration. In these sorts of areas industry was a means of providing work for the underemployed. 

Since many rural industrial economies were distant from both their raw materials and their markets, they relied upon intermediaries, often urban-based merchants who organized channels of assembly and distribution and who could deal with the transport of bulky commodities. Some merchants came to control the quality and quantity of output by their clients in a sophisticated putting-out system. This involved an increasing investment by the merchant until s/he owned the raw materials and machinery used in the rural workshop, reducing the craftsmen and their families almost to wage labour. The concentration of economic power in the hands of a few wealthy merchants was sometimes a precursor to the industrial capitalism of a later age, but there were exceptions.

Not all of the proto-industrial regions fulfilled the conditions listed by Mendels. Neither of the textile-producing regions of Suffolk or south Yorkshire, for instance, could be called marginal agricultural economies. Nor can we say that all proto-industrial regions were longterm successes leading to the development of factory-based industrialization and large scale urban growth. Some did, as in the Lille district of north eastern France and the lower Rhineland of Germany (Pounds 1985). Others waned and returned to agriculture, leaving only traces of their former glory. The textile villages of the Suffolk-Essex border are the classic example of this latter phenomenon, where it is frankly difficult to believe on present inspection that they were once hives of industry, and other areas of vigorous proto-industry have declined, such as the textile districts in northern Italy, Catalonia (Spain) andL ód_ (Poland). Some hearths of the Industrial Revolution, such as the north east of England or south Wales, had little or no tradition of rural industry and started as it were from scratch in the eighteenth and nineteenth centuries.

The landscape impact of proto-industry was minimal. The energy needed was derived from wind or water, or just from human or animal muscle power. Where wood or charcoal were employed, for instance in iron smelting, renewable resources were drawn upon in the shape of managed woodlands (Chapter 6). Mining technology was primitive, leaving only the remains of bell pits or adits, and the miners operated in small groups so that workings were localized and superficial. The dual economies of farming and textile industries would have merged into their rural background, with only minor architectural modifications such as spinning galleries or well-lit weaving sheds to show. The only major landscape modifications came in those districts which went on to participate in the Industrial Revolution, and the evidence of their early beginnings have often been obliterated. (..)

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https://www.academia.edu/10684390/Urbanization_and_proto_industrialization

2022-07-13

Financeirização da (última) moradia

Valor Investe 14-06-2022
https://valorinveste.globo.com/produtos/fundos-imobiliarios/noticia/2022/06/14/fundo-imobiliario-de-cemiterios-tem-rentabilidade-de-68percent-de-janeiro-a-maio-de-2022.ghtml

“(..) Em maio, 47% dos fundos imobiliários tiveram um desempenho positivo, segundo o estudo da Smartbrain. Entram no estudo fundos com mais de três meses de existência e pelo menos 30 negociações no período do recorte. No mês, dois deles conseguiram um retorno superior a 20%. 

O primeiro lugar no ranking de maio ficou com o Diamante (DAMT11B), que teve uma valorização de 26,67% e tem shopping e lojas na composição. O segundo lugar ficou com o Brazilian Graveyard and Death Care (CARE11), com uma valorização de 22,25%. E em terceiro ficou o que investe em recebíveis, o Hectare CE FII (HCTR11), com alta de 8,38% no mês. (..)”

2022-07-06

Cidades novas no Brasil: Palmas, GO

BOTTURA Roberto e VARGAS Heliana C, “O projeto de Palmas TO frente as teorias urbanas revisionistas pós 1945”. Vitruvius / Arquitextos, ano 21, out. 2020
https://vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/21.245/7923

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Todo estudo que se debruce sobre uma cidade nova tem diante de si a oportunidade de observar alguns fenômenos em um contexto que evidencia de forma mais latente as contradições entre o projetado (desejado) e o realizado (materializado). Aqui, o objeto de análise é Palmas, capital do então recém-criado estado brasileiro do Tocantins, concebida por arquitetos e inaugurada no final do século 20 a toque de caixa em um movimento de ocupação da região norte do país.

Seu projeto é formado por um Plano Básico / Memória a cargo do escritório goiano GrupoQuatro, cujos responsáveis costuram diversos discursos na busca de certa originalidade urbanística, que resultou numa proposta de cidade que nos instiga a decifrá-la. Considerando o ano de projetação/inauguração, 1989, junto aos objetivos com que os arquitetos a idealizaram, Palmas se insere cronologicamente e teoricamente em um contexto de revisão dos dogmas funcionalistas da Carta de Atenas.

(..)

Parte-se da hipótese de que o projeto de Palmas representa um interessante paradoxo, ao reforçar paradigmas da cidade modernista, embora no discurso do plano a negasse plenamente. Conforme descrito em seu memorial, buscava-se revogar atitudes radicais racionalizadoras, bem como setorizações e imposições contra a natureza. No entanto, o traçado, o arranjo das funções e as espacialidades construídas resultaram numa cidade de uma tediosa quadrícula cartesiana em que a falta de usos combinados, a monotonia da repetição, a negação da rua e da calçada e a total priorização do transporte motorizado individual terminaram por moldar o inverso do que se pretendia.

Desta forma, o objetivo do presente trabalho é avaliar o projeto urbano de Palmas a partir das contradições entre as teorias funcionalistas do urbanismo moderno e as respectivas teorias revisionistas que emergem pós 1945. (..)

2022-07-01