Indenizações e aquisições de benfeitorias por necessidade de obras públicas em áreas informais do Rio de Janeiro: análise das metodologias de cálculo

por Antônio Augusto Veríssimo

Arquiteto Urbanista, Mestre em Planejamento Urbano e Regional

Foto Fabio Costa

Uma das tarefas mais delicadas para quem lida com projeto e gestão de intervenção urbana em áreas informais é a de tomar decisões com relação à relocação de moradores e comerciantes em função da necessidade da desocupação de áreas para a execução de obras públicas. 

A prefeitura do Rio de Janeiro, desde o ano de 2001, vem editando decretos para disciplinar a atividade de avaliação de imóveis para a determinação dos valores pertinentes à indenização das edificações a serem demolidas ou à aquisição, no mercado, de unidades prontas para a sua substituição. 

O objetivo deste texto foi examinar as diretrizes e os métodos de cálculo estabelecidos por cada um dos decretos para verificar se conduziam a valores que efetivamente atendessem as expectativas e necessidades dos moradores atingidos. 

Ao final do trabalho concluímos que, em 2013, houve uma autêntica mudança de paradigma no método de cálculo. Pela primeira vez, a Administração municipal admitiu a incorporação do valor do solo ao cálculo das indenizações e aquisições de unidades.

Acesse o artigo pelo link 
https://drive.google.com/file/d/0B2g7hqWHFxtsbHprSTE3TWtMVUE/view?usp=sharing


2017-01-26

Parque Olímpico e Vila Autódromo: um caso de “acumulação por múltiplos desapossamentos”

Por Antônio Augusto Veríssimo
Arquiteto Urbanista, Mestre e doutorando em Planejamento Urbano e Regional 

 
Os elementos para a produção deste artigo foram extraídos do trabalho final da disciplina “Economia e Território II”, ministrada pelo Prof. Doutor Carlos Brandão no Curso de Doutorado em Planejamento Urbano e Regional do IPPUR/UFRJ, realizado no segundo semestre do ano letivo de 2014.  

O geógrafo inglês David Harvey cunhou a expressão “acumulação por desapossamento” para designar a continuidade e a proliferação de práticas de acumulação que Karl Marx tratara como “primitivas” ou “originais” durante a ascensão do capitalismo. Harvey inclui, dentre estas práticas, a mercadificação e a privatização da terra; a expulsão pela força de populações camponesas; a conversão de várias formas de direitos de propriedade (comuns, coletivas, estatais, etc.) em direitos de propriedade exclusiva; a supressão dos direitos aos bens comuns, etc.[1] Para Harvey, o capitalismo global a partir dos anos 1970 perdeu capacidade de gerar crescimento e, por este motivo, passou a apelar com mais intensidade para formas de “acumulação por desapossamento”, utilizando práticas e mecanismos de um tipo de “redistribuição de riqueza”[2] que “redistribui recursos das pessoas comuns diretamente para as classes capitalistas”, que proliferam em ambientes político-econômicos dominados pela neoliberalização[3]. Para Harvey essas práticas apresentam quatro características principais: a privatização e mercadificação; a financialização; a administração e manipulação de crises[4] e a redistribuição via Estado, todos bem caracterizados no texto citado na Nota 3.

Este conceito apresentado por Harvey no permite desenvolver a análise de uma situação concreta em curso no Rio de Janeiro, onde parecem estar presentes práticas identificadas pelo autor como de “acumulação por desapossamento”. O caso em análise é a implantação do Parque Olímpico da Barra da Tijuca, em fase de construção em área onde anteriormente existia o autódromo da cidade do Rio de Janeiro. Trata-se da área do Parque Olímpico da denominada “Região Olímpica nº 1” (Barra) onde estarão concentrados os mais numerosos e importantes equipamentos esportivos necessários aos Jogos Olímpicos de 2016 (Figura1). 

  

Figura 1

A primeira das práticas elencadas por Harvey que podemos observar no caso em análise tem a ver com a “privatização de ativos até então públicos” que, segundo o autor, “tem sido uma marca registrada do projeto neoliberal”. Como pode ser observado no mapa fundiário exposto na Figura 2, a área onde está sendo implantado o Parque Olímpico é majoritariamente composta por terrenos de propriedade pública, seja do Governo do Estado, seja da Prefeitura do Rio de Janeiro, e consta do contrato de PPP estabelecido para a execução das obras com o Consórcio Rio Mais (Odebrecht, Andrade Gutierrez e Carvalho Hosken) que, ao final dos jogos de 2016, parte dos equipamentos construídos serão desmobilizados para que se possa liberar um total 477.900,00 metros quadrados para a construção de empreendimentos residenciais privados a serem comercializados pelo consórcio citado. Tal privatização de terras públicas se dá a título de ressarcimento pelos investimentos diretos realizados pelo Consórcio Rio Mais na execução das obras de infraestrutura e equipamentos estimados em R$ 1,35 bilhão. Feitos os cálculos, verifica-se que o valor por metro quadrado negociado foi de R$ 2.830,00/m2, muito inferior ao que poderá alcançar no mercado ao final das obras, em função do conjunto de investimentos realizados pela coletividade em função dos Jogos Olímpicos[5]. Verifica-se, portanto, no caso em tela, uma apropriação privada de terra pública em condições desvantajosas para o patrimônio publico, uma vez que as obras do Parque Olímpico poderiam estar sendo realizadas com recursos financeiros resultantes da captura das mais valias fundiárias[6] que estão sendo geradas pelo conjunto de obras de infraestrutura em realização nas regiões da Barra da Tijuca e Jacarepaguá. Tais recursos poderiam ter sido viabilizados por meio da aplicação dos instrumentos urbanísticos já previstos na legislação brasileira tais como a “contribuição de melhoria”, o “solo criado”, as CEPACs etc., sem a necessidade da privatização das citadas terras públicas.

Figura 2

A segunda prática observada está relacionada à “expulsão de população vulnerável”, no caso pescadores e outros moradores do local que se dedicavam à prestação de serviços aos frequentadores do antigo autódromo. Como pode ser observado na figura 2, a Vila Autódromo está localizada em área delimitada e declarada como Área de Especial Interesse Social (AEIS), sendo a maioria de seus moradores detentores de títulos de concessão de uso legalmente concedidos pelo Governo do Estado. Originalmente a Vila Autódromo não estava incluída nos limites do projeto do Parque Olímpico, não tendo sido prevista como área de intervenção pela proposta vencedora no concurso internacional realizado para a escolha do projeto[7]. Não obstante não haver motivos técnicos, ambientais ou de segurança que exijam a retirada dos moradores do local, a Prefeitura vem realizando ações com vistas à sua relocação. Tais medidas, de fato, visam atender à demanda do consórcio construtor, que considera a manutenção dos moradores no local “um risco” para a comercialização dos imóveis residenciais a serem construídos e comercializados após o fim dos Jogos Olímpicos. Para atender a demanda por maximização de ganhos do consórcio construtor, a Prefeitura tem utilizado dois expedientes: 

a) a oferta de imóveis residenciais construídos com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida em terreno adquirido (com base em processo desapropriatório e pagamento realizado com recursos da prefeitura) em área relativamente próxima da Vila Autódromo. Para aumentar a atratividade do empreendimento para os moradores, houve, inclusive, o aporte de recursos extras pela Prefeitura para o acréscimo de mais um quarto em parte das unidades, e a construção de um a piscina e um tobogã;[8] 

b) a oferta de indenização pelas “benfeitorias” o que, em tese, permitiria aos moradores indenizados a aquisição de um imóvel em uma outra localidade. Ocorre que, face aos valores irrisórios oferecidos como indenização aos moradores da Vila Autódromo e também aos moradores de outros assentamentos populares da cidade atingidos por obras públicas, houve uma persistente resistência a esta alternativa, o que levou a Prefeitura a aceitar a incorporação, ao valor das indenizações, da parcela relativa ao valor de mercado do metro quadrado do solo. Tal decisão deu ensejo à publicação do Decreto n.º 38.197 de 16/12/13[9], que passou a considerar na fórmula de cálculo da indenização devida não apenas o valor da “benfeitoria”, mas também o da parcela de solo utilizado pelo morador.[10] 

Podemos considerar que se observa, em ambas os expedientes utilizados, práticas de “acumulação por desapossamento”, uma vez que, no primeiro caso, estão sendo utilizados recursos públicos, federais e municipais, para a relocação de população que não se enquadraria nos parâmetros do Programa Minha Casa Minha Vida, “desapossando”, portanto, uma demanda potencialmente enquadrável que seria mesmo superior àquela dos assentados da Vila Autódromo, tendo em vista os recursos adicionais alocados pela Prefeitura no empreendimento. 

No segundo caso, embora possa se considerar muito positivo o fato da Prefeitura passar a reconhecer o direito ao valor da terra nas indenizações, há de se considerar que, pelo menos no caso da Vila Autódromo, o dispêndio desses recursos não se dará efetivamente em benefício dos moradores, já que estes manifestaram reiteradamente o desejo de permanecer no local[11], mas no objetivo da garantia da acumulação maximizada das mais valias produzidas pelo efeito de localização para o consórcio construtor. Aqui também podem ser observados casos de “acumulação por desapossamento”, já que se “desapossa” o morador da Vila Autódromo do direito de permanecer no local de sua moradia e se “desapossam”, consequentemente, outros moradores da cidade que poderiam estar sendo beneficiados por uma melhor aplicação dos recursos públicos utilizados nos processos de indenização da Vila Autódromo. 

Por fim, temos o caso em estudo também como um exemplo claro de situação em que o Estado é empregado pelas frações hegemônicas como operador de um processo de “acumulação por desapossamento” que “desapossa” o próprio Estado e populações vulneráveis (que deveriam estar sob a sua proteção), para ampliar a acumulação e a concentração da riqueza nas mãos de setores (capital imobiliário e financeiro) já amplamente beneficiados por suas políticas e ações.

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NOTAS

[1] Ver a lista completa em HARVEY, David. O Neoliberalismo: histórico e implicações. 

[2] Que eu chamaria de “redistribuição concentradora”. 

[3] HARVEY, David. O Segredo da acumulação Primitiva. In Para entender O Capital. Livro I, Boitempo Editorial. 

[4] Sobre este tema vale conhecer o excelente trabalho realizado por Naomi Klein em “A doutrina do choque: a ascensão do capitalismo de desastre”. Rio de Janeiro: Editora Nova Fronteira, 2008. 

[5] Estudos feitos pelo autor deste artigo com base na planta de valores do IPTU e em avaliações periódicas realizadas pela equipe da coordenadoria do ITBI da Secretaria Municipal de Fazenda da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, demonstram que o preço por metro quadrado de terrenos em áreas valorizadas de Jacarepaguá e da Barra da Tijuca podiam alcançar, respectivamente, em 2013 os valores de R$ 13.928,57 e R$ 21.712,68. 

[6] Sobre este tema ver: “Recuperación de Plus Valias en América Latina” Martim Smolka y Fernanda Furtado (Editores). Eurelibros y Lincoln Institute of Land Police, 2001. 

[7] http://www.rio2016.com/noticias/noticias/parque-olimpico-conheca-o-projeto-vencedor-para-o-plano-geral-urbanistico 

[8] http://oglobo.globo.com/rio/o-disputado-parque-carioca-12304472?gclid=CJTMjIDc18ICFQIQ7AodhzQAZg  

[9] http://www.ademi.org.br/article.php3?id_article=56379 

[10] http://odia.ig.com.br/noticia/rio-de-janeiro/2014-12-08/prefeitura-indeniza-donos-de-imoveis-na-vila-autodromo-em-ate-r-23-milhoes.html   

[11] http://www.canalibase.org.br/premio-internacional-para-vila-autodromo-e-mare/

Vou mudar de professor

Deu no Lancenet 
05-05-2012

http://www.lancenet.com.br/motor/Autodromo-Rio_0_694130793.html

Fim do Autódromo do Rio de Janeiro está mais próximo

O prefeito do Rio, Eduardo Paes, eliminou o último entrave jurídico para o fechamento e derrubada do Autódromo Internacional Nelson Piquet, em Jacarepaguá, ao assinar um decreto que permite o uso da área para fins comerciais. Até ontem, o terreno de um milhão e duzentos mil metros quadrados só poderia ser utilizado para abrigar um circuito. 

No decreto n 35.551, publicado ontem no Diário Oficial, a prefeitura do Rio promove, juridicamente, a desafetação do autódromo. Isso significa que, a partir desse momento, o terreno do Nelson Piquet pode ser usado para, por exemplo, empreendimentos imobiliários.  (...)

Peço vênia aos meus amados gurus para mudar de professor. Gestão da valorização da terra urbana é, indiscutivelmente, com o Paes! A mesma terra que valia dezenas de milhões pelo uso “autódromo”, agora valerá centenas, talvez milhares, de milhões pelo uso “apartamentódromo”. Adivinhem quem vai embolsar a parte do leão? 

Eu tiro o meu blog da rede e vou criar galinha em Lumiar se a valorização do solo do autódromo for 100% recuperada pela Prefeitura  do Rio de Janeiro para, dentre outras coisas, pagar moradia bem urbanizada e localizada para os desalojados das obras olímpicas.

Em tempo: a desafetação de bem de uso especial do povo  (ou será apenas "bem de uso especial"?) não pode, que eu saiba, ser feita por decreto. Os vereadores têm de aprovar! Se liga, MP!

$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ Delícia.. Ai se eu te pego!

PS político-urbanístico:

Assim funciona o presidencialismo em geral e o carioca em particular: enquanto o legislativo encena o espetáculo da democracia, o executivo decide napoleonicamente 99% de tudo o que lhe interessa. Não admira que o Plano Diretor da cidade passe, autisticamente, a anos-luz de distância da "revolução olímpica": o prefeito da cidade não se sente minimamente obrigado a consultá-lo para gastar bilhões em obras públicas que convêm ao negócio olímpico tampouco é constrangido a propor, na forma de emendas ao PD, ou mesmo de um novo PD, o plano de cidade que sua "revolução" supõe, ou implica. Tornarei ao assunto.